तुमचा फ्लॅट महाराष्ट्रातील एखाद्या शहरात असेल, तर तुमच्या इमारतीच्या सरकारी भूमी अभिलेखावर तुमचे नाव बहुधा नसते. मिळकत पत्रिका (property card) किंवा सातबारा (7/12) उताऱ्यावर साधारणपणे गृहनिर्माण सोसायटी, बिल्डर किंवा मूळ जमीनमालक यांचे नाव असते. व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड हे बदलेल. त्यात प्रत्येक फ्लॅटधारकाची, मजल्यानुसार नोंद होईल, आणि इमारतीखालील जमिनीतील त्याचा हिस्साही नोंदवला जाईल.

ही कल्पना किमान 2019 पासून चर्चेत आहे, पण ती अद्याप लागू झालेली नाही. या लेखात अधिकृतपणे निश्चित काय आहे आणि फक्त बातम्यांत काय आले आहे, हे वेगळे करून सांगितले आहे.

व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड म्हणजे काय

नेहमीची मिळकत पत्रिका जमिनीच्या तुकड्याचे "आडवे" वर्णन करते: त्याचा सर्व्हे किंवा CTS क्रमांक, क्षेत्रफळ आणि धारक. 40 फ्लॅटची इमारत एकाच भूखंडावर असते, म्हणून त्या संपूर्ण भूखंडासाठी पत्रिकेत एकच धारक असतो.

व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड भूखंडाच्या वरचे मजलेही नोंदवते. प्रत्येक फ्लॅटची स्वतंत्र नोंद होईल, जी मूळ सर्व्हे किंवा CTS क्रमांकाशी जोडलेली असेल. बातम्यांनुसार त्यात साधारण ही माहिती असेल:

  • मालकाचे नाव, फ्लॅट क्रमांक आणि मजला
  • फ्लॅटचे चटई किंवा बांधीव क्षेत्रफळ
  • मालकाचा जमिनीतील हिस्सा, अपूर्णांकात किंवा चौरस फुटांत
  • मूळ CTS, सर्व्हे किंवा गट क्रमांक
  • फ्लॅटवरील बँक कर्ज आणि इतर बोजे
  • पडताळणीसाठी डिजिटल स्वाक्षरी आणि QR कोड

हा तपशील बातम्यांमधून आलेला आहे, प्रसिद्ध झालेल्या नियमांतून नव्हे. कंपाउंड, पार्किंग आणि सुविधा क्षेत्र यांसारखे सामायिक भाग कसे नोंदवायचे, हा प्रश्न शासनाच्या समितीकडे सोपवलेल्या मुद्द्यांपैकी एक आहे.

अधिकृतपणे काय निश्चित आहे

समितीचा शासन निर्णय (30 ऑक्टोबर 2025). महसूल व वन विभागाने "Vertical Property Rules" बाबत समिती नेमणारा शासन निर्णय काढला. त्यातील मुख्य मुद्दे:

  • कारण: महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 च्या कलम 149–151 नुसार मिळकत पत्रिकेवर हक्कांच्या नोंदी होतात. पण सदनिकांच्या नोंदी करण्याच्या पद्धतीत एकवाक्यता नाही. बहुतेक बहुमजली इमारतींत फक्त सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंद होते.
  • कोण: अपर मुख्य सचिव (महसूल) अध्यक्ष आहेत. सदस्यांमध्ये सहकार, नगरविकास आणि ग्रामविकास विभागांचे सचिव, विधी व न्याय विभाग, जमाबंदी आयुक्त आणि संचालक भूमि अभिलेख, आणि नोंदणी महानिरीक्षक यांचा समावेश आहे.
  • काय करायचे:
    1. इतर राज्ये फ्लॅटधारकांच्या नोंदी कशा करतात याचा अभ्यास
    2. अपार्टमेंट ॲक्ट नुसार सदनिकाधारकांच्या नोंदी सातबारा (7/12) किंवा मिळकत पत्रिकेवर घेण्यासाठी नियम किंवा कायद्याचा मसुदा
    3. इमारतीखालील जमीन आणि सार्वजनिक वापराचा भाग कसा नोंदवायचा याचा निर्णय
  • मुदत: समितीला एक महिना देण्यात आला होता. तिने शिफारसी सादर केल्याचे कोणतेही सार्वजनिक वृत्त आम्हाला आढळले नाही.

मंत्र्यांचे विधान (9 सप्टेंबर 2026). महसूल मंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांनी सांगितले की महाराष्ट्र डिसेंबर 2026 पर्यंत भूमी स्वामित्व कायदा (Land Titling Act) आणेल. त्यानुसार:

  • मिळकत पत्रिकेवर स्थान, मोजमाप, मूल्य आणि मालकी QR कोडसह दिसेल
  • व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड मध्ये प्रत्येक फ्लॅटधारकाचा जमिनीतील हिस्सा नोंदवला जाईल
  • अर्ज केल्यापासून 15 दिवसांत जमीन मोजणी होईल

अद्याप विधेयक मांडलेले नाही.

बातम्यांत आले आहे पण निश्चित नाही

हे दावे सावधपणे वाचा:

ऑनलाइन दिसणारा दावा आम्हाला काय आढळले
"कार्ड सुरू झाले आहे" कोणताही शासन निर्णय, अधिसूचना किंवा महाभूमीवर सेवा नाही. ऑक्टोबर 2026 पर्यंत भूमी अभिलेख पोर्टलवर फक्त सातबारा (7/12), 8अ आणि मिळकत पत्रिका उपलब्ध आहेत.
"1 जानेवारी 2026 पासून नवीन महारेरा फ्लॅटसाठी सक्तीचे" एप्रिल 2026 च्या एका लेखात आले, ज्यात अंतिम अधिसूचना प्रलंबित असल्याचेही म्हटले होते. अधिकृत आधार नाही.
"प्रति फ्लॅट ₹500 शुल्क" अधिकृत आधार नाही.
"विद्यमान मालकांनी डिसेंबर 2027 पर्यंत सोसायटीमार्फत अर्ज करावा" अधिकृत आधार नाही.
"2019 मध्ये मंत्रिमंडळाने मंजुरी दिली" बातम्यांत फरक आहे: काही "तत्त्वतः मान्यता" म्हणतात, काही "मंत्रिमंडळ मंजुरी". कोणताही शासन निर्णय क्रमांक दिलेला नाही.

डिसेंबर 2024 च्या एका वृत्तानुसार सुधारित प्रस्तावात व्हर्टिकल कार्ड हे पूरक अभिलेख असेल, मिळकत पत्रिका किंवा सातबारा (7/12) हाच मुख्य अभिलेख राहील, आणि सुरुवात महारेरा-नोंदणीकृत प्रकल्पांपासून होईल. भूमी स्वामित्व कायद्यामुळे ते अधिक भक्कम मालकी अभिलेख बनेल का, हे अद्याप माहीत नाही.

तुमच्याकडील सध्याच्या कागदपत्रांशी त्याचा संबंध

व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड पुढील कागदपत्रांची जागा घेणार नाही:

  • नोंदणीकृत विक्री करार किंवा खरेदीखत: तुम्ही फ्लॅट विकत घेतल्याचा मुख्य पुरावा.
  • अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरण (deemed conveyance): जमीन बिल्डरकडून सोसायटीकडे (मोफा, कलम 11) किंवा अपार्टमेंट मालकांच्या संघटनेकडे (रेरा, कलम 17) हस्तांतरित करते. हे होईपर्यंत भूमी अभिलेखावर बिल्डर किंवा जमीनमालकाचेच नाव राहते.
  • सोसायटीचे भाग प्रमाणपत्र: सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत जमीन संस्थेच्या मालकीची असते, आणि तुमच्याकडे भाग आणि फ्लॅटमध्ये राहण्याचा हक्क असतो.
  • डीड ऑफ अपार्टमेंट: महाराष्ट्र अपार्टमेंट मालकी कायदा, 1970 खालील इमारतींत प्रत्येक मालकाकडे अपार्टमेंट आणि सामायिक भागांतील अविभक्त हिस्सा असतो. शासन निर्णयात "अपार्टमेंट ॲक्ट नुसार" नोंदींचा स्पष्ट उल्लेख आहे.

जमिनीचे अभिहस्तांतरण कधीच झाले नाही अशा इमारतींत व्हर्टिकल कार्ड कसे चालेल, हा सर्वात मोठा अनुत्तरित प्रश्न आहे. मुंबई, ठाणे आणि पुण्यातील अनेक जुन्या इमारती याच स्थितीत आहेत. तुमची इमारत अशी असेल, तर मानीव अभिहस्तांतरण पूर्ण करणे हीच सध्या सर्वात महत्त्वाची पायरी आहे.

कर्ज, पुनर्विक्री आणि पुनर्विकासासाठी याचे महत्त्व

अंमलबजावणी झाल्यास कार्डचा असा उपयोग होऊ शकतो:

  • गृहकर्ज आणि मालमत्ता तारण कर्ज: खरेदीखत, सोसायटी NOC आणि सर्च रिपोर्ट जुळवण्याऐवजी कर्जदाता एकाच अभिलेखावर मालकी, जमिनीतील हिस्सा आणि सध्याचे बोजे तपासू शकेल. यामुळे एकाच फ्लॅटची दुहेरी विक्री आणि दुहेरी तारण कमी होऊ शकते.
  • पुनर्विक्री: पैसे देण्यापूर्वी खरेदीदार विक्रेत्याची नोंद आणि कर्जे तपासू शकेल.
  • पुनर्विकास: नोंदवलेल्या जमिनीतील हिश्श्यांमुळे विकासकाशी सभासदांचे हक्क ठरवणे, किंवा स्वयं-पुनर्विकासाचे नियोजन करणे सोपे होऊ शकते.
  • वारसा: वारसांची फेरफार नोंद थेट फ्लॅटच्या नोंदीवर होऊ शकेल.

नियम अधिसूचित होईपर्यंत कर्जदाते मालकी साखळीची कागदपत्रे, सोसायटी NOC, भाग प्रमाणपत्र आणि टायटल सर्च मागत राहतील, आणि आजही कर्ज मंजुरी याच कागदपत्रांवर होते.

फ्लॅटधारकांनी आता काय करावे

  1. कागदपत्रे व्यवस्थित ठेवा: नोंदणीकृत करार, खरेदीखत, इंडेक्स II, भाग प्रमाणपत्र आणि भोगवटा प्रमाणपत्र.
  2. इमारतीचा भूमी अभिलेख तपासा: महाभूमीवर मिळकत पत्रिका किंवा सातबारा (7/12) उताऱ्यावर कोणाचे नाव आहे ते पाहा.
  3. अभिहस्तांतरणाचा पाठपुरावा करा: जमीन अजूनही बिल्डरच्या नावावर असेल तर जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्याकडे मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करता येतो.
  4. कोणालाही पैसे देऊ नका: व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड "नोंदवून देतो" म्हणणाऱ्यांना पैसे देऊ नका. अशी कोणतीही अधिकृत सेवा अद्याप अस्तित्वात नाही.
  5. खरेदी करताना आधी मंजुरी तपासा: ऑक्टोबर 2026 पासून दुय्यम निबंधक अनधिकृत इमारतींतील फ्लॅटचे विक्री दस्त नोंदवू शकत नाहीत.

अजून काय स्पष्ट नाही

  • कार्ड सक्तीचे असेल की ऐच्छिक
  • ते निर्णायक मालकी पुरावा असेल की फक्त पूरक अभिलेख
  • शुल्क किती, आणि मुद्रांक शुल्क लागेल का
  • अभिहस्तांतरण न झालेल्या सोसायट्या आणि अनधिकृत इमारतींचे काय होणार
  • प्रत्येक फ्लॅटची मोजणी कोण करणार, आणि नगर भूमापन कार्यालये विद्यमान इमारतींपर्यंत किती लवकर पोहोचणार
  • कार्ड आणि खरेदीखत किंवा सोसायटी रजिस्टर यांत विसंगती असल्यास कोणता अभिलेख ग्राह्य धरला जाणार

नियमांचा मसुदा किंवा भूमी स्वामित्व विधेयक प्रसिद्ध झाल्यावर आम्ही हा लेख अद्ययावत करू.

Biz Corp Solutions कशी मदत करते

बँका आणि NBFC मार्फत घर खरेदीदार आणि मालमत्ताधारकांना गृहकर्ज आणि मालमत्ता तारण कर्ज मिळवून देण्यात आम्ही मदत करतो, यात कर्ज मंजुरीपूर्वी कर्जदाते करत असलेली मालकी आणि कागदपत्र तपासणीही येते. आमच्या गृहकर्ज आणि मालमत्ता तारण कर्ज सेवा पाहा, किंवा खरेदी किंवा कर्ज घेण्यापूर्वी आम्हाला कॉल करा.

हा लेख 30 ऑक्टोबर 2025 च्या शासन निर्णयावर आणि 15 ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या बातम्यांवर आधारित आहे. व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड अद्याप अधिसूचित झालेले नाही. त्यानुसार निर्णय घेण्यापूर्वी नगर भूमापन कार्यालय किंवा भूमी अभिलेख विभागाकडे खात्री करा.