महाराष्ट्र में निर्माणाधीन फ्लैट के लिए होम लोन: उधार लेने से पहले क्या जाँचें

ठाणे ज़िले में — ठाणे शहर से लेकर कल्याण, अंबरनाथ और बदलापुर तक — ऐसे प्रोजेक्ट में फ्लैट खरीदना आम है जो अभी बन रहा हो। यह आमतौर पर तैयार घर से सस्ता पड़ता है, और भुगतान निर्माण की अवधि में बँट जाता है। लेकिन यह लोन तैयार फ्लैट के लोन से अलग तरह काम करता है, और जोखिम भी अलग जगहों पर होते हैं। क्या जाँचना है, डिस्बर्समेंट और EMI कैसे काम करते हैं, और निर्माणाधीन खरीद पर GST और टैक्स कैसे लगते हैं — यह रहा।

लोन पात्रता से पहले प्रोजेक्ट जाँचें

निर्माणाधीन होम लोन की ज़्यादातर समस्याएँ उधारकर्ता से नहीं, प्रोजेक्ट से शुरू होती हैं। बुकिंग राशि देने से पहले जाँचें:

• MahaRERA रजिस्ट्रेशन। Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) की Section 3 के तहत प्रोजेक्ट का विज्ञापन या बिक्री करने से पहले उसका रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है, जब तक कि वह छोटा न हो — 500 वर्ग मीटर तक की ज़मीन या सभी चरणों को मिलाकर आठ अपार्टमेंट तक। MahaRERA की वेबसाइट पर रजिस्ट्रेशन नंबर से प्रोजेक्ट खोजें। प्रोजेक्ट पेज पर प्रमोटर, रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट, कोई एक्सटेंशन सर्टिफिकेट और रिपोर्ट की गई निर्माण प्रगति दिखती है।
• वादा की गई कम्प्लीशन तारीख। MahaRERA रजिस्ट्रेशन पर लिखी तारीख की तुलना सेल्स टीम की बताई तारीख से करें। प्रोजेक्ट पेज पर एक्सटेंशन सर्टिफिकेट होने का मतलब है कि मूल तारीख पहले ही आगे खिसक चुकी है।
• शिकायतें। MahaRERA प्रोजेक्ट-वार और प्रमोटर-वार शिकायत रिपोर्ट प्रकाशित करता है, जिससे आप देख सकते हैं कि पहले के खरीदारों ने शिकायतें दर्ज की हैं या नहीं।
• आपके लेंडर ने प्रोजेक्ट को मंज़ूरी दी है या नहीं। कई बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियाँ (HFC) कागज़ात, बिल्डिंग प्लान और कानूनी स्थिति जाँचकर प्रोजेक्ट को पहले से मंज़ूरी देती हैं। उदाहरण के लिए, Kotak Mahindra Bank इसे Approved Project Finance (APF) नंबर कहता है। पहले से स्वीकृत प्रोजेक्ट का मतलब आमतौर पर तेज़ प्रोसेसिंग होता है। अगर आपके पसंदीदा लेंडर ने प्रोजेक्ट को मंज़ूरी नहीं दी है, तो कारण पूछें — हो सकता है केवल कागज़ात बाकी हों, या लेंडर को कोई समस्या मिली हो।

लेंडर हर फ़ाइल पर अपनी कानूनी और तकनीकी जाँच करते हैं, इसलिए प्रोजेक्ट के स्वीकृत होने से आपके लोन की गारंटी नहीं होती। लेंडर प्रोजेक्ट और आपकी प्रोफ़ाइल, दोनों के आधार पर निर्णय लेता है। लेंडर डेवलपर के पक्ष को कैसे देखते हैं, इसके लिए देखें लेंडर कंस्ट्रक्शन फाइनेंस का आकलन कैसे करते हैं और MahaRERA 70% खाता।

खरीदार के रूप में आपकी रक्षा करने वाले RERA नियम

RERA और Maharashtra RERA Rules, 2017 खरीदारों को कई सुरक्षाएँ देते हैं जो उधार लेते समय मायने रखती हैं:

• एग्रीमेंट से पहले 10% की सीमा। Section 13 के तहत प्रमोटर पहले लिखित एग्रीमेंट फॉर सेल पर हस्ताक्षर और उसका रजिस्ट्रेशन किए बिना फ्लैट की कीमत का 10% से अधिक एडवांस या आवेदन शुल्क के रूप में नहीं ले सकता। वैसे भी आपके लेंडर को राशि जारी करने से पहले रजिस्टर्ड एग्रीमेंट चाहिए होगा।
• कार्पेट एरिया। Section 2(k) कार्पेट एरिया को फ्लैट के शुद्ध उपयोग योग्य फ़र्श क्षेत्र के रूप में परिभाषित करती है। इसमें बाहरी दीवारें, सर्विस शाफ्ट और विशेष बालकनी या टैरेस शामिल नहीं हैं, लेकिन अंदरूनी पार्टीशन दीवारें शामिल हैं। कीमतें और एग्रीमेंट इसी आधार पर होने चाहिए, इसलिए फ्लैटों की तुलना "सुपर बिल्ट-अप" एरिया पर नहीं, कार्पेट एरिया पर करें।
• निर्माण चरणों से जुड़ा भुगतान शेड्यूल। Maharashtra Rules, 2017 का मॉडल एग्रीमेंट फॉर सेल भुगतान को निर्माण के पड़ावों से जोड़ता है। उदाहरण के लिए, प्लिंथ पूरा होने पर भुगतान कीमत के 45% तक और स्लैब पूरे होने पर 70% तक सीमित है, और बाकी राशि ऑक्यूपेंसी या कम्प्लीशन सर्टिफिकेट के बाद पज़ेशन के समय देय है।
• देरी पर ब्याज। Section 18 के तहत अगर प्रमोटर एग्रीमेंट में लिखी तारीख तक पज़ेशन नहीं देता, तो आप प्रोजेक्ट से हटकर ब्याज सहित रिफंड ले सकते हैं। अगर आप प्रोजेक्ट में बने रहते हैं, तो प्रमोटर को पज़ेशन तक देरी के हर महीने का ब्याज आपको देना होगा। महाराष्ट्र में राज्य के नियमों के Rule 18 के तहत यह दर SBI की सबसे ऊँची मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट (MCLR) + 2% है। अगर आप देर से भुगतान करते हैं, तो Section 19(7) के तहत यही दर उल्टी दिशा में लागू होती है।
• पाँच साल की डिफ़ेक्ट लायबिलिटी। Section 14(3) के तहत पज़ेशन के पाँच साल के भीतर बताए गए संरचनात्मक और कारीगरी के दोष प्रमोटर को 30 दिनों के भीतर मुफ़्त में ठीक करने होते हैं।

देरी का ब्याज मदद करता है, लेकिन यह बिल्डर चुकाता है, आपका बैंक नहीं। देरी हो या न हो, लेंडर को आपकी EMI या pre-EMI जारी रहती हैं।

निर्माणाधीन फ्लैट के लिए होम लोन कैसे डिस्बर्स होता है

पहले आप अपना योगदान चुकाते हैं (कीमत का वह हिस्सा जो लोन कवर नहीं करता)। उसके बाद लेंडर निर्माण की प्रगति के साथ लोन किस्तों (tranches) में जारी करता है। उदाहरण के लिए, HDFC Bank के FAQ कहते हैं कि वह निर्माण की प्रगति के आधार पर डिस्बर्स करता है, जैसा बैंक आँकता है, जो डेवलपर के डिमांड शेड्यूल से मेल नहीं भी खा सकता।

यह सिर्फ़ लेंडर की पसंद नहीं है। सितंबर 2013 में RBI ने बैंकों से कहा कि व्यक्तियों को दिए जाने वाले हाउसिंग लोन निर्माण के चरणों से निकटता से जुड़े होने चाहिए, और अधूरे, निर्माणाधीन या ग्रीनफील्ड प्रोजेक्ट्स के लिए एकमुश्त अग्रिम डिस्बर्समेंट नहीं होना चाहिए। नवंबर 2025 में National Housing Bank ने सभी HFC को यही निर्देश दिया और उनसे RBI के निर्देशों का सख्ती से पालन करने को कहा।

व्यवहार में, हर बार जब बिल्डर डिमांड भेजता है:

1. आप बिल्डर का डिमांड लेटर (अक्सर आर्किटेक्ट के सर्टिफिकेट के साथ) लेंडर को भेजते हैं।
2. लेंडर साइट का निरीक्षण कर सकता है या अपनी तकनीकी टीम की रिपोर्ट पर भरोसा कर सकता है।
3. लेंडर अपना हिस्सा सीधे बिल्डर के निर्धारित खाते में चुकाता है, और बाकी राशि आप चुकाते हैं।

अगर लेंडर के आकलन में प्रगति बिल्डर की डिमांड से पीछे है, तो आपको अंतर खुद चुकाना पड़ सकता है या इंतज़ार करना पड़ सकता है।

Pre-EMI या पूरी EMI: कौन-सा चुनें?

लोन पूरी तरह डिस्बर्स होने तक आपके पास दो मुख्य विकल्प हैं:

	Pre-EMI	पहले डिस्बर्समेंट से पूरी EMI
आप क्या चुकाते हैं	केवल ब्याज, अब तक डिस्बर्स राशि पर	डिस्बर्स राशि पर ब्याज और मूलधन
निर्माण के दौरान मासिक ख़र्च	कम	अधिक
निर्माण के दौरान लोन में कमी	कोई नहीं	मूलधन घटना शुरू हो जाता है
नियमित EMI कब शुरू होती है	पूरे डिस्बर्समेंट के बाद	पहले से चल रही; हर किस्त के साथ EMI बढ़ती है

HDFC Bank के FAQ बताते हैं कि pre-EMI ब्याज हर डिस्बर्समेंट से EMI शुरू होने तक मासिक देय होता है। बैंक "ट्रांश-आधारित EMI" भी देता है, जिसमें आप चुनते हैं कि निर्माण के दौरान कितना चुकाना है और ब्याज से ऊपर की राशि मूलधन में जाती है। अन्य लेंडरों के अपने संस्करण हैं।

Pre-EMI कैश फ्लो को हल्का रखती है, ख़ासकर अगर आप किराया भी चुका रहे हैं। लेकिन अगर प्रोजेक्ट में देरी हो, तो आप सालों तक लोन घटाए बिना ब्याज चुकाते रह सकते हैं। अगर आप वहन कर सकें, तो जल्दी पूरी EMI शुरू करना या कुछ अतिरिक्त चुकाना इस जोखिम को सीमित करता है।

सबवेंशन स्कीम: बारीक शर्तें ज़रूर पढ़ें

सबवेंशन (या "पज़ेशन तक कोई EMI नहीं", "20:80") स्कीम में बिल्डर निर्माण के दौरान ब्याज या pre-EMI चुकाने पर सहमत होता है, और खरीदार शुरुआत में केवल एक छोटी राशि देता है। यह आकर्षक लगता है, लेकिन लोन आपके नाम पर होता है। अगर बिल्डर भुगतान बंद कर दे, तो लेंडर पुनर्भुगतान के लिए आपकी ओर देखेगा, और चूके हुए भुगतान आपकी क्रेडिट रिपोर्ट में दिखेंगे।

रेगुलेटर बार-बार इस पर चेतावनी दे चुके हैं:

• RBI के 2013 के सर्कुलर में 80:20 और 75:25 स्कीमों का नाम लिया गया। इसमें उन जोखिमों का ज़िक्र था जब बिल्डर उधारकर्ताओं की ओर से ब्याज चुकाते हैं और लोन अग्रिम जारी किए जाते हैं, और बैंकों से ग्राहकों को जोखिमों के बारे में पूरी तरह अवगत कराने को कहा गया।
• जुलाई 2025 में सुप्रीम कोर्ट ने NCR में सबवेंशन स्कीमों में कथित बिल्डर–बैंक साँठगाँठ पर CBI को 22 मामले दर्ज करने की अनुमति दी। वहाँ घर खरीदार बिल्डरों को लोन डिस्बर्स हो जाने के बाद उन फ्लैटों की EMI चुकाते रह गए जो उन्हें मिले ही नहीं।
• HFC को NHB की नवंबर 2025 की एडवाइज़री, जो चरण-आधारित डिस्बर्समेंट नियम को दोहराती है, कर्नाटक हाई कोर्ट के एक आदेश के जवाब में आई थी और विशेष रूप से सबवेंशन स्कीमों के बारे में थी।

अगर आप सबवेंशन ऑफ़र पर विचार कर रहे हैं, तो लेंडर और बिल्डर से लिखित में पूछें: क्या डिस्बर्समेंट निर्माण के चरणों से जुड़ा है, कौन क्या और कब तक चुकाएगा, और बिल्डर के डिफ़ॉल्ट करने या पज़ेशन में देरी होने पर आपकी देनदारी का क्या होगा?

निर्माणाधीन फ्लैट पर GST

1 अप्रैल 2019 से, कम्प्लीशन से पहले बेचे गए आवासीय फ्लैटों पर GST इस प्रकार है:

• सामान्य फ्लैटों के लिए कुल कीमत पर (मानी गई ज़मीन की वैल्यू घटाकर) 5%, बिना इनपुट टैक्स क्रेडिट के।
• किफायती आवासीय अपार्टमेंट के लिए 1%: मेट्रोपॉलिटन शहरों में 60 वर्ग मीटर तक (या अन्यत्र 90 वर्ग मीटर तक) कार्पेट एरिया, और ₹45 लाख से अधिक नहीं की कीमत। इस कसौटी के लिए पूरा मुंबई महानगर क्षेत्र मेट्रोपॉलिटन माना जाता है।

अगर पूरी कीमत कम्प्लीशन सर्टिफिकेट जारी होने या फ्लैट के पहली बार कब्ज़े में आने के बाद (जो भी पहले हो) चुकाई जाए, तो GST नहीं लगता। ऐसी बिक्री CGST Act की Schedule II के तहत कर-योग्य निर्माण सेवा की परिभाषा से बाहर है। यही एक कारण है कि OC वाले तैयार फ्लैट टैक्स के लिहाज़ से सस्ते पड़ सकते हैं। स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन अलग खर्च हैं — देखें ठाणे और बदलापुर में घर खरीदने की पूरी लागत।

निर्माण-पूर्व ब्याज पर टैक्स: 2026 में क्या बदला

Income-tax Act, 2025 ने 1 अप्रैल 2026 से Income-tax Act, 1961 की जगह ली। होम लोन ब्याज की कटौती, जो पहले section 24(b) में थी, अब नए Act की section 22 में है। नियम वही रहे हैं:

• फ्लैट के अधिग्रहण या पूरा होने वाले टैक्स वर्ष से पहले चुकाया गया ब्याज (जैसे pre-EMI) कम्प्लीशन वाले वर्ष से शुरू करके पाँच बराबर किस्तों में घटाया जा सकता है।
• स्वयं के रहने वाले घर के लिए कुल ब्याज कटौती की सीमा ₹2 लाख प्रति वर्ष है। यह तभी लागू है जब निर्माण लोन लेने वाले टैक्स वर्ष की समाप्ति से पाँच साल के भीतर पूरा हो जाए, और आपको लेंडर से सर्टिफिकेट मिले। अन्यथा सीमा ₹30,000 है।
• डिफ़ॉल्ट नए टैक्स रिजीम (2025 Act की section 202) में स्वयं के रहने वाले घर पर कोई ब्याज कटौती नहीं मिलती। किराये पर दिए गए फ्लैट के लिए, नुकसान के सेट-ऑफ़ नियमों के अधीन, दोनों रिजीम में ब्याज कटौती योग्य रहता है।

इसलिए निर्माण में लंबी देरी केवल पज़ेशन ही नहीं टालती — यह आपका टैक्स लाभ भी घटा सकती है। अपनी स्थिति अपने टैक्स सलाहकार से जाँच लें।

साइन करने से पहले एक त्वरित चेकलिस्ट

• प्रोजेक्ट MahaRERA पर रजिस्टर्ड है, कम्प्लीशन तारीख और प्रगति जाँच ली गई है
• प्रोजेक्ट आपके लेंडर द्वारा स्वीकृत है, या लेंडर की कानूनी और तकनीकी मंज़ूरी की पुष्टि हो गई है
• रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल, और उससे पहले 10% से अधिक भुगतान नहीं
• निर्माण चरणों से जुड़ा भुगतान शेड्यूल
• Pre-EMI या पूरी EMI पर निर्णय, और संभावित देरी के लिए बफ़र
• सबवेंशन की कोई भी शर्तें ध्यान से पढ़ी गईं और लिखित में पुष्टि की गईं
• GST और स्टांप ड्यूटी आपके बजट में शामिल

Biz Corp Solutions कैसे मदद करता है

हम बदलापुर, ठाणे और पूरे महाराष्ट्र के घर खरीदारों को निर्माणाधीन खरीद के लिए लेंडरों की तुलना करने में मदद करते हैं। हम जाँचते हैं कि किन बैंकों और HFC ने आपके प्रोजेक्ट को मंज़ूरी दी है, फ़ाइल तैयार करते हैं और लेंडर के साथ हर डिस्बर्समेंट को ट्रैक करते हैं, हर चरण पर आपको अपडेट रखते हुए। अंतिम क्रेडिट निर्णय लेंडर का होता है। हमारी होम लोन सेवा के बारे में और जानें, या स्व-रोज़गार उधारकर्ताओं के लिए होम लोन पर हमारी गाइड पढ़ें।