बिल्डरांसाठी इन्व्हेंटरी फंडिंग: न विकलेल्या स्टॉकवर निधी उभारणे

प्रकल्प पूर्ण झाला आहे किंवा जवळपास पूर्ण झाला आहे, पण काही फ्लॅट्स अजून विकले गेलेले नाहीत — आणि त्यांत अडकलेला पैसा तुम्हाला फिनिशिंगची कामे, पुढचा प्रकल्प किंवा रोजच्या खर्चासाठी हवा आहे. इन्व्हेंटरी फंडिंग नेमके याच परिस्थितीसाठी आहे.

इन्व्हेंटरी फंडिंग काय आहे — आणि काय नाही

इन्व्हेंटरी फंडिंग हे डेव्हलपरला पूर्ण किंवा जवळपास पूर्ण झालेल्या प्रकल्पातील न विकलेल्या युनिट्सवर दिलेले कर्ज आहे, ज्याची परतफेड ती युनिट्स विकली जातील तशी विक्रीच्या रकमेतून होते. ही बाजारात वापरली जाणारी संज्ञा आहे, नियामक श्रेणी नाही: RBI "इन्व्हेंटरी फंडिंग" ची व्याख्या करत नाही, पण बँकांसाठी, विक्रीच्या रकमेतून परतफेड होणारे विद्यमान रिअल इस्टेटवरील कर्ज व्यावसायिक रिअल इस्टेट (commercial real estate) म्हणून गणले जाते.

हाउसिंग फायनान्स कंपन्या अशा स्वरूपाची उत्पादने जाहीर करतात. उदाहरणार्थ, Bajaj Housing Finance आपल्या Inventory Funding Scheme चे वर्णन, पूर्ण झालेल्या किंवा पूर्णत्वाच्या जवळ आलेल्या निवासी व व्यावसायिक प्रकल्पांसाठी, डेव्हलपरना प्रकल्पाच्या शेवटच्या टप्प्यातील खेळत्या भांडवलाच्या गरजा आणि खर्च भागवण्यास मदत करणारी योजना असे करते.

इन्व्हेंटरी फंडिंग, बांधकाम वित्त आणि LRD यांची तुलना

कर्ज कोण देते

• हाउसिंग फायनान्स कंपन्या आणि NBFC — सर्वात सक्रिय कर्जदाते, ज्यांची डेव्हलपर-फायनान्स आणि इन्व्हेंटरी उत्पादने जाहीर आहेत.
• बँका — काही बँका RBI च्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट नियमांच्या चौकटीत प्रकल्पाच्या येणे रकमांवर (receivables) कर्ज देतात.
• खाजगी क्रेडिट फंड (AIF) — मोठ्या किंवा अधिक गुंतागुंतीच्या रचनेच्या व्यवहारांसाठी.

अटी, दर आणि जोखीम घेण्याची तयारी कर्जदात्यांनुसार मोठ्या प्रमाणात बदलते.

याची रचना कशी असते

• तारण. सहसा न विकलेल्या युनिट्सचे गहाण (mortgage) आणि प्रकल्पाच्या विक्रीतून येणाऱ्या रकमांचे हायपोथिकेशन.
• एस्क्रो आणि स्वीप. विक्रीची रक्कम एस्क्रो व्यवस्थेद्वारे जाते, आणि प्रत्येक वसुलीतील ठरलेला हिस्सा कर्जफेडीसाठी वापरला जातो.
• युनिट मोकळे करणे. एखादे युनिट विकले गेल्यावर, ठरलेली रक्कम फेडल्यानंतर कर्जदाता ते युनिट मोकळे करणारे NOC देतो. गृहनिर्माण प्रकल्पांना कर्ज देणाऱ्या बँकांनी, आवश्यक तेथे फ्लॅट्सच्या विक्रीसाठी गहाणदार बँकेचे NOC दिले जाईल असे बिल्डरांनी त्यांच्या माहितीपत्रकांत नमूद करावे, अशी अट घालणे RBI ने बंधनकारक केले आहे.

युनिट मोकळे करण्याची नेमकी पद्धत आणि प्रति युनिट फेडावी लागणारी रक्कम प्रत्येक कर्जदात्याच्या मंजुरी पत्रात (sanction letter) दिलेली असते.

कर्जदाते काय तपासतात

• अंमलबजावणीचा अनुभव — प्रकल्प वेळेवर पूर्ण केल्याचा इतिहास.
• विक्री आणि रोख प्रवाहाचा वेग — उरलेली युनिट्स किती लवकर आणि कोणत्या किमतीला विकली जाण्याची शक्यता आहे.
• निधीचा अंतिम वापर (end use) — पैसा कशासाठी वापरला जाणार.
• प्रकल्पाचे टायटल, मंजुऱ्या आणि RERA स्थिती, आणि तारण म्हणून दिली जाणारी युनिट्स खरोखरच न विकलेली आहेत का.

लक्षात ठेवायचे RERA मुद्दे

RERA अंतर्गत, विक्री करारानुसार (agreement for sale) विकले गेलेले युनिट डेव्हलपर गहाण ठेवू शकत नाही, त्यामुळे फक्त खरोखर न विकलेला स्टॉकच तारण म्हणून देता येतो. महाराष्ट्रात, MahaRERA च्या खाते नियमांनुसार खरेदीदारांच्या रकमेपैकी 70% रक्कम बोजामुक्त (lien-free) खात्यात ठेवावी लागते — आमचे MahaRERA 70% खाते मार्गदर्शक पाहा.

बाजारस्थिती: MMR आणि पुण्यातील न विकलेला साठा

ANAROCK च्या Q2 2026 निवासी अहवालानुसार, देशातील सात प्रमुख शहरांत सुमारे 6.17 लाख घरे न विकलेली होती. यापैकी MMR मध्ये सुमारे 1.92 लाख युनिट्स — एकूणच्या सुमारे 31% आणि सुमारे 18 महिन्यांच्या विक्रीइतकी — होती, तर पुण्यात सुमारे 83,800 युनिट्स, म्हणजे सुमारे 16 महिन्यांच्या विक्रीइतकी होती. बाजारात इतका साठा असल्याने, अनेक डेव्हलपर तयार इन्व्हेंटरीत अडकलेले भांडवल मोकळे करण्याचे मार्ग शोधत आहेत.

रखडलेले प्रकल्प: SWAMIH Fund

निधीअभावी रखडलेल्या प्रकल्पांसाठी सरकार-समर्थित SWAMIH Investment Fund शेवटच्या टप्प्यासाठी प्राधान्य कर्ज (last-mile priority debt) देतो. सरकारच्या मार्च 2026 च्या माहितीपत्रानुसार, SBICAP Ventures व्यवस्थापित हा फंड RERA-नोंदणीकृत, सकारात्मक नेट-वर्थ असलेल्या, 200 चौ.मी. पर्यंत कार्पेट एरिया असलेल्या आणि MMR मध्ये ₹2 कोटींपेक्षा कमी किमतीच्या घरांच्या प्रकल्पांना (इतर शहरांत कमी मर्यादा लागू) मदत करतो, आणि डिसेंबर 2025 पर्यंत त्याने 58,000 हून अधिक घरे पूर्ण करण्यास मदत केली होती. दुसरा फंड, SWAMIH-2, 2025-26 च्या अर्थसंकल्पात जाहीर करण्यात आला.

डेव्हलपरसाठी जोखीम आणि खर्च

• जास्त खर्च — रचना आणि जोखीम लक्षात घेता, अनेक प्रकरणांत बांधकाम वित्तापेक्षा जास्त.
• विक्रीवर अवलंबित्व — विक्री मंदावली किंवा किमती कमी कराव्या लागल्या तर परतफेड लांबते.
• प्रत्येक विक्रीवर कर्जफेड — प्रत्येक विक्रीचा काही भाग कर्जदात्याकडे जातो, त्यामुळे मुक्त रोख प्रवाह कमी होतो.
• अटी (covenants) — एस्क्रो, युनिट मोकळे करणे आणि अहवाल देण्याच्या अटी पाळाव्या लागतात.

डीलर आणि डिस्ट्रिब्युटर इन्व्हेंटरी फंडिंगबद्दल एक टीप

"इन्व्हेंटरी फंडिंग" हा शब्द अगदी वेगळ्या गोष्टीसाठीही वापरला जातो: स्टॉक ठेवण्यासाठी डीलर आणि डिस्ट्रिब्युटरना लागणारे खेळते भांडवल. हे सहसा स्टॉक आणि येणे रकमांवर (receivables) तारण असलेले कॅश क्रेडिट किंवा तत्सम लिमिट असते, ज्यात तुम्ही काढू शकणारी रक्कम — तुमची ड्रॉइंग पॉवर (drawing power) — चालू स्टॉक स्टेटमेंटवर ठरते, जे RBI च्या निकषांनुसार साधारणपणे तीन महिन्यांपेक्षा जुने नसावे. HDFC Bank सारख्या बँका उत्पादकांशी (manufacturers) जोडलेले डीलर-फायनान्स कार्यक्रम चालवतात. तुम्हाला हे फंडिंग हवे असेल, तर आमची इन्व्हेंटरी फंडिंग सेवा पाहा.

Biz Corp Solutions कशी मदत करते

इन्व्हेंटरी फंडिंग त्यांच्या परिस्थितीला योग्य आहे का हे तपासण्यास, कर्जदात्यांना अपेक्षित विक्री व रोख प्रवाहाची माहिती तयार करण्यास आणि योग्य HFC, NBFC, बँका व फंडांशी संपर्क साधण्यास आम्ही डेव्हलपरना मदत करतो. आमच्या बांधकाम वित्त आणि इन्व्हेंटरी फंडिंग सेवा पाहा.

बाजारातील आकडेवारी खाली दिलेल्या स्रोतांतून, त्यांच्या प्रकाशनाच्या तारखेनुसार घेतली आहे. कर्जदात्यांची उत्पादने आणि अटी बदलतात — प्रत्येक कर्जदात्याकडे सध्याच्या अटी तपासा.