नवी मुंबई में महँगे NBFC LAP को बदलकर 9.10% पर ₹24 करोड़ लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) रीफ़ाइनेंस
नवी मुंबई में एक कमर्शियल प्रॉपर्टी मालिक के पास लिस्टेड IT कंपनी को पट्टे पर दिया गया 18,000 वर्ग फ़ुट का ऑफ़िस था (₹28.50 लाख सकल मासिक किराया), जिस पर 11.75% की दर से ₹17.50 करोड़ का NBFC LAP चल रहा था।
11.75% की दर से 10-वर्षीय LAP की मासिक EMI ₹24.86 लाख थी — जो 10% धारा 194-I TDS और मेंटेनेंस के बाद बचने वाले ₹25.05 लाख शुद्ध किराए का लगभग 100% हिस्सा खा जाती थी।
मालिक को भिवंडी में गोदाम खरीदने के लिए ₹6.00 करोड़ की आवश्यकता थी, किंतु NBFC ने ITR आय सीमा का हवाला देकर टॉप-अप से मना कर दिया।
पट्टा समझौते में हर 36 महीने में निर्धारित 15% किराया वृद्धि को पिछले ऋणदाता ने पात्रता में शामिल नहीं किया था।
2. फ़ाइल और कैश-फ़्लो वॉटरफ़ॉल को कैसे स्ट्रक्चर किया गया
लोन को सामान्य LAP से बदलकर सरकारी बैंक में 9.10% प्रति वर्ष पर 12-वर्षीय लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) सुविधा में स्ट्रक्चर किया।
हर 3 साल में 15% अनुबंधित किराया वृद्धि और 10% TDS कटौती को शामिल कर 1.28x शुद्ध किराया DSCR प्रस्तुत किया।
त्रिपक्षीय एस्क्रो खाते के माध्यम से ₹24.00 करोड़ (₹37.50 करोड़ मूल्यांकन का 64% LTV) स्वीकृत कराया — जिससे ₹17.50 करोड़ का पुराना लोन चुकाकर ₹6.50 करोड़ की अतिरिक्त पूँजी मुक्त हुई।
3. पहले बनाम बाद की स्वीकृति तुलना
शुरुआती स्थिति बनाम अंतिम स्वीकृत शर्तों की तुलना (BC-2026-03)
क्रेडिट मानदंड
शुरुआती स्थिति / अड़चन
स्ट्रक्चर्ड स्वीकृति
स्वीकृत लोन राशि
₹17.50 करोड़ (मौजूदा NBFC LAP)
₹24.00 करोड़ (सरकारी बैंक LRD + ₹6.50 Cr टॉप-अप)
ब्याज दर व बेंचमार्क
11.75% प्रति वर्ष (NBFC)
9.10% प्रति वर्ष (सरकारी बैंक 1-वर्ष MCLR)
पुनर्भुगतान अवधि
10 वर्ष (120 महीने)
12 वर्ष (144 महीने, लीज़ अवधि के अनुरूप)
मासिक EMI बनाम शुद्ध किराया
₹25.05L शुद्ध किराए पर ₹24.86L EMI
स्टेप-अप संरचना से वर्ष 2 से ₹3.80L/माह अधिशेष
महाराष्ट्र MODT स्विचिंग खर्च
पूर्व भुगतान
कुल ₹7.36 लाख लागत मात्र 3 माह की ब्याज बचत में वसूल
गोपनीयता शर्तों के तहत ग्राहक के नाम, प्लॉट सर्वे नंबर और बैंक शाखा की पहचान हटाई गई है। वित्तीय अनुपात, वैधानिक नियम और स्वीकृति संरचना वास्तविक बैंकिंग मानकों पर आधारित हैं।
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