स्वयंरोजगार असलेले व्यावसायिक आणि व्यवसाय मालकांसाठी गृहकर्ज: कर्जदाते तुमचे उत्पन्न कसे तपासतात

तुम्ही व्यवसाय किंवा व्यावसायिक प्रॅक्टिस चालवत असाल, तर तुमच्यासाठी गृहकर्ज मिळवणे पगारदार व्यक्तीपेक्षा अवघड नसते, पण वेगळे असते. पगार स्लिप किंवा Form 16 नसतो. कर्जदात्याला तुमचे कर रिटर्न्स, हिशेब आणि बँक स्टेटमेंटवरून तुमचे उत्पन्न ठरवावे लागते, आणि ते किती स्थिर आहे हे ठरवावे लागते. हे मूल्यांकन कसे होते, कोणत्या मर्यादा लागू होतात, आणि पात्रता सहसा कशामुळे कमी होते, ते येथे दिले आहे.

स्वयंरोजगार असलेल्या कर्जदाराचे उत्पन्न कर्जदाते कसे ठरवतात

तुम्ही आयकर विभागाकडे जे जाहीर केले आहे तिथून कर्जदाते सुरुवात करतात आणि मग ते पडताळून पाहतात:

• उत्पन्नाच्या गणनेसह (computation of income) आयकर रिटर्न्स. हा मुख्य आधार असतो. बहुतेक बँका गेल्या तीन वर्षांचे रिटर्न्स मागतात. तुमचे पात्र उत्पन्न सहसा उलाढालीवरून (turnover) नव्हे, तर तेथे दाखवलेल्या निव्वळ नफ्यावरून किंवा उत्पन्नावरून ठरते.
• नफा-तोटा पत्रक आणि ताळेबंद. HDFC Bank च्या मते, कर्जदाते तीन वर्षांचे रिटर्न्स आणि व्यवसायाची किमान दोन वर्षांची ऑडिट केलेली आर्थिक पत्रके पाहतात. घसारा (depreciation) आणि तत्सम बाबी समायोजित केल्यानंतरचा निव्वळ नफा कर्जदाते विचारात घेतात, असेही ती सांगते.
• बँक स्टेटमेंट. सर्व खात्यांची (व्यवसायाचे चालू खाते आणि वैयक्तिक बचत खाते) सहा महिन्यांची स्टेटमेंट हे प्रमाण आहे. उत्पन्न प्रत्यक्षात बँकेतून येत-जात आहे का हे तपासण्यासाठी, आणि बाउन्स झालेले धनादेश व सध्याचे EMI पाहण्यासाठी कर्जदाते त्यांचा वापर करतात.
• GST रिटर्न्स. तुमच्या हिशेबातील उलाढाल पडताळण्यासाठी यांचा अनेकदा वापर होतो. GST उलाढाल आणि तुमच्या ITR किंवा P&L मधील उलाढाल यांत मोठा फरक असल्यास सहसा त्यावर प्रश्न विचारले जातात.
• व्यवसायाचे सातत्य. बिगर-पगारदार कर्जदारांसाठीच्या SBI च्या गृहकर्जासाठी फर्म किंवा कंपनी किमान तीन वर्षे अस्तित्वात असावी आणि गेल्या दोन वर्षांत तिने निव्वळ नफा कमावलेला असावा. HDFC Bank देखील तुम्ही किती काळापासून व्यवसायात आहात आणि तो किती फायदेशीर आहे हे पाहते.

डॉक्टर, चार्टर्ड अकाउंटंट, आर्किटेक्ट आणि वकील यांसारख्या व्यावसायिकांकडून (professionals) कर्जदाते पात्रतेचा पुरावाही मागतात. उत्पन्नाचे मूल्यांकन त्याच पद्धतीने, रिटर्न्स आणि पावत्यांवरून, होते.

स्वयंरोजगार असलेल्या अर्जदारांसाठी कागदपत्रांची यादी

SBI आणि HDFC Bank त्यांच्या वेबसाइटवर जे नमूद करतात त्यानुसार, ही कागदपत्रे द्यावी लागतील अशी अपेक्षा ठेवा:

• सर्व अर्जदारांचे KYC: PAN, Aadhaar आणि पत्त्याचा पुरावा
• गेल्या तीन वर्षांचे, उत्पन्नाच्या गणनेसह आयकर रिटर्न्स
• गेल्या तीन वर्षांचे ताळेबंद आणि नफा-तोटा पत्रक, लागू असेल तेथे ऑडिट केलेले किंवा CA-प्रमाणित
• सर्व खात्यांची गेल्या सहा महिन्यांची बँक स्टेटमेंट
• व्यवसायाचा पुरावा: व्यवसायाच्या पत्त्याचा पुरावा, परवाना किंवा नोंदणी (उदा. GST नोंदणी किंवा Udyam), भागीदारी करार किंवा कंपनीची कागदपत्रे
• लागू असेल तेथे TDS प्रमाणपत्रे (Form 16A)
• व्यावसायिकांसाठी पात्रता प्रमाणपत्र
• मालमत्तेची कागदपत्रे: विक्री करार, टायटलची साखळी, मंजूर नकाशा आणि भोगवटा प्रमाणपत्र, किंवा बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅटसाठी बिल्डरची कागदपत्रे

कर्जदाते यापेक्षा जास्त कागदपत्रेही मागू शकतात, जसे की फर्मच्या सध्याच्या कर्जांची स्टेटमेंट किंवा उत्पन्नाचे CA प्रमाणपत्र.

बँकिंग सरोगेट, GST सरोगेट आणि स्वयंघोषित उत्पन्न योजना

अनेक लहान व्यावसायिक त्यांच्या प्रत्यक्ष रोख प्रवाहापेक्षा कमी करपात्र उत्पन्न दाखवतात, किंवा बँकेच्या प्रमाणित स्वरूपात न बसणारे हिशेब ठेवतात. त्यांच्यासाठी अनेक हाउसिंग फायनान्स कंपन्या (HFC) आणि NBFC सरोगेट किंवा पर्यायी-उत्पन्न (alternate-income) योजना चालवतात. यांमध्ये उत्पन्नाचा अंदाज यांवरून बांधला जातो:

• व्यवसायाच्या बँक खात्यातील सरासरी शिल्लक आणि जमा रकमा ("बँकिंग सरोगेट")
• GST फायलिंग आणि TDS प्रमाणपत्रे ("GST सरोगेट")
• व्यवसायाचे प्रत्यक्ष क्षेत्र-मूल्यांकन आणि स्वयंघोषित उत्पन्न

उदाहरणार्थ, ICICI Home Finance औपचारिक उत्पन्न पुरावा नसलेल्या अर्जदारांसाठी स्वयंघोषित उत्पन्नाचे मूल्यांकन करणे आणि व्यवसायाचे बँक स्टेटमेंट व GST फायलिंग स्वीकारणे याचे वर्णन करते. अशा कर्जांवर सहसा जास्त व्याजदर, कमी loan-to-value गुणोत्तर आणि कधी कधी कमी मुदत असते, असेही ती सांगते. या योजनांमुळे कर्ज मिळण्याची शक्यता वाढते, पण त्या महाग असतात. तुमचे ITR कर्जाला पुरेसे ठरत असतील, तर प्रमाणित योजना सहसा स्वस्त पडते.

तुम्हाला किती कर्ज मिळू शकते? RBI च्या LTV मर्यादा

तुमचे उत्पन्न कितीही असले तरी, RBI मालमत्तेच्या मूल्याच्या प्रमाणात कर्जावर मर्यादा घालते (loan-to-value, म्हणजे LTV गुणोत्तर):

या मर्यादा RBI च्या Housing Finance Companies Directions, 2025 मध्ये दिलेल्या आहेत. मुद्रांक शुल्क, नोंदणी आणि इतर कागदपत्र शुल्क मालमत्तेच्या किमतीत धरले जात नाहीत. एकमेव अपवाद म्हणजे ₹10 लाखांपर्यंत किमतीची घरे. बँका याच टप्प्यांत कर्ज देतात; उदाहरणार्थ, HDFC Bank मालमत्तेच्या किमतीच्या 75–90% निधी देते असे सांगते. या कमाल मर्यादा आहेत: कर्जदाता कमी रक्कम मंजूर करू शकतो, आणि सरोगेट योजनांमध्ये अनेकदा तसेच होते. तुम्हाला स्वतःच्या निधीतून भरावे लागणारे मुद्रांक शुल्क आणि इतर खर्च यांसाठी ठाणे आणि बदलापूरमध्ये घर खरेदीचा संपूर्ण खर्च पाहा.

FOIR: तुमचे सध्याचे EMI इतके महत्त्वाचे का आहेत

दुसरी मर्यादा म्हणजे तुमचे fixed obligation to income ratio (FOIR): नवीन गृहकर्जासह सर्व EMI साठी तुमच्या मासिक उत्पन्नाचा किती हिस्सा जाऊ शकतो. RBI गृहकर्जांसाठी FOIR चा एकच आकडा ठरवत नाही. प्रत्येक कर्जदाता आपल्या क्रेडिट धोरणात तो ठरवतो, त्यामुळे एकाच उत्पन्नावर वेगवेगळ्या कर्जदात्यांकडे वेगवेगळी कर्जरक्कम मिळू शकते.

व्यवसाय मालकांची पात्रता बहुतेकदा FOIR मुळेच कमी होते:

• तुमच्या स्वतःच्या नावावरील व्यावसायिक कर्जे मोजली जातात. वैयक्तिकरीत्या घेतलेली वाहन, उपकरण आणि विनातारण व्यावसायिक कर्जे, आणि अनेकदा प्रोप्रायटरशिपची कर्जे, तुमच्या जबाबदाऱ्यांत जोडली जातात.
• वैयक्तिक हमी आणि फर्मची कर्जे यांचाही, कर्जदात्यानुसार, विचार होऊ शकतो.
• क्रेडिट कार्डची थकबाकी आणि वैयक्तिक कर्जे पात्रता रुपयाला रुपया कमी करतात.

अर्ज करण्यापूर्वी लहान कर्जे बंद केल्यास, कधी कधी उत्पन्नातील कोणत्याही बदलापेक्षा जास्त पात्रता वाढू शकते.

सह-अर्जदार: उत्पन्न जोडणे आणि मालकीचे नियम पाळणे

HDFC Bank च्या FAQs नुसार, मालमत्ता संयुक्त मालकीची असल्यास सर्व सह-मालकांनी सह-अर्जदार असणे आवश्यक आहे. अन्यथा सह-अर्जदार ऐच्छिक असतो. पगारदार जोडीदारासारखा कमावता सह-अर्जदार जोडल्यास कर्जदाता दोघांचे उत्पन्न एकत्र धरू शकतो, ज्यामुळे पात्रता वाढू शकते. HDFC Bank स्वयंरोजगार असलेल्या कर्जदारांसाठी पगारदार जोडीदार हे नेहमीचे उदाहरण म्हणून देते. लक्षात ठेवा, प्रत्येक सह-अर्जदार कर्जासाठी पूर्णपणे जबाबदार असतो, आणि कर्ज प्रत्येकाच्या क्रेडिट रिपोर्टवर दिसते.

तुमचा क्रेडिट रिपोर्ट (CIBIL) आणि तो का महत्त्वाचा आहे

मंजुरीपूर्वी कर्जदाते CIBIL सारख्या क्रेडिट इन्फॉर्मेशन कंपनीकडून तुमचा क्रेडिट रिपोर्ट काढतात. परतफेडीचा भक्कम इतिहास मंजुरी आणि व्याजदर दोन्हींसाठी मदत करतो. उशिरा भरलेले हप्ते, सेटल केलेली खाती किंवा क्रेडिट कार्डचा जास्त वापर तुमच्या विरोधात जातो.

RBI चे दोन नियम माहीत असणे उपयुक्त आहे:

• RBI च्या Credit Information Reporting Directions, 2025 नुसार कर्जदाते क्रेडिट ब्युरोला दर पंधरवड्याला माहिती पाठवतात. त्यामुळे कर्ज फेडल्याचे किंवा थकबाकी भरल्याचे आता पूर्वीपेक्षा लवकर दिसायला हवे.
• प्रत्येक क्रेडिट इन्फॉर्मेशन कंपनीने तुम्हाला वर्षातून एकदा, स्कोअरसह एक संपूर्ण क्रेडिट रिपोर्ट मोफत देणे आवश्यक आहे. चुका दुरुस्त करण्यास वेळ मिळावा म्हणून अर्ज करण्यापूर्वी काही महिने आधी तो तपासा.

स्वयंरोजगार असलेल्या अर्जदारांची पात्रता कमी होण्याची सामान्य कारणे

• कमी जाहीर उत्पन्न. आक्रमक कर नियोजनामुळे करपात्र उत्पन्न कमी होते, आणि त्यासोबत कर्ज पात्रताही.
• सर्वात अलीकडील वर्षात तोटा किंवा घटता नफा, किंवा काही कर्जदात्यांना लागणाऱ्या किमान व्यवसाय कालावधीपेक्षा कमी अनुभव.
• GST, ITR आणि बँक माहितीत तफावत. कागदपत्रांमध्ये उलाढालीचे वेगवेगळे आकडे असल्यास प्रश्न उपस्थित होतात.
• रोख व्यवहार जास्त असलेला व्यवसाय. बँकेत जमा न केलेल्या रोख पावत्या कर्जदात्याला मोजणे कठीण असते.
• सध्याचे जास्त EMI. तुमच्या नावावरील व्यावसायिक आणि वाहन कर्जे FOIR खाऊन टाकतात.
• अलीकडील बँक स्टेटमेंटमध्ये धनादेश बाउन्स आणि ओव्हरड्रॉन खाती.
• मालमत्तेशी संबंधित अडचणी. मंजुरी नसलेले प्रकल्प, भोगवटा प्रमाणपत्राचा अभाव किंवा अस्पष्ट टायटल यांमुळे, तुमचे उत्पन्न कितीही असले तरी, कर्ज कमी मिळू शकते किंवा नाकारले जाऊ शकते. प्रकल्पाच्या तपासणीसाठी महाराष्ट्रात बांधकाम सुरू असलेला फ्लॅट खरेदी करताना पाहा.

बँक की हाउसिंग फायनान्स कंपनी?

• बँका सहसा व्यवस्थित कागदपत्रे असलेल्या कर्जदारांना कमी दर देतात. ऑक्टोबर 2019 पासून RBI ने बँकांना गृहकर्जांसह नवीन फ्लोटिंग-रेट रिटेल कर्जे RBI रेपो दरासारख्या बाह्य बेंचमार्कशी जोडणे बंधनकारक केले आहे, त्यामुळे दरांतील बदल अधिक पारदर्शकपणे पोहोचतात. बँका ITR-आधारित मूल्यांकनाला काटेकोरपणे धरून राहतात.
• हाउसिंग फायनान्स कंपन्या Housing Finance Companies Directions, 2025 अंतर्गत RBI च्या नियंत्रणाखाली आहेत, आणि National Housing Bank त्यांचे पर्यवेक्षण करते. अनेक HFC उत्पन्नाच्या मूल्यांकनाबाबत अधिक लवचिक असतात आणि सरोगेट योजना चालवतात. ही लवचिकता अनेकदा जास्त व्याजदराने मिळते.

योग्य निवड तुमची कागदपत्रे तुमचे खरे उत्पन्न किती चांगल्या प्रकारे दाखवतात यावर अवलंबून असते. कर्जदात्यांच्या प्रकारांच्या व्यापक तुलनेसाठी बँक की NBFC फंडिंग पाहा. तुमचे आधीच कर्ज असेल, तर गृहकर्ज बॅलन्स ट्रान्सफर आणि टॉप-अप मध्ये सांगितल्याप्रमाणे नंतर कर्जदाता बदलता येतो. तुमच्याकडे मालमत्ता असेल आणि घरासाठी नव्हे तर व्यवसायासाठी निधी हवा असेल, तर मालमत्ता तारण कर्ज अधिक योग्य ठरू शकते.

Biz Corp Solutions कशी मदत करते

आम्ही महाराष्ट्रभरातील स्वयंरोजगार असलेले व्यावसायिक आणि व्यवसाय मालकांसोबत काम करतो आणि त्यांचे ITR, आर्थिक पत्रके व बँक स्टेटमेंट कर्जदाता ज्या नजरेने वाचेल त्याच नजरेने वाचतो. त्यांच्या प्रोफाइलला कोणत्या बँका किंवा HFC योग्य ठरण्याची शक्यता आहे हे आम्ही ओळखतो, संपूर्ण फाइल तयार करून योग्य कर्जदात्यांकडे सादर करतो, आणि सादर केल्यापासून मंजुरीपर्यंत तुम्हाला माहिती देत राहतो. पात्रता, रक्कम आणि व्याजदर यांचा अंतिम निर्णय कर्जदाताच घेतो. आमच्या गृहकर्ज सेवेबद्दल अधिक जाणून घ्या.