महाराष्ट्रात फ्लॅट खरेदीदार जेव्हा सहकारी गृहनिर्माण संस्था (सोसायटी) स्थापन करतात, तेव्हा अनेकांना वाटते की सोसायटीच्या नोंदणी प्रमाणपत्रामुळेच सोसायटी त्या भूखंडाची मालक झाली आहे. प्रत्यक्षात तसे नसते. जोपर्यंत अभिहस्तांतरण दस्त (Conveyance Deed) नोंदवून महसूल अभिलेखात फेरफार केला जात नाही, तोपर्यंत मिळकत पत्रिका (Property Card) (शहरी भूमापन क्षेत्रात) किंवा सातबारा (7/12) उताऱ्यावर (महसुली गावांमध्ये) मूळ जमीनमालक किंवा बिल्डरचेच नाव धारक म्हणून कायम राहते.
मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई आणि पुण्यात 30 वर्षांपेक्षा जुन्या हजारो इमारती पुनर्विकासासाठी तयार आहेत, पण बिल्डरने जमिनीची मालकी कधीच हस्तांतरित न केल्यामुळे त्या बँकेला मान्य होणारा विकास करार करू शकत नाहीत किंवा प्रकल्प कर्ज उभारू शकत नाहीत. मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance) हा यावरचा कायदेशीर उपाय आहे, ज्याद्वारे बिल्डरच्या स्वाक्षरीशिवाय जमीन सोसायटीच्या नावावर करता येते.
अभिहस्तांतरण विरुद्ध मानीव अभिहस्तांतरण: कायदेशीर नियम
नियमित अभिहस्तांतरण दस्त (Conveyance Deed) हा बिल्डर (प्रवर्तक) आणि मूळ जमीनमालक यांनी नोंदणीकृत गृहनिर्माण संस्था किंवा अपार्टमेंट मालकांच्या संघटनेच्या नावे स्वेच्छेने स्वाक्षरी केलेला द्विपक्षीय किंवा त्रिपक्षीय हस्तांतरण दस्त असतो.
यासाठी दोन कायद्यांत मुदत ठरवून दिली आहे:
- मोफा (MOFA), 1963 (जुन्या आणि बिगर-रेरा प्रकल्पांसाठी): महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स कायदा, 1963 च्या कलम 11(1) आणि मोफा नियम, 1964 च्या नियम 9 नुसार, जर फ्लॅट विक्री करारात वेगळी तारीख दिली नसेल, तर सहकारी संस्था किंवा कंपनी नोंदणीकृत झाल्यापासून 4 महिन्यांच्या आत प्रवर्तकाने अभिहस्तांतरण करून देणे बंधनकारक आहे.
- रेरा (RERA), 2016 (नोंदणीकृत प्रकल्पांसाठी): स्थावर संपदा (नियमन व विकास) कायदा, 2016 च्या कलम 17 नुसार, स्थानिक नियमांनुसार ठरलेल्या मुदतीत, किंवा अशी मुदत नसल्यास भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) मिळाल्यापासून 3 महिन्यांच्या आत प्रवर्तकाने वाटपधारकांच्या संघटनेच्या नावे नोंदणीकृत अभिहस्तांतरण दस्त करणे आवश्यक आहे.
जेव्हा प्रवर्तक कायदेशीर मुदतीत अभिहस्तांतरण करत नाही — मग भागीदारी संस्था बंद पडली असो, भागीदारांत वाद असो, किंवा भविष्यातील वाढीव FSI व पुनर्विकासाचे हक्क स्वतःकडे ठेवण्यासाठी बिल्डर जाणीवपूर्वक टाळाटाळ करत असो — तेव्हा मोफाच्या कलम 11(3) अन्वये सोसायटी सक्षम प्राधिकाऱ्याकडे (कलम 5A अंतर्गत नियुक्त सहकारी संस्थांचे जिल्हा उपनिबंधक) एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरण प्रमाणपत्रासाठी अर्ज करू शकते.
पुनर्विकासापूर्वी कर्जदाते अभिहस्तांतरणाचा आग्रह का धरतात
तुमची सोसायटी स्वयं-पुनर्विकास निधी निवडो किंवा विकासकाची नेमणूक करो ज्याला विकासकासाठी पुनर्विकास प्रकल्प वित्तपुरवठा हवा आहे, प्रत्येक बँक, गृहवित्त कंपनी (HFC) आणि NBFC निधी मंजूर व वितरित करण्यापूर्वी मागील 30 वर्षांचा टायटल सर्च (मालकी हक्क तपासणी) करते.
अभिहस्तांतरण नसल्यास कर्ज का थांबते याची मुख्य कारणे:
- तारण ठेवण्यायोग्य जमीन मालकी नसणे: प्रकल्प कर्जामध्ये भूखंड आणि त्यावर उभी राहणारी नवीन इमारत कर्जदात्याकडे गहाण (mortgage) ठेवली जाते. मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यानुसार, मिळकत पत्रिका किंवा सातबारा (7/12) उताऱ्यावर ज्या जमिनीची मालकी अजूनही बिल्डर किंवा मूळ मालकाच्या नावावर आहे, ती जमीन सोसायटी गहाण ठेवू शकत नाही.
- FSI, TDR आणि नियोजन प्राधिकरणाच्या मंजुऱ्या: वाढीव FSI वापरणे, TDR खरेदी करणे आणि IOD किंवा बांधकाम परवानगी व प्रारंभ प्रमाणपत्र (CC) मिळवण्यासाठी भूखंडाच्या पुनर्विकासाचा स्पष्ट हक्क सोसायटीकडे असल्याचा पुरावा लागतो.
- नोडल बँकांच्या जाहीर अटी: राज्याच्या 29 ऑगस्ट 2023 च्या स्वयं-पुनर्विकास धोरणांतर्गत, मुंबई जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेसारख्या नोडल बँकांनी प्रकल्प कर्ज मंजुरी आणि एस्क्रो खात्यापूर्वी सोसायटीच्या नावे अभिहस्तांतरण ही प्राथमिक अट स्पष्टपणे नमूद केली आहे.
- भावी व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड: महाराष्ट्राच्या प्रस्तावित व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड योजनेतही प्रत्येक फ्लॅटची भूमी अभिलेखावरील स्वतंत्र नोंद होण्यासाठी आधी मूळ भूखंड प्रवर्तकाकडून सोसायटीच्या नावावर हस्तांतरित होणे आवश्यक आहे.
22 जून 2018 च्या शासन निर्णयानुसार 8 मुख्य कागदपत्रे
पूर्वी मानीव अभिहस्तांतरणासाठी बिल्डरकडे असलेली 12 ते 25 कागदपत्रे गोळा करताना सोसायट्यांची दमछाक होत असे. 22 जून 2018 च्या शासन निर्णयाद्वारे सहकार विभागाने प्रक्रिया सुलभ करून महासहकार पोर्टलवरील अर्जासाठी आवश्यक कागदपत्रांची यादी 8 मुख्य कागदपत्र संचांवर आणली:
| क्र. | आवश्यक कागदपत्र | सोसायटीला हे कुठे मिळेल |
|---|---|---|
| 1 | ₹2,000 कोर्ट फी स्टॅम्पसह नमुना 7 (Form 7) मधील अर्ज | सर्वसाधारण सभेचा ठराव केल्यानंतर महासहकार पोर्टलवर तयार होतो |
| 2 | सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र | सोसायटीचे दफ्तर (किंवा उपनिबंधक कार्यालयातून प्रमाणित प्रत) |
| 3 | ताजा सातबारा (7/12) उतारा किंवा मिळकत पत्रिका (मागील 3 महिन्यांतील) आणि गाव नमुना 6 फेरफार नोंदी | महाभूमी पोर्टल, तलाठी कार्यालय किंवा नगर भूमापन अधिकारी (CTS कार्यालय) |
| 4 | फ्लॅट क्रमांक, चटई क्षेत्रफळ आणि भाग प्रमाणपत्र तपशिलासह सर्व फ्लॅट/दुकान सभासदांची यादी | सोसायटीचे वैधानिक सभासद नोंदवही (I-रजिस्टर आणि J-रजिस्टर) |
| 5 | नोंदणीकृत फ्लॅट विक्री करार आणि इंडेक्स II (बिल्डर-खरेदीदार अटी असलेला किमान 1 संपूर्ण नोंदणीकृत करार, आणि मुद्रांक शुल्क व नोंदणी दर्शवणारे सर्व सभासदांचे इंडेक्स II) | सभासदांच्या वैयक्तिक फ्लॅटच्या फायली किंवा दुय्यम निबंधक कार्यालयातील सर्च प्रती |
| 6 | मोफा अंतर्गत अभिहस्तांतरणाची मागणी करणारी प्रवर्तकाला बजावलेल्या कायदेशीर नोटिशीची प्रत | नमुना 7 भरण्यापूर्वी सोसायटीने किंवा वकिलाने पाठवलेली नोटीस आणि पोस्टाची पोचपावती |
| 7 | मूळ जमीनमालक आणि बिल्डर यांच्यातील विकास करार, कुलमुखत्यारपत्र (POA) आणि मालकी साखळीची कागदपत्रे (सोसायटीकडे उपलब्ध असल्यास किंवा फ्लॅट करारात जोडलेली असल्यास) | सभासदांच्या फ्लॅट करारातील जोडपत्रे किंवा दुय्यम निबंधक प्रमाणित प्रती |
| 8 | मंजूर बांधकाम नकाशा आणि भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) — किंवा स्वयं-घोषणापत्र (जर बिल्डरने कधीच OC घेतले नसेल तर) | महानगरपालिकेचे इमारत प्रस्ताव दफ्तर, किंवा सोसायटीचे विहित हमीपत्र |
इमारतीला भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) नसेल तर काय होते?
22 जून 2018 च्या शासन निर्णयातील सर्वात महत्त्वाचा दिलासा म्हणजे OC किंवा इमारत पूर्णत्व प्रमाणपत्र नसल्याच्या कारणावरून मानीव अभिहस्तांतरणाचा अर्ज फेटाळता येत नाही. जर सोसायटीने ताबा घेतला असेल आणि मालमत्ता कर भरत असेल, तर भविष्यात OC नियमित करण्यासाठी लागणारे दंड किंवा महापालिकेची देणी सोसायटी स्वतः भरेल असे स्वयं-घोषणापत्र (Self-declaration) देऊन मानीव अभिहस्तांतरण मिळवता येते.
टप्प्याटप्प्याने संपूर्ण प्रक्रिया: अर्जापासून मिळकत पत्रिकेवरील फेरफार नोंदीपर्यंत
अनेक सोसायट्या जिल्हा उपनिबंधकांचा आदेश मिळाल्यावर थांबतात आणि आपले काम पूर्ण झाले असे समजतात. प्रत्यक्षात या प्रक्रियेचे 4 स्वतंत्र टप्पे आहेत, आणि टप्पा 4 पूर्ण झाल्यावरच सोसायटीचे नाव सरकारी अभिलेखावर मालक म्हणून लागते.
टप्पा 1: महासहकार ऑनलाइन अर्ज आणि DDR सुनावणी
- मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करण्याचा आणि आवश्यकतेनुसार कायदेशीर सल्लागार व वास्तुविशारद (क्षेत्रफळ प्रमाणपत्रासाठी) नेमण्याचा सर्वसाधारण सभेचा ठराव करा.
- बिल्डर आणि मूळ जमीनमालकांना स्वेच्छेने अभिहस्तांतरण करून देण्याची शेवटची संधी देणारी कायदेशीर नोटीस बजावा.
- महासहकार पोर्टलवर लॉग-इन करून भूखंड, विकासक आणि सदनिकांचा तपशील भरा, 8 कागदपत्र संच अपलोड करा, नमुना 7 तयार करा आणि तो जिल्हा उपनिबंधक (DDR) कार्यालयात सादर करा.
- DDR प्रवर्तक आणि जमीनमालकांना नोटीस बजावतात आणि सुनावणी घेतात (साधारणपणे 3 ते 4 सुनावण्या होतात). मोफा कायद्यानुसार सक्षम प्राधिकाऱ्याने अर्ज मिळाल्यापासून 6 महिन्यांच्या आत निर्णय देणे अपेक्षित आहे.
- प्रवर्तकाने आपल्या कायदेशीर कर्तव्यात कसूर केल्याचे सिद्ध झाल्यास, DDR सकारण मानीव अभिहस्तांतरण आदेश पारित करतात आणि कलम 11(4) अंतर्गत प्रमाणपत्र तसेच कसूरदार प्रवर्तकाच्या वतीने सक्षम प्राधिकाऱ्याची स्वाक्षरी असलेला एकतर्फी अभिहस्तांतरण दस्त देतात.
टप्पा 2: मुद्रांक शुल्क अभिनिर्णय (Adjudication)
एकतर्फी दस्त नोंदणीसाठी नेण्यापूर्वी तो मुद्रांक जिल्हाधिकारी (Collector of Stamps) यांच्याकडून अभिनिर्णित (Adjudicate) करून घ्यावा लागतो.
- मुद्रांक शुल्क कसे मोजले जाते: जर सोसायटीतील 100% फ्लॅटधारकांकडे खरेदीच्या वेळी पूर्ण मुद्रांक शुल्क भरलेले नोंदणीकृत करार असतील, तर अभिहस्तांतरण दस्तावर फक्त नाममात्र मुद्रांक शुल्क (साधारणपणे ₹100 ते ₹500, प्रत्येक फ्लॅटचा इंडेक्स II आणि मुद्रांक पावती तपासल्यानंतर) लागते.
- जादा शुल्क कधी लागते: जर काही जुन्या फ्लॅटचे करार अनोंदणीकृत असतील, कमी मुद्रांक शुल्क भरलेले असेल किंवा साखळीतील मधला करार नसेल, तर मुद्रांक जिल्हाधिकारी फक्त त्या विशिष्ट फ्लॅटपुरते थकीत मुद्रांक शुल्क आणि दंड आकारतात. त्यामुळे एका फ्लॅटमुळे संपूर्ण इमारतीचे काम अडू नये म्हणून सोसायटीने आधीच सर्व सभासदांचे इंडेक्स II आणि पावत्या गोळा करून ठेवाव्यात.
टप्पा 3: दुय्यम निबंधकांकडे दस्ताची नोंदणी
अभिनिर्णय झाल्यानंतर 4 महिन्यांच्या आत सोसायटीने मुद्रांकित केलेला एकतर्फी अभिहस्तांतरण दस्त आणि DDR प्रमाणपत्र दुय्यम निबंधक (Sub-Registrar of Assurances) यांच्यासमोर सादर करून नोंदणी शुल्क भरावे आणि सोसायटीच्या नावाचा नोंदणीकृत मानीव अभिहस्तांतरण दस्त व इंडेक्स II घ्यावा.
टप्पा 4: मिळकत पत्रिका किंवा सातबारा (7/12) उताऱ्यावर फेरफार नोंद
फक्त दस्त नोंदणी केल्याने महसूल अभिलेख आपोआप बदलत नाही:
- नोंदणीनंतर लगेचच, सोसायटीचे नाव लावण्यापूर्वी दुय्यम निबंधक मोफाच्या कलम 11(5) अन्वये प्रवर्तकाला नोटीस पाठवतात.
- सोसायटी नोंदणीकृत दस्तासह नगर भूमापन अधिकारी (CTS) (मिळकत पत्रिकेसाठी) किंवा तलाठी / तहसीलदार (सातबारा (7/12) उताऱ्यासाठी) यांच्याकडे फेरफार अर्जाची नोंद करते.
- वैधानिक नोटीस कालावधी (आक्षेप नसल्यास साधारणपणे 15 ते 30 दिवस) पूर्ण झाल्यावर महसूल अधिकारी फेरफार नोंद मंजूर करून जमीन आणि इमारतीचे धारक म्हणून सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नाव दाखल करतात.
जेव्हा तुमच्या सोसायटीचे नाव मिळकत पत्रिका किंवा सातबारा (7/12) उताऱ्यावर प्रत्यक्ष दिसते, तेव्हाच बँकिंग आणि पुनर्विकासासाठी मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया पूर्ण होते.
लेआउट आणि अनेक सोसायट्या असलेल्या भूखंडांवरील अडचणी
- एकाच भूखंडावरील अनेक इमारती (Layout plots): जिथे बिल्डरने जमिनीची फाळणी (subdivision) न करता एकाच मोठ्या भूखंडावर 4 किंवा 5 सोसायट्या बांधल्या आहेत, तिथे DDR संपूर्ण भूखंड एकाच सोसायटीला देत नाहीत. अशा वेळी 22 जून 2018 च्या शासन निर्णयानुसार वास्तुविशारद प्रत्येक इमारतीच्या बांधीव क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात जमिनीचा अविभक्त हिस्सा आणि FSI निश्चित करणारे वास्तुविशारद प्रमाणपत्र (Architect's certificate) देतात, किंवा लेआउटवरील सर्व सोसायट्या मिळून फेडरेशन म्हणून एकत्र अर्ज करतात.
- बिल्डरचे जुने बँक कर्ज: जर बिल्डरने जमिनीवर घेतलेल्या प्रकल्प कर्जाचा बोजा NOC घेऊन कमी केला नसेल, तर तो बोजा टायटल सर्चमध्ये दिसतो आणि नवीन पुनर्विकास कर्जदाराकडून कर्ज मिळण्यापूर्वी तो निकाली काढावा लागतो.
- बिल्डरकडून न्यायालयात आव्हान: मोफा अंतर्गत कलम 11 च्या मानीव अभिहस्तांतरण आदेशाविरुद्ध वरिष्ठ सहकार निबंधकांकडे अपिलाची तरतूद नाही; नाराज बिल्डर किंवा जमीनमालक कधीकधी मुंबई उच्च न्यायालयात रिट याचिका (सुनावणीच्या प्रक्रियेबाबत) किंवा दिवाणी न्यायालयात दावा (शिल्लक FSI किंवा मालकी वादाबाबत) दाखल करतात.
पुनर्विकास निविदा काढण्यापूर्वी व्यवस्थापन समितीने काय करावे
- आजच ताजी मिळकत पत्रिका किंवा सातबारा (7/12) उतारा काढा आणि त्यावर धारक म्हणून सोसायटीचे नाव आहे का ते तपासा.
- प्रत्येक सभासदाच्या फ्लॅटच्या कागदपत्रांची तपासणी करा — इमारतीतील प्रत्येक फ्लॅट आणि दुकानाचा नोंदणीकृत करार, इंडेक्स II आणि मुद्रांक शुल्काचा पुरावा संकलित करा.
- विकासकाच्या निविदा काढण्याच्या किमान 6 ते 9 महिने आधी मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया सुरू करा — किंवा आमच्या सोसायटी स्वयं-पुनर्विकास कागदपत्र तपासणी यादीतील पायरी 1 म्हणून याची सुरुवात करा.
- आर्थिक व्यवहार्यता आधीच तपासा: मिळकत पत्रिकेवरील आणि प्रत्यक्ष मोजणीतील भूखंडाचे क्षेत्रफळ निश्चित झाल्यावर पुनर्वसन खर्च, विक्रीयोग्य क्षेत्र आणि प्रकल्प अधिशेषाचा अंदाज घेण्यासाठी आमचे पुनर्विकास व्यवहार्यता कॅल्क्युलेटर वापरा.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
आम्ही मुंबई, ठाणे, पुणे आणि संपूर्ण महाराष्ट्रात गृहनिर्माण संस्था आणि विकासकांसाठी ₹5 कोटी ते ₹500 कोटींपर्यंतचा बांधकाम वित्तपुरवठा आणि प्रकल्प वित्तपुरवठा उभारून देतो. बँका किंवा NBFC कडे प्रस्ताव नेण्यापूर्वी आम्ही तुमच्या प्रकल्पाची फाइल — ज्यात अभिहस्तांतरण स्थिती, मिळकत पत्रिका / सातबारा (7/12) फेरफार, 2026 च्या नियमांनुसार सोसायटीचे ठराव आणि कॅश-फ्लो व्यवहार्यता यांचा समावेश होतो — पूर्णपणे तपासतो, जेणेकरून तुमच्या कर्ज प्रस्तावाला कायदेशीर आणि तांत्रिक तपासणीत विनाकारण विलंब होत नाही.
हा मार्गदर्शक लेख ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या मोफा 1963 चे कलम 11, मोफा नियम 1964 चा नियम 9, रेरा 2016 चे कलम 17 आणि सहकार विभागाच्या 22 जून 2018 च्या शासन निर्णयावर आधारित आहे. सध्याची पोर्टल कार्यपद्धती आणि मुद्रांक शुल्क अभिनिर्णयाच्या अटींबाबत जिल्हा उपनिबंधक कार्यालय आणि तुमच्या कायदेशीर सल्लागाराकडून खात्री करा.