तुम्ही महाराष्ट्रातील एखाद्या प्रकल्पासाठी बांधकाम कर्ज (construction finance) उभारत असाल, तर खरेदीदारांचे पैसे कसे ठेवायचे याचे नियम कर्जाच्या जवळपास प्रत्येक भागावर परिणाम करतात — कर्जदाता तारण म्हणून काय घेऊ शकतो, परतफेड कशी होते आणि पैसा साइटपर्यंत किती लवकर पोहोचतो. हे मार्गदर्शक RERA 70% खाते, MahaRERA ची तीन-खात्यांची व्यवस्था आणि बिल्डर व कर्जदात्यांसाठी त्यांचा प्रत्यक्ष अर्थ समजावून सांगते.

कायदा काय सांगतो

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 च्या Section 4(2)(l)(D) नुसार, एखाद्या प्रकल्पासाठी allottees कडून वेळोवेळी मिळालेल्या रकमेपैकी 70% रक्कम बांधकाम खर्च आणि जमिनीचा खर्च भागवण्यासाठी scheduled bank मधील स्वतंत्र खात्यात जमा करावी लागते — आणि ती फक्त याच कारणासाठी वापरता येते. कायदा यासोबत तीन अटी घालतो:

  • रक्कम काढणे प्रकल्पाच्या पूर्णतेच्या प्रमाणात असावे.
  • प्रत्येक वेळी रक्कम काढताना इंजिनिअर, आर्किटेक्ट आणि प्रॅक्टिस करणारा चार्टर्ड अकाउंटंट यांचे प्रमाणपत्र आवश्यक आहे.
  • प्रत्येक आर्थिक वर्षानंतर सहा महिन्यांच्या आत खात्यांचे ऑडिट प्रॅक्टिस करणाऱ्या CA कडून व्हावे लागते, जो पैसा प्रकल्पासाठीच वापरला गेला आणि प्रगतीच्या प्रमाणात काढला गेला याची पडताळणी करतो.

Section 4 चे उल्लंघन केल्यास अंदाजित प्रकल्प खर्चाच्या 5% पर्यंत दंड होऊ शकतो. याशिवाय, एकदा विक्री करार (agreement for sale) झाल्यावर प्रमोटर ती सदनिका गहाण ठेवू शकत नाही, आणि असा कोणताही बोजा खरेदीदारावर परिणाम करत नाही.

MahaRERA ची तीन-खात्यांची व्यवस्था

1 जुलै 2024 रोजी किंवा त्यानंतर नोंदणी होणाऱ्या प्रकल्पांसाठी MahaRERA Order No. 56/2024 नुसार प्रमोटरने नोंदणीसाठी अर्ज करण्यापूर्वी एकाच scheduled bank मध्ये तीन खाती उघडावी लागतात:

तुलनेचा मुद्दा Collection खाते Separate खाते Transaction खाते
काय जमा होते खरेदीदारांनी भरलेली 100% रक्कम (GST, स्टॅम्प ड्युटी, नोंदणी व इतर पास-थ्रू शुल्क वगळून) किमान 70%, Collection खात्यातून आपोआप sweep होऊन 30% पर्यंत, Collection खात्यातून आपोआप sweep होऊन
कशासाठी वापरता येते थेट कशासाठीही नाही — फक्त आपोआप होणारे sweep जमिनीचा खर्च, बांधकाम खर्च, प्रकल्प कर्जावरील व्याज, आणि 70% पर्यंत रद्दीकरण परतावा इतर खर्च, 70% पेक्षा जास्त रद्दीकरण परतावा, खरेदीदारांना भरपाई व व्याज, दंड
लिअन किंवा escrow चालते का? नाही नाही आदेशात याचा उल्लेख नाही

Collection खात्याचा तपशील allotment letter आणि विक्री करारात नमूद करावा लागतो, जेणेकरून खरेदीदार थेट त्या खात्यात पैसे भरतात. जिथे अनेक प्रमोटर महसूल वाटून घेतात, तिथे एक Master खाते देखील आवश्यक असते. Order No. 61/2024 नुसार जमीनमालकाला प्रमोटर म्हणून घोषित केले असेल तरच त्याला ही खाती उघडावी लागतात.

2024 मध्ये काय बदलले

जुलै 2024 पूर्वी खरेदीदारांना दिली जाणारी भरपाई आणि व्याज स्वतंत्र खात्यातून देता येत असे. Order 56/2024 नुसार हे — MahaRERA च्या दंडांसह — प्रकल्प खर्च नाहीत आणि ते Transaction खात्यातूनच द्यावे लागतात.

70% खात्यातून रक्कम काढणे

प्रत्येक वेळी रक्कम काढताना तीन प्रमाणपत्रे लागतात:

  • Form 1 — आर्किटेक्ट: प्रकल्प किती टक्के पूर्ण झाला.
  • Form 2 — इंजिनिअर: बांधकामावर प्रत्यक्ष झालेला खर्च.
  • Form 3 — चार्टर्ड अकाउंटंट: जमीन व बांधकामावर झालेला खर्च आणि एकूण अंदाजित खर्चाशी त्याचे प्रमाण, ज्यावरून जास्तीत जास्त किती रक्कम काढता येईल ते ठरते. हा CA प्रकल्पाच्या statutory auditor पेक्षा वेगळा असावा लागतो.

प्रत्येक वर्षाच्या शेवटी statutory auditor Form 5 हे वार्षिक लेखा विवरण सादर करतो आणि प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर आर्किटेक्ट Form 4 देतो. प्रमाणपत्रांच्या एका संचावर अनेक हप्त्यांमध्ये रक्कम काढता येते, प्रत्येक वेळी बँकेला covering letter देऊन, आणि त्यांच्या प्रती MahaRERA वर अपलोड केल्या जातात.

जिथे चालू प्रकल्प पूर्ण करण्याचा खर्च खरेदीदारांकडून अजून येणे असलेल्या रकमेपेक्षा जास्त आहे, अशा प्रकल्पांसाठी MahaRERA च्या 2017 च्या circular नुसार नोंदणीनंतरची 100% वसुली स्वतंत्र खात्यात जमा करणे आवश्यक होते.

बांधकाम कर्जदात्यांसाठी याचा अर्थ

  • Collection किंवा Separate खात्यांवर लिअन किंवा escrow नाही. Order 56/2024 नुसार ही खाती सर्व बोज्यांपासून मुक्त असावीत, ती escrow खाती नसावीत, आणि त्यावर लिअन, कर्ज आणि त्रयस्थ पक्षाचे नियंत्रण नसावे — कर्जदात्याचेही नाही.
  • व्याज चालते, मुद्दलाचा स्पष्ट उल्लेख नाही. हा आदेश CA प्रमाणपत्रासह Separate खात्यातून प्रकल्प कर्जाची सेवा (servicing) करण्याची परवानगी देतो, जी Form 3 मधील व्याजाच्या ओळीशी जोडलेली आहे. फक्त बांधकाम कर्जावरील व्याजच प्रकल्प खर्च म्हणून धरले जाते — मुद्दल माहितीसाठी दाखवले जाते पण त्यात जोडले जात नाही. 70% खात्यातून मुद्दल परतफेडीचे नियोजन करू नका.
  • कर्जाचा खुलासा. नोंदणीच्या वेळी प्रमोटरने विद्यमान व प्रस्तावित प्रकल्प कर्जाचा खुलासा करावा लागतो — कर्जदाता, मंजूर, वितरित व थकीत रक्कम, आणि गहाणाचा तपशील — सोबत कर्ज फक्त प्रकल्पासाठीच वापरले जात असल्याचे CA declaration आणि CERSAI अहवाल.
  • बँक बदलण्यासाठी मंजुरी लागते. RERA खाती दुसऱ्या बँकेत हलवण्यासाठी MahaRERA ची पूर्व लेखी मंजुरी लागते, त्यामुळे सुरुवातीलाच खात्याची बँक काळजीपूर्वक निवडणे फायद्याचे ठरते.

प्रत्यक्षात, परतफेडीची रचना करताना कर्जदाते सामान्यतः Transaction खाते (30%), नियमानुसार काढलेला निधी आणि प्रकल्पाचे इतर तारण यांचा आधार घेतात — पण आदेश स्वतः Transaction खात्याबद्दल काहीच सांगत नाही, त्यामुळे व्यवस्था वेगवेगळ्या असतात आणि त्यांचा कायदेशीर मसुदा काळजीपूर्वक करावा लागतो.

कर्ज घेणाऱ्या बिल्डरांसाठी व्यावहारिक चेकलिस्ट

  • कर्जदात्याचा विचार करूनच RERA बँक निवडा — नंतर खाती हलवण्यासाठी MahaRERA ची मंजुरी लागते.
  • रोकड प्रवाहाचे (cash flow) नियोजन 70/30 विभागणीवर करा, हे लक्षात ठेवून की 70% रक्कम प्रमाणित प्रगतीच्या प्रमाणातच मिळते.
  • Forms 1, 2 आणि 3 अद्ययावत ठेवा म्हणजे रक्कम काढण्यात अडथळा येणार नाही.
  • मुद्दल परतफेडीचे नियोजन Separate खात्यातून नव्हे, तर Transaction खाते आणि नियमानुसार काढलेल्या निधीतून करा.
  • नोंदणीच्या वेळी सर्व प्रकल्प कर्जांचा अचूक खुलासा करा, CA declaration आणि CERSAI अहवालासह.

Biz Corp Solutions कशी मदत करते

आम्ही बिल्डर व डेव्हलपर्ससाठी ₹5 कोटी ते ₹500 कोटी पर्यंतचे बांधकाम कर्ज उभारून देतो आणि RERA च्या खात्यांच्या नियमांत बसणाऱ्या सुविधांची रचना करण्यात मदत करतो — बँकेच्या निवडीपासून वितरण व परतफेडीच्या योजनेपर्यंत. आम्ही योग्य बँका, NBFC आणि वित्तीय संस्थांकडे जातो आणि प्रत्येक टप्प्यावर तुम्हाला माहिती देत राहतो.

हे मार्गदर्शक ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या MahaRERA आदेश व circulars चा सारांश आहे. MahaRERA वेळोवेळी नियम बदलते — तुमच्या प्रकल्पासाठी ताजे आदेश तपासा किंवा व्यावसायिक सल्ला घ्या.