अजून बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात फ्लॅट खरेदी करणे ठाणे जिल्ह्यात — ठाणे शहरापासून कल्याण, अंबरनाथ आणि बदलापूरपर्यंत — सर्रास दिसते. तयार घरापेक्षा ते सहसा स्वस्त पडते, आणि पैसे बांधकामाच्या कालावधीत विभागून भरता येतात. पण हे कर्ज तयार फ्लॅटच्या कर्जापेक्षा वेगळ्या पद्धतीने चालते, आणि जोखमीही वेगळ्या ठिकाणी असतात. काय तपासावे, वितरण आणि EMI कसे चालतात, आणि बांधकाम सुरू असलेल्या खरेदीवर GST व कर कसे लागतात, ते येथे दिले आहे.
कर्ज पात्रता तपासण्याआधी प्रकल्प तपासा
बांधकाम सुरू असलेल्या घरांच्या कर्जातील बहुतेक अडचणी कर्जदारापासून नव्हे, तर प्रकल्पापासून सुरू होतात. बुकिंगची रक्कम भरण्यापूर्वी हे तपासा:
- MahaRERA नोंदणी. Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) च्या Section 3 नुसार, प्रकल्प लहान नसल्यास — म्हणजे 500 चौरस मीटरपर्यंतची जमीन किंवा सर्व टप्पे मिळून आठ सदनिकांपर्यंत — त्याची जाहिरात किंवा विक्री करण्यापूर्वी त्याची नोंदणी झालेली असली पाहिजे. MahaRERA च्या वेबसाइटवर नोंदणी क्रमांक वापरून प्रकल्प शोधा. प्रकल्पाच्या पृष्ठावर प्रवर्तक, नोंदणी प्रमाणपत्र, कोणतीही मुदतवाढ प्रमाणपत्रे आणि नोंदवलेली बांधकाम प्रगती दिसते.
- वचन दिलेली पूर्णत्वाची तारीख. MahaRERA नोंदणीवरील तारीख आणि सेल्स टीम सांगत असलेली तारीख यांची तुलना करा. प्रकल्प पृष्ठावर मुदतवाढ प्रमाणपत्र असेल, तर मूळ तारीख आधीच पुढे गेली आहे असा त्याचा अर्थ होतो.
- तक्रारी. MahaRERA प्रकल्पनिहाय आणि प्रवर्तकनिहाय तक्रार अहवाल प्रसिद्ध करते, त्यामुळे आधीच्या खरेदीदारांनी तक्रारी दाखल केल्या आहेत का हे तुम्हाला पाहता येते.
- तुमच्या कर्जदात्याने प्रकल्प मंजूर केला आहे का. अनेक बँका आणि हाउसिंग फायनान्स कंपन्या (HFC) कागदपत्रे, बांधकाम नकाशे आणि कायदेशीर स्थिती तपासून प्रकल्प आधीच मंजूर (pre-approve) करतात. उदाहरणार्थ, Kotak Mahindra Bank याला Approved Project Finance (APF) क्रमांक म्हणते. आधीच मंजूर प्रकल्प म्हणजे सहसा जलद प्रक्रिया. तुमच्या पसंतीच्या कर्जदात्याने प्रकल्प मंजूर केला नसेल, तर का ते विचारा — कदाचित फक्त कागदपत्रे प्रलंबित असतील, किंवा कर्जदात्याला एखादी अडचण आढळली असेल.
कर्जदाते प्रत्येक फाइलवर स्वतःची कायदेशीर आणि तांत्रिक तपासणी करतात, त्यामुळे प्रकल्प मंजूर असला तरी तुमच्या कर्जाची हमी मिळत नाही. कर्जदाता प्रकल्प आणि तुमची प्रोफाइल दोन्हींच्या आधारे निर्णय घेतो. डेव्हलपरच्या बाजूने कर्जदाते कसे पाहतात यासाठी बांधकाम वित्तासाठी कर्जदाते मूल्यांकन कसे करतात आणि MahaRERA 70% खाते पाहा.
खरेदीदार म्हणून तुमचे संरक्षण करणारे RERA नियम
कर्ज घेताना महत्त्वाची ठरणारी अनेक संरक्षणे RERA आणि Maharashtra RERA Rules, 2017 खरेदीदारांना देतात:
- करारापूर्वी 10% ची मर्यादा. Section 13 नुसार, प्रवर्तक आधी लेखी विक्री करार सही करून त्याची नोंदणी केल्याशिवाय फ्लॅटच्या किमतीच्या 10% पेक्षा जास्त रक्कम आगाऊ किंवा अर्ज शुल्क म्हणून स्वीकारू शकत नाही. काहीही झाले तरी, पैसे देण्यापूर्वी तुमच्या कर्जदात्याला नोंदणीकृत करार लागेलच.
- कार्पेट एरिया. Section 2(k) कार्पेट एरियाची व्याख्या फ्लॅटचे निव्वळ वापरयोग्य क्षेत्रफळ अशी करते. त्यात बाहेरील भिंती, सर्व्हिस शाफ्ट आणि स्वतंत्र बाल्कनी किंवा टेरेस वगळले जातात, पण आतील विभाजक भिंतींचा समावेश होतो. किमती आणि करार याच संज्ञेत असावेत, म्हणून फ्लॅट्सची तुलना "सुपर बिल्ट-अप" नव्हे, तर कार्पेट एरियावर करा.
- बांधकाम टप्प्यांशी जोडलेले पेमेंट वेळापत्रक. Maharashtra Rules, 2017 मधील आदर्श विक्री करार पेमेंट बांधकामाच्या टप्प्यांशी जोडतो. उदाहरणार्थ, त्यात प्लिंथ पूर्ण झाल्यावर किमतीच्या 45% आणि स्लॅब पूर्ण झाल्यावर 70% अशी पेमेंटची कमाल मर्यादा आहे, आणि उरलेली रक्कम भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्रानंतर ताबा देताना देय असते.
- विलंबासाठी व्याज. Section 18 नुसार, करारातील तारखेपर्यंत प्रवर्तकाने ताबा दिला नाही, तर तुम्ही प्रकल्पातून बाहेर पडून व्याजासह परतावा घेऊ शकता. तुम्ही प्रकल्पात राहिलात, तर ताबा मिळेपर्यंत प्रत्येक महिन्याच्या विलंबासाठी प्रवर्तकाने तुम्हाला व्याज द्यावे लागते. महाराष्ट्रात राज्य नियमांच्या Rule 18 नुसार हा दर SBI चा सर्वोच्च marginal cost of lending rate (MCLR) अधिक 2% आहे. Section 19(7) नुसार तुम्ही उशिरा पैसे भरल्यास हाच दर उलट्या बाजूने लागू होतो.
- पाच वर्षांची दोष-दायित्व मुदत. Section 14(3) नुसार, ताबा मिळाल्यापासून पाच वर्षांच्या आत कळवलेले संरचनात्मक आणि कारागिरीतील दोष प्रवर्तकाने 30 दिवसांच्या आत मोफत दुरुस्त करावे लागतात.
विलंबाचे व्याज उपयोगी ठरते, पण ते बिल्डर देतो, तुमची बँक नाही. विलंब झाला तरी कर्जदात्याला भरायचे तुमचे EMI किंवा pre-EMI सुरूच राहतात.
बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅटसाठी गृहकर्जाचे वितरण कसे होते
आधी तुम्ही तुमचे स्वतःचे योगदान (किमतीचा जो भाग कर्जात येत नाही तो) भरता. त्यानंतर बांधकाम जसजसे पुढे जाते तसतसे कर्जदाता कर्ज टप्प्यांत (tranches) देतो. उदाहरणार्थ, HDFC Bank च्या FAQs नुसार ती बँकेने मूल्यांकन केलेल्या बांधकाम प्रगतीनुसार वितरण करते, जी डेव्हलपरच्या मागणी वेळापत्रकाशी जुळेलच असे नाही.
ही फक्त कर्जदात्याची पसंती नाही. सप्टेंबर 2013 मध्ये RBI ने बँकांना सांगितले की व्यक्तींना दिलेली गृहकर्जे बांधकामाच्या टप्प्यांशी काटेकोरपणे जोडलेली असावीत, आणि अपूर्ण, बांधकाम सुरू असलेल्या किंवा ग्रीनफील्ड प्रकल्पांसाठी आगाऊ वितरण करू नये. नोव्हेंबर 2025 मध्ये National Housing Bank ने सर्व HFC ना हीच सूचना दिली आणि RBI चे निर्देश काटेकोरपणे पाळण्यास सांगितले.
व्यवहारात, बिल्डर प्रत्येक वेळी मागणी करतो तेव्हा:
- तुम्ही बिल्डरचे मागणी पत्र (अनेकदा आर्किटेक्टच्या प्रमाणपत्रासह) कर्जदात्याकडे पाठवता.
- कर्जदाता साइटची पाहणी करू शकतो किंवा त्याच्या तांत्रिक टीमच्या अहवालावर अवलंबून राहू शकतो.
- कर्जदाता त्याचा हिस्सा थेट बिल्डरच्या नियुक्त खात्यात भरतो, आणि उरलेली रक्कम तुम्ही भरता.
कर्जदात्याच्या मूल्यांकनानुसार प्रगती बिल्डरच्या मागणीपेक्षा मागे असेल, तर तो फरक तुम्हाला स्वतः भरावा लागू शकतो किंवा थांबावे लागू शकते.
Pre-EMI की पूर्ण EMI: काय निवडावे?
कर्ज पूर्णपणे वितरित होईपर्यंत तुमच्याकडे साधारण दोन पर्याय असतात:
| Pre-EMI | पहिल्या वितरणापासून पूर्ण EMI | |
|---|---|---|
| तुम्ही काय भरता | आतापर्यंत वितरित रकमेवर फक्त व्याज | वितरित रकमेवर व्याज अधिक मुद्दल |
| बांधकामाच्या काळात मासिक खर्च | कमी | जास्त |
| बांधकामाच्या काळात कर्ज कमी होणे | नाही | मुद्दल कमी होऊ लागते |
| नियमित EMI कधी सुरू होतात | पूर्ण वितरणानंतर | आधीच सुरू; प्रत्येक टप्प्यासोबत EMI वाढतो |
HDFC Bank च्या FAQs नुसार pre-EMI व्याज प्रत्येक वितरणापासून EMI सुरू होईपर्यंत दरमहा देय असते. बँक "टप्प्यांवर आधारित EMI (tranche-based EMI)" ही सुविधाही देते, ज्यात बांधकामाच्या काळात किती भरायचे हे तुम्ही ठरवता आणि व्याजापेक्षा जास्त भरलेली रक्कम मुद्दलात जाते. इतर कर्जदात्यांच्या स्वतःच्या आवृत्त्या असतात.
Pre-EMI मुळे रोख प्रवाहावरचा ताण कमी राहतो, विशेषतः तुम्ही भाडेही भरत असाल तर. पण प्रकल्पाला विलंब झाला, तर कर्ज अजिबात कमी न होता तुम्ही वर्षानुवर्षे व्याज भरत राहू शकता. शक्य असल्यास, लवकर पूर्ण EMI सुरू केल्याने किंवा थोडे जास्त भरल्याने ही जोखीम मर्यादित राहते.
सबव्हेन्शन योजना: बारीक अक्षरातील अटी वाचा
सबव्हेन्शन (किंवा "ताबा मिळेपर्यंत EMI नाही", "20:80") योजनेत बिल्डर बांधकामाच्या काळातील व्याज किंवा pre-EMI भरण्याचे मान्य करतो, आणि खरेदीदार सुरुवातीला फक्त थोडी रक्कम भरतो. हे आकर्षक वाटते, पण कर्ज तुमच्या नावावर असते. बिल्डरने पैसे भरणे थांबवले, तर कर्जदाता परतफेडीसाठी तुमच्याकडे पाहील, आणि चुकलेले हप्ते तुमच्या क्रेडिट रिपोर्टवर दिसतील.
नियामकांनी यावर वारंवार बोट ठेवले आहे:
- RBI च्या 2013 च्या परिपत्रकात 80:20 आणि 75:25 योजनांचा नामोल्लेख होता. बिल्डर कर्जदारांच्या वतीने व्याज भरतात आणि कर्जे आगाऊ दिली जातात तेव्हाच्या जोखमी त्यात नमूद केल्या होत्या, आणि बँकांना ग्राहकांना या जोखमींची पूर्ण कल्पना देण्यास सांगितले होते.
- जुलै 2025 मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने NCR मधील सबव्हेन्शन योजनांतील कथित बिल्डर–बँक संगनमताबाबत CBI ला 22 गुन्हे नोंदवण्याची परवानगी दिली. तेथे बिल्डरांना कर्जे वितरित झाल्यानंतर, न मिळालेल्या फ्लॅट्सवर घर खरेदीदारांना EMI भरत राहावे लागले.
- टप्प्यांशी जोडलेल्या वितरणाच्या नियमाचा पुनरुच्चार करणारी NHB ची नोव्हेंबर 2025 ची HFC साठीची सूचना Karnataka High Court च्या आदेशानंतर आली होती आणि ती विशेषतः सबव्हेन्शन योजनांबाबत होती.
तुम्ही सबव्हेन्शन ऑफरचा विचार करत असाल, तर कर्जदाता आणि बिल्डर दोघांकडून लेखी विचारा: वितरण बांधकामाच्या टप्प्यांशी जोडलेले आहे का, कोण काय आणि कधीपर्यंत भरणार, आणि बिल्डरने थकबाकी केल्यास किंवा ताब्याला विलंब झाल्यास तुमच्या जबाबदारीचे काय होईल?
बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅटवर GST
1 एप्रिल 2019 पासून, पूर्णत्वापूर्वी विकल्या जाणाऱ्या निवासी फ्लॅट्सवर GST असा आहे:
- नियमित फ्लॅट्ससाठी एकूण किमतीवर (गृहीत जमीन मूल्य वजा करून) इनपुट टॅक्स क्रेडिटशिवाय 5%.
- परवडणाऱ्या निवासी सदनिकेसाठी 1%: महानगरांत 60 चौ.मी. पर्यंत (किंवा इतरत्र 90 चौ.मी. पर्यंत) कार्पेट एरिया, आणि ₹45 लाखांपेक्षा जास्त नसलेली किंमत. या कसोटीसाठी संपूर्ण मुंबई महानगर प्रदेश महानगर मानला जातो.
पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर किंवा फ्लॅटचा पहिला भोगवटा झाल्यानंतर, यांपैकी जे आधी होईल त्यानंतर, संपूर्ण किंमत भरली असल्यास GST लागत नाही. अशी विक्री CGST Act च्या Schedule II नुसार करपात्र बांधकाम सेवेच्या व्याख्येबाहेर असते. OC असलेले तयार फ्लॅट करदृष्ट्या स्वस्त पडू शकतात, याचे हे एक कारण आहे. मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी हे वेगळे खर्च आहेत — ठाणे आणि बदलापूरमध्ये घर खरेदीचा संपूर्ण खर्च पाहा.
बांधकामपूर्व व्याजावरील कर: 2026 मध्ये काय बदलले
1 एप्रिल 2026 पासून Income-tax Act, 2025 ने Income-tax Act, 1961 ची जागा घेतली. गृहकर्जाच्या व्याजावरील वजावट, जी पूर्वी section 24(b) मध्ये होती, ती आता नवीन कायद्याच्या section 22 मध्ये आहे. नियम मात्र तसेच कायम आहेत:
- फ्लॅट ज्या कर वर्षात संपादित किंवा पूर्ण होतो त्या वर्षापूर्वी तुम्ही भरलेले व्याज (उदाहरणार्थ pre-EMI), पूर्णत्वाच्या वर्षापासून सुरू करून पाच समान हप्त्यांत वजा करता येते.
- स्वतः राहत असलेल्या घरासाठी एकूण व्याज वजावट वर्षाला ₹2 लाख पर्यंत मर्यादित आहे. कर्ज घेतलेल्या कर वर्षाच्या अखेरीपासून पाच वर्षांच्या आत बांधकाम पूर्ण झाले आणि तुम्हाला कर्जदात्याकडून प्रमाणपत्र मिळाले, तरच हे लागू होते. अन्यथा मर्यादा ₹30,000 आहे.
- डीफॉल्ट नवीन कर प्रणालीत (2025 च्या कायद्याचे section 202) स्वतः राहत असलेल्या घरावर व्याज वजावट मिळत नाही. भाड्याने दिलेल्या फ्लॅटसाठी, तोटा समायोजनाच्या (loss set-off) नियमांच्या अधीन, दोन्ही प्रणालींत व्याज वजा करता येते.
म्हणजे बांधकामाला दीर्घ विलंब झाल्यास फक्त ताबाच लांबत नाही — तुमचा कर लाभही कमी होऊ शकतो. तुमच्या कर सल्लागाराकडून तुमची स्थिती तपासून घ्या.
सही करण्यापूर्वी झटपट तपासणी यादी
- प्रकल्प MahaRERA वर नोंदणीकृत, पूर्णत्वाची तारीख आणि प्रगती तपासलेली
- प्रकल्प तुमच्या कर्जदात्याने मंजूर केलेला, किंवा कर्जदात्याची कायदेशीर व तांत्रिक मंजुरी निश्चित
- नोंदणीकृत विक्री करार, आणि त्यापूर्वी 10% पेक्षा जास्त रक्कम भरलेली नाही
- बांधकामाच्या टप्प्यांशी जोडलेले पेमेंट वेळापत्रक
- Pre-EMI की पूर्ण EMI याचा निर्णय, आणि संभाव्य विलंबासाठी राखीव निधी
- कोणत्याही सबव्हेन्शन अटी काळजीपूर्वक वाचलेल्या आणि लेखी निश्चित केलेल्या
- GST आणि मुद्रांक शुल्क तुमच्या बजेटमध्ये समाविष्ट
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
बदलापूर, ठाणे आणि महाराष्ट्रभरातील घर खरेदीदारांना बांधकाम सुरू असलेल्या खरेदीसाठी कर्जदात्यांची तुलना करण्यास आम्ही मदत करतो. कोणत्या बँका आणि HFC नी तुमचा प्रकल्प मंजूर केला आहे हे आम्ही तपासतो, फाइल तयार करतो आणि कर्जदात्याकडे प्रत्येक वितरणाचा पाठपुरावा करतो, प्रत्येक टप्प्यावर तुम्हाला माहिती देत राहतो. कर्जाचा अंतिम निर्णय कर्जदाताच घेतो. आमच्या गृहकर्ज सेवेबद्दल अधिक जाणून घ्या, किंवा आमचे स्वयंरोजगार असलेल्या कर्जदारांसाठी गृहकर्ज मार्गदर्शक वाचा.