प्रोजेक्ट पूरा या लगभग पूरा हो चुका है, लेकिन फ्लैटों का एक हिस्सा अभी भी बिना बिका है — और उनमें फँसा पैसा वही पैसा है जिसकी आपको फिनिशिंग के काम, अगले प्रोजेक्ट या रोज़मर्रा के खर्चों के लिए ज़रूरत है। इन्वेंटरी फंडिंग ठीक इसी स्थिति के लिए बनी है।

इन्वेंटरी फंडिंग क्या है — और क्या नहीं

इन्वेंटरी फंडिंग पूरे या लगभग पूरे प्रोजेक्ट की बिना बिकी यूनिट पर डेवलपर को दिया जाने वाला लोन है, जो उन यूनिट के बिकने पर बिक्री की राशि से चुकाया जाता है। यह रेगुलेटरी श्रेणी नहीं, बल्कि बाज़ार में प्रचलित शब्द है: RBI "इन्वेंटरी फंडिंग" को परिभाषित नहीं करता, लेकिन बैंकों के लिए मौजूदा रियल एस्टेट पर दिया गया ऐसा लोन जो बिक्री की राशि से चुकाया जाए, कमर्शियल रियल एस्टेट माना जाता है।

हाउसिंग फाइनेंस कंपनियाँ इसी तरह के प्रोडक्ट प्रकाशित करती हैं। उदाहरण के लिए, Bajaj Housing Finance अपनी Inventory Funding Scheme को पूरे हो चुके या पूरे होने के करीब आवासीय और व्यावसायिक प्रोजेक्ट्स के लिए बताती है, ताकि डेवलपर प्रोजेक्ट के अंतिम चरण में वर्किंग कैपिटल की ज़रूरतें और खर्च पूरे कर सकें।

इन्वेंटरी फंडिंग बनाम कंस्ट्रक्शन फाइनेंस बनाम LRD

तुलना का आधार कंस्ट्रक्शन फाइनेंस इन्वेंटरी फंडिंग लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग
चरण प्रोजेक्ट बनते समय पूरा या लगभग पूरा प्रोजेक्ट पूरी, किराये पर दी गई प्रॉपर्टी
निकासी चरणों में, प्रमाणित प्रगति पर आमतौर पर बिना बिके स्टॉक पर भविष्य के किराये पर
किससे चुकाया जाता है प्रोजेक्ट के दौरान बिक्री की वसूली से बिना बिकी यूनिट की बिक्री से किरायेदारों द्वारा दिए गए किराये से
लेंडर किस मुख्य जोखिम पर नज़र रखते हैं निष्पादन और लागत बढ़ना बिक्री की गति और कीमतें किरायेदार की गुणवत्ता और लीज़ अवधि

कौन देता है

  • हाउसिंग फाइनेंस कंपनियाँ और NBFC — सबसे सक्रिय लेंडर, जिनके डेवलपर-फाइनेंस और इन्वेंटरी प्रोडक्ट प्रकाशित हैं।
  • बैंक — कुछ बैंक RBI के कमर्शियल रियल एस्टेट नियमों के भीतर प्रोजेक्ट की प्राप्य राशि पर लोन देते हैं।
  • प्राइवेट क्रेडिट फंड (AIF) — बड़े या अधिक स्ट्रक्चर्ड सौदों के लिए।

शर्तें, प्राइसिंग और रुचि लेंडरों के बीच काफ़ी अलग होती हैं।

इसकी संरचना कैसी होती है

  • सिक्योरिटी। आमतौर पर बिना बिकी यूनिट का मॉर्गेज और प्रोजेक्ट की बिक्री प्राप्य राशि का हाइपोथिकेशन।
  • एस्क्रो और स्वीप। बिक्री की राशि एक एस्क्रो व्यवस्था से होकर जाती है, और हर वसूली का एक तय हिस्सा लोन घटाने में लगता है।
  • यूनिट रिलीज़। जब कोई यूनिट बिकती है, तो तय राशि चुकाए जाने के बाद लेंडर उसे रिलीज़ करने का NOC जारी करता है। RBI हाउसिंग प्रोजेक्ट्स को फाइनेंस करने वाले बैंकों से अपेक्षा करता है कि वे यह शर्त रखें कि बिल्डर अपने ब्रोशर में बताएँ कि ज़रूरत होने पर फ्लैटों की बिक्री के लिए मॉर्गेजी बैंक का NOC दिया जाएगा।

सटीक रिलीज़ व्यवस्था और प्रति यूनिट चुकाई जाने वाली राशि हर लेंडर के सैंक्शन लेटर में तय होती है।

लेंडर क्या आँकते हैं

  • निष्पादन का ट्रैक रिकॉर्ड — प्रोजेक्ट समय पर पूरे करने का इतिहास।
  • बिक्री और कैश-फ्लो की गति — बची यूनिट कितनी जल्दी और किन कीमतों पर बिकने की संभावना है।
  • राशि का अंतिम उपयोग — पैसा किस काम में लगेगा।
  • प्रोजेक्ट का टाइटल, अनुमतियाँ और RERA स्थिति, और क्या सिक्योरिटी के रूप में दी जा रही यूनिट वाकई बिना बिकी हैं।

ध्यान रखने योग्य RERA बिंदु

RERA के तहत डेवलपर एग्रीमेंट फॉर सेल के ज़रिए बिक चुकी यूनिट को मॉर्गेज नहीं कर सकता, इसलिए केवल वाकई बिना बिका स्टॉक ही सिक्योरिटी के रूप में दिया जा सकता है। महाराष्ट्र में MahaRERA के खाता नियम भी खरीदारों के 70% भुगतान को लियन-मुक्त खाते में रखते हैं — हमारी गाइड MahaRERA 70% खाता देखें।

बाज़ार का संदर्भ: MMR और पुणे में बिना बिका स्टॉक

ANAROCK की Q2 2026 आवासीय रिपोर्ट के अनुसार शीर्ष सात शहरों में लगभग 6.17 लाख घर बिना बिके थे। इनमें MMR का हिस्सा लगभग 1.92 लाख यूनिट था — कुल का करीब 31% और लगभग 18 महीनों की बिक्री के बराबर — जबकि पुणे में लगभग 83,800 यूनिट थीं, यानी करीब 16 महीनों की बिक्री। बाज़ार में इतना स्टॉक होने के कारण कई डेवलपर तैयार इन्वेंटरी में फँसी पूँजी निकालने के तरीके खोज रहे हैं।

रुके हुए प्रोजेक्ट: SWAMIH Fund

फंड की कमी से रुके हुए प्रोजेक्ट्स के लिए सरकार-समर्थित SWAMIH Investment Fund लास्ट-माइल प्रायोरिटी डेट देता है। सरकार के मार्च 2026 के बैकग्राउंडर के अनुसार SBICAP Ventures द्वारा प्रबंधित यह फंड RERA-पंजीकृत, पॉज़िटिव नेट-वर्थ वाले उन प्रोजेक्ट्स को सहायता देता है जिनमें 200 वर्ग मीटर तक कार्पेट एरिया वाले घर हों और MMR में कीमत ₹2 करोड़ से कम हो (अन्य शहरों में कम सीमाएँ लागू हैं), और दिसंबर 2025 तक इसने 58,000 से अधिक घर पूरे करने में मदद की थी। 2025-26 के बजट में दूसरे फंड, SWAMIH-2, की घोषणा की गई।

डेवलपर्स के लिए जोखिम और लागत

  • कई मामलों में कंस्ट्रक्शन फाइनेंस से अधिक लागत, जो इसकी संरचना और जोखिम को दर्शाती है।
  • बिक्री पर निर्भरता — धीमी बिक्री या कीमतों में कटौती पुनर्भुगतान को लंबा खींचती है।
  • हर बिक्री पर लोन चुकाना — हर बिक्री का एक हिस्सा लेंडर को जाता है, जिससे फ्री कैश फ्लो घटता है।
  • कोवेनेंट्स — एस्क्रो, रिलीज़ और रिपोर्टिंग की शर्तें पूरी करनी होती हैं।

डीलर और डिस्ट्रीब्यूटर इन्वेंटरी फंडिंग पर एक टिप्पणी

"इन्वेंटरी फंडिंग" से कुछ बिल्कुल अलग भी समझा जाता है: स्टॉक रखने के लिए डीलरों और डिस्ट्रीब्यूटरों की वर्किंग कैपिटल। यह आमतौर पर स्टॉक और प्राप्य राशि पर सुरक्षित कैश क्रेडिट या ऐसी ही लिमिट होती है, जिसमें आप जितनी राशि निकाल सकते हैं — आपकी ड्रॉइंग पावर (drawing power) — वह मौजूदा स्टॉक स्टेटमेंट पर आधारित होती है, जो RBI के नियमों के तहत आमतौर पर तीन महीने से पुराना नहीं होना चाहिए। HDFC Bank जैसे बैंक निर्माताओं से जुड़े डीलर-फाइनेंस प्रोग्राम चलाते हैं। अगर आपको यही फंडिंग चाहिए, तो हमारी इन्वेंटरी फंडिंग सेवा देखें।

Biz Corp Solutions कैसे मदद करता है

हम डेवलपर्स को यह आँकने में मदद करते हैं कि इन्वेंटरी फंडिंग उनकी स्थिति के अनुकूल है या नहीं, लेंडरों द्वारा अपेक्षित बिक्री और कैश-फ्लो जानकारी तैयार करते हैं, और उपयुक्त HFC, NBFC, बैंकों और फंड्स से संपर्क करते हैं। हमारी कंस्ट्रक्शन फाइनेंस और इन्वेंटरी फंडिंग सेवाएँ देखें।

बाज़ार के आँकड़े नीचे सूचीबद्ध स्रोतों से, उनकी प्रकाशन तारीखों के अनुसार हैं। लेंडरों के प्रोडक्ट और शर्तें बदलती रहती हैं — हर लेंडर से मौजूदा शर्तें जाँच लें।