महाराष्ट्र में जब फ़्लैट ख़रीदार मिलकर को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी बनाते हैं, तो कई लोग मान लेते हैं कि सोसायटी के रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट से ही सोसायटी प्लॉट की मालिक बन गई है। ऐसा नहीं होता। जब तक कन्वेयंस डीड (Conveyance Deed) रजिस्टर होकर राजस्व रिकॉर्ड में नामांतरण (mutation) नहीं होता, तब तक प्रॉपर्टी कार्ड (सिटी सर्वे क्षेत्रों में) या 7/12 उतारे (राजस्व गाँवों में) पर मूल ज़मीन मालिक या बिल्डर का ही नाम धारक के रूप में चलता रहता है।
मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई और पुणे में 30 साल से ज़्यादा पुरानी हज़ारों इमारतें रीडेवलपमेंट के लिए तैयार हैं, लेकिन बिल्डर द्वारा ज़मीन का टाइटल ट्रांसफ़र न किए जाने के कारण वे बैंक-मान्य डेवलपमेंट एग्रीमेंट नहीं कर पातीं और न ही प्रोजेक्ट लोन ले पाती हैं। डीम्ड कन्वेयंस (Deemed Conveyance) वह क़ानूनी उपाय है जो बिल्डर के दस्तख़त के बिना इस रुकावट को दूर करता है।
कन्वेयंस बनाम डीम्ड कन्वेयंस: क़ानूनी नियम
सामान्य कन्वेयंस डीड एक द्विपक्षीय या त्रिपक्षीय हस्तांतरण दस्तावेज़ है जिस पर बिल्डर (प्रमोटर) और मूल ज़मीन मालिक स्वेच्छा से रजिस्टर्ड हाउसिंग सोसायटी या अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन के पक्ष में दस्तख़त करते हैं।
दो क़ानून इसकी समय-सीमा तय करते हैं:
- MOFA, 1963 (पुराने और गैर-RERA प्रोजेक्ट): महाराष्ट्र ओनरशिप फ़्लैट्स एक्ट, 1963 की धारा 11(1) और MOFA नियम, 1964 के नियम 9 के तहत, यदि फ़्लैट बिक्री एग्रीमेंट में कोई तारीख़ तय नहीं है, तो को-ऑपरेटिव सोसायटी या कंपनी के रजिस्टर होने की तारीख़ से 4 महीने के भीतर प्रमोटर को कन्वेयंस निष्पादित करना अनिवार्य है।
- RERA, 2016 (पंजीकृत प्रोजेक्ट): रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 की धारा 17 के तहत, प्रमोटर को स्थानीय नियमों में निर्धारित समय के भीतर, या कोई समय निर्धारित न होने पर ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (OC) जारी होने से 3 महीने के भीतर आवंटियों के संघ के पक्ष में रजिस्टर्ड कन्वेयंस डीड करनी होती है।
जब प्रमोटर क़ानूनी समय-सीमा में कन्वेयंस नहीं करता — चाहे फ़र्म बंद हो गई हो, पार्टनरों में विवाद हो, या बिल्डर भविष्य के FSI और रीडेवलपमेंट अधिकारों पर क़ब्ज़ा रखने के लिए जानबूझकर प्लॉट रोके बैठा हो — तब MOFA की धारा 11(3) सोसायटी को सक्षम प्राधिकारी (धारा 5A के तहत नियुक्त सहकारी संस्थाओं के ज़िला उप-निबंधक) के पास एकतरफ़ा डीम्ड कन्वेयंस सर्टिफ़िकेट के लिए आवेदन करने का अधिकार देती है।
रीडेवलपमेंट से पहले लेंडर कन्वेयंस पर ज़ोर क्यों देते हैं
चाहे आपकी सोसायटी सेल्फ़-रीडेवलपमेंट फंडिंग चुने या किसी ऐसे बिल्डर को नियुक्त करे जिसे डेवलपर रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट फ़ाइनेंस की ज़रूरत हो, हर बैंक, हाउसिंग फ़ाइनेंस कंपनी और NBFC लोन मंज़ूर या डिस्बर्स करने से पहले 30 साल का टाइटल सर्च करती है।
कन्वेयंस न होने पर लोन क्यों रुक जाता है:
- गिरवी रखने योग्य ज़मीन का टाइटल न होना: प्रोजेक्ट लोन में प्लॉट और भविष्य की इमारत लेंडर के पास गिरवी (mortgage) रखी जाती है। ट्रांसफ़र ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट के तहत, सोसायटी उस ज़मीन को गिरवी नहीं रख सकती जिसका टाइटल प्रॉपर्टी कार्ड या 7/12 उतारे पर अब भी बिल्डर या मूल ज़मीन मालिक के नाम पर है।
- FSI, TDR और प्लानिंग मंज़ूरियाँ: अतिरिक्त FSI लोड करने, TDR ख़रीदने और IOD या बिल्डिंग परमिशन व कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट (CC) लेने के लिए प्लॉट को रीडेवलप करने के सोसायटी के स्पष्ट अधिकार का सबूत ज़रूरी होता है।
- नोडल बैंकों की प्रकाशित शर्तें: राज्य के 29 अगस्त 2023 के सेल्फ़-रीडेवलपमेंट ढाँचे के तहत, मुंबई डिस्ट्रिक्ट सेंट्रल को-ऑपरेटिव बैंक जैसे नोडल लेंडर प्रोजेक्ट लोन मंज़ूरी और एस्क्रो खाता खोलने से पहले सोसायटी के नाम पर कन्वेयंस को एक अनिवार्य शर्त के रूप में रखते हैं।
- भविष्य के वर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड: महाराष्ट्र के प्रस्तावित वर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड सिस्टम में भी भूमि रिकॉर्ड पर हर फ़्लैट की अलग एंट्री के लिए पहले मूल प्लॉट का प्रमोटर से सोसायटी के नाम कन्वेयंस होना ज़रूरी है।
22 जून 2018 के GR के तहत 8 मुख्य दस्तावेज़
पहले सोसायटियों को बिल्डर के पास मौजूद 12 से 25 दस्तावेज़ जुटाने में भारी दिक़्क़त होती थी। 22 जून 2018 के शासन निर्णय (GR) के ज़रिए सहकारिता विभाग ने प्रक्रिया को सरल बनाया और महासहकार पोर्टल पर अनिवार्य फ़ाइलिंग सूची को घटाकर 8 मुख्य दस्तावेज़ सेट कर दिया:
| क्र. | आवश्यक दस्तावेज़ | सोसायटी को यह कहाँ से मिलेगा |
|---|---|---|
| 1 | ₹2,000 कोर्ट फ़ीस स्टांप के साथ फ़ॉर्म 7 (Form 7) में आवेदन | जनरल बॉडी प्रस्ताव पास करने के बाद महासहकार पोर्टल पर जनरेट होता है |
| 2 | सोसायटी का रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट | सोसायटी का रिकॉर्ड (या उप-निबंधक कार्यालय से प्रमाणित प्रति) |
| 3 | नवीनतम 7/12 उतारा या प्रॉपर्टी कार्ड (पिछले 3 महीने के भीतर का) और ग्राम फ़ॉर्म 6 नामांतरण एंट्री | महाभूमि पोर्टल, तलाठी कार्यालय या सिटी सर्वे ऑफ़िसर (CTS कार्यालय) |
| 4 | फ़्लैट नंबर, कार्पेट एरिया और शेयर सर्टिफ़िकेट विवरण सहित सभी फ़्लैट/दुकान सदस्यों की सूची | सोसायटी का वैधानिक सदस्य रजिस्टर (I-रजिस्टर और J-रजिस्टर) |
| 5 | रजिस्टर्ड फ़्लैट सेल एग्रीमेंट और इंडेक्स II (बिल्डर-ख़रीदार शर्तों वाला कम से कम 1 पूरा रजिस्टर्ड एग्रीमेंट, तथा स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन दिखाने वाली सभी सदस्यों की इंडेक्स II प्रतियाँ) | सदस्यों की व्यक्तिगत फ़्लैट फ़ाइलें या सब-रजिस्ट्रार सर्च प्रतियाँ |
| 6 | MOFA के तहत कन्वेयंस की माँग करने वाले प्रमोटर को भेजे गए क़ानूनी नोटिस की प्रति | फ़ॉर्म 7 भरने से पहले सोसायटी या उसके वकील द्वारा डाक रसीद के साथ भेजा गया नोटिस |
| 7 | मूल ज़मीन मालिक और बिल्डर के बीच डेवलपमेंट एग्रीमेंट, पावर ऑफ़ अटॉर्नी और टाइटल चेन (यदि सोसायटी के पास उपलब्ध हो या फ़्लैट एग्रीमेंट में संलग्न हो) | सदस्यों के फ़्लैट एग्रीमेंट के संलग्नक या सब-रजिस्ट्रार से प्रमाणित प्रतियाँ |
| 8 | स्वीकृत बिल्डिंग प्लान और ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (OC) — या स्व-घोषणापत्र (यदि बिल्डर ने कभी OC नहीं लिया) | नगर निगम का बिल्डिंग प्रपोज़ल रिकॉर्ड, या सोसायटी का निर्धारित वचनपत्र |
अगर इमारत के पास ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (OC) न हो तो क्या होगा?
22 जून 2018 के GR में सबसे बड़ी राहत यह दी गई कि OC या बिल्डिंग कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट न होने के आधार पर डीम्ड कन्वेयंस का आवेदन खारिज नहीं किया जा सकता। यदि सोसायटी ने क़ब्ज़ा ले लिया है और प्रॉपर्टी टैक्स भर रही है, तो वह यह स्व-घोषणापत्र (Self-declaration) दे सकती है कि बाद में OC नियमित कराने से जुड़े कंपाउंडिंग शुल्क या नगर निगम की देनदारियाँ सोसायटी वहन करेगी (जो अक्सर इमारत के रीडेवलपमेंट में जाने पर हल हो जाती हैं)।
चरण-दर-चरण प्रक्रिया: आवेदन से प्रॉपर्टी कार्ड नामांतरण तक
कई सोसायटियाँ ज़िला उप-निबंधक का आदेश मिलने के बाद रुक जाती हैं और मान लेती हैं कि उनका कन्वेयंस पूरा हो गया। वास्तव में इस प्रक्रिया के 4 अलग-अलग चरण हैं, और चरण 4 के अंत में ही सोसायटी सरकारी रिकॉर्ड पर ज़मीन की मालिक बनती है।
चरण 1: महासहकार ऑनलाइन आवेदन और DDR सुनवाई
- पदाधिकारियों को डीम्ड कन्वेयंस के लिए आवेदन करने और ज़रूरत पड़ने पर क़ानूनी सलाहकार या आर्किटेक्ट (एरिया सर्टिफ़िकेट के लिए) नियुक्त करने का जनरल बॉडी प्रस्ताव पास करें।
- बिल्डर और मूल ज़मीन मालिकों को स्वेच्छा से कन्वेयंस करने का अंतिम मौक़ा देते हुए औपचारिक क़ानूनी नोटिस भेजें।
- महासहकार पोर्टल पर लॉग-इन करें, प्लॉट, डेवलपर और यूनिट का ब्योरा भरें, 8 दस्तावेज़ सेट अपलोड करें, फ़ॉर्म 7 जनरेट करें और इसे ज़िला उप-निबंधक (DDR) के पास जमा करें।
- DDR प्रमोटर और ज़मीन मालिकों को नोटिस जारी करते हैं और सुनवाई करते हैं (आम तौर पर 3 से 4 सुनवाइयाँ)। MOFA के तहत सक्षम प्राधिकारी से आवेदन मिलने के 6 महीने के भीतर फ़ैसला करने की अपेक्षा होती है।
- यह संतुष्ट होने पर कि प्रमोटर ने अपने वैधानिक कर्तव्य में चूक की है, DDR सकारण डीम्ड कन्वेयंस आदेश पारित करते हैं और धारा 11(4) के तहत सर्टिफ़िकेट के साथ चूककर्ता प्रमोटर की ओर से सक्षम प्राधिकारी द्वारा हस्ताक्षरित एकतरफ़ा कन्वेयंस डीड जारी करते हैं।
चरण 2: स्टांप ड्यूटी एडजुडिकेशन (Collector of Stamps)
एकतरफ़ा डीड को रजिस्टर कराने से पहले कलेक्टर ऑफ़ स्टांप्स से उसका मूल्यांकन (adjudication) कराना ज़रूरी है।
- स्टांप ड्यूटी कैसे तय होती है: यदि सोसायटी के 100% फ़्लैट मालिकों के पास ऐसे रजिस्टर्ड एग्रीमेंट हैं जिन पर ख़रीद के समय पूरी स्टांप ड्यूटी चुकाई गई थी, तो कन्वेयंस डीड पर सिर्फ़ नाममात्र की स्टांप ड्यूटी (आम तौर पर ₹100 से ₹500, हर फ़्लैट के इंडेक्स II और स्टांप भुगतान सबूत की जाँच के अधीन) लगती है।
- अतिरिक्त ड्यूटी कब लगती है: यदि कुछ पुराने फ़्लैटों के एग्रीमेंट अनरजिस्टर्ड हैं, कम स्टांप ड्यूटी चुकाई गई है या चेन का कोई दस्तावेज़ अधूरा है, तो कलेक्टर ऑफ़ स्टांप्स केवल उन विशिष्ट फ़्लैटों पर बकाया स्टांप ड्यूटी और जुर्माना लगाते हैं। इसलिए सोसायटियों को हर सदस्य का इंडेक्स II और रजिस्ट्रेशन रसीद पहले ही जमा कर लेनी चाहिए ताकि एक फ़्लैट की वजह से पूरी इमारत न अटके।
चरण 3: सब-रजिस्ट्रार के पास रजिस्ट्रेशन
निष्पादन/एडजुडिकेशन के 4 महीने के भीतर सोसायटी एडजुडिकेटेड एकतरफ़ा कन्वेयंस डीड और DDR सर्टिफ़िकेट को सब-रजिस्ट्रार ऑफ़ एश्योरेंसेज़ के सामने पेश करती है, रजिस्ट्रेशन फ़ीस चुकाती है, और सोसायटी के नाम पर रजिस्टर्ड डीम्ड कन्वेयंस डीड तथा इंडेक्स II प्राप्त करती है।
चरण 4: प्रॉपर्टी कार्ड या 7/12 उतारे पर नामांतरण (Mutation)
सिर्फ़ रजिस्ट्रेशन कराने से राजस्व रिकॉर्ड अपने-आप अपडेट नहीं होता:
- रजिस्ट्रेशन के तुरंत बाद, सोसायटी का नाम चढ़ाने से पहले सब-रजिस्ट्रार MOFA की धारा 11(5) के तहत प्रमोटर को नोटिस भेजते हैं।
- सोसायटी रजिस्टर्ड डीड के साथ सिटी सर्वे ऑफ़िसर (CTS) (प्रॉपर्टी कार्ड के लिए) या तलाठी / तहसीलदार (7/12 उतारे के लिए) के पास नामांतरण का आवेदन देती है।
- वैधानिक नोटिस अवधि (कोई आपत्ति न होने पर आम तौर पर 15 से 30 दिन) पूरी होने के बाद राजस्व अधिकारी नामांतरण एंट्री दर्ज कर को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी का नाम ज़मीन और इमारत के धारक के रूप में चढ़ा देते हैं।
जब आपकी सोसायटी का नाम प्रॉपर्टी कार्ड या 7/12 उतारे पर साफ़ दिखने लगे, तभी बैंकिंग और रीडेवलपमेंट के लिए डीम्ड कन्वेयंस पूरा माना जाता है।
लेआउट और बहु-सोसायटी प्लॉटों में आने वाली आम अड़चनें
- एक प्लॉट पर कई इमारतें (Multi-building layouts): जहाँ बिल्डर ने ज़मीन का सब-डिवीज़न किए बिना एक बड़े प्लॉट पर 4 या 5 सोसायटियाँ बना दी हैं, वहाँ DDR पूरा प्लॉट किसी एक सोसायटी को नहीं देते। इसके बजाय 22 जून 2018 के GR के तहत आर्किटेक्ट हर इमारत के बिल्ट-अप एरिया के अनुपात में ज़मीन के अविभाजित हिस्से और FSI का बँटवारा करते हुए आर्किटेक्ट सर्टिफ़िकेट तैयार करते हैं, या लेआउट की सभी सोसायटियाँ फ़ेडरेशन बनाकर एक साथ आवेदन करती हैं।
- ज़मीन मालिक या बिल्डर का पुराना लोन: यदि बिल्डर ने ज़मीन पर प्रोजेक्ट मॉर्गेज लिया था जिसे कभी NOC के ज़रिए रिलीज़ नहीं कराया गया, तो वह बोझ टाइटल सर्च में दिखेगा और नए रीडेवलपमेंट लेंडर के चार्ज लेने से पहले उसे सुलझाना होगा।
- बिल्डर द्वारा चुनौती: MOFA के तहत धारा 11 के डीम्ड कन्वेयंस आदेश के ख़िलाफ़ किसी वरिष्ठ सहकारी रजिस्ट्रार के पास अपील का प्रावधान नहीं है; असंतुष्ट बिल्डर या ज़मीन मालिक कभी-कभी बॉम्बे हाई कोर्ट में रिट याचिका (सुनवाई की प्रक्रिया/प्राकृतिक न्याय पर) या सिविल कोर्ट में मुक़दमा (बचे हुए FSI या टाइटल विवाद पर) दायर करते हैं।
रीडेवलपमेंट टेंडर निकालने से पहले मैनेजिंग कमेटी क्या करे
- आज ही नया प्रॉपर्टी कार्ड या 7/12 उतारा निकालें और जाँचें कि उस पर धारक के रूप में सोसायटी का नाम दर्ज है या नहीं।
- हर सदस्य की फ़्लैट फ़ाइल का ऑडिट करें — इमारत के हर फ़्लैट और दुकान का रजिस्टर्ड एग्रीमेंट, इंडेक्स II और स्टांप ड्यूटी का सबूत इकट्ठा करें।
- डेवलपर टेंडर निकालने से कम से कम 6 से 9 महीने पहले डीम्ड कन्वेयंस शुरू करें — या इसे हमारी सोसायटी सेल्फ़-रीडेवलपमेंट चेकलिस्ट के चरण 1 के रूप में पूरा करें।
- शुरुआत में ही गणित लगाएँ: जब आपका आर्किटेक्ट प्रॉपर्टी कार्ड और भौतिक सर्वे से प्लॉट का क्षेत्रफल कन्फ़र्म कर दे, तो रिहैब लागत, बिक्री योग्य एरिया और प्रोजेक्ट सरप्लस का अनुमान लगाने के लिए हमारा रीडेवलपमेंट फ़ीज़िबिलिटी कैलकुलेटर इस्तेमाल करें।
Biz Corp Solutions कैसे मदद करती है
हम मुंबई, ठाणे, पुणे और पूरे महाराष्ट्र में हाउसिंग सोसायटियों और डेवलपरों के लिए ₹5 करोड़ से ₹500 करोड़ तक का कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस और प्रोजेक्ट फंडिंग अरेंज करते हैं। बैंकों या NBFC के पास जाने से पहले हम आपकी प्रोजेक्ट फ़ाइल — जिसमें कन्वेयंस की स्थिति, प्रॉपर्टी कार्ड / 7/12 नामांतरण, 2026 के नियमों के तहत सोसायटी प्रस्ताव और कैश-फ़्लो फ़ीज़िबिलिटी शामिल है — की पूरी समीक्षा करते हैं ताकि आपका लोन प्रस्ताव बिना किसी अनावश्यक देरी के क़ानूनी और तकनीकी जाँच पास कर सके।
यह गाइड अक्टूबर 2026 तक लागू MOFA 1963 की धारा 11, MOFA नियम 1964 के नियम 9, RERA 2016 की धारा 17 और सहकारिता विभाग के 22 जून 2018 के शासन निर्णय पर आधारित है। वर्तमान पोर्टल प्रक्रिया और स्टांप ड्यूटी एडजुडिकेशन की शर्तों की पुष्टि ज़िला उप-निबंधक कार्यालय और अपने क़ानूनी सलाहकार से करें।