बिल्डर के ब्रोशर या विक्रेता के एग्रीमेंट में लिखी कीमत कभी भी घर की पूरी लागत नहीं होती। ठाणे और बदलापुर में खरीदार स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन, अक्सर GST, सोसाइटी और कानूनी शुल्क तथा लोन से जुड़े खर्च भी चुकाते हैं। और क्योंकि बैंक इन सबको फाइनेंस नहीं करते, इसलिए पहली बार घर खरीदने वाले कई लोगों की अपेक्षा से ज़्यादा नकद अपनी जेब से जाता है। 2026 में किन चीज़ों का बजट रखें, यह रहा।
ठाणे और बदलापुर में स्टांप ड्यूटी कितनी है?
महाराष्ट्र में स्टांप ड्यूटी की दो परतें हैं: Maharashtra Stamp Act के तहत ड्यूटी, और स्थानीय निकाय कानूनों के तहत सरचार्ज।
1. मूल स्टांप ड्यूटी (Stamp Act का Article 25)। अचल संपत्ति की खरीद पर यह इस प्रकार है:
- महानगरपालिका क्षेत्र (जैसे ठाणे महानगरपालिका) में बाज़ार मूल्य का 5%
- नगर परिषद या नगर पंचायत क्षेत्र (जैसे कुलगाँव-बदलापुर नगर परिषद) या MMRDA सीमा के भीतर ग्रामीण क्षेत्र में 5%
- अन्यत्र ग्राम पंचायत क्षेत्र में 4%
किसी प्रोजेक्ट में डेवलपर से फ्लैट खरीदने के एग्रीमेंट पर कन्वेयंस (हस्तांतरण विलेख) जितनी ही ड्यूटी लगती है, इसलिए यह एग्रीमेंट रजिस्टर करते समय चुकानी होती है, पज़ेशन के समय नहीं।
2. इसके ऊपर सरचार्ज:
- महानगरपालिकाएँ। IGR Maharashtra के सर्कुलर में ठाणे सहित कई महानगरपालिकाओं में प्रॉपर्टी हस्तांतरण पर 1% लोकल बॉडी टैक्स (LBT) सरचार्ज और ठाणे के लिए अलग मेट्रो सेस अधिसूचना दी गई है। इसीलिए ठाणे शहर में खरीदार सामान्यतः कुल 7% (5% + 1% + 1%) चुकाते हैं।
- नगर परिषदें। Maharashtra Municipal Councils Act की Section 147A के तहत परिषद क्षेत्र में प्रॉपर्टी के बिक्री और गिफ्ट डीड पर 1% सरचार्ज लगता है। बदलापुर (नगर परिषद क्षेत्र) में घर के लिए यह सामान्यतः कुल 6% (5% + 1%) होता है।
मेट्रो सेस केवल अधिसूचित क्षेत्रों में लागू होता है, और अधिसूचनाएँ बदलती रहती हैं। भुगतान से पहले अंतिम आँकड़ा हमेशा GRAS ई-चालान पर या सब-रजिस्ट्रार से पुष्टि कर लें।
| क्षेत्र (उदाहरण) | मूल ड्यूटी | सरचार्ज | सामान्य कुल | महिला खरीदार* |
|---|---|---|---|---|
| मेट्रो सेस वाली महानगरपालिका (ठाणे शहर) | 5% | 1% LBT + 1% मेट्रो सेस | 7% | 6% |
| नगर परिषद (बदलापुर) | 5% | 1% परिषद सरचार्ज | 6% | 5% |
*नीचे बताई गई महिलाओं की 1% छूट के साथ।
रेडी रेकनर रेट न्यूनतम सीमा तय करता है
स्टांप ड्यूटी प्रॉपर्टी के बाज़ार मूल्य पर लगती है। व्यवहार में इसका मतलब है आपकी एग्रीमेंट वैल्यू और उस स्थान के लिए सरकार के Annual Statement of Rates में दी गई रेडी रेकनर (RR) वैल्यू — इन दोनों में से जो अधिक हो। महाराष्ट्र ने 2025–26 के लिए RR दरें ग्रामीण क्षेत्रों में 3.36% से लेकर महानगरपालिका क्षेत्रों में 5.95% तक बढ़ाईं, और फिर 1 अप्रैल 2026 से 2026–27 के लिए इन्हें अपरिवर्तित रखा। अगर आपकी तय की गई कीमत RR वैल्यू से कम है, तब भी ड्यूटी RR वैल्यू पर ही लगेगी।
महिला खरीदारों के लिए स्टांप ड्यूटी में 1% छूट
1 अप्रैल 2021 से महाराष्ट्र ने किसी महिला या महिलाओं द्वारा आवासीय यूनिट — फ्लैट, बंगला, रो हाउस या टेनामेंट — की खरीद पर स्टांप ड्यूटी में 1% की कमी की है। ध्यान रखने योग्य शर्तें:
- महिला अकेली खरीदार होनी चाहिए, या सभी सह-खरीदार महिलाएँ होनी चाहिए। पति या पिता को सह-मालिक बनाने पर आमतौर पर यह छूट नहीं मिलती।
- यह केवल आवासीय प्रॉपर्टी पर लागू है, दुकानों या ऑफिस पर नहीं।
- मूल आदेश में 15 साल तक किसी पुरुष को दोबारा बेचने पर रोक थी। यह रोक 26 मई 2023 के आदेश से हटा दी गई।
सिर्फ 1% बचाने के लिए अकेले नाम पर स्वामित्व चुनने से पहले लोन पात्रता के बारे में सोचें। अगर आपको सह-आवेदक की आय की ज़रूरत है, तो लेंडर उन्हें भी टाइटल में शामिल करना चाह सकता है। बचत की तुलना उस लोन राशि से करें जिसकी आपको ज़रूरत है।
रजिस्ट्रेशन फीस कितनी है?
Registration Act के तहत महाराष्ट्र की फीस तालिका के अनुसार फीस लगभग मूल्य का 1% बनती है: पहले ₹10,000 के लिए ₹100, फिर हर ₹1,000 पर ₹10। इसकी अधिकतम सीमा ₹30,000 है, इसलिए लगभग ₹30 लाख से अधिक के किसी भी घर पर एकमुश्त ₹30,000 लगते हैं। दस्तावेज़ हैंडलिंग और स्कैनिंग शुल्क मामूली अतिरिक्त खर्च हैं।
निर्माणाधीन फ्लैट बनाम तैयार फ्लैट पर GST
- किफायती निर्माणाधीन फ्लैट: 1% GST, बिना इनपुट टैक्स क्रेडिट के। "किफायती" का मतलब है मेट्रोपॉलिटन शहरों में 60 वर्ग मीटर तक का कार्पेट एरिया; GST के लिए इसमें पूरा मुंबई महानगर क्षेत्र (MMR) शामिल है, इसलिए ठाणे और बदलापुर दोनों गिने जाते हैं। साथ ही बिल्डर द्वारा ली गई कुल राशि ₹45 लाख से अधिक नहीं होनी चाहिए।
- अन्य निर्माणाधीन फ्लैट: 5% GST, बिना इनपुट टैक्स क्रेडिट के।
- कम्प्लीशन या ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट वाले तैयार फ्लैट: जब पूरी कीमत कम्प्लीशन सर्टिफिकेट जारी होने या इमारत के पहली बार कब्ज़े में आने के बाद चुकाई जाती है, तो GST नहीं लगता।
5% वाले फ्लैट पर GST लागत में लाखों रुपये जोड़ सकता है, और यही एक कारण है कि कुछ खरीदार रेडी-टू-मूव घर पसंद करते हैं। निर्माणाधीन घरों के लिए लोन के अपने नियम हैं; हमारी गाइड महाराष्ट्र में निर्माणाधीन फ्लैट के लिए होम लोन देखें।
TDS: कीमत ₹50 लाख या अधिक होने पर 1% काटना
अगर कीमत ₹50 लाख या अधिक है, तो खरीदार को निवासी विक्रेता को भुगतान में से 1% TDS काटकर सरकार के पास जमा करना होता है। 1 अप्रैल 2026 से यह Income-tax Act, 2025 की section 393(1) (Table Sl. No. 3(i)) के अंतर्गत आता है, जिसने पुरानी section 194-IA की जगह ली है। इसकी रिपोर्टिंग नए Form 141 (Schedule B) में होती है, जिसने Form 26QB की जगह ली है। जहाँ स्टांप ड्यूटी वैल्यू तय कीमत से अधिक हो, वहाँ TDS अधिक आँकड़े पर गिना जाता है। TDS कोई अतिरिक्त लागत नहीं है, क्योंकि यह कीमत का ही हिस्सा है, लेकिन इसे चूकने पर ब्याज और पेनल्टी लगती है।
सोसाइटी, मेंटेनेंस और अन्य शुल्क
ये कानून द्वारा तय नहीं होते और प्रोजेक्ट-दर-प्रोजेक्ट काफ़ी अलग होते हैं, इसलिए साइन करने से पहले लिखित सूची माँगें। आम मदें हैं:
- एडवांस मेंटेनेंस, अक्सर एक साल या उससे अधिक का, और सिंकिंग फंड या कॉर्पस डिपॉज़िट
- सोसाइटी गठन शुल्क, शेयर मनी और प्रवेश शुल्क
- कानूनी और दस्तावेज़ शुल्क, तथा डेवलपमेंट या इंफ्रास्ट्रक्चर शुल्क
- पार्किंग, क्लब या सुविधा शुल्क (जाँचें कि ये एग्रीमेंट वैल्यू का हिस्सा हैं या नहीं)
- यूटिलिटी कनेक्शन डिपॉज़िट (बिजली मीटर, पानी, गैस)
रीसेल फ्लैट के लिए सोसाइटी का ट्रांसफर शुल्क और NOC भी जोड़ें, और बकाया देनदारियों की जाँच करें।
बैंक कितना लोन देगा? LTV और आपका डाउन पेमेंट
RBI बैंक होम लोन को प्रॉपर्टी की लागत के एक हिस्से तक सीमित करता है (लोन-टू-वैल्यू या LTV अनुपात):
| लोन राशि | अधिकतम LTV |
|---|---|
| ₹30 लाख तक | 90% |
| ₹30 लाख से अधिक और ₹75 लाख तक | 80% |
| ₹75 लाख से अधिक | 75% |
ख़ास बात यह है कि RBI बैंकों से कहता है कि LTV के लिए इस्तेमाल होने वाली प्रॉपर्टी लागत में स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और दस्तावेज़ शुल्क शामिल न करें। एकमात्र अपवाद ₹10 लाख तक की कीमत वाले घर हैं। इसलिए ठाणे और बदलापुर के लगभग हर घर के लिए स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन डाउन पेमेंट के अलावा आपके अपने पैसों से चुकाए जाते हैं। लेंडर आपकी आय और चुकाने की क्षमता भी देखते हैं, और अंतिम राशि उन्हीं का निर्णय होती है। अगर आप व्यवसाय चलाते हैं, तो स्व-रोज़गार व्यवसायियों के लिए होम लोन देखें।
जोड़ने लायक लोन खर्च:
- प्रोसेसिंग फीस, जो लेंडर तय करता है
- मॉर्गेज पर स्टांप ड्यूटी। टाइटल डीड जमा करके किए गए मॉर्गेज पर Stamp Act के Article 6 के तहत लोन ₹5 लाख से अधिक होने पर पूरी लोन राशि का 0.3%, अधिकतम ₹20 लाख (₹5 लाख तक के लोन पर 0.1%) स्टांप ड्यूटी लगती है
- लेंडर के टाइटल सर्च और वैल्यूएशन के लिए कानूनी और वैल्यूएशन शुल्क
उदाहरण: आपको कितना चुकाना पड़ सकता है (केवल उदाहरण के लिए)
नीचे दिए आँकड़े केवल उदाहरण के लिए हैं, यह मानते हुए कि एग्रीमेंट वैल्यू RR वैल्यू के बराबर या उससे अधिक है। आपके वास्तविक आँकड़े प्रॉपर्टी, उसके स्थान और लेंडर पर निर्भर करते हैं।
| ठाणे: निर्माणाधीन फ्लैट, ₹60 लाख, पुरुष खरीदार | बदलापुर: OC वाला तैयार फ्लैट, ₹40 लाख, महिला खरीदार | |
|---|---|---|
| स्टांप ड्यूटी | 7% = ₹4,20,000 | 5% = ₹2,00,000 |
| रजिस्ट्रेशन फीस | ₹30,000 | ₹30,000 |
| GST | 5% = ₹3,00,000 | शून्य |
| काटा जाने वाला TDS (कीमत का हिस्सा) | 1% = ₹60,000 | लागू नहीं |
| RBI LTV सीमा पर अधिकतम बैंक लोन | 80% = ₹48 लाख | 80% = ₹32 लाख |
| सोसाइटी और लोन शुल्क से पहले अपना योगदान | ≈ ₹19.5 लाख | ≈ ₹10.3 लाख |
दोनों मामलों में, केवल वैधानिक खर्च ही सोसाइटी, कानूनी और लोन शुल्क से पहले कीमत में लगभग 5–13% जोड़ देते हैं।
Biz Corp Solutions कैसे मदद करता है
हम ठाणे, बदलापुर और पूरे महाराष्ट्र के घर खरीदारों को खरीद की पूरी लागत का अनुमान लगाने, यथार्थवादी लोन राशि तय करने और ऐसे लेंडर चुनने में मदद करते हैं जिनकी नीतियाँ प्रॉपर्टी और उनकी आय के अनुकूल हों। फिर हम फ़ाइल तैयार करते हैं और जमा करने से लेकर मंज़ूरी तक आपको अपडेट रखते हैं। अंतिम राशि और दर लेंडर तय करता है। हमारी होम लोन सेवा के बारे में और जानें, या घर के मालिक बनने के बाद बैलेंस ट्रांसफर और टॉप-अप लोन के बारे में पढ़ें।