गृहनिर्माण सोसायटी पुनर्विकास व्यवहार्यता कॅल्क्युलेटर
डेव्हलपरमार्फत होणाऱ्या पुनर्विकासात विक्रीच्या फ्लॅट्समधूनच सगळा खर्च भागवावा लागतो: वचन दिलेल्या अतिरिक्त क्षेत्रासह सभासदांची नवीन घरे बांधणे, त्यांचे भाडे, स्थलांतर आणि कॉर्पस, प्रीमियम, FSI आणि TDR, आणि वित्तपुरवठा. तुमच्या आर्किटेक्टने काढलेला FSI आणि सभासदांना दिलेली ऑफर टाका. कॅल्क्युलेटर क्षेत्राची पुनर्वसन आणि विक्रीत विभागणी करतो, एकूण खर्च काढतो, आणि डेव्हलपरचा नफा, ब्रेक-ईव्हन विक्री दर आणि किमतीत 10% बदल झाल्यास काय होते ते दाखवतो.
- मोफत, नोंदणीची गरज नाही
- तुमच्या ब्राउझरमध्येच चालतो — तुम्ही टाकलेली माहिती आम्हाला पाठवली जात नाही
- पद्धत आणि स्रोत खाली दिले आहेत
- आढावा
कॅल्क्युलेटर
क्षेत्र विवरण
महसूल आणि खर्च
विक्री दर बदलल्यास
तुमचे आकडे तुमच्या ब्राउझरमध्येच राहतात. तुम्ही कॉपी केलेल्या लिंकमध्ये ते असतात, त्यामुळे ती फक्त विश्वासू व्यक्तींनाच पाठवा.
ही गणना कशी केली जाते
क्षेत्र
एकूण बांधीव क्षेत्र (चौ. फूट) = भूखंड (चौ. मी.) × FSI × (1 + फंजिबल %) × 10.764
विक्रीचे कार्पेट = बांधीव क्षेत्र × कार्पेट % − सभासदांचे सध्याचे कार्पेट × (1 + अतिरिक्त %)
- FSI तुम्हीच टाकायचा आहे. DCPR 2034 नुसार regulation 33(7)(B) त्याच भूखंडावर पुनर्वसन होणाऱ्या 30 वर्षे किंवा जास्त जुन्या गृहनिर्माण सोसायट्यांना इन्सेंटिव्ह क्षेत्र देते (in-situ FSI कमाल 4), आणि 33(9) क्लस्टर योजनांसाठी आहे. UDCPR नुसार ठाणे महानगरपालिकेचे regulation 10.2.10 सध्याच्या अधिकृत बांधीव क्षेत्राच्या 50% किंवा प्रति सदनिका 15 चौ. मी., यांपैकी जास्त, इतका इन्सेंटिव्ह FSI देते; इतरत्र regulation 7.6.1 नुसार 30% किंवा 15 चौ. मी. मिळते. दोन्ही नियमावलींत प्रति निवासी सदनिका किमान कार्पेट एरिया 27.87 चौ. मी. ठरवले आहे. या नियमावलींत वारंवार सुधारणा होतात; आमच्या पुनर्विकास मार्गदर्शकात त्यांचा सारांश आहे.
- पुनर्वसन बांधीव क्षेत्र = पुनर्वसन कार्पेट ÷ कार्पेट %; उरलेले बांधीव क्षेत्र विक्री क्षेत्र. प्रत्येकावर त्याच्या स्वतःच्या दराने बांधकाम खर्च लावला जातो.
खर्च आणि नफा
- सभासद: भाडे × सभासद × महिने, अधिक प्रति सभासद स्थलांतर, ब्रोकरेज आणि कॉर्पस.
- वित्त खर्च हा साधा अंदाज आहे: (मार्केटिंग आणि वित्तापूर्वीचे सर्व खर्च) × कर्जातून भागवलेला हिस्सा × दर × (प्रकल्पाचे महिने ÷ 12) × सरासरी वापर. आमच्या बांधकाम वित्त कॅल्क्युलेटरसारखे महिनावार मॉडेल अधिक अचूक आकडा देते.
- नफा = विक्रीचे कार्पेट × विक्री दर − सर्व खर्च. विक्रीवरील मार्जिन = नफा ÷ महसूल; खर्चावरील मार्जिन = नफा ÷ एकूण खर्च.
- ब्रेक-ईव्हन विक्री दर = (मार्केटिंगपूर्वीचे खर्च + वित्त खर्च) ÷ (विक्रीचे कार्पेट × (1 − मार्केटिंग %)).
नियोजनात लक्षात ठेवायचे 2026 चे नियम
Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 च्या section 79A अंतर्गत सहकार विभागाच्या 30 सप्टेंबर 2026 च्या आदेशाने 2019 च्या पुनर्विकास निर्देशाची जागा घेतली. विशेष सर्वसाधारण सभांसाठी सर्व सभासदांच्या दोन-तृतीयांश गणपूर्ती आवश्यक आहे; पुनर्विकासाचा निर्णय आणि डेव्हलपरची निवड या प्रत्येकासाठी सर्व सभासदांपैकी किमान 51% ची मंजुरी लागते. निवडीनंतर तीन महिन्यांत विकास करार करणे आवश्यक आहे; त्यात RERA मधील व्याख्येनुसार सभासदांचे कार्पेट एरिया नमूद करावे, दोन वर्षांत (अपवादात्मक प्रकरणांत तीन) काम पूर्ण करण्याची तरतूद असावी, आणि सर्वसाधारण सभेने ठरवल्याप्रमाणे डेव्हलपरच्या बँक गॅरंटीचा तपशील असावा. सभासदांचे PAAA तीन महिन्यांत नोंदवले पाहिजेत, आणि सर्व मंजुऱ्या मिळाल्यावर व PAAA नोंदवल्यानंतरच सभासद घरे रिकामी करतात. विक्री घटकाची MahaRERA कडे नोंदणी आणि विक्री त्यासाठी वैध कमेन्समेंट सर्टिफिकेट असेल तरच करता येते (Order 28/2021).
यात काय धरलेले नाही. वेळेचा फरक (भाडे आणि प्रीमियम विक्री सुरू होण्याच्या कित्येक वर्षे आधी भरले जातात), GST, तुम्ही टाकलेल्या रकमेपलीकडील करारांवरील स्टॅम्प ड्युटी, आयकर, पार्किंग आणि इतर महसूल, असहमत सभासद आणि खर्चवाढ. निकालाचा वापर अधिक सखोल अभ्यास करायचा की नाही हे ठरवण्यासाठी करा, ऑफरवर सही करण्यासाठी नाही.
लोक विचारतात ते प्रश्न
पुनर्विकासात विक्री क्षेत्र कसे काढले जाते?
भूखंड किती एकूण क्षेत्र पेलू शकतो तिथून सुरुवात करा: भूखंडाचे क्षेत्र × योजनेसाठी उपलब्ध FSI (नियमांनुसार अनुज्ञेय बेस, इन्सेंटिव्ह, प्रीमियम FSI आणि TDR), अधिक लागू असल्यास फंजिबल किंवा अँसिलरी क्षेत्र. त्याचे कार्पेट एरियात रूपांतर करा, त्यातून सभासदांचे नवीन कार्पेट एरिया (सध्याचे क्षेत्र अधिक देऊ केलेले अतिरिक्त क्षेत्र) वजा करा, आणि उरलेले क्षेत्र म्हणजे डेव्हलपरचे विक्री क्षेत्र.
पुनर्विकास प्रकल्पांना किती इन्सेंटिव्ह FSI मिळतो?
हे नियमावलीवर अवलंबून आहे. बृहन्मुंबईत DCPR 2034 चे regulation 33(7)(B) 30 वर्षे किंवा जास्त जुन्या गृहनिर्माण सोसायट्यांना सध्याच्या बांधीव क्षेत्रावर इन्सेंटिव्ह क्षेत्र देते, आणि 33(9) क्लस्टर डेव्हलपमेंटसाठी आहे. ठाणे महानगरपालिकेत UDCPR चे regulation 10.2.10 सध्याच्या अधिकृत बांधीव क्षेत्राच्या 50% किंवा प्रति सदनिका 15 चौ. मी., यांपैकी जास्त, इतके क्षेत्र अनुज्ञेय करते. नियमांत वारंवार सुधारणा होतात, त्यामुळे कॅल्क्युलेटर एखादा आकडा गृहित न धरता तुमच्या आर्किटेक्टकडून FSI घेतो.
30 सप्टेंबर 2026 च्या पुनर्विकास आदेशाने काय बदलले?
Maharashtra Co-operative Societies Act च्या section 79A अंतर्गत सहकार विभागाच्या आदेशाने 2019 च्या निर्देशाची जागा घेतली. विशेष सर्वसाधारण सभांसाठी दोन-तृतीयांश गणपूर्ती आवश्यक आहे, पुनर्विकासाचा निर्णय आणि डेव्हलपरची निवड या प्रत्येकासाठी सर्व सभासदांपैकी किमान 51% ची मंजुरी लागते, विकास करारात दोन वर्षांत (अपवादात्मक प्रकरणांत तीन) काम पूर्ण करण्याची तरतूद आणि डेव्हलपरच्या बँक गॅरंटीचा तपशील असणे आवश्यक आहे, आणि मंजुऱ्या मिळाल्यावर व त्यांचे PAAA नोंदवल्यानंतरच सभासद घरे रिकामी करतात.
पुनर्विकासात डेव्हलपरचे निरोगी मार्जिन किती?
नियामकांनी ठरवलेला आकडा नाही. कोणतीही विक्री होण्यापूर्वीच इतका खर्च होतो की प्रकल्प तोट्यात जाण्यापूर्वी विक्री दर किती खाली येऊ शकतो हे कर्जदाते आणि गुंतवणूकदार पाहतात; म्हणूनच कॅल्क्युलेटर ब्रेक-ईव्हन विक्री दर आणि ±10% संवेदनशीलता दाखवतो. कमी मुभा असल्यास विलंब किंवा कमकुवत बाजारामुळे प्रकल्प अव्यवहार्य होऊ शकतो.
सभासदांचे भाडे आणि कॉर्पस यासाठी बँक कर्ज देईल का?
आवश्यक नाही. RBI बँकांना खाजगी बिल्डरच्या जमीन संपादनासाठी कर्ज देण्यास मनाई करते, आणि पुनर्विकासाचा सुरुवातीचा बराचसा खर्च विकास हक्क आणि FSI मिळवण्यासाठी होतो. बँक TDR, प्रीमियम किंवा भाड्यासाठी कर्ज देईल का हे तिच्या धोरणावर आणि कायदेशीर मतावर अवलंबून असते, त्यामुळे सुरुवातीचा खर्च बहुतेक वेळा प्रवर्तक भांडवल, NBFC किंवा फंडांतून केला जातो, आणि बँका सहसा बांधकामासाठी कर्ज देतात.
मी टाइप केलेली माहिती Biz Corp Solutions कडे साठवली किंवा पाठवली जाते का?
नाही. संपूर्ण गणना तुमच्या ब्राउझरमध्येच होते. तुमची माहिती फक्त या पानाच्या वेब पत्त्यात (URL) राहते, जेणेकरून तुम्ही लिंक कॉपी करून तीच गणना इतरांना पाठवू शकता.
सोसायटी पुनर्विकास प्रकल्पाचे नियोजन करताय?
खर्चिक सुरुवातीचा टप्पा आणि बांधकामाचा टप्पा यांसाठी निधी योजना तयार करण्यात आम्ही डेव्हलपरना मदत करतो, आणि ज्यांची धोरणे प्रकल्पाला अनुरूप आहेत अशा बँका, NBFC आणि वित्तीय संस्थांकडे जातो.
ही चर्चेसाठीची प्राथमिक व्यवहार्यता आहे. FSI, प्रीमियम आणि फंजिबल किंवा अँसिलरी क्षेत्र हे सध्याच्या DCPR 2034 किंवा UDCPR मधील तरतुदी आणि तुमच्या नियोजन प्राधिकरणाच्या मंजुऱ्यांवर अवलंबून असते, ज्याची खात्री आर्किटेक्टने करायला हवी. GST, स्टॅम्प ड्युटी आणि आयकर यांच्या हाताळणीसाठी व्यावसायिक सल्ला आवश्यक आहे. कर्जदाते, नियामक आणि शासकीय कार्यालये स्वतःचे नियम लावतात आणि वेगळ्या प्रकारे पूर्णांक किंवा गणना करू शकतात; त्यांचे आकडे अंतिम मानले जातात. Biz Corp Solutions भागीदार बँका, NBFC आणि वित्तीय संस्थांमार्फत निधीची व्यवस्था करते; मंजुरी, व्याजदर आणि अटी कर्जदाता ठरवतो. अखेरचा आढावा: ५ ऑक्टोबर, २०२६.