अगर आप महाराष्ट्र में किसी प्रोजेक्ट के लिए कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस जुटा रहे हैं, तो ख़रीदारों का पैसा किस तरह रखा जाता है, इसके नियम लोन के लगभग हर हिस्से को प्रभावित करेंगे — लेंडर सिक्योरिटी के रूप में क्या ले सकता है, उसकी चुकौती कैसे होगी और पैसा कितनी जल्दी साइट तक पहुँचेगा। यह गाइड RERA 70% अकाउंट, MahaRERA की तीन-अकाउंट व्यवस्था और बिल्डरों तथा लेंडरों के लिए इनके व्यावहारिक मायने समझाती है।

क़ानून क्या कहता है

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 की Section 4(2)(l)(D) कहती है कि किसी प्रोजेक्ट के लिए आवंटियों से समय-समय पर प्राप्त रकम का 70% निर्माण लागत और ज़मीन की लागत को कवर करने के लिए किसी शेड्यूल्ड बैंक के अलग खाते में जमा करना होगा — और उसका उपयोग सिर्फ़ इसी उद्देश्य के लिए होगा। Act तीन शर्तें और जोड़ता है:

  • निकासी प्रोजेक्ट के पूरा होने के अनुपात में होनी चाहिए।
  • हर निकासी को प्रमाणित करना होगा — एक इंजीनियर, एक आर्किटेक्ट और प्रैक्टिस करने वाले एक चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा।
  • खातों का ऑडिट होना चाहिए — हर वित्त वर्ष के छह महीने के भीतर एक प्रैक्टिसिंग CA द्वारा, जो सत्यापित करता है कि पैसा प्रोजेक्ट के लिए इस्तेमाल हुआ और प्रगति के अनुपात में निकाला गया।

Section 4 के उल्लंघन पर अनुमानित प्रोजेक्ट लागत के 5% तक का जुर्माना लग सकता है। इसके अलावा, बिक्री का करार (agreement for sale) होने के बाद प्रमोटर उस यूनिट को गिरवी नहीं रख सकता, और ऐसा कोई भी चार्ज ख़रीदार को प्रभावित नहीं करता।

MahaRERA की तीन-अकाउंट व्यवस्था

1 July 2024 या उसके बाद पंजीकृत प्रोजेक्टों के लिए MahaRERA का Order No. 56/2024 प्रमोटर से अपेक्षा करता है कि वह पंजीकरण के लिए आवेदन करने से पहले एक ही शेड्यूल्ड बैंक में तीन खाते खोले:

तुलना का आधार Collection खाता Separate खाता Transaction खाता
इसमें क्या आता है ख़रीदारों के भुगतान का 100% (GST, स्टैम्प ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और अन्य पास-थ्रू शुल्क छोड़कर) कम से कम 70%, Collection खाते से अपने-आप स्वीप होकर 30% तक, Collection खाते से अपने-आप स्वीप होकर
किसके लिए इस्तेमाल हो सकता है सीधे किसी के लिए नहीं — सिर्फ़ ऑटोमैटिक स्वीप ज़मीन की लागत, निर्माण लागत, प्रोजेक्ट लोन का ब्याज, और 70% तक कैंसलेशन रिफ़ंड अन्य लागतें, 70% से ऊपर के कैंसलेशन रिफ़ंड, ख़रीदारों को मुआवज़ा और ब्याज, जुर्माने
लियन या एस्क्रो की अनुमति? नहीं नहीं ऑर्डर में इसका उल्लेख नहीं

Collection खाते का विवरण अलॉटमेंट लेटर और बिक्री के करार में होना चाहिए, ताकि ख़रीदार सीधे उसी में भुगतान करें। जहाँ कई प्रमोटर राजस्व साझा करते हैं, वहाँ एक Master खाता भी ज़रूरी है। Order No. 61/2024 के तहत ज़मीन-मालिक को ये खाते तभी खोलने होते हैं जब उसे प्रमोटर घोषित किया गया हो।

2024 में क्या बदला

जुलाई 2024 से पहले ख़रीदारों को दिया जाने वाला मुआवज़ा और ब्याज सेपरेट खाते से दिया जा सकता था। Order 56/2024 के तहत ये — MahaRERA के जुर्मानों के साथ — प्रोजेक्ट लागत नहीं हैं और इन्हें Transaction खाते से ही देना होगा।

70% खाते से निकासी

हर निकासी के लिए तीन सर्टिफ़िकेट चाहिए:

  • Form 1 — आर्किटेक्ट: प्रोजेक्ट कितने प्रतिशत पूरा हुआ।
  • Form 2 — इंजीनियर: निर्माण पर हुई वास्तविक लागत।
  • Form 3 — चार्टर्ड अकाउंटेंट: ज़मीन और निर्माण पर हुई लागत और कुल अनुमानित लागत में उसका अनुपात, जिससे निकाली जा सकने वाली अधिकतम रकम तय होती है। यह CA प्रोजेक्ट के स्टैच्युटरी ऑडिटर से अलग होना चाहिए।

हर वर्ष के अंत में स्टैच्युटरी ऑडिटर Form 5 दाखिल करता है, जो खातों का वार्षिक विवरण है, और प्रोजेक्ट पूरा होने पर आर्किटेक्ट Form 4 जारी करता है। सर्टिफ़िकेट का एक सेट किस्तों में कई निकासियों को कवर कर सकता है, बशर्ते हर बार बैंक को एक कवरिंग लेटर दिया जाए, और इनकी प्रतियाँ MahaRERA पर अपलोड की जाती हैं।

जिन चालू प्रोजेक्टों में बाक़ी काम पूरा करने की लागत ख़रीदारों से अभी मिलने वाली रकम से ज़्यादा है, उनके लिए MahaRERA के 2017 के सर्कुलर में पंजीकरण के बाद की 100% वसूली सेपरेट खाते में डालना अनिवार्य था।

कंस्ट्रक्शन लेंडरों के लिए इसका क्या मतलब है

  • Collection या Separate खातों पर कोई लियन या एस्क्रो नहीं। Order 56/2024 कहता है कि ये खाते सभी भारों (encumbrances) से मुक्त होने चाहिए, एस्क्रो खाते नहीं होने चाहिए, और लियन, लोन तथा किसी तीसरे पक्ष के नियंत्रण से मुक्त होने चाहिए — लेंडर के नियंत्रण से भी।
  • ब्याज हाँ, मूलधन का स्पष्ट उल्लेख नहीं। ऑर्डर CA प्रमाणन के साथ Separate खाते से प्रोजेक्ट लोन की सर्विसिंग की अनुमति देता है, जो Form 3 की ब्याज वाली पंक्ति से जुड़ी होती है। केवल कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस का ब्याज ही प्रोजेक्ट लागत माना जाता है — मूलधन जानकारी के लिए दिखाया जाता है, लेकिन जोड़ा नहीं जाता। 70% खाते से मूलधन चुकाने की योजना न बनाएँ।
  • लोन का खुलासा। पंजीकरण के समय प्रमोटर को मौजूदा और प्रस्तावित प्रोजेक्ट फ़ाइनेंस का खुलासा करना होता है — लेंडर, मंज़ूर, वितरित और बकाया रकम, और गिरवी का विवरण — साथ में CA की यह घोषणा कि लोन का इस्तेमाल सिर्फ़ प्रोजेक्ट के लिए हो रहा है, और एक CERSAI रिपोर्ट।
  • बैंक बदलने के लिए मंज़ूरी चाहिए। RERA खातों को दूसरे बैंक में ले जाने के लिए MahaRERA की पूर्व लिखित मंज़ूरी ज़रूरी है, इसलिए शुरुआत में ही खाते वाला बैंक सोच-समझकर चुनना फ़ायदेमंद है।

व्यवहार में, चुकौती का ढाँचा बनाते समय लेंडर आमतौर पर Transaction खाते (30%), विधिवत निकाले गए फ़ंड और प्रोजेक्ट की अन्य सिक्योरिटी पर नज़र रखते हैं — लेकिन ऑर्डर ख़ुद Transaction खाते पर चुप है, इसलिए व्यवस्थाएँ अलग-अलग होती हैं और इनके लिए सावधानीपूर्वक क़ानूनी ड्राफ़्टिंग ज़रूरी है।

फ़ाइनेंस चाहने वाले बिल्डरों के लिए व्यावहारिक चेकलिस्ट

  • अपना RERA बैंक अपने लेंडर को ध्यान में रखकर चुनें — बाद में खाते बदलने के लिए MahaRERA की मंज़ूरी चाहिए।
  • कैश फ़्लो का मॉडल 70/30 के बँटवारे पर बनाएँ, यह याद रखते हुए कि 70% हिस्सा सिर्फ़ प्रमाणित प्रगति के अनुसार ही जारी होता है।
  • Forms 1, 2 और 3 अद्यतन रखें ताकि निकासी न अटके।
  • मूलधन की चुकौती की योजना Transaction खाते और विधिवत निकाले गए फ़ंड से बनाएँ, Separate खाते से नहीं।
  • पंजीकरण के समय सभी प्रोजेक्ट फ़ाइनेंस का सही खुलासा करें, CA घोषणा और CERSAI रिपोर्ट के साथ।

Biz Corp Solutions कैसे मदद करता है

हम बिल्डरों और डेवलपरों के लिए ₹5 करोड़ से ₹500 करोड़ तक का कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस अरेंज करते हैं, और ऐसी सुविधाओं का ढाँचा बनाने में मदद करते हैं जो RERA के खाता नियमों के भीतर काम करें — बैंक के चुनाव से लेकर डिस्बर्समेंट और चुकौती की योजना तक। हम उपयुक्त बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थाओं से संपर्क करते हैं और हर चरण पर आपको जानकारी देते रहते हैं।

यह गाइड अक्टूबर 2026 तक के MahaRERA ऑर्डरों और सर्कुलरों का सार है। MahaRERA समय-समय पर अपने नियम अपडेट करता है — अपने प्रोजेक्ट के लिए नवीनतम ऑर्डर देखें या पेशेवर सलाह लें।