MahaRERA सेपरेट खाता (70% खाता) निकासी कैलकुलेटर
MahaRERA के Form 3 के तहत, प्रमोटर सेपरेट खाते से अधिकतम उतनी राशि निकाल सकता है जितनी प्रोजेक्ट की कुल अनुमानित लागत को उस लागत के वास्तव में खर्च हुए अनुपात से गुणा करके, पहले से निकाली गई सारी राशि घटाकर आती है। यह कैलकुलेटर Form 3 को पंक्ति-दर-पंक्ति अपनाता है, निर्माण लागत को इंजीनियर के सर्टिफ़िकेट और बही-खातों में से कम राशि पर लेता है और लोन के मूलधन को बाहर रखता है, और चालू प्रोजेक्ट के लिए 70% या 100% जमा टेस्ट जोड़ता है।
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- तरीका और स्रोत नीचे दिए गए हैं
- समीक्षा
कैलकुलेटर
Form 3 की गणना
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यह गणना कैसे होती है
RERA का Section 4(2)(l)(D) अपेक्षा करता है कि आवंटियों से प्राप्त राशि का 70% एक सेपरेट खाते में रखा जाए और केवल पूर्णता के प्रतिशत के अनुपात में निकाला जाए, जैसा इंजीनियर, आर्किटेक्ट और प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा प्रमाणित हो। महाराष्ट्र में CA का सर्टिफ़िकेट MahaRERA (General) Regulations, 2017 के Regulation 3 के तहत Form 3 है। MahaRERA का Circular 7/2017 वह नियम बताता है जो यह कैलकुलेटर लागू करता है:
अधिकतम निकासी = कुल अनुमानित लागत × (खर्च हुई कुल लागत ÷ कुल अनुमानित लागत)
अभी की शुद्ध निकासी = अधिकतम निकासी − अब तक निकाली गई राशि
- गिनी जाने वाली लागत ज़मीन की लागत (clause 1(i)) और डेवलपमेंट लागत (clause 1(ii)) है: निर्माण, ऑन-साइट डेवलपमेंट खर्च, वैधानिक टैक्स और प्रीमियम, और कंस्ट्रक्शन फाइनेंस पर ब्याज।
- खर्च हुई निर्माण लागत इंजीनियर द्वारा प्रमाणित लागत (Form 2) और बही-खातों में दर्ज वास्तविक लागत में से कम है।
- लोन का मूलधन Form 3 में कोष्ठक में दिखाया जाता है लेकिन लागत में नहीं जोड़ा जाता (Circular 7/2017); इनकम टैक्स प्रोजेक्ट लागत नहीं है।
- "खर्च हुई" का मतलब है चुकाई गई राशि, और वह माल या सेवाएं भी जो प्राप्त हो चुकी हैं और जिनसे सप्लायर का कर्ज़ बना है (Circular 7/2017)।
- अब तक निकाली गई राशि बही-खातों और सेपरेट खाते के बैंक स्टेटमेंट के अनुसार होती है। चालू प्रोजेक्ट के पहले सर्टिफ़िकेट के लिए, Circular 7/2017 इसे रजिस्ट्रेशन तक प्राप्त बिक्री प्रतिफल के 100% और रजिस्ट्रेशन के समय दिखाई गई खर्च हुई लागत में से कम राशि पर तय करता है।
- आप खाते में मौजूद राशि से ज़्यादा नहीं निकाल सकते, इसलिए परिणाम की तुलना मौजूदा बैलेंस से भी की जाती है। कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट के बाद पूरा बैलेंस निकाला जा सकता है।
- रद्दीकरण पर आवंटियों को रिफ़ंड लागत में गिना जाता है, लेकिन रिफ़ंड का अधिकतम 70% ही सेपरेट खाते से आ सकता है; आवंटियों को मुआवज़ा और ब्याज तथा MahaRERA की पेनल्टी Order 56/2024 के तहत Transaction खाते से आनी चाहिए। इन्हें लागत की पंक्तियों में उसी अनुसार दर्ज करें।
70% या 100% जमा टेस्ट
चालू प्रोजेक्ट के लिए Form 3 की अतिरिक्त जानकारी, पूरा करने की अनुमानित शेष लागत (अनुमानित लागत घटा खर्च हुई लागत) की तुलना अनुमानित प्राप्य राशि (बिकी हुई यूनिटों पर बकाया और रेडी रेकनर दर पर आंका गया बिना बिका कारपेट एरिया) से करती है। अगर प्राप्य राशि ज़्यादा है, तो शेष प्राप्य राशि का 70% सेपरेट खाते में जाता है; अगर कम है, तो 100%। 1 जुलाई 2024 से रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के लिए, Order 56/2024 के तहत खरीदार एक Collection खाते में भुगतान करते हैं जो अपने आप कम से कम 70% Separate खाते में और अधिकतम 30% Transaction खाते में स्वीप करता है।
कार्य-सहायक, सर्टिफ़िकेट नहीं। Form 3 प्रमाणित करने वाला CA स्टैच्युटरी ऑडिटर से अलग होना चाहिए, और आंकड़े बही-खातों, Forms 1 और 2 तथा बैंक स्टेटमेंट से मेल खाने चाहिए। MahaRERA समय-समय पर अपने फ़ॉर्मेट और आदेश अपडेट करता है; दाखिल करने से पहले मौजूदा फ़ॉर्मेट जांच लें।
लोग जो सवाल पूछते हैं
प्रमोटर RERA सेपरेट खाते से कितनी राशि निकाल सकता है?
MahaRERA (General) Regulations, 2017 का Form 3 अधिकतम सीमा इस प्रकार तय करता है: प्रोजेक्ट की कुल अनुमानित लागत × खर्च हुई लागत का अनुपात (खर्च हुई लागत ÷ कुल अनुमानित लागत), जिसमें से बही-खातों और बैंक स्टेटमेंट के अनुसार पहले से निकाली गई राशि घटाई जाती है। MahaRERA का Circular 7/2017 इसे समझाता है, और Order 56/2024 नए RERA Designated Separate Account पर यही पद्धति लागू करता है।
हर निकासी के लिए कौन-से सर्टिफ़िकेट चाहिए?
प्रोजेक्ट आर्किटेक्ट से Form 1 (पूरे हुए काम का प्रतिशत), इंजीनियर से Form 2 (निर्माण की वास्तविक लागत) और ऐसे प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट से Form 3 जो प्रमोटर का स्टैच्युटरी ऑडिटर न हो। Circular 39/2021 के तहत ऑक्युपेंसी या कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट मिलने तक ये हर निकासी के साथ बैंक को दिए जाते हैं, और इनकी प्रतियां MahaRERA पर अपलोड की जाती हैं।
क्या लोन की चुकौती को प्रोजेक्ट लागत में गिना जा सकता है?
कंस्ट्रक्शन फाइनेंस पर ब्याज Form 3 में डेवलपमेंट लागत का हिस्सा है, और Order 56/2024 CA प्रमाणन के साथ सेपरेट खाते से लोन की सर्विसिंग की अनुमति देता है। मूलधन जानकारी के लिए कोष्ठक में दिखाया जाता है लेकिन लागत में नहीं जोड़ा जाता, इसलिए इससे निकाली जा सकने वाली राशि नहीं बढ़ती।
निर्माण लागत दो आंकड़ों में से कम पर क्यों ली जाती है?
Form 3 इंजीनियर द्वारा प्रमाणित निर्माण लागत और CA द्वारा सत्यापित बही-खातों के अनुसार वास्तविक लागत, दोनों मांगता है, और कहता है कि दोनों में से कम राशि गिनी जाए। इससे निकासी न तो प्रमाणित काम से आगे जाती है और न ही दर्ज खर्च से।
कब 100% वसूली सेपरेट खाते में जमा करनी होती है?
चालू प्रोजेक्ट के लिए Form 3 पूरा करने की अनुमानित शेष लागत की तुलना अनुमानित प्राप्य राशि (बिकी हुई यूनिटों की बकाया राशि और रेडी रेकनर दर पर आंकी गई बिना बिकी यूनिटों) से करता है। अगर प्राप्य राशि शेष लागत से कम है, तो शेष प्राप्य राशि का 100% जमा करना होगा; अन्यथा 70%। 1 जुलाई 2024 से रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट में Order 56/2024 के तहत Collection खाते से कम से कम 70% वसूली अपने आप Separate खाते में स्वीप होती है।
ऑक्युपेंसी सर्टिफ़िकेट के बाद क्या होता है?
MahaRERA का Circular 7/2017 कहता है कि प्रोजेक्ट का कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट मिल जाने पर सेपरेट खाते का पूरा शेष निकाला जा सकता है।
क्या ऋणदाता सेपरेट खाते पर लियन ले सकता है?
नहीं। Order 56/2024 कहता है कि Collection और Separate खाते किसी भी भार से मुक्त होने चाहिए, एस्क्रो खाते नहीं हो सकते और लियन, लोन और तीसरे पक्ष के नियंत्रण से मुक्त होने चाहिए, जिसमें ऋणदाता भी शामिल है। सेपरेट खाते से बनाई गई फिक्स्ड डिपॉज़िट भी लियन-मुक्त होनी चाहिए।
क्या मेरे द्वारा दर्ज कुछ भी Biz Corp Solutions को भेजा या संग्रहीत किया जाता है?
नहीं। गणना पूरी तरह आपके ब्राउज़र में चलती है। आपके इनपुट केवल इस पेज के वेब पते में रखे जाते हैं, ताकि आप लिंक कॉपी करके वही गणना अपने CA के साथ साझा कर सकें।
RERA खातों के अनुसार कंस्ट्रक्शन फाइनेंस की संरचना बना रहे हैं?
हम ₹5 करोड़ से ₹500 करोड़ तक का कंस्ट्रक्शन फाइनेंस दिलवाते हैं और बिल्डरों को MahaRERA की तीन-खाता प्रणाली के अनुसार डिस्बर्समेंट और चुकौती की योजना बनाने में मदद करते हैं।
यह कैलकुलेटर प्रमोटरों और उनके चार्टर्ड अकाउंटेंट के लिए एक कार्य-सहायक है। यह Form 3 सर्टिफ़िकेट की जगह नहीं लेता, जो प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट (स्टैच्युटरी ऑडिटर के अलावा) द्वारा बही-खातों और आर्किटेक्ट व इंजीनियर के सर्टिफ़िकेट के आधार पर जारी किया जाना चाहिए। ऋणदाता, नियामक और सरकारी कार्यालय अपने नियम लागू करते हैं और अलग तरीके से राउंड या गणना कर सकते हैं; उनके आँकड़े ही मान्य होते हैं। Biz Corp Solutions साझेदार बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थानों के माध्यम से फंडिंग की व्यवस्था करती है; मंज़ूरी, ब्याज दर और शर्तें ऋणदाता तय करता है। अंतिम समीक्षा: 5 अक्टूबर 2026।