मुंबई व ठाण्यातील हजारो जुन्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींचा डेव्हलपर्स पुनर्विकास करत आहेत. कागदावर हे मॉडेल सोपे आहे: सभासदांची घरे तुम्ही स्वखर्चाने पुन्हा बांधता आणि अतिरिक्त सदनिका विकून आपला परतावा मिळवता. प्रत्यक्षात, निधी उभारण्याच्या दृष्टीने हा सर्वात कठीण रिअल इस्टेट प्रकल्पांपैकी एक आहे, कारण कोणतीही विक्री होण्याआधीच बहुतांश पैसा खर्च होतो.

हे मार्गदर्शक डेव्हलपर्ससाठी आहे. तुमची संस्था हा प्रकल्प स्वतः करण्याचा विचार करत असेल, तर त्याऐवजी आमचे स्वयं-पुनर्विकास अर्थसहाय्य वरील मार्गदर्शक वाचा.

पुनर्विकासाचा रोकड प्रवाह वेगळा का असतो

मोकळ्या जमिनीवरील नवीन प्रकल्पात तुम्ही जमीन खरेदी करता, मंजुऱ्या घेता, RERA कडे नोंदणी करता आणि विक्री सुरू करता. पुनर्विकास प्रकल्पात, विकण्यासाठी काहीही हाती येण्याआधीच तुम्ही विद्यमान सभासदांप्रति जबाबदाऱ्या स्वीकारता.

टप्पा नेहमीचा खर्च महसूल
निविदा ते करार निविदा अनामत, व्यावसायिक शुल्क, विकास करार व सभासदांच्या PAAA ची स्टॅम्प ड्युटी व नोंदणी काहीही नाही
मंजुऱ्या प्रीमियम, fungible व अतिरिक्त FSI शुल्क, TDR खरेदी, मंजुरी व छाननी शुल्क काहीही नाही
जागा रिकामी करणे व पाडकाम सभासदांचे मासिक भाडे व अनामत (किंवा transit accommodation), स्थलांतर खर्च, करारानुसार देय असलेला corpus काहीही नाही
बांधकाम पुनर्वसन (rehab) सदनिका आणि विक्रीचा भाग बांधणे विक्रीचा भाग RERA-नोंदणीकृत झाल्यावर बुकिंग सुरू
पूर्णता उरलेले बांधकाम, occupation certificate वसुली, ज्यातील काही भाग RERA खात्यात अडकलेला

उद्योगातील भाष्यकार या "equity-intensive phase" ला — transit भाडे, corpus, वैधानिक प्रीमियम, मंजुरीचा खर्च आणि व्यावसायिक शुल्क — पुनर्विकासातील सर्वात कमी निधी मिळणारा भाग म्हणतात. हा टप्पा पार करता येतो की नाही यावरच प्रकल्प वेळेवर सुरू होतो की नाही हे ठरते.

2026 मधील सोसायटी पुनर्विकासाचे नियम

महाराष्ट्राचा सहकार विभाग Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 च्या Section 79A अंतर्गत जारी केलेल्या निर्देशांद्वारे गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाची कार्यपद्धती ठरवतो. 30 सप्टेंबर 2026 च्या शासन आदेशाने 4 जुलै 2019 चा पूर्वीचा निर्देश आणि त्याअंतर्गत जारी केलेली सर्व परिपत्रके यांची जागा घेतली. तो डेव्हलपरमार्फत, स्वयं, समूह (group) आणि cluster पुनर्विकासाला लागू होतो. मुख्य मुद्दे:

  • पात्रता. सक्षम प्राधिकरणाने इमारत जीर्ण, मोडकळीस आलेली, असुरक्षित किंवा धोकादायक घोषित केली असेल, आणि ती विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार पात्र असेल, तर संस्था पुनर्विकासाचा निर्णय घेऊ शकते.
  • निर्णय कोण घेतो. फक्त निवडून आलेली व्यवस्थापन समितीच हा निर्णय घेऊ शकते, निबंधकांनी नेमलेला प्रशासक किंवा प्राधिकृत अधिकारी नव्हे.
  • गणपूर्ती आणि मतदान. विशेष सर्वसाधारण सभांसाठी एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश गणपूर्ती लागते. पुनर्विकासाचा निर्णय आणि डेव्हलपरची निवड या दोन्हींसाठी एकूण सभासदांपैकी किमान 51% ची मंजुरी लागते, आणि 51% प्रत्यक्ष उपस्थित असावे लागतात.
  • डेव्हलपरची निवड. आर्किटेक्ट किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने नेमणुकीनंतर दोन महिन्यांत प्रकल्प अहवाल तयार करावा लागतो. जाहीर नोटिशीद्वारे निविदा मागवल्या जातात, आणि किमान तीन बोली मागवल्या जातात. निवडीची सभा निबंधकांच्या प्रतिनिधीसमोर होते आणि तिचे व्हिडिओ चित्रीकरण केले जाते.
  • विकास करार. निवडीनंतर तीन महिन्यांत त्यावर सही व्हावी लागते. डेव्हलपरच्या बँक गॅरंटीचा आकार व स्वरूप सर्वसाधारण सभा ठरवते. करारात दोन वर्षांत (अपवादात्मक प्रकरणांत तीन) पूर्णता, RERA नुसार व्याख्या केलेले सभासदांचे carpet area, आणि विकास हक्क हस्तांतरणीय नसल्याचे नमूद असावे लागते.
  • भाडे आणि जागा रिकामी करणे. डेव्हलपरने पर्यायी निवास, सभासदांना मान्य असे मासिक भाडे व अनामत, किंवा transit camps द्यावे लागतात. Permanent Alternative Accommodation Agreements (PAAAs — कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार) विकास करारानंतर तीन महिन्यांत नोंदणीकृत करावे लागतात. सर्व मंजुऱ्या मिळाल्यानंतर आणि त्यांचे PAAA नोंदणीकृत झाल्यानंतरच सभासद जागा रिकामी करतात.

याशिवाय, 18 जून 2026 रोजी अधिसूचित झालेल्या Maharashtra Co-operative Societies (Amendment) Rules, 2026 ने 1961 च्या Rules मध्ये गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र प्रकरण जोडले, ज्यात पुनर्विकास सभांच्या कार्यपद्धतीचा समावेश आहे. अधिकृत आदेश मराठीत आहे, त्यामुळे कोणत्याही सारांशावर विसंबण्यापूर्वी तुमच्या कायदेशीर टीमकडून मूळ मजकूर तपासून घ्या.

Incentive FSI: मुंबईत DCPR 2034, ठाण्यात UDCPR

प्रकल्पातून किती विक्रीयोग्य क्षेत्र निर्माण होईल हे incentive FSI ठरवते, त्यामुळे व्यवहार्यता आणि कर्जाची रक्कम दोन्ही त्यावर अवलंबून असतात.

बृहन्मुंबई (DCPR 2034):

  • 33(7) — Island City मधील cessed इमारती.
  • 33(7)(A) — जीर्ण किंवा असुरक्षित, भाडेकरूंनी व्यापलेल्या इमारती.
  • 33(7)(B) — विद्यमान निवासी गृहनिर्माण संस्था (cessed इमारती वगळून), जिथे सभासदांचे त्याच भूखंडावर पुनर्वसन होते. हे 30 वर्षे किंवा त्याहून जुन्या अधिकृत इमारतींना लागू होते आणि प्रीमियमशिवाय incentive बांधीव क्षेत्र देते. आधार म्हणजे विद्यमान बांधीव क्षेत्राच्या 15% किंवा प्रति सदनिका 10 sq m, यापैकी जे जास्त असेल ते, आणि त्यानंतर या गणनेत सुधारणा झाली आहे. पुनर्विकासानंतरचा in-situ FSI 4 पेक्षा जास्त असू शकत नाही.
  • 33(9) — cluster development, Island City मध्ये किमान 4,000 sq m आणि उपनगरांत 10,000 sq m क्षेत्रावर, ज्यात FSI 4 किंवा पुनर्वसनासाठी लागणारा FSI अधिक incentive, यापैकी जो जास्त असेल तो.

ठाणे आणि उर्वरित महाराष्ट्र (UDCPR): बृहन्मुंबई आणि काही इतर क्षेत्रे वगळता सर्व नियोजन प्राधिकरणांना एकत्रित नियमावली लागू होते. ठाणे महानगरपालिका क्षेत्रासाठी regulation 10.2.10 नुसार 30 वर्षांपेक्षा जुन्या किंवा धोकादायक घोषित इमारतींसाठी विद्यमान अधिकृत बांधीव क्षेत्राच्या 50% किंवा प्रति सदनिका 15 sq m, यापैकी जे जास्त असेल तितका incentive FSI मिळतो. UDCPR अंतर्गत इतरत्र regulation 7.6.1 नुसार 30% किंवा 15 sq m मिळते. दोन्हींमध्ये प्रति निवासी सदनिका किमान 27.87 sq m carpet area दिला जातो.

ठाण्याची cluster योजना UDCPR च्या Urban Renewal Scheme (regulation 14.8) अंतर्गत चालते, ज्यात बिगर-गर्दीच्या भागांत किमान 10,000 sq m आणि गर्दीच्या भागांत 4,000 sq m क्षेत्र लागते. किसन नगरमध्ये बांधकाम सुरू झाले आहे. ऑगस्ट 2026 मध्ये TMC ने आपल्या 51 urban renewal आराखड्यांपैकी आणखी आराखडे राबवण्यासाठी एक स्वतंत्र कंपनी प्रस्तावित केली.

विकास नियंत्रण नियमावलीत वारंवार सुधारणा होतात. तुमचा व्यवहार्यता अभ्यास सध्याच्या मजकुरावर आणि तुमच्या नियोजन प्राधिकरणाच्या ताज्या परिपत्रकांवर आधारित ठेवा.

MahaRERA: विक्रीच्या भागाची नोंदणी

सभासदांच्या पुनर्वसन सदनिका विकल्या जात नाहीत, पण विक्रीचा भाग (sale component) MahaRERA कडे नोंदवावा लागतो. Order No. 28/2021 नुसार प्रमोटरने संस्थेचे हक्क निश्चित करणारा ठराव किंवा NOC, नियोजन प्राधिकरणाचे LoI किंवा NOC, आणि विक्रीच्या भागासाठीचे वैध commencement certificate सादर करावे लागते. ही कागदपत्रे मिळेपर्यंत तुम्ही विक्री सुरू करू शकत नाही.

विक्री सुरू झाल्यावर MahaRERA ची तीन-खात्यांची व्यवस्था लागू होते. खरेदीदारांचे पैसे collection खात्यात जातात, आणि 70% रक्कम स्वतंत्र खात्यात जाते, जे कोणत्याही लिअन किंवा escrow पासून मुक्त असावे लागते. कर्जदाते याच्याभोवती परतफेडीचे नियोजन करतात — आमचे MahaRERA 70% खाते वरील मार्गदर्शक पाहा.

पुनर्विकास प्रस्तावात कर्जदाते काय तपासतात

प्रवर्तक, खर्च आणि विक्रीवरील नेहमीच्या तपासण्यांव्यतिरिक्त (कर्जदाते बांधकाम कर्जाचे मूल्यांकन कसे करतात पाहा), कर्जदाते या बाबी बारकाईने पाहतात:

  • संस्थेच्या मंजुऱ्या — विशेष सर्वसाधारण सभांचे इतिवृत्त, 51% मंजुऱ्या आणि डेव्हलपर निवडीची नोंद.
  • नोंदणीकृत करार — नोंदणीकृत विकास करार, आणि किती सभासदांनी PAAA वर सही करून नोंदणी केली आहे.
  • असहमत सभासद — ज्यांनी सही केलेली नाही ते, आणि कोणते वाद प्रलंबित आहेत का.
  • जमीन व मालकी हक्क — संस्थेचा मालकी हक्क, ज्यात conveyance (प्रत्यक्ष किंवा deemed) पूर्ण झाले आहे का याचा समावेश.
  • मंजुऱ्या — मुंबईत LoI, IOD व CC, किंवा UDCPR अंतर्गत बांधकाम परवानगी व CC, आणि विक्रीच्या भागासाठीचे CC.
  • सभासदांप्रतीच्या जबाबदाऱ्या — एकूण भाडे, अनामत व corpus, आणि त्यांचा निधी किंवा सुरक्षा कशी असेल.
  • बँक गॅरंटी — तुम्ही संस्थेला देणे असलेली गॅरंटी, जी तुमच्या non-fund मर्यादा वापरते.
  • व्यवहार्यता — FSI व TDR ची गृहीतके, पुनर्वसनाचा खर्च, विक्रीयोग्य क्षेत्र व दर, कर्जदात्याच्या स्वतःच्या मूल्यांकनाशी पडताळलेले.

पुनर्वसन आणि विक्री या दोन्ही भागांचा समावेश असलेला स्पष्ट प्रकल्प अहवाल असल्यास या प्रश्नांची उत्तरे लवकर देता येतात.

RBI चे नियम: बँका सुरुवातीच्या टप्प्याला क्वचितच निधी का देतात

RBI च्या 2025 Directions नुसार बँक खासगी बिल्डरांना जमीन संपादनासाठी, अगदी गृहनिर्माण प्रकल्पाचा भाग म्हणूनही, fund-based किंवा non-fund-based सुविधा देणार नाही. बँका बिल्डरांना एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पाशी जोडलेल्या कर्जांद्वारे कर्ज देतात, आणि त्यातील कोणताही पैसा जमिनीच्या सट्टेबाजीत जाणार नाही याची खात्री करावी लागते. कर्ज आधी मंजूर करता येते, पण मंजुऱ्या मिळेपर्यंत वितरण थांबते.

पुनर्विकासात नेहमीच्या अर्थाने जमीन खरेदी होत नाही, पण सुरुवातीचा बराचसा खर्च विकास हक्क आणि FSI मिळवण्यासाठी होतो. TDR, प्रीमियम किंवा सभासदांचे भाडे यांसारख्या बाबींना बँक निधी देईल की नाही हे तिच्या स्वतःच्या धोरणावर आणि कायदेशीर मतावर अवलंबून असते. डेव्हलपर्सनी ती देईलच असे गृहीत धरू नये.

कर्जदात्यांचे नेहमीचे मिश्रण

टप्पा नेहमीचे स्रोत
मंजुरीपूर्व आणि सभासदांची देणी प्रवर्तकांचे भांडवल; NBFC, alternative investment funds किंवा private credit कडून structured funding
बांधकाम मंजुऱ्या व RERA नोंदणी झाल्यावर बँका, HFC किंवा NBFC कडून बांधकाम कर्ज
अंतिम टप्पा सुरुवातीच्या महागड्या कर्जाचे refinancing; न विकलेल्या सदनिकांवर inventory funding

विश्वासार्ह प्रकल्पांसाठी भांडवल उपलब्ध आहे. उद्योग निरीक्षकांच्या मते ते स्पष्ट मालकी हक्क, वास्तववादी गृहीतके, अनुभवी डेव्हलपर्स आणि चांगले प्रशासन असलेल्या प्रकल्पांकडे जाते. कर्जदात्यांचे प्रकार कसे वेगळे आहेत हे जाणून घेण्यासाठी बँक विरुद्ध NBFC प्रकल्प अर्थसहाय्य वाचा.

जोखमी, आणि रखडलेल्या प्रकल्पांबाबत महाराष्ट्र काय करत आहे

  • सभासदांमधील वाद. काही असहमत सभासद जागा रिकामी करणे अडवू शकतात. Housing Policy 2025 नुसार काही कायद्यांमध्ये अशा प्रकरणांसाठी बेदखलीच्या (eviction) तरतुदी आहेत, पण इतरांमध्ये नाहीत, आणि त्या जोडण्याचा प्रस्ताव आहे.
  • भाडे न देणे. काम पूर्ण करण्याची आर्थिक क्षमता नसलेले आणि भाडे देणे बंद करणारे डेव्हलपर्स हे रखडलेल्या प्रकल्पांचे मोठे कारण असल्याचे धोरणात म्हटले आहे.
  • हक्कांची खरेदी-विक्री. आपले हक्क इतरांना विकणाऱ्या डेव्हलपर्सकडे धोरण लक्ष वेधते. 2026 च्या आदेशाने आता विकास हक्क हस्तांतरणीय नसल्याचे ठरवले आहे.
  • प्रस्तावित सुरक्षा उपाय. धोरणात डेव्हलपर्सच्या आर्थिक क्षमतेची तपासणी, तीन वर्षांचे आगाऊ भाडे escrow मध्ये जमा करणे, राज्य पुनर्विकास निधी, काळ्या यादीत टाकणे (blacklisting), आणि मुंबईच्या पुनर्विकास योजनांसाठी सर्वोच्च तक्रार निवारण समिती यांचा प्रस्ताव आहे. अधिसूचना निघेपर्यंत यांना प्रस्तावच समजा.

लक्षात घ्या की MHADA Act मधील "79A" ही वेगळी तरतूद आहे. मालकांनी कारवाई न केल्यास मुंबईतील जीर्ण cessed इमारतींचा पुनर्विकास MHADA ने हाती घेण्याची परवानगी ती देते.

Biz Corp Solutions कशी मदत करते

आम्ही बिल्डर व डेव्हलपर्ससाठी, पुनर्विकास प्रकल्पांसह, ₹5 कोटी ते ₹500 कोटी पर्यंतचे बांधकाम कर्ज उभारून देतो. खर्चिक सुरुवातीचा टप्पा आणि बांधकामाचा टप्पा यांसाठी निधीची योजना तयार करण्यास, कर्जदात्यांसाठी तयार फाइल बनवण्यास, आणि ज्यांची धोरणे प्रकल्पाला जुळतात अशा बँका, NBFC व वित्तीय संस्थांकडे जाण्यास आम्ही मदत करतो — प्रत्येक टप्प्यावर तुम्हाला माहिती देत.

हे मार्गदर्शक ऑक्टोबर 2026 पर्यंतचा सहकार विभागाचा 30 सप्टेंबर 2026 चा आदेश, DCPR 2034, UDCPR, MahaRERA आदेश आणि RBI च्या 2025 Directions वर आधारित आहे. नियम वारंवार बदलतात. सध्याच्या आवश्यकतांची खात्री तुमचे कायदेशीर सल्लागार, नियोजन प्राधिकरण आणि कर्जदात्याकडून करून घ्या.