मुंबई और ठाणे में हज़ारों पुरानी सहकारी हाउसिंग सोसाइटी इमारतों का रीडेवलपमेंट डेवलपर कर रहे हैं। काग़ज़ पर मॉडल सीधा है: आप अपनी लागत पर सदस्यों के घर दोबारा बनाते हैं और अतिरिक्त फ़्लैट बेचकर अपना रिटर्न कमाते हैं। व्यवहार में यह फ़ंड करने के लिहाज़ से सबसे कठिन रियल एस्टेट प्रोजेक्टों में से एक है, क्योंकि ज़्यादातर पैसा बिक्री शुरू होने से पहले ही खर्च हो जाता है।

यह गाइड डेवलपरों के लिए है। अगर आपकी सोसाइटी प्रोजेक्ट ख़ुद करने के बारे में सोच रही है, तो इसके बजाय हमारी सेल्फ़-रीडेवलपमेंट फ़ंडिंग गाइड पढ़ें।

रीडेवलपमेंट का कैश फ़्लो अलग क्यों होता है

खुली ज़मीन पर नए प्रोजेक्ट में आप ज़मीन ख़रीदते हैं, मंज़ूरियाँ लेते हैं, RERA में पंजीकरण करते हैं और बिक्री शुरू करते हैं। रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट में बेचने के लिए कुछ होने से पहले ही आप मौजूदा सदस्यों के प्रति दायित्व ले लेते हैं।

चरण आम तौर पर होने वाला खर्च राजस्व
टेंडर से समझौते तक टेंडर डिपॉज़िट, पेशेवर फ़ीस, डेवलपमेंट एग्रीमेंट और सदस्यों के PAAA की स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन कोई नहीं
मंज़ूरियाँ प्रीमियम, फ़ंजिबल और अतिरिक्त FSI शुल्क, TDR ख़रीद, अनुमोदन और जाँच फ़ीस कोई नहीं
घर ख़ाली करना और तोड़ना सदस्यों के लिए मासिक किराया और डिपॉज़िट (या ट्रांज़िट आवास), शिफ़्टिंग खर्च, समझौते के अनुसार देय कॉर्पस कोई नहीं
निर्माण पुनर्वास (rehab) फ़्लैट और सेल कंपोनेंट का निर्माण सेल कंपोनेंट के RERA-पंजीकृत होने के बाद बुकिंग शुरू
पूर्णता बाक़ी निर्माण, ऑक्युपेशन सर्टिफ़िकेट वसूली, जिसका कुछ हिस्सा RERA खाते में बंद रहता है

उद्योग के विश्लेषक इस "इक्विटी-प्रधान चरण" — ट्रांज़िट किराया, कॉर्पस भुगतान, वैधानिक प्रीमियम, मंज़ूरियों की लागत और पेशेवर फ़ीस — को रीडेवलपमेंट का सबसे कम फ़ंड होने वाला हिस्सा बताते हैं। इसे पार करना ही तय करता है कि प्रोजेक्ट समय पर शुरू होगा या नहीं।

2026 में सोसाइटी रीडेवलपमेंट के नियम

महाराष्ट्र का सहकारिता विभाग Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 की Section 79A के तहत जारी निर्देशों के ज़रिए हाउसिंग सोसाइटियों के रीडेवलपमेंट की प्रक्रिया तय करता है। 30 September 2026 के एक सरकारी आदेश ने 4 July 2019 के पुराने निर्देश और उसके तहत जारी सभी सर्कुलरों की जगह ले ली है। यह डेवलपर द्वारा, स्वयं (self), समूह (group) और क्लस्टर रीडेवलपमेंट पर लागू होता है। मुख्य बातें:

  • पात्रता। सोसाइटी रीडेवलपमेंट का निर्णय ले सकती है अगर सक्षम प्राधिकारी ने इमारत को जर्जर, खंडहर, असुरक्षित या ख़तरनाक घोषित किया हो, और वह डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशंस के तहत पात्र हो।
  • फ़ैसला कौन करेगा। यह निर्णय सिर्फ़ निर्वाचित प्रबंध समिति ले सकती है, Registrar द्वारा नियुक्त प्रशासक या अधिकृत अधिकारी नहीं।
  • कोरम और मतदान। विशेष आम सभाओं के लिए सभी सदस्यों के दो-तिहाई का कोरम चाहिए। रीडेवलपमेंट का निर्णय और डेवलपर का चयन, दोनों के लिए सभी सदस्यों में से कम से कम 51% की मंज़ूरी चाहिए, और 51% सदस्यों की प्रत्यक्ष उपस्थिति ज़रूरी है।
  • डेवलपर का चयन। आर्किटेक्ट या प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट को नियुक्ति के दो महीने के भीतर प्रोजेक्ट रिपोर्ट तैयार करनी होगी। टेंडर सार्वजनिक सूचना के ज़रिए आमंत्रित किए जाते हैं, और कम से कम तीन बोलियाँ माँगी जाती हैं। चयन बैठक Registrar के प्रतिनिधि की मौजूदगी में होती है और उसकी वीडियो रिकॉर्डिंग की जाती है।
  • डेवलपमेंट एग्रीमेंट। इस पर चयन के तीन महीने के भीतर हस्ताक्षर होने चाहिए। डेवलपर की बैंक गारंटी का आकार और स्वरूप आम सभा तय करती है। एग्रीमेंट में दो वर्ष (असाधारण मामलों में तीन वर्ष) के भीतर काम पूरा करने की शर्त, RERA में परिभाषित सदस्यों का कार्पेट एरिया, और डेवलपमेंट अधिकारों के अहस्तांतरणीय (non-transferable) होने की शर्त होनी चाहिए।
  • किराया और घर ख़ाली करना। डेवलपर को सदस्यों को स्वीकार्य वैकल्पिक आवास, मासिक किराया और डिपॉज़िट, या ट्रांज़िट कैंप देने होंगे। Permanent Alternative Accommodation Agreements (PAAA) डेवलपमेंट एग्रीमेंट के तीन महीने के भीतर पंजीकृत होने चाहिए। सदस्य तभी घर ख़ाली करते हैं जब सभी मंज़ूरियाँ मिल जाएँ और उनके PAAA पंजीकृत हो जाएँ।

इसके अलावा, 18 June 2026 को अधिसूचित Maharashtra Co-operative Societies (Amendment) Rules, 2026 ने 1961 के Rules में हाउसिंग सोसाइटियों के लिए एक अलग अध्याय जोड़ा है, जिसमें रीडेवलपमेंट बैठकों की प्रक्रिया भी शामिल है। आधिकारिक आदेश मराठी में है, इसलिए किसी सारांश पर भरोसा करने से पहले अपनी क़ानूनी टीम से मूल पाठ जाँच करवाएँ।

इंसेंटिव FSI: मुंबई में DCPR 2034, ठाणे में UDCPR

इंसेंटिव FSI तय करता है कि प्रोजेक्ट में कितना बिक्री योग्य एरिया बनेगा, इसलिए यही व्यवहार्यता (feasibility) और लोन की रकम, दोनों को तय करता है।

बृहन्मुंबई (DCPR 2034):

  • 33(7) — आइलैंड सिटी की सेस्ड (cessed) इमारतें।
  • 33(7)(A) — किरायेदारों वाली जर्जर या असुरक्षित इमारतें।
  • 33(7)(B) — मौजूदा आवासीय हाउसिंग सोसाइटियाँ (सेस्ड इमारतों को छोड़कर), जहाँ सदस्यों को उसी प्लॉट पर दोबारा बसाया जाता है। यह 30 वर्ष या उससे पुरानी अधिकृत इमारतों पर लागू होता है और बिना प्रीमियम के इंसेंटिव बिल्ट-अप एरिया देता है। इसका आधार मौजूदा बिल्ट-अप एरिया का 15% या प्रति टेनेमेंट 10 sq m, जो भी ज़्यादा हो, है, और इसकी गणना में बाद में संशोधन हुआ है। रीडेवलपमेंट के बाद इन-सीटू FSI 4 से ज़्यादा नहीं हो सकता।
  • 33(9) — क्लस्टर डेवलपमेंट, आइलैंड सिटी में कम से कम 4,000 sq m और उपनगरों में 10,000 sq m पर, जिसमें FSI 4 या पुनर्वास और इंसेंटिव के लिए ज़रूरी FSI, जो भी ज़्यादा हो, मिलता है।

ठाणे और शेष महाराष्ट्र (UDCPR): ये एकीकृत नियम बृहन्मुंबई और कुछ अन्य को छोड़कर सभी प्लानिंग प्राधिकरणों पर लागू होते हैं। ठाणे महानगरपालिका क्षेत्र के लिए regulation 10.2.10 30 वर्ष से पुरानी या ख़तरनाक घोषित इमारतों के लिए मौजूदा अधिकृत बिल्ट-अप एरिया का 50% या प्रति टेनेमेंट 15 sq m, जो भी ज़्यादा हो, इंसेंटिव FSI देता है। UDCPR के तहत अन्य जगहों पर regulation 7.6.1 30% या 15 sq m देता है। दोनों में प्रति आवासीय टेनेमेंट न्यूनतम कार्पेट एरिया 27.87 sq m है।

ठाणे की क्लस्टर योजना UDCPR की Urban Renewal Scheme (regulation 14.8) के तहत चलती है, जिसमें गैर-भीड़भाड़ वाले क्षेत्रों में न्यूनतम 10,000 sq m और भीड़भाड़ वाले क्षेत्रों में 4,000 sq m चाहिए। किसन नगर में निर्माण शुरू हो चुका है। अगस्त 2026 में TMC ने अपनी 51 अर्बन रिन्यूअल योजनाओं में से और योजनाओं को लागू करने के लिए एक समर्पित कंपनी का प्रस्ताव रखा।

डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशंस में अक्सर संशोधन होते हैं। अपनी व्यवहार्यता का आधार मौजूदा पाठ और अपने प्लानिंग प्राधिकरण के नवीनतम सर्कुलरों को बनाएँ।

MahaRERA: सेल कंपोनेंट का पंजीकरण

सदस्यों के पुनर्वास फ़्लैट बेचे नहीं जाते, लेकिन सेल कंपोनेंट का MahaRERA में पंजीकरण ज़रूरी है। Order No. 28/2021 के तहत प्रमोटर को अपने अधिकारों की पुष्टि करने वाला सोसाइटी का प्रस्ताव या NOC, प्लानिंग प्राधिकरण का LoI या NOC, और सेल कंपोनेंट का वैध कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट दाखिल करना होता है। जब तक ये न हों, आप बिक्री शुरू नहीं कर सकते।

बिक्री शुरू होते ही MahaRERA की तीन-अकाउंट व्यवस्था लागू हो जाती है। ख़रीदारों का भुगतान कलेक्शन खाते में जाता है, और उसका 70% एक सेपरेट खाते में जाता है जिस पर कोई लियन या एस्क्रो नहीं हो सकता। लेंडर चुकौती की योजना इसी के इर्द-गिर्द बनाते हैं — हमारी MahaRERA 70% अकाउंट गाइड देखें।

रीडेवलपमेंट प्रस्ताव में लेंडर क्या जाँचते हैं

प्रमोटर, लागत और बिक्री की सामान्य जाँचों (देखें लेंडर कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस का आकलन कैसे करते हैं) के अलावा लेंडर इन बातों को बारीकी से देखते हैं:

  • सोसाइटी की मंज़ूरियाँ — विशेष आम सभाओं के मिनट्स, 51% की मंज़ूरियाँ और डेवलपर चयन का रिकॉर्ड।
  • पंजीकृत समझौते — पंजीकृत डेवलपमेंट एग्रीमेंट, और कितने सदस्यों ने PAAA पर हस्ताक्षर कर उन्हें पंजीकृत कराया है।
  • असहमत सदस्य — जिन्होंने हस्ताक्षर नहीं किए हैं, और कोई विवाद लंबित है या नहीं।
  • ज़मीन और टाइटल — सोसाइटी का टाइटल, जिसमें यह भी शामिल है कि कन्वेयंस (वास्तविक या डीम्ड) पूरा हुआ है या नहीं।
  • मंज़ूरियाँ — मुंबई में LoI, IOD और CC, या UDCPR के तहत बिल्डिंग परमिशन और CC, साथ में सेल कंपोनेंट का CC।
  • सदस्यों के प्रति दायित्व — कुल किराया, डिपॉज़िट और कॉर्पस, और इन्हें कैसे फ़ंड या सुरक्षित किया जाएगा।
  • बैंक गारंटी — सोसाइटी के प्रति आपकी देनदारी, जो आपकी नॉन-फ़ंड सीमाओं का उपयोग करती है।
  • व्यवहार्यता — FSI और TDR की धारणाएँ, पुनर्वास लागत, बिक्री एरिया और कीमतें, जिन्हें लेंडर अपने वैल्यूएशन से परखता है।

पुनर्वास और सेल, दोनों कंपोनेंट को कवर करने वाली साफ़-सुथरी प्रोजेक्ट रिपोर्ट से इन सवालों के जवाब जल्दी दिए जा सकते हैं।

RBI के नियम: बैंक शुरुआती चरण को शायद ही क्यों फ़ंड करते हैं

RBI के 2025 के Directions कहते हैं कि बैंक निजी बिल्डरों को ज़मीन अधिग्रहण के लिए, भले ही वह किसी हाउसिंग प्रोजेक्ट का हिस्सा हो, फ़ंड-आधारित या नॉन-फ़ंड-आधारित सुविधाएँ नहीं देगा। बैंक बिल्डरों को किसी ख़ास प्रोजेक्ट से जुड़े लोन के ज़रिए उधार देते हैं, और उन्हें सुनिश्चित करना होता है कि कोई भी पैसा ज़मीन की सट्टेबाज़ी में न जाए। लोन पहले मंज़ूर किए जा सकते हैं, लेकिन डिस्बर्समेंट मंज़ूरियाँ मिलने तक रुका रहता है।

रीडेवलपमेंट में सामान्य अर्थों में ज़मीन की ख़रीद नहीं होती, लेकिन शुरुआती खर्च का बड़ा हिस्सा डेवलपमेंट अधिकार और FSI हासिल करने में जाता है। कोई बैंक TDR, प्रीमियम या सदस्यों के किराये जैसी मदों को फ़ंड करेगा या नहीं, यह उसकी अपनी नीति और क़ानूनी दृष्टिकोण पर निर्भर करता है। डेवलपरों को यह मानकर नहीं चलना चाहिए कि बैंक ऐसा करेगा।

लेंडरों का आम मिश्रण

चरण आम स्रोत
मंज़ूरी से पहले और सदस्यों को भुगतान प्रमोटर इक्विटी; NBFC, अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट फ़ंड या प्राइवेट क्रेडिट से संरचित फ़ंडिंग
निर्माण मंज़ूरियाँ और RERA पंजीकरण होने के बाद बैंकों, HFC या NBFC से कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस
अंतिम चरण महँगे शुरुआती कर्ज़ का रीफ़ाइनेंस; बिना बिके स्टॉक पर इन्वेंटरी फ़ंडिंग

विश्वसनीय प्रोजेक्टों के लिए पूँजी उपलब्ध है। उद्योग पर्यवेक्षकों के अनुसार यह उन प्रोजेक्टों को मिलती है जिनका टाइटल साफ़ हो, धारणाएँ यथार्थवादी हों, डेवलपर अनुभवी हों और गवर्नेंस अच्छा हो। अलग-अलग तरह के लेंडर कैसे भिन्न हैं, यह जानने के लिए पढ़ें प्रोजेक्ट फ़ंडिंग: बैंक बनाम NBFC।

जोखिम, और अटके प्रोजेक्टों पर महाराष्ट्र क्या कर रहा है

  • सदस्यों के विवाद। कुछ असहमत सदस्य घर ख़ाली करने की प्रक्रिया रोक सकते हैं। Housing Policy 2025 बताती है कि कुछ क़ानूनों में ऐसे मामलों के लिए बेदख़ली (eviction) के प्रावधान हैं और कुछ में नहीं, और इन्हें जोड़ने का प्रस्ताव रखती है।
  • किराया न चुकाना। नीति उन डेवलपरों को, जिनके पास प्रोजेक्ट पूरा करने की वित्तीय क्षमता नहीं है और जो किराया देना बंद कर देते हैं, अटके प्रोजेक्टों का एक बड़ा कारण बताती है।
  • अधिकारों की ख़रीद-फ़रोख़्त। नीति उन डेवलपरों की ओर ध्यान दिलाती है जो अपने अधिकार दूसरों को बेच देते हैं। 2026 का आदेश अब डेवलपमेंट अधिकारों को अहस्तांतरणीय बनाता है।
  • प्रस्तावित सुरक्षा उपाय। नीति डेवलपरों की वित्तीय क्षमता की जाँच, तीन वर्ष का अग्रिम किराया एस्क्रो में जमा करने, एक राज्य रीडेवलपमेंट फ़ंड, ब्लैकलिस्टिंग, और मुंबई की रीडेवलपमेंट योजनाओं के लिए एक शीर्ष शिकायत समिति का प्रस्ताव रखती है। अधिसूचित होने तक इन्हें प्रस्ताव ही मानें।

ध्यान दें कि MHADA Act में "79A" एक अलग प्रावधान है। यह MHADA को मुंबई की जर्जर सेस्ड इमारतों का रीडेवलपमेंट अपने हाथ में लेने की अनुमति देता है, जब मालिक कोई क़दम नहीं उठाते।

Biz Corp Solutions कैसे मदद करता है

हम बिल्डरों और डेवलपरों के लिए, रीडेवलपमेंट प्रोजेक्टों सहित, ₹5 करोड़ से ₹500 करोड़ तक का कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस अरेंज करते हैं। हम महँगे शुरुआती चरण और निर्माण चरण के लिए फ़ंडिंग योजना बनाने, लेंडर के लिए तैयार फ़ाइल तैयार करने, और उन बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थाओं से संपर्क करने में मदद करते हैं जिनकी नीतियाँ प्रोजेक्ट के अनुकूल हों — और हर चरण पर आपको जानकारी देते रहते हैं।

यह गाइड अक्टूबर 2026 तक सहकारिता विभाग के 30 September 2026 के आदेश, DCPR 2034, UDCPR, MahaRERA के आदेशों और RBI के 2025 के Directions पर आधारित है। नियम अक्सर बदलते हैं। मौजूदा आवश्यकताओं की पुष्टि अपने क़ानूनी सलाहकार, प्लानिंग प्राधिकरण और लेंडर से करें।