हाउसिंग सोसाइटी रीडेवलपमेंट फ़ीज़िबिलिटी कैलकुलेटर
डेवलपर द्वारा किए जाने वाले रीडेवलपमेंट में, बिक्री वाले फ़्लैटों को सब कुछ चुकाना होता है: वादा किए गए अतिरिक्त एरिया के साथ सदस्यों के नए घरों का निर्माण, उनका किराया, शिफ़्टिंग और कॉर्पस, प्रीमियम, FSI और TDR, और फाइनेंस। आपके आर्किटेक्ट द्वारा निकाला गया FSI और सदस्यों को दिया गया ऑफ़र दर्ज करें। कैलकुलेटर एरिया को रिहैब और सेल में बांटता है, कुल लागत जोड़ता है, और डेवलपर का मुनाफ़ा, ब्रेक-ईवन बिक्री दर और कीमतों में 10% बदलाव का असर दिखाता है।
- मुफ़्त, साइन-अप की ज़रूरत नहीं
- आपके ब्राउज़र में ही चलता है — आपकी डाली गई जानकारी हमें नहीं भेजी जाती
- तरीका और स्रोत नीचे दिए गए हैं
- समीक्षा
कैलकुलेटर
एरिया विवरण
राजस्व और लागत
अगर बिक्री दर बदले
आपके आंकड़े आपके ब्राउज़र में ही रहते हैं। आप जो लिंक कॉपी करते हैं उसमें ये शामिल होते हैं, इसलिए इसे केवल भरोसेमंद लोगों के साथ ही साझा करें।
यह गणना कैसे होती है
एरिया
कुल बिल्ट-अप (sq ft) = प्लॉट (sq m) × FSI × (1 + फ़ंजिबल %) × 10.764
सेल कारपेट = बिल्ट-अप × कारपेट % − सदस्यों का मौजूदा कारपेट × (1 + अतिरिक्त %)
- FSI आपको दर्ज करना है। DCPR 2034 के तहत regulation 33(7)(B) उसी प्लॉट पर दोबारा बसाई जाने वाली 30 वर्ष या उससे पुरानी हाउसिंग सोसाइटियों को इंसेंटिव एरिया देता है (इन-सीटू FSI अधिकतम 4), और 33(9) क्लस्टर योजनाओं को कवर करता है। UDCPR के तहत ठाणे महानगरपालिका का regulation 10.2.10 मौजूदा अधिकृत बिल्ट-अप एरिया का 50% या प्रति टेनमेंट 15 sq m, जो भी ज़्यादा हो, इंसेंटिव FSI देता है; regulation 7.6.1 अन्य जगह 30% या 15 sq m देता है। दोनों प्रति रिहायशी टेनमेंट न्यूनतम 27.87 sq m कारपेट एरिया तय करते हैं। इन नियमों में अक्सर संशोधन होते हैं; हमारी रीडेवलपमेंट गाइड इनका सार देती है।
- रिहैब बिल्ट-अप = रिहैब कारपेट ÷ कारपेट %; बाकी बिल्ट-अप एरिया सेल एरिया है। हर एक पर उसकी अपनी दर से निर्माण लागत लगाई जाती है।
लागत और मुनाफ़ा
- सदस्य: किराया × सदस्य × महीने, साथ में प्रति सदस्य शिफ़्टिंग और ब्रोकरेज तथा कॉर्पस।
- फाइनेंस लागत एक सरल अनुमान है: (मार्केटिंग और फाइनेंस से पहले की सभी लागत) × कर्ज़ से फंड किया गया हिस्सा × दर × (प्रोजेक्ट के महीने ÷ 12) × औसत उपयोग। हमारे कंस्ट्रक्शन फाइनेंस कैलकुलेटर जैसा महीने-दर-महीने मॉडल ज़्यादा सटीक आंकड़ा देता है।
- मुनाफ़ा = सेल कारपेट × बिक्री दर − सभी लागत। बिक्री पर मार्जिन = मुनाफ़ा ÷ राजस्व; लागत पर मार्जिन = मुनाफ़ा ÷ कुल लागत।
- ब्रेक-ईवन बिक्री दर = (मार्केटिंग से पहले की लागत + फाइनेंस लागत) ÷ (सेल कारपेट × (1 − मार्केटिंग %))।
2026 के नियम जिनके अनुसार योजना बनानी है
Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 के section 79A के तहत सहकारिता विभाग के 30 सितंबर 2026 के आदेश ने 2019 के रीडेवलपमेंट निर्देश की जगह ली। विशेष आम सभाओं के लिए सभी सदस्यों के दो-तिहाई का कोरम ज़रूरी है; रीडेवलपमेंट का निर्णय और डेवलपर का चयन, दोनों के लिए सभी सदस्यों में से कम से कम 51% की मंज़ूरी चाहिए। डेवलपमेंट एग्रीमेंट चयन के तीन महीने के भीतर हस्ताक्षरित होना चाहिए, उसमें RERA के अनुसार परिभाषित सदस्यों का कारपेट एरिया लिखा होना चाहिए, दो वर्ष (असाधारण मामलों में तीन) के भीतर काम पूरा करने का प्रावधान होना चाहिए, और आम सभा द्वारा तय डेवलपर की बैंक गारंटी का विवरण होना चाहिए। सदस्यों के PAAA तीन महीने के भीतर रजिस्टर होने चाहिए, और सदस्य सभी मंज़ूरियां मिलने और उनके PAAA रजिस्टर होने के बाद ही घर खाली करते हैं। सेल हिस्से को MahaRERA में रजिस्टर करना और बेचना केवल उसके लिए वैध कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट होने पर ही संभव है (Order 28/2021)।
इसमें क्या शामिल नहीं है। समय (किराया और प्रीमियम बिक्री शुरू होने से कई साल पहले चुकाए जाते हैं), GST, आपके दर्ज किए से अलग एग्रीमेंट पर स्टांप ड्यूटी, इनकम टैक्स, पार्किंग और अन्य राजस्व, असहमत सदस्य और लागत में वृद्धि। परिणाम का उपयोग यह तय करने के लिए करें कि और गहराई से जांच करनी है या नहीं, किसी ऑफ़र पर हस्ताक्षर करने के लिए नहीं।
लोग जो सवाल पूछते हैं
रीडेवलपमेंट में सेल एरिया कैसे निकाला जाता है?
प्लॉट जितना कुल एरिया ले सकता है उससे शुरू करें: प्लॉट एरिया × योजना के लिए उपलब्ध FSI (नियमों के अनुसार बेस, इंसेंटिव, प्रीमियम FSI और TDR), साथ में जहां लागू हो वहां फ़ंजिबल या एंसिलरी एरिया। इसे कारपेट एरिया में बदलें, सदस्यों का नया कारपेट एरिया (मौजूदा एरिया और ऑफ़र किया गया अतिरिक्त एरिया) घटाएं, और जो बचता है वह डेवलपर का सेल एरिया है।
रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट को कितना इंसेंटिव FSI मिलता है?
यह नियमन पर निर्भर करता है। ग्रेटर मुंबई में DCPR 2034 का regulation 33(7)(B) 30 वर्ष या उससे पुरानी हाउसिंग सोसाइटियों को मौजूदा बिल्ट-अप एरिया के ऊपर इंसेंटिव एरिया देता है, और 33(9) क्लस्टर डेवलपमेंट को कवर करता है। ठाणे महानगरपालिका में UDCPR regulation 10.2.10 मौजूदा अधिकृत बिल्ट-अप एरिया का 50% या प्रति टेनमेंट 15 sq m, जो भी ज़्यादा हो, देता है। नियमों में अक्सर संशोधन होता है, इसलिए कैलकुलेटर कोई आंकड़ा मानने के बजाय आपके आर्किटेक्ट से FSI लेता है।
30 सितंबर 2026 के रीडेवलपमेंट आदेश ने क्या बदला?
Maharashtra Co-operative Societies Act के section 79A के तहत सहकारिता विभाग के एक आदेश ने 2019 के निर्देश की जगह ली। विशेष आम सभाओं के लिए दो-तिहाई कोरम ज़रूरी है, रीडेवलपमेंट का निर्णय और डेवलपर का चयन, दोनों के लिए सभी सदस्यों में से कम से कम 51% की मंज़ूरी चाहिए, डेवलपमेंट एग्रीमेंट में दो वर्ष (असाधारण मामलों में तीन) के भीतर काम पूरा करने का प्रावधान और डेवलपर की बैंक गारंटी का विवरण होना चाहिए, और सदस्य केवल मंज़ूरियां मिलने और उनके PAAA रजिस्टर होने के बाद ही घर खाली करते हैं।
रीडेवलपमेंट पर डेवलपर का अच्छा मार्जिन कितना होता है?
कोई नियामक आंकड़ा नहीं है। क्योंकि किसी भी बिक्री से पहले बहुत ज़्यादा खर्च हो जाता है, ऋणदाता और निवेशक देखते हैं कि प्रोजेक्ट के घाटे में जाने से पहले बिक्री दर कितनी गिर सकती है, इसीलिए कैलकुलेटर ब्रेक-ईवन बिक्री दर और ±10% संवेदनशीलता दिखाता है। कम गुंजाइश का मतलब है कि देरी या कमज़ोर बाज़ार प्रोजेक्ट को अव्यवहार्य बना सकता है।
क्या बैंक सदस्यों का किराया और कॉर्पस फंड करेगा?
ज़रूरी नहीं। RBI बैंकों को निजी बिल्डरों की ज़मीन खरीद को फंड करने से रोकता है, और रीडेवलपमेंट का बहुत-सा शुरुआती खर्च डेवलपमेंट राइट्स और FSI हासिल करने में जाता है। बैंक TDR, प्रीमियम या किराया फंड करेगा या नहीं, यह उसकी नीति और कानूनी राय पर निर्भर करता है, इसलिए शुरुआती लागत अक्सर प्रमोटर इक्विटी, NBFC या फंड से पूरी होती है, और बैंक आमतौर पर निर्माण को फंड करते हैं।
क्या मेरे द्वारा दर्ज कुछ भी Biz Corp Solutions को भेजा या संग्रहीत किया जाता है?
नहीं। गणना पूरी तरह आपके ब्राउज़र में चलती है। आपके इनपुट केवल इस पेज के वेब पते में रखे जाते हैं, ताकि आप लिंक कॉपी करके वही गणना साझा कर सकें।
सोसाइटी रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट की योजना बना रहे हैं?
हम डेवलपरों को महंगे शुरुआती चरण और निर्माण चरण के लिए फंडिंग योजना बनाने में मदद करते हैं, और उन बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थानों से संपर्क करते हैं जिनकी नीतियां प्रोजेक्ट के अनुकूल हों।
यह चर्चा के लिए प्रारंभिक फ़ीज़िबिलिटी है। FSI, प्रीमियम और फ़ंजिबल या एंसिलरी एरिया मौजूदा DCPR 2034 या UDCPR पाठ और आपके प्लानिंग प्राधिकरण की मंज़ूरियों पर निर्भर करते हैं, जिनकी पुष्टि आर्किटेक्ट को करनी होगी। GST, स्टांप ड्यूटी और इनकम टैक्स के ट्रीटमेंट के लिए पेशेवर सलाह ज़रूरी है। ऋणदाता, नियामक और सरकारी कार्यालय अपने नियम लागू करते हैं और अलग तरीके से राउंड या गणना कर सकते हैं; उनके आँकड़े ही मान्य होते हैं। Biz Corp Solutions साझेदार बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थानों के माध्यम से फंडिंग की व्यवस्था करती है; मंज़ूरी, ब्याज दर और शर्तें ऋणदाता तय करता है। अंतिम समीक्षा: 5 अक्टूबर 2026।