कंस्ट्रक्शन फाइनेंस आवश्यकता कैलकुलेटर
कंस्ट्रक्शन फाइनेंस को प्रमोटर इक्विटी के बाद आपके प्रोजेक्ट के कैश फ्लो के सबसे गहरे बिंदु को, और उस पर लगने वाले ब्याज को, कवर करना चाहिए। यह मॉडल वह कैश फ्लो महीने-दर-महीने बनाता है: निर्माण की प्रगति के साथ लागत, आपकी अपेक्षित गति से बिक्री, MahaRERA मॉडल एग्रीमेंट की चरण-सीमाओं तक सीमित खरीदारों के भुगतान, और RERA Separate account का नियम। फिर यह पीक फंडिंग गैप, ज़रूरी लोन, निर्माण अवधि का ब्याज और बिक्री से उसकी चुकौती कब होगी, यह दिखाता है।
- मुफ़्त, साइन-अप की ज़रूरत नहीं
- आपके ब्राउज़र में ही चलता है — आपकी डाली गई जानकारी हमें नहीं भेजी जाती
- तरीका और स्रोत नीचे दिए गए हैं
- समीक्षा
कैलकुलेटर
सारांश
महीने-दर-महीने कैश फ्लो
पीक लोन बकाये वाली पंक्ति शेड की गई है; ऑक्युपेंसी सर्टिफ़िकेट का महीना बोल्ड में है।
आपके आंकड़े आपके ब्राउज़र में ही रहते हैं। आप जो लिंक कॉपी करते हैं उसमें ये शामिल होते हैं, इसलिए इसे केवल भरोसेमंद लोगों के साथ ही साझा करें।
यह गणना कैसे होती है
लागत
- ज़मीन या तो पहले ही चुकाई जा चुकी है (तब इसे लगाई गई इक्विटी और RERA के लिए खर्च हुई लागत दोनों माना जाता है) या month 0 में देय है। अगर देय ज़मीन की राशि दर्ज की गई इक्विटी से ज़्यादा है, तो कमी अलग से दिखाई जाती है और कंस्ट्रक्शन लोन से बाहर रखी जाती है, क्योंकि बैंक निजी बिल्डरों की ज़मीन खरीद को फंड नहीं कर सकते।
- मंज़ूरियां और प्रीमियम month 0 से आपके चुने हुए महीनों में बराबर बांटे जाते हैं।
- निर्माण लागत निर्माण अवधि में या तो बराबर राशियों में, या S-curve पर बांटी जाती है, जिसमें अवधि के x भाग के बाद खर्च हुआ संचयी हिस्सा x² × (3 − 2x) होता है।
- मार्केटिंग और ओवरहेड month 1 से OC के महीने तक बराबर बांटे जाते हैं। GST को पास-थ्रू मानकर दोनों तरफ़ से बाहर रखा गया है।
बिक्री और वसूली
- बिके हुए क्षेत्र का हिस्सा लॉन्च के महीने में लॉन्च के आंकड़े के बराबर होता है, और सब कुछ बिक जाने तक मासिक दर से बढ़ता है। राजस्व = कारपेट एरिया × कीमत।
- खरीदार बिक्री के महीने में बुकिंग % चुकाता है और अगले महीने से, एग्रीमेंट % और तब तक पहुंची चरण-सीमा में से जो अधिक हो वह चुकाता है। OC के महीने से पूरी राशि देय होती है। देर से बुक करने वाले खरीदार पहले से पहुंचे सभी चरणों का भुगतान एक साथ करते हैं।
- चरण-सीमाएं Maharashtra RERA Rules, 2017 के मॉडल एग्रीमेंट फ़ॉर सेल के clause 1(c) के अनुसार हैं: 10%, 30%, 45% (प्लिंथ), 70% (स्लैब), 75%, 80%, 85%, 95% और पज़ेशन पर 100%। हर निर्माण चरण खर्च हुई निर्माण लागत के एक % से जुड़ा है। मंज़िल-दर-मंज़िल स्लैब बिलिंग में, सीमा प्लिंथ और आखिरी स्लैब के बीच 45% से 70% तक बराबर बढ़ती है।
- वसूली उसी महीने आती है जिसमें वह देय होती है। व्यवहार में खरीदार देर से भुगतान करते हैं और कुछ बुकिंग रद्द करते हैं; इसकी गुंजाइश रखने के लिए धीमी बिक्री के साथ जांच करें।
RERA Separate account
उपयोग योग्य आवक = (1 − d) × वसूली + Separate account से निकासी
संचयी निकासी ≤ इनमें से कम: संचयी जमा, और ज़मीन + मंज़ूरियां + निर्माण + खर्च हुआ ब्याज
- RERA के section 4(2)(l)(D) और MahaRERA Order 56/2024 के तहत d 70% है (या 100%, जहां प्राप्य राशि शेष लागत से कम हो)। निकासी की सीमा MahaRERA Circular 7/2017 की Form 3 पद्धति है: कुल अनुमानित लागत × (खर्च हुई लागत ÷ कुल अनुमानित लागत), जो खर्च हुई लागत के बराबर है। मार्केटिंग और ओवरहेड नहीं गिने जाते।
- OC के बाद पूरा शेष रिलीज़ हो जाता है, जैसा Circular 7/2017 कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट मिलने पर अनुमति देता है।
- मॉडल में निकासी तुरंत होती है; व्यवहार में हर निकासी के लिए Forms 1, 2 और 3 चाहिए, इसलिए कुछ हफ़्तों की देरी का अनुमान रखें।
फंडिंग, ब्याज और चुकौती
- प्रमोटर इक्विटी पहले उपयोग होती है। जब नकदी शून्य से नीचे जाने वाली हो, तो कमी के लिए लोन निकाला जाता है।
- ब्याज = हर महीने प्रारंभिक लोन बकाया × वार्षिक दर ÷ 12, जो प्रोजेक्ट के कैश फ्लो से चुकाया जाता है (और इसलिए नकदी कम होने पर लोन से निकाला जाता है)। OC के महीने तक का ब्याज निर्माण अवधि के ब्याज के रूप में दिखाया जाता है।
- चुकौती। आखिरी ड्रॉडाउन के बाद, अतिरिक्त नकदी लोन चुकाने में लगाई जाती है, लेकिन कभी इतनी नहीं कि प्रोजेक्ट को बाद में फिर से उधार लेना पड़े।
- पीक फंडिंग गैप इक्विटी, लोन और ब्याज से पहले संचयी (उपयोग योग्य आवक − लागत) का सबसे निचला बिंदु है। ज़रूरी कंस्ट्रक्शन फाइनेंस मॉडल में पीक लोन बकाया है।
ऋणदाता और क्या देखेंगे
ऋणदाता लोन का आकार अपने मूल्यांकन के आधार पर तय करता है, केवल इस मॉडल पर नहीं। वह प्रमोटर का ट्रैक रिकॉर्ड और इक्विटी, साफ़ टाइटल, मंज़ूरियां और MahaRERA रजिस्ट्रेशन (डिस्बर्समेंट केवल क्लियरेंस के बाद), लागत और वित्त के स्रोत, बिक्री की गति और प्राप्य राशि का कवर, और दी जाने वाली सिक्योरिटी की जांच करेगा। RBI के 2025 के Directions बैंकों को निजी बिल्डरों की ज़मीन खरीद के लिए फाइनेंस करने से रोकते हैं, बिल्डरों से ब्रोशर और विज्ञापनों में मॉर्गेजी बैंक का नाम देने की अपेक्षा रखते हैं, और प्रोजेक्ट फाइनेंस फ्रेमवर्क के तहत लोन के लिए ऋणदाता के इंजीनियर द्वारा प्रमाणित चरणबद्ध डिस्बर्समेंट ज़रूरी करते हैं। पढ़ें ऋणदाता कंस्ट्रक्शन फाइनेंस का मूल्यांकन कैसे करते हैं और ऋणदाताओं के लिए 70% खाते का क्या मतलब है: Collection और Separate account पर लियन या एस्क्रो नहीं हो सकता, इसलिए चुकौती की संरचना Transaction account और विधिवत निकाले गए फंड के इर्द-गिर्द बनाई जाती है।
एक योजना मॉडल। इसका उपयोग ऋणदाताओं के साथ चर्चा की रूपरेखा बनाने और संवेदनशीलता जांचने के लिए करें: धीमी बिक्री, देर से लॉन्च, अधिक लागत या ऊंची दर। यह न प्रोजेक्ट रिपोर्ट है और न सैंक्शन फ़ॉर्मूला।
लोग जो सवाल पूछते हैं
मैं कैसे निकालूं कि मेरे प्रोजेक्ट को कितना कंस्ट्रक्शन फाइनेंस चाहिए?
लागत और उपयोग योग्य वसूली का मासिक कैश फ्लो बनाएं, संचयी शेष का सबसे निचला बिंदु (पीक फंडिंग गैप) खोजें, उसमें से वह प्रमोटर इक्विटी घटाएं जो आप पहले लगाएंगे, और वह ब्याज जोड़ें जो बिक्री से चुकौती होने तक लोन पर लगेगा। ऋणदाता बिक्री की गति और लागत पर अपनी धारणाओं के साथ अपना संस्करण चलाएंगे।
क्या बैंक ज़मीन की लागत फंड कर सकता है?
नहीं। RBI के Credit Facilities Directions, 2025 कहते हैं कि बैंक निजी बिल्डरों को ज़मीन खरीदने के लिए फंड बेस्ड या नॉन-फंड बेस्ड सुविधा नहीं देगा, चाहे वह हाउसिंग प्रोजेक्ट का हिस्सा ही क्यों न हो। ज़मीन का पैसा प्रमोटर के फंड से या, जहां उनकी नीतियां अनुमति दें, NBFC और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों से आना होगा। कैलकुलेटर कभी भी ज़मीन को कंस्ट्रक्शन लोन से फंड नहीं करता।
क्या RERA 70% खाता मेरी लोन की ज़रूरत बढ़ाता है?
आमतौर पर ज़्यादा नहीं। MahaRERA की Form 3 पद्धति के तहत आप Separate account से वास्तव में खर्च हुई ज़मीन और निर्माण लागत तक की राशि निकाल सकते हैं, इसलिए जो वसूली केवल लागत की भरपाई करती है वह रिलीज़ हो जाती है। यह नियम उस वसूली को रोकता है जो लागत से आगे निकल जाती है, जो ज़्यादातर आपका मार्जिन होता है, जब तक ऑक्युपेंसी या कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट न मिल जाए। मॉडल दिखाता है कि कितनी राशि रुकी रहती है और क्या इससे लोन बढ़ता है या चुकौती में देरी होती है।
क्या खरीदारों से निर्माण चरण की अनुमति से ज़्यादा भुगतान मांगा जा सकता है?
MahaRERA का मॉडल एग्रीमेंट फ़ॉर सेल चरण के अनुसार संचयी भुगतान की सीमा तय करता है: रजिस्टर्ड एग्रीमेंट से पहले 10%, उसके बाद 30%, प्लिंथ पर 45%, स्लैब पर 70%, फिर बाद के चरणों पर 75%, 80%, 85% और 95%, और ऑक्युपेंसी या कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट के बाद पज़ेशन पर शेष राशि। RERA का Section 13 अलग से रजिस्टर्ड एग्रीमेंट से पहले 10% से ज़्यादा लेने पर रोक लगाता है।
मॉडल लोन से पहले प्रमोटर इक्विटी का उपयोग क्यों करता है?
ऋणदाता अपेक्षा रखते हैं कि प्रमोटर का योगदान पहले आए, या कम से कम अनुपात में आए, और RBI बैंकों से प्रमोटर इक्विटी के स्रोत की जांच करने की अपेक्षा रखता है। पहले इक्विटी का उपयोग करना डेवलपर के लिए सस्ता क्रम भी है।
क्या मेरे द्वारा दर्ज कुछ भी Biz Corp Solutions को भेजा या संग्रहीत किया जाता है?
नहीं। गणना पूरी तरह आपके ब्राउज़र में चलती है। आपके इनपुट केवल इस पेज के वेब पते में रखे जाते हैं, ताकि आप लिंक कॉपी करके वही मॉडल अपने CA या ऋणदाता के साथ साझा कर सकें।
किसी प्रोजेक्ट के लिए कंस्ट्रक्शन फाइनेंस जुटा रहे हैं?
हम ₹5 करोड़ से ₹500 करोड़ तक का कंस्ट्रक्शन फाइनेंस दिलवाते हैं। अपने प्रोजेक्ट के आंकड़े और यह मॉडल हमें भेजें, हम बताएंगे कि ऋणदाता लोन का आकार और संरचना कैसे तय करेंगे।
यह एक योजना मॉडल है, ऋणदाता का सैंक्शन फ़ॉर्मूला नहीं। ऋणदाता लागत, बिक्री, कैश-फ्लो कवर और सिक्योरिटी के अपने मूल्यांकन के आधार पर कंस्ट्रक्शन फाइनेंस का आकार तय करते हैं, और उन्हें RBI के निर्देशों का पालन करना होता है। ऋणदाता, नियामक और सरकारी कार्यालय अपने नियम लागू करते हैं और अलग तरीके से राउंड या गणना कर सकते हैं; उनके आँकड़े ही मान्य होते हैं। Biz Corp Solutions साझेदार बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थानों के माध्यम से फंडिंग की व्यवस्था करती है; मंज़ूरी, ब्याज दर और शर्तें ऋणदाता तय करता है। अंतिम समीक्षा: 5 अक्टूबर 2026।