तुम्ही बँक, NBFC किंवा हाउसिंग फायनान्स कंपनी — कोणाकडेही गेलात तरी बांधकाम वित्ताचे मूल्यांकन साधारण सारख्याच पद्धतीने होते: कर्जदाता एका विशिष्ट प्रकल्पाला पाठबळ देत असतो आणि तो प्रकल्प उभा राहील, विकला जाईल आणि कर्ज फेडले जाईल याची त्याला खात्री हवी असते. ते काय पाहतात — आणि त्यामागचे RBI नियम — हे माहीत असल्यास तुम्ही अशी फाइल तयार करू शकता जी जलद पुढे सरकते.
थोडक्यात उत्तर
कर्जदाते साधारणपणे सहा गोष्टी तपासतात:
- प्रवर्तक (promoter) — अनुभव, आर्थिक बळ आणि स्वनिधी (equity) कुठून येतो.
- टायटल आणि मंजुऱ्या — जमिनीचे स्वच्छ टायटल, बांधकाम परवानग्या आणि RERA नोंदणी.
- खर्च आणि निधी आराखडा — एकूण प्रकल्प खर्च आणि तो कसा भागवला जाणार, प्रवर्तकाच्या योगदानासह.
- विक्री आणि रोख प्रवाह — बुकिंग, वसुली, आणि येणे रकमांतून (receivables) उरलेला खर्च व कर्ज भागू शकते का.
- तारण (security) — प्रकल्पाचे गहाण (mortgage) आणि येणे रकमांचे हायपोथिकेशन.
- नियमपालन — कर्जदात्यासाठी RBI नियम आणि प्रकल्पासाठी RERA नियम.
प्रवर्तक आणि त्याचा अनुभव
कर्जदाते तुमचे पूर्ण झालेले प्रकल्प, ताबा देण्याचे वेळापत्रक, सध्याचे कर्ज आणि समूहाची आर्थिक स्थिती पाहतात. RBI च्या 2025 Directions नुसार बँकांनी प्रवर्तकाच्या स्वनिधीचा स्रोत तपासणे आणि मूळ (parent) कंपनीने घेतलेले कर्ज प्रकल्प कंपनीत स्वनिधी म्हणून वळवले जात नाही याची खात्री करणेही आवश्यक आहे.
टायटल, मंजुऱ्या आणि RERA
- स्वच्छ टायटल. कर्जदात्याची कायदेशीर टीम जमिनीचे टायटल आणि कागदपत्रांची साखळी तपासते. हाउसिंग फायनान्स कंपन्यांनी टायटलची कागदपत्रे आणि प्रमाणपत्रे ती देणाऱ्या संस्थांकडूनच थेट पडताळणे विशेषत्वाने बंधनकारक आहे.
- वितरणापूर्वी मंजुऱ्या. RBI च्या Directions नुसार कर्ज नेहमीच्या पद्धतीने मंजूर होऊ शकते, पण कर्जदाराने सरकारी व वैधानिक प्राधिकरणांकडून आवश्यक परवानग्या मिळवेपर्यंत वितरण थांबवावे लागते. हाच नियम NBFC आणि HFC ना लागू आहे.
- स्थानिक संज्ञा. बृहन्मुंबईत बांधकाम मंजुरी महानगरपालिकेकडून आधी IOD आणि नंतर Commencement Certificate (CC) द्वारे मिळते. महाराष्ट्राच्या बहुतांश इतर भागांत — ठाणे जिल्ह्यातील शहरांसह — बांधकाम परवानगी राज्याच्या एकीकृत विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार (UDCPR) दिली जाते.
- RERA नोंदणी. RERA नोंदणीशिवाय प्रकल्पाची जाहिरात, मार्केटिंग, बुकिंग किंवा विक्री करता येत नाही, आणि नोंदणीसाठीच मंजुऱ्या व कमेन्समेंट सर्टिफिकेट आवश्यक असते. काही कर्जदाते फक्त RERA-नोंदणीकृत प्रकल्पांनाच निधी देतात.
प्रकल्प खर्च, निधी आराखडा आणि प्रवर्तकाचे योगदान
कर्जदात्यांना वास्तववादी खर्चाचा अंदाज आणि स्पष्ट निधीचे स्रोत (means of finance) हवे असतात: किती रक्कम प्रवर्तकाकडून, किती ग्राहकांच्या आगाऊ रकमांतून आणि किती कर्जातून येणार. व्यावसायिक रिअल इस्टेट – निवासी गृहनिर्माण (CRE-RH) म्हणून वर्गीकृत निवासी प्रकल्पांसाठी, RBI कर्जदात्यांना संभाव्य (contingent) विक्री येणे रकमा प्रवर्तकाच्या योगदानाचा भाग म्हणून मोजण्याची परवानगी देते.
कर्ज RBI च्या प्रोजेक्ट-फायनान्स चौकटीत येत असेल, तर पहिल्या वितरणापूर्वी आणखी अटी लागू होतात — यात फायनान्शियल क्लोजर (प्रकल्प खर्चाच्या बहुतांश भागासाठी बंधनकारक व्यवस्था), नोंदवलेली अपेक्षित पूर्णत्वाची तारीख (रिअल इस्टेटसाठी अपेक्षित भोगवटा प्रमाणपत्राची (OC) तारीख) आणि कर्ज करारातील टप्प्यानुसार वितरणाचे वेळापत्रक यांचा समावेश आहे.
विक्री, येणे रकमा आणि रोख-प्रवाह कव्हर
रिअल इस्टेट कर्जांची परतफेड प्रामुख्याने विक्रीतून होते, म्हणून कर्जदाते यांचा अभ्यास करतात:
- विक्रीचा वेग — युनिट्स किती वेगाने विकली जात आहेत आणि किती स्टॉक न विकलेला आहे.
- निश्चित येणे रकमा (committed receivables) — विकलेल्या युनिट्सच्या खरेदीदारांकडून अजून येणे असलेली रक्कम.
- रोख-प्रवाह कव्हर — निश्चित येणे रकमा (आणि न विकलेल्या स्टॉकचे मूल्य) अजून करायचा खर्च आणि थकीत कर्ज भागवू शकतात का.
नियामकाने ठरवलेले असे एकच गुणोत्तर नाही; प्रत्येक कर्जदाता स्वतःच्या मर्यादा लावतो.
तारण, एस्क्रो आणि MahaRERA खाते नियम
बांधकाम कर्जदाते सहसा प्रकल्पाचे गहाण आणि त्याच्या येणे रकमांचे हायपोथिकेशन घेतात, आणि परतफेड एस्क्रो व्यवस्थेद्वारे होते. मात्र महाराष्ट्रात MahaRERA च्या Order 56/2024 नुसार खरेदीदारांची रक्कम कलेक्शन खात्यात आणि 70% च्या स्वतंत्र (separate) खात्यात जमा व्हावी लागते, जे कोणत्याही बोजा (lien) किंवा एस्क्रोपासून मुक्त असले पाहिजे. त्यामुळे कर्जदात्यांना परतफेडीची रचना 30% ट्रान्झॅक्शन खात्याभोवती आणि नियमानुसार काढलेल्या निधीभोवती करावी लागते. RERA अंतर्गत, विक्री करारानुसार (agreement for sale) विकले गेलेले युनिट गहाणही ठेवता येत नाही. अधिक माहितीसाठी आमचे MahaRERA 70% खाते मार्गदर्शक वाचा.
वितरण कसे होते
- टप्प्याटप्प्याने निधी. बांधकामाच्या प्रगतीच्या आणि प्रवर्तकाने गुंतवलेल्या स्वनिधीच्या प्रमाणात निधी दिला जातो.
- कर्जदात्याचा इंजिनिअर. RBI च्या प्रोजेक्ट-फायनान्स चौकटीनुसार, प्रत्येक हप्त्यापूर्वी (tranche) कर्जदात्याचा स्वतंत्र इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्ट पूर्ण झालेल्या टप्प्याचे प्रमाणपत्र देतो.
- मोरेटोरियम आणि परतफेड. अनेक बांधकाम कर्जांत बांधकामाच्या काळात मुद्दलफेडीला सवलत (moratorium) असते, आणि त्यानंतर विक्री वसुलीतून परतफेड होते.
- विलंब. RBI नियमांनुसार रिअल इस्टेट प्रकल्पाची अपेक्षित पूर्णत्वाची तारीख मर्यादेत पुढे ढकलता येते — पायाभूत सुविधेतर (non-infrastructure) प्रकल्पांसाठी दोन वर्षांपर्यंत, अटी व अतिरिक्त तरतुदीच्या (provisioning) अधीन — आणि त्यामुळे कर्जाचा दर्जा खालावला जात नाही.
प्रत्येक डेव्हलपरला माहीत असावेत असे RBI नियम
- जमीन खरेदीसाठी बँक फंडिंग नाही. RBI च्या Directions नुसार, गृहनिर्माण प्रकल्पाचा भाग म्हणूनही, बँक खाजगी बिल्डरांना जमीन खरेदीसाठी फंड-आधारित किंवा नॉन-फंड-आधारित सुविधा देणार नाही. बँका खाजगी बिल्डरांना प्रत्येक विशिष्ट प्रकल्पाशी जोडलेल्या कर्जांद्वारे कर्ज देतात. फेब्रुवारी 2026 मध्ये REITs ना बँक कर्ज देण्यास परवानगी देतानाही RBI ने हे बंधन कायम ठेवले.
- तुमच्या मार्केटिंगमध्ये बँकेचे नाव द्या. गृहनिर्माण प्रकल्पाला कर्ज देणाऱ्या बँकांनी बिल्डरला माहितीपत्रके आणि जाहिरातींमध्ये गहाणदार बँकेचे नाव जाहीर करण्याची, आणि आवश्यक तेथे फ्लॅट्सच्या विक्रीसाठी बँकेचे NOC दिले जाईल असे नमूद करण्याची अट घालणे आवश्यक आहे. हे होईपर्यंत निधी दिला जात नाही.
- CRE आणि CRE-RH. विक्री किंवा भाड्याने देण्यासाठीच्या मालमत्तेसाठी बिल्डरांना दिलेली कर्जे व्यावसायिक रिअल इस्टेट (CRE) म्हणून वर्गीकृत होतात. निवासी प्रकल्प (ज्यात व्यावसायिक जागा FSI च्या 10% पेक्षा जास्त नाही) CRE-RH साठी पात्र ठरतात, ज्यावर बँकांसाठी कमी रिस्क वेट लागते — 100% ऐवजी 75%.
बँक की NBFC: काय बदलते
जमिनीसाठी निधीवरील बँकांचे बंधन, बँक समूहाचा भाग नसलेल्या NBFC आणि HFC ना त्याच प्रकारे लागू होत नाही, त्यामुळे सुरुवातीच्या टप्प्यातील गरजा अनेकदा त्यांच्याकडून पूर्ण होतात. बँका साधारणपणे कमी खर्चात कर्ज देतात, पण त्यांचे निकष अधिक कडक असतात. आमची बँका, NBFC आणि वित्तीय संस्था यांची तुलना वाचा.
अर्ज करण्यापूर्वीची तपासणी यादी
- जमिनीच्या टायटलची कागदपत्रे आणि टायटल सर्च रिपोर्ट
- मंजूर नकाशे आणि कमेन्समेंट सर्टिफिकेट (किंवा मुंबईत IOD आणि CC)
- RERA नोंदणी, किंवा तिचे स्पष्ट वेळापत्रक
- खर्च, निधीचे स्रोत, विक्री आराखडा आणि रोख प्रवाह असलेला प्रकल्प अहवाल
- प्रवर्तक आणि कंपनीची आर्थिक पत्रके, तसेच पूर्ण झालेल्या व सुरू असलेल्या प्रकल्पांचा तपशील
- सुरू असलेल्या प्रकल्पांची विक्री आणि वसुलीची आकडेवारी
- सध्याच्या कर्जांचा आणि तारणाचा तपशील
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
आम्ही बिल्डर आणि डेव्हलपरसाठी ₹5 कोटी ते ₹500 कोटी पर्यंतचे बांधकाम वित्त उपलब्ध करून देतो. कर्जदात्यांसाठी तयार फाइल जुळवण्यास, RERA च्या खाते नियमांनुसार फंडिंगची रचना करण्यास आम्ही मदत करतो, आणि तुमच्या प्रकल्पाला योग्य बँका, NBFC व वित्तीय संस्थांशी संपर्क साधतो — प्रत्येक टप्प्यावर तुम्हाला माहिती देत राहतो.
हे मार्गदर्शक ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या RBI च्या 2025 Directions आणि MahaRERA आदेशांवर आधारित आहे. कर्जदात्यांची धोरणे वेगवेगळी असतात आणि नियम वेळोवेळी अद्ययावत होतात.