बांधकाम वित्त (कन्स्ट्रक्शन फायनान्स) गरज कॅल्क्युलेटर
प्रवर्तकाच्या भांडवलानंतर (promoter equity) तुमच्या प्रकल्पाच्या कॅश फ्लोमधील सर्वात खोल तूट आणि त्यावर चढणारे व्याज, इतके बांधकाम वित्त असायला हवे. हे मॉडेल तो कॅश फ्लो महिनावार तयार करते: बांधकाम जसे पुढे जाते तसा खर्च, तुमच्या अपेक्षित वेगाने विक्री, MahaRERA मॉडेल करारातील टप्प्यांच्या मर्यादेपर्यंतच खरेदीदारांचे हप्ते, आणि RERA Separate account चा नियम. त्यानंतर ते कमाल निधी तूट, आवश्यक कर्ज, बांधकाम काळातील व्याज आणि विक्रीतून कर्ज केव्हा फिटेल हे दाखवते.
- मोफत, नोंदणीची गरज नाही
- तुमच्या ब्राउझरमध्येच चालतो — तुम्ही टाकलेली माहिती आम्हाला पाठवली जात नाही
- पद्धत आणि स्रोत खाली दिले आहेत
- आढावा
कॅल्क्युलेटर
सारांश
महिनावार कॅश फ्लो
कर्जाची शिल्लक सर्वाधिक असलेली ओळ छायांकित आहे; भोगवटा प्रमाणपत्राचा महिना ठळक आहे.
तुमचे आकडे तुमच्या ब्राउझरमध्येच राहतात. तुम्ही कॉपी केलेल्या लिंकमध्ये ते असतात, त्यामुळे ती फक्त विश्वासू व्यक्तींनाच पाठवा.
ही गणना कशी केली जाते
खर्च
- जमीन एकतर आधीच भरलेली असते (तेव्हा ती आणलेले भांडवल आणि RERA साठी झालेला खर्च म्हणून धरली जाते) किंवा महिना 0 मध्ये देय असते. देय जमीन-खर्च टाकलेल्या भांडवलापेक्षा जास्त असल्यास ती तूट वेगळी दाखवली जाते आणि बांधकाम कर्जापासून बाहेर ठेवली जाते, कारण बँका खाजगी बिल्डरच्या जमीन संपादनासाठी कर्ज देऊ शकत नाहीत.
- मंजुऱ्या आणि प्रीमियम महिना 0 पासून तुम्ही निवडलेल्या महिन्यांत समान विभागले जातात.
- बांधकाम खर्च बांधकाम कालावधीत एकतर समान रकमांत किंवा S-curve वर विभागला जातो; S-curve मध्ये कालावधीचा x इतका भाग संपल्यावर खर्च झालेला एकत्रित हिस्सा x² × (3 − 2x) असतो.
- मार्केटिंग आणि ओव्हरहेड महिना 1 पासून OC च्या महिन्यापर्यंत समान विभागले जातात. GST दोन्ही बाजूंनी पास-थ्रू असल्याने वगळला आहे.
विक्री आणि वसुली
- लाँचच्या महिन्यात लाँचच्या वेळचा विक्रीचा हिस्सा धरला जातो, आणि सर्व विकले जाईपर्यंत तो दरमहाच्या दराने वाढतो. महसूल = कार्पेट एरिया × दर.
- खरेदीदार विक्रीच्या महिन्यात बुकिंगचे % भरतो आणि पुढच्या महिन्यापासून कराराचे % आणि तोपर्यंत गाठलेल्या टप्प्याची मर्यादा यांपैकी जास्त असलेली रक्कम भरतो. OC च्या महिन्यापासून संपूर्ण रक्कम देय होते. उशिरा बुकिंग करणारे खरेदीदार आधी गाठलेले सर्व टप्पे एकदम भरतात.
- टप्प्यांच्या मर्यादा Maharashtra RERA Rules, 2017 मधील विक्रीच्या मॉडेल कराराच्या clause 1(c) प्रमाणे आहेत: 10%, 30%, 45% (प्लिंथ), 70% (स्लॅब), 75%, 80%, 85%, 95% आणि ताबा देताना 100%. बांधकामाचा प्रत्येक टप्पा खर्च झालेल्या बांधकाम खर्चाच्या % शी जोडलेला आहे. मजल्यानुसार स्लॅब बिलिंग निवडल्यास प्लिंथ आणि शेवटच्या स्लॅबदरम्यान मर्यादा 45% वरून 70% पर्यंत समान वाढते.
- वसुली देय असलेल्या महिन्यातच येते असे धरले आहे. प्रत्यक्षात खरेदीदार उशिरा भरतात आणि काहीजण रद्दही करतात; याचा विचार करण्यासाठी कमी वेगाची विक्री तपासून पाहा.
RERA Separate account
वापरता येणारी आवक = (1 − d) × वसुली + Separate account मधून काढलेली रक्कम
एकत्रित काढलेली रक्कम ≤ यांपैकी कमी: एकत्रित जमा रक्कम, आणि जमीन + मंजुऱ्या + बांधकाम + झालेले व्याज
- RERA च्या section 4(2)(l)(D) आणि MahaRERA Order 56/2024 नुसार d म्हणजे 70% (किंवा येणी उरलेल्या खर्चापेक्षा कमी असल्यास 100%). काढण्यावरील मर्यादा MahaRERA Circular 7/2017 मधील Form 3 पद्धतीप्रमाणे आहे: एकूण अंदाजित खर्च × (झालेला खर्च ÷ एकूण अंदाजित खर्च), म्हणजेच झालेला खर्च. मार्केटिंग आणि ओव्हरहेड यात धरले जात नाहीत.
- OC नंतर संपूर्ण शिल्लक मोकळी होते, कारण पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळाल्यावर Circular 7/2017 तशी परवानगी देते.
- मॉडेलमध्ये रक्कम लगेच काढली जाते असे धरले आहे; प्रत्यक्षात प्रत्येक वेळी Forms 1, 2 आणि 3 लागतात, त्यामुळे काही आठवड्यांचा विलंब गृहित धरा.
निधी, व्याज आणि परतफेड
- प्रवर्तक भांडवल आधी वापरले जाते. रोख शिल्लक शून्याखाली जाणार असेल तेव्हा तुटीइतके कर्ज उचलले जाते.
- व्याज = दरमहा सुरुवातीची कर्ज शिल्लक × वार्षिक दर ÷ 12, जे प्रकल्पाच्या कॅश फ्लोमधून भरले जाते (आणि रोख कमी पडल्यास कर्जातून उचलले जाते). OC च्या महिन्यापर्यंतचे व्याज बांधकाम काळातील व्याज म्हणून दाखवले जाते.
- परतफेड. शेवटच्या उचलीनंतर अतिरिक्त रोख रक्कम कर्ज फेडण्यासाठी वळवली जाते, पण इतकी नाही की प्रकल्पाला नंतर पुन्हा कर्ज घ्यावे लागेल.
- कमाल निधी तूट म्हणजे भांडवल, कर्ज आणि व्याज विचारात घेण्यापूर्वी एकत्रित (वापरता येणारी आवक − खर्च) चा सर्वात खालचा बिंदू. आवश्यक बांधकाम वित्त म्हणजे मॉडेलमधील कर्जाची कमाल शिल्लक.
कर्जदाते आणखी काय पाहतील
कर्जदाता केवळ या मॉडेलवर नव्हे, तर स्वतःच्या मूल्यमापनावर कर्जाची रक्कम ठरवतो. तो प्रवर्तकाचा पूर्वानुभव आणि भांडवल, स्पष्ट टायटल, मंजुऱ्या आणि MahaRERA नोंदणी (मंजुऱ्यांनंतरच वितरण), खर्च आणि निधीचे स्रोत, विक्रीचा वेग आणि येण्यांचे कव्हर, आणि दिले जाणारे तारण तपासेल. RBI चे 2025 चे Directions बँकांना खाजगी बिल्डरच्या जमीन संपादनासाठी कर्ज देण्यास मनाई करतात, बिल्डरना ब्रोशर आणि जाहिरातींमध्ये तारणधारक (mortgagee) बँकेचे नाव देणे बंधनकारक करतात, आणि प्रोजेक्ट फायनान्स फ्रेमवर्कखालील कर्जांसाठी कर्जदात्याच्या इंजिनिअरने प्रमाणित केलेले टप्पावार वितरण आवश्यक करतात. कर्जदाते बांधकाम वित्ताचे मूल्यमापन कसे करतात आणि 70% खात्याचा कर्जदात्यांसाठी अर्थ वाचा: Collection आणि Separate खात्यांवर लियन किंवा एस्क्रो ठेवता येत नाही, त्यामुळे परतफेडीची रचना Transaction account आणि नियमानुसार काढलेल्या निधीभोवती केली जाते.
नियोजनासाठीचे मॉडेल. कर्जदात्यांशी चर्चेची चौकट तयार करण्यासाठी आणि संवेदनशीलता तपासण्यासाठी याचा वापर करा: कमी वेगाची विक्री, उशिरा लाँच, जास्त खर्च किंवा जास्त व्याजदर. हा प्रोजेक्ट रिपोर्ट नाही आणि मंजुरीचे सूत्रही नाही.
लोक विचारतात ते प्रश्न
माझ्या प्रकल्पाला किती बांधकाम वित्त लागेल हे कसे काढायचे?
खर्च आणि वापरता येणाऱ्या वसुलीचा मासिक कॅश फ्लो तयार करा, एकत्रित शिलकीचा सर्वात खालचा बिंदू (कमाल निधी तूट) शोधा, त्यातून तुम्ही आधी आणणारे प्रवर्तक भांडवल वजा करा, आणि विक्रीतून कर्ज फिटेपर्यंत त्यावर चढणारे व्याज जोडा. कर्जदाते विक्रीचा वेग आणि खर्च याबाबत स्वतःची गृहितके वापरून स्वतःचे गणित करतील.
बँक जमिनीच्या खर्चासाठी कर्ज देऊ शकते का?
नाही. RBI च्या Credit Facilities Directions, 2025 नुसार बँक खाजगी बिल्डरना जमीन संपादनासाठी, गृहप्रकल्पाचा भाग असला तरीही, फंड-बेस्ड किंवा नॉन-फंड-बेस्ड सुविधा देणार नाही. जमिनीचा पैसा प्रवर्तकाच्या निधीतून किंवा, त्यांच्या धोरणानुसार परवानगी असल्यास, NBFC आणि हाउसिंग फायनान्स कंपन्यांकडून यावा लागतो. हा कॅल्क्युलेटर जमिनीसाठी कधीही बांधकाम कर्ज वापरत नाही.
RERA 70% खात्यामुळे मला लागणारे कर्ज वाढते का?
सहसा फार नाही. MahaRERA च्या Form 3 पद्धतीनुसार तुम्ही प्रत्यक्ष झालेल्या जमीन आणि बांधकाम खर्चापर्यंत Separate account मधून रक्कम काढू शकता, त्यामुळे फक्त खर्चाची भरपाई करणारी वसुली मोकळी होते. हा नियम खर्चाच्या पुढे जाणारी वसुली, जी मुख्यतः तुमचे मार्जिन असते, भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत रोखून ठेवतो. किती रक्कम अडकते आणि त्यामुळे कर्ज वाढते की परतफेड लांबते, हे मॉडेल दाखवते.
बांधकामाच्या टप्प्यापेक्षा जास्त रक्कम खरेदीदारांकडून मागता येते का?
MahaRERA च्या विक्रीच्या मॉडेल करारात टप्प्यानुसार एकत्रित हप्त्यांवर मर्यादा आहे: नोंदणीकृत करारापूर्वी 10%, त्यानंतर 30%, प्लिंथवर 45%, स्लॅबवर 70%, नंतरच्या टप्प्यांवर 75%, 80%, 85% आणि 95%, आणि भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्रानंतर ताबा देताना उरलेली रक्कम. RERA चे Section 13 स्वतंत्रपणे नोंदणीकृत करारापूर्वी 10% पेक्षा जास्त रक्कम घेण्यास मनाई करते.
मॉडेल कर्जाआधी प्रवर्तक भांडवल का वापरते?
प्रवर्तकाचे योगदान आधी, किंवा किमान प्रमाणात, यावे अशी कर्जदात्यांची अपेक्षा असते, आणि RBI बँकांना प्रवर्तक भांडवलाचा स्रोत तपासण्यास सांगते. आधी भांडवल वापरणे डेव्हलपरसाठीही स्वस्त पडते.
मी टाइप केलेली माहिती Biz Corp Solutions कडे साठवली किंवा पाठवली जाते का?
नाही. संपूर्ण गणना तुमच्या ब्राउझरमध्येच होते. तुमची माहिती फक्त या पानाच्या वेब पत्त्यात (URL) राहते, जेणेकरून तुम्ही लिंक कॉपी करून तेच मॉडेल तुमच्या CA किंवा कर्जदात्याला पाठवू शकता.
प्रकल्पासाठी बांधकाम वित्त उभारत आहात?
आम्ही ₹5 कोटी ते ₹500 कोटीपर्यंतचे बांधकाम वित्त उपलब्ध करून देतो. तुमच्या प्रकल्पाचे आकडे आणि हे मॉडेल आम्हाला पाठवा; कर्जदाते कर्जाची रक्कम आणि रचना साधारण कशी ठरवतील ते आम्ही सांगू.
हे नियोजनासाठीचे मॉडेल आहे, कर्जदात्याचे मंजुरीचे सूत्र नाही. कर्जदाते खर्च, विक्री, कॅश-फ्लो कव्हर आणि तारण यांच्या स्वतःच्या मूल्यमापनावर बांधकाम वित्ताची रक्कम ठरवतात आणि त्यांना RBI च्या निर्देशांचे पालन करावे लागते. कर्जदाते, नियामक आणि शासकीय कार्यालये स्वतःचे नियम लावतात आणि वेगळ्या प्रकारे पूर्णांक किंवा गणना करू शकतात; त्यांचे आकडे अंतिम मानले जातात. Biz Corp Solutions भागीदार बँका, NBFC आणि वित्तीय संस्थांमार्फत निधीची व्यवस्था करते; मंजुरी, व्याजदर आणि अटी कर्जदाता ठरवतो. अखेरचा आढावा: ५ ऑक्टोबर, २०२६.