बिल्डरच्या माहितीपत्रकावरील किंवा विक्रेत्याच्या करारातील किंमत ही घराची संपूर्ण किंमत कधीच नसते. ठाणे आणि बदलापूरमध्ये खरेदीदारांना मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क, अनेकदा GST, सोसायटी व कायदेशीर शुल्क आणि कर्जाशी संबंधित खर्चही भरावा लागतो. आणि बँका हे सगळे खर्च कर्जात धरत नसल्याने, पहिल्यांदा घर घेणाऱ्या अनेकांच्या अपेक्षेपेक्षा जास्त रक्कम स्वतःच्या खिशातून जाते. 2026 मध्ये कोणत्या खर्चांचे नियोजन करावे, ते येथे दिले आहे.
ठाणे आणि बदलापूरमध्ये मुद्रांक शुल्क किती आहे?
महाराष्ट्रात मुद्रांक शुल्काचे दोन स्तर आहेत: Maharashtra Stamp Act नुसार लागणारे शुल्क, आणि स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या कायद्यांनुसार लागणारे अधिभार (surcharges).
1. मूळ मुद्रांक शुल्क (Stamp Act चे Article 25). स्थावर मालमत्तेच्या खरेदीवर ते असे आहे:
- महानगरपालिका क्षेत्रात (उदा. ठाणे महानगरपालिका) बाजारमूल्याच्या 5%
- नगरपरिषद किंवा नगरपंचायत क्षेत्रात (उदा. कुळगाव-बदलापूर नगरपरिषद) किंवा MMRDA हद्दीतील ग्रामीण क्षेत्रात 5%
- इतरत्र ग्रामपंचायत क्षेत्रात 4%
प्रकल्पातील डेव्हलपरकडून फ्लॅट खरेदी करण्याच्या करारावर खरेदीखताइतकेच (conveyance) शुल्क लागते, त्यामुळे ते ताबा मिळताना नव्हे, तर करार नोंदवताना भरावे लागते.
2. त्यावरील अधिभार:
- महानगरपालिका. IGR Maharashtra च्या परिपत्रकांमध्ये ठाण्यासह महानगरपालिकांमधील मालमत्ता हस्तांतरणावर 1% स्थानिक संस्था कर (LBT) अधिभाराची यादी आहे, आणि ठाण्यासाठी स्वतंत्र मेट्रो सेस अधिसूचना आहे. म्हणूनच ठाणे शहरातील खरेदीदार साधारणपणे एकूण 7% (5% + 1% + 1%) भरतात.
- नगरपरिषदा. Maharashtra Municipal Councils Act च्या Section 147A नुसार नगरपरिषद क्षेत्रातील मालमत्तेच्या विक्री आणि बक्षीसपत्रांवर 1% अधिभार लागतो. बदलापूरमधील (नगरपरिषद क्षेत्र) घरासाठी हे साधारणपणे एकूण 6% (5% + 1%) होते.
मेट्रो सेस फक्त अधिसूचित क्षेत्रांत लागतो, आणि अधिसूचना बदलत असतात. पैसे भरण्यापूर्वी अंतिम आकडा नेहमी GRAS ई-चलनवर किंवा दुय्यम निबंधकांकडे (Sub-Registrar) तपासा.
| क्षेत्र (उदाहरण) | मूळ शुल्क | अधिभार | साधारण एकूण | महिला खरेदीदार* |
|---|---|---|---|---|
| मेट्रो सेस असलेली महानगरपालिका (ठाणे शहर) | 5% | 1% LBT + 1% मेट्रो सेस | 7% | 6% |
| नगरपरिषद (बदलापूर) | 5% | 1% नगरपरिषद अधिभार | 6% | 5% |
*खाली स्पष्ट केलेल्या महिलांसाठीच्या 1% सवलतीसह.
रेडी रेकनर दर ही किमान मर्यादा
मुद्रांक शुल्क मालमत्तेच्या बाजारमूल्यावर आकारले जाते. व्यवहारात याचा अर्थ, तुमचे करार मूल्य आणि त्या ठिकाणासाठी शासनाच्या वार्षिक मूल्यदर तक्त्यातील (Annual Statement of Rates) रेडी रेकनर (RR) मूल्य यांपैकी जे जास्त असेल ते. महाराष्ट्राने 2025–26 साठी RR दर ग्रामीण भागात 3.36% पासून महानगरपालिका क्षेत्रांत 5.95% पर्यंत वाढवले, आणि नंतर 1 एप्रिल 2026 पासून 2026–27 साठी ते कायम ठेवले. तुम्ही ठरवलेली किंमत RR मूल्यापेक्षा कमी असली तरी शुल्क RR मूल्यावरच भरावे लागते.
महिला खरेदीदारांसाठी 1% मुद्रांक शुल्क सवलत
1 एप्रिल 2021 पासून, महिलेने किंवा महिलांनी निवासी युनिट — फ्लॅट, बंगला, रो हाउस किंवा सदनिका — खरेदी केल्यास महाराष्ट्राने मुद्रांक शुल्कात 1% सवलत दिली आहे. लक्षात ठेवाव्यात अशा अटी:
- महिला एकमेव खरेदीदार असावी, किंवा सर्व सह-खरेदीदार महिला असाव्यात. पती किंवा वडिलांना सह-मालक म्हणून जोडल्यास सहसा ही सवलत मिळत नाही.
- ही सवलत फक्त निवासी मालमत्तेसाठी आहे, दुकाने किंवा ऑफिससाठी नाही.
- मूळ आदेशात 15 वर्षे पुरुषाला पुनर्विक्री करण्यास बंदी होती. ही अट 26 मे 2023 च्या आदेशाने रद्द करण्यात आली.
केवळ 1% वाचवण्यासाठी एकमेव मालकी निवडण्यापूर्वी कर्ज पात्रतेचा विचार करा. तुम्हाला सह-अर्जदाराचे उत्पन्न लागत असेल, तर कर्जदाता त्यांचे नावही टायटलवर असावे असे म्हणू शकतो. होणारी बचत आणि तुम्हाला लागणारी कर्जाची रक्कम यांचा तोल पाहा.
नोंदणी शुल्क किती आहे?
Registration Act अंतर्गत महाराष्ट्राच्या शुल्क तक्त्यानुसार हे शुल्क साधारणपणे मूल्याच्या 1% येते: पहिल्या ₹10,000 साठी ₹100, त्यानंतर प्रत्येक ₹1,000 मागे ₹10. याची कमाल मर्यादा ₹30,000 आहे, त्यामुळे साधारण ₹30 लाखांपेक्षा जास्त किमतीच्या कोणत्याही घरासाठी सरसकट ₹30,000 भरावे लागतात. दस्त हाताळणी आणि स्कॅनिंग शुल्क हे थोडे अतिरिक्त खर्च असतात.
बांधकाम सुरू असलेले फ्लॅट विरुद्ध तयार फ्लॅट: GST
- परवडणारा (affordable) बांधकाम सुरू असलेला फ्लॅट: 1% GST, इनपुट टॅक्स क्रेडिटशिवाय. "परवडणारा" म्हणजे महानगरांत 60 चौ.मी. पर्यंत कार्पेट एरिया, आणि GST साठी महानगरांत संपूर्ण मुंबई महानगर प्रदेशाचा (MMR) समावेश होतो, त्यामुळे ठाणे आणि बदलापूर दोन्ही यात येतात. बिल्डरने आकारलेली एकूण रक्कमही ₹45 लाखांपेक्षा जास्त नसावी.
- इतर बांधकाम सुरू असलेले फ्लॅट: 5% GST, इनपुट टॅक्स क्रेडिटशिवाय.
- पूर्णत्व किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र असलेले तयार फ्लॅट: पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर किंवा इमारतीचा पहिला भोगवटा झाल्यानंतर संपूर्ण किंमत भरली असल्यास GST लागत नाही.
5% GST असलेल्या फ्लॅटवर खर्च लाखो रुपयांनी वाढू शकतो, म्हणूनच काही खरेदीदार राहण्यास तयार (ready-to-move) घरांना प्राधान्य देतात. बांधकाम सुरू असलेल्या घरांसाठी कर्जाचे स्वतःचे नियम असतात; आमचे महाराष्ट्रात बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅटसाठी गृहकर्ज मार्गदर्शक पाहा.
TDS: किंमत ₹50 लाख किंवा त्याहून अधिक असल्यास 1% कपात
किंमत ₹50 लाख किंवा त्याहून अधिक असल्यास, खरेदीदाराने निवासी (resident) विक्रेत्याला दिल्या जाणाऱ्या रकमेतून 1% TDS कापून तो शासनाकडे जमा करावा लागतो. 1 एप्रिल 2026 पासून हे जुन्या section 194-IA ऐवजी Income-tax Act, 2025 च्या section 393(1) (Table Sl. No. 3(i)) अंतर्गत येते. याचा तपशील Form 26QB ऐवजी नवीन Form 141 (Schedule B) मध्ये दिला जातो. मुद्रांक शुल्क मूल्य ठरलेल्या किमतीपेक्षा जास्त असल्यास, TDS जास्त आकड्यावर मोजला जातो. TDS हा किमतीचाच भाग असल्याने अतिरिक्त खर्च नाही, पण तो चुकवल्यास व्याज आणि दंड लागतो.
सोसायटी, देखभाल आणि इतर शुल्क
हे शुल्क कायद्याने ठरलेले नसतात आणि प्रकल्पानुसार मोठ्या प्रमाणात बदलतात, म्हणून सही करण्यापूर्वी लेखी यादी मागून घ्या. सामान्यतः यांचा समावेश असतो:
- आगाऊ देखभाल शुल्क, अनेकदा एक वर्ष किंवा त्याहून अधिक काळासाठी, आणि सिंकिंग फंड किंवा कॉर्पस ठेव
- सोसायटी स्थापनेचे शुल्क, शेअर रक्कम आणि प्रवेश शुल्क
- कायदेशीर व कागदपत्र शुल्क, आणि विकास किंवा पायाभूत सुविधा शुल्क
- पार्किंग, क्लब किंवा सुविधा शुल्क (ते करार मूल्यात समाविष्ट आहेत का ते तपासा)
- युटिलिटी कनेक्शन ठेवी (वीज मीटर, पाणी, गॅस)
रिसेल फ्लॅटसाठी सोसायटीचे हस्तांतरण शुल्क आणि NOC यांचाही विचार करा, आणि थकबाकी आहे का ते तपासा.
बँक किती कर्ज देईल? LTV आणि तुमचे डाउन पेमेंट
RBI बँकेच्या गृहकर्जावर मालमत्तेच्या किमतीच्या प्रमाणात मर्यादा घालते (loan-to-value, म्हणजे LTV गुणोत्तर):
| कर्जाची रक्कम | कमाल LTV |
|---|---|
| ₹30 लाखांपर्यंत | 90% |
| ₹30 लाखांपेक्षा जास्त आणि ₹75 लाखांपर्यंत | 80% |
| ₹75 लाखांपेक्षा जास्त | 75% |
महत्त्वाचे म्हणजे, LTV साठी वापरल्या जाणाऱ्या मालमत्तेच्या किमतीत मुद्रांक शुल्क, नोंदणी आणि कागदपत्र शुल्क समाविष्ट करू नये असे RBI बँकांना सांगते. याला एकमेव अपवाद म्हणजे ₹10 लाखांपर्यंत किमतीची घरे. त्यामुळे ठाणे आणि बदलापूरमधील जवळपास प्रत्येक घरासाठी मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी डाउन पेमेंटव्यतिरिक्त स्वतःच्या निधीतून भरावी लागते. कर्जदाते तुमचे उत्पन्न आणि परतफेड क्षमताही पाहतात, आणि अंतिम रक्कम त्यांचाच निर्णय असतो. तुमचा व्यवसाय असेल, तर स्वयंरोजगार असलेल्या व्यावसायिकांसाठी गृहकर्ज पाहा.
कर्जाशी संबंधित हे खर्चही जोडा:
- प्रोसेसिंग फी, कर्जदात्याने ठरवल्याप्रमाणे
- गहाणखतावरील मुद्रांक शुल्क. टायटल डीड्स जमा करून केलेल्या गहाणावर Stamp Act च्या Article 6 नुसार ₹5 लाखांपेक्षा जास्त कर्जासाठी संपूर्ण कर्जरकमेच्या 0.3%, कमाल ₹20 लाख (₹5 लाखांपर्यंतच्या कर्जासाठी 0.1%) मुद्रांक शुल्क लागते
- कर्जदात्याच्या टायटल सर्च आणि मूल्यांकनासाठी कायदेशीर व मूल्यांकन शुल्क
उदाहरण: तुम्हाला किती भरावे लागू शकते (केवळ उदाहरणादाखल)
खालील आकडे केवळ उदाहरणादाखल आहेत, आणि करार मूल्य RR मूल्याइतके किंवा त्याहून जास्त आहे असे गृहीत धरले आहे. तुमचे प्रत्यक्ष आकडे मालमत्ता, तिचे ठिकाण आणि कर्जदाता यांवर अवलंबून असतात.
| ठाणे: बांधकाम सुरू असलेला फ्लॅट, ₹60 लाख, पुरुष खरेदीदार | बदलापूर: OC असलेला तयार फ्लॅट, ₹40 लाख, महिला खरेदीदार | |
|---|---|---|
| मुद्रांक शुल्क | 7% = ₹4,20,000 | 5% = ₹2,00,000 |
| नोंदणी शुल्क | ₹30,000 | ₹30,000 |
| GST | 5% = ₹3,00,000 | शून्य |
| कापायचा TDS (किमतीचाच भाग) | 1% = ₹60,000 | लागू नाही |
| RBI च्या LTV मर्यादेनुसार कमाल बँक कर्ज | 80% = ₹48 लाख | 80% = ₹32 लाख |
| सोसायटी व कर्ज शुल्कांपूर्वी स्वतःचे योगदान | ≈ ₹19.5 लाख | ≈ ₹10.3 लाख |
दोन्ही प्रकरणांत, सोसायटी, कायदेशीर आणि कर्ज शुल्कांपूर्वीच, केवळ वैधानिक खर्चामुळे किमतीत साधारण 5–13% भर पडते.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
ठाणे, बदलापूर आणि महाराष्ट्रभरातील घर खरेदीदारांना खरेदीचा संपूर्ण खर्च अंदाजित करण्यास, कर्जाची वास्तववादी रक्कम ठरवण्यास आणि मालमत्ता व त्यांच्या उत्पन्नाला जुळणारी धोरणे असलेले कर्जदाते निवडण्यास आम्ही मदत करतो. त्यानंतर आम्ही फाइल तयार करतो आणि सादर केल्यापासून मंजुरीपर्यंत तुम्हाला माहिती देत राहतो. अंतिम रक्कम आणि व्याजदर कर्जदाताच ठरवतो. आमच्या गृहकर्ज सेवेबद्दल अधिक जाणून घ्या, किंवा घर तुमच्या मालकीचे झाल्यावर बॅलन्स ट्रान्सफर आणि टॉप-अप कर्ज याबद्दल वाचा.