कई घर ख़रीदार अपने फ़्लैट ख़रीद पर 5% से 7% स्टांप ड्यूटी और ₹30,000 रजिस्ट्रेशन फ़ीस का बजट तो बहुत ध्यान से बनाते हैं, लेकिन लोन डिस्बर्समेंट के समय एक और ख़र्च देखकर चौंक जाते हैं: MODT स्टांप ड्यूटी और Notice of Intimation (नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन) शुल्क।

चाहे आप नया होम लोन ले रहे हों, लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी (LAP) ले रहे हों, होम लोन बैलेंस ट्रांसफ़र या टॉप-अप करा रहे हों, या प्रॉपर्टी गिरवी रखकर वर्किंग कैपिटल ओवरड्राफ़्ट ले रहे हों, महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी ख़रीद से अलग मॉर्गेज बनाने पर भी स्टांप ड्यूटी लगती है।

MODT (इक्विटेबल मॉर्गेज) बनाम रजिस्टर्ड मॉर्गेज क्या है?

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(f) के तहत, जब कोई उधारकर्ता लोन के लिए सुरक्षा बनाने के इरादे से (अधिसूचित शहर में) किसी अचल संपत्ति के मूल मालिकाना दस्तावेज़ लेंडर को सौंपता है, तो इसे डिपॉज़िट ऑफ़ टाइटल डीड्स द्वारा मॉर्गेज — आम भाषा में इक्विटेबल मॉर्गेज (Equitable Mortgage) — कहा जाता है।

इस जमा को दर्ज करने के लिए बैंक, हाउसिंग फ़ाइनेंस कंपनियाँ (HFCs) और NBFCs एक मेमोरैंडम ऑफ़ डिपॉज़िट ऑफ़ टाइटल डीड्स (MODT) (या टाइटल डीड जमा करने से जुड़ा अनुबंध) साइन कराते हैं। महाराष्ट्र में सरकारी रिकॉर्ड में इस सुरक्षा को दर्ज करने के लिए लेंडर दो रास्ते अपनाते हैं:

  1. इक्विटेबल मॉर्गेज + नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन (धारा 89B मार्ग): आप लेंडर की शाखा में मूल टाइटल डीड जमा करते हैं और GRAS/e-SBTR पर अनुच्छेद 6(1) के तहत स्टांप लगाकर MODT साइन करते हैं। पूरी मॉर्गेज डीड रजिस्टर कराने के लिए सब-रजिस्ट्रार जाने के बजाय, रजिस्ट्रेशन अधिनियम, 1908 की धारा 89B के तहत 30 दिनों के भीतर सब-रजिस्ट्रार के पास ऑनलाइन (या भौतिक रूप से) नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन (NOI) दाखिल किया जाता है।
  2. रजिस्टर्ड MODT / सिंपल मॉर्गेज (अनुच्छेद 40(b) मार्ग): कुछ बैंक, को-ऑपरेटिव बैंक या NBFCs (विशेषकर बड़े LAP, बिज़नेस लोन या अधिसूचित इक्विटेबल-मॉर्गेज शहरों के बाहर के प्लॉटों के लिए) आपको सब-रजिस्ट्रार ऑफ़ एश्योरेंसेज़ के सामने पेश होकर MODT या बिना क़ब्ज़े वाली सिंपल मॉर्गेज डीड रजिस्टर कराने को कहते हैं। दोनों पर समान 0.3% स्टांप ड्यूटी लगती है, और साथ में ₹30,000 की अधिकतम सीमा वाली मानक 1% रजिस्ट्रेशन फ़ीस भी लगती है।

महाराष्ट्र में सटीक MODT स्टांप ड्यूटी और फ़ाइलिंग शुल्क

महाराष्ट्र स्टांप अधिनियम के अनुच्छेद 6(1) के तहत (और बिना क़ब्ज़े वाले सिंपल मॉर्गेज के लिए अनुच्छेद 40(b) के तहत समान रूप से), स्टांप ड्यूटी प्रॉपर्टी के बाज़ार मूल्य पर नहीं, बल्कि दस्तावेज़ द्वारा सुरक्षित स्वीकृत लोन राशि पर निकाली जाती है:

लोन / शुल्क घटक महाराष्ट्र में वैधानिक दर ₹50 लाख होम लोन / LAP पर उदाहरण ₹2 करोड़ LAP / बिज़नेस OD पर उदाहरण
₹5 लाख तक के लोन पर स्टांप ड्यूटी (अनुच्छेद 6(1)(a)) लोन राशि का 0.1% (न्यूनतम ₹100) लागू नहीं (लोन > ₹5 लाख) लागू नहीं (लोन > ₹5 लाख)
₹5 लाख से ऊपर के लोन पर स्टांप ड्यूटी (अनुच्छेद 6(1)(b)) लोन राशि का 0.3%, अधिकतम सीमा ₹20 लाख ₹15,000 (0.3% × ₹50,00,000) ₹60,000 (0.3% × ₹2,00,00,000)
नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन फ़ाइलिंग फ़ीस (धारा 89B मार्ग, efilingigr द्वारा) ₹1,000 फ़ाइलिंग फ़ीस + ₹300 ऑनलाइन दस्तावेज़ हैंडलिंग शुल्क ₹1,300 ₹1,300
रजिस्ट्रेशन फ़ीस (केवल तभी जब ई-फ़ाइल NOI के बजाय सब-रजिस्ट्रार में रजिस्टर्ड मॉर्गेज / रजिस्टर्ड MODT किया जाए) लोन राशि का 1%, अधिकतम सीमा ₹30,000 (प्लस स्कैनिंग शुल्क) ₹30,000 (यदि SRO में रजिस्टर हो) ₹30,000 (यदि SRO में रजिस्टर हो)
CERSAI चार्ज रजिस्ट्रेशन फ़ीस (SARFAESI एक्ट के तहत केंद्रीय रजिस्ट्री) ₹50 (₹5 लाख तक के लोन पर) या ₹100 (₹5 लाख से ऊपर) + 18% GST ₹118 ₹118

₹20 लाख की सीमा पर नोट: अनुच्छेद 6(1)(b) के तहत टाइटल डीड जमा करने पर अधिकतम स्टांप ड्यूटी ₹20 लाख तक सीमित है (जो तभी पहुँचती है जब एकल लोन सुविधा ₹66.67 करोड़ से अधिक हो)। कंसोर्टियम या एकल सिक्योरिटी ट्रस्टी दस्तावेज़ द्वारा सुरक्षित मल्टी-लेंडर कॉर्पोरेट सुविधाओं के लिए अलग स्टांप एक्ट सीमाएँ लागू होती हैं।

अपनी फ़्लैट ख़रीद ड्यूटी और होम लोन मॉर्गेज ड्यूटी दोनों की एक साथ गणना करने के लिए हमारा महाराष्ट्र स्टांप ड्यूटी कैलकुलेटर इस्तेमाल करें।

धारा 89B के तहत नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन के लिए 30-दिन का नियम

2013 से पहले, टाइटल डीड जमा करके बनाए गए इक्विटेबल मॉर्गेज उधारकर्ता और बैंक के बीच निजी व्यवस्था होते थे — वे सब-रजिस्ट्रार के इंडेक्स II या सर्च रिपोर्ट में नहीं दिखते थे, जिससे जालसाज़ एक ही फ़्लैट पर कई बैंकों से लोन ले लेते थे।

इसे रोकने के लिए महाराष्ट्र ने रजिस्ट्रेशन अधिनियम, 1908 में धारा 89B जोड़ी (1 अप्रैल 2013 से लागू):

  • अनिवार्य 30-दिन की समय-सीमा: हर व्यक्ति जो टाइटल डीड जमा करके अचल संपत्ति गिरवी रखता है, उसे टाइटल डीड जमा करने की तारीख़ से 30 दिनों के भीतर उस सब-रजिस्ट्रार के पास नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन दाखिल करना अनिवार्य है जिसके अधिकार क्षेत्र में प्रॉपर्टी स्थित है।
  • आज ई-फ़ाइलिंग कैसे काम करती है: यदि आपका लेंडर IGR महाराष्ट्र के ई-फ़ाइलिंग मॉड्यूल (efilingigr.maharashtra.gov.in) पर पंजीकृत है, तो बैंक ऑनलाइन नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन शुरू करता है, उधारकर्ता के साथ आधार ई-साइन कराता है, GRAS के ज़रिए 0.3% स्टांप ड्यूटी और ₹1,000 + ₹300 शुल्क जमा करता है, और बिना सब-रजिस्ट्रार कार्यालय गए इसे डिजिटल रूप से सबमिट कर देता है।
  • अगर बैंक ई-फ़ाइलिंग पर न हो या 30 दिन निकल जाएँ तो क्या होगा? यदि लेंडर ऑनलाइन ई-फ़ाइलिंग का उपयोग नहीं करता है, तो उधारकर्ता को 30 दिनों के भीतर सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में भौतिक नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन (पासपोर्ट फ़ोटो, अँगूठे के निशान, GRAS चालान और बैंक पुष्टिकरण पत्र के साथ) जमा करना होता है। सब-रजिस्ट्रार का सॉफ़्टवेयर 30 दिनों के बाद नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन स्वीकार नहीं करता। यदि आप 30-दिन की समय-सीमा चूक जाते हैं, तो लेंडर आम तौर पर आपसे पूरी रजिस्टर्ड मॉर्गेज डीड कराने को कहेगा (जिसमें ₹30,000 रजिस्ट्रेशन फ़ीस लगती है) और दाखिल न करने पर धारा 89C के तहत जुर्माना भी लग सकता है।

बैलेंस ट्रांसफ़र, टॉप-अप और बिज़नेस रिन्यूअल में MODT कैसे लागू होता है

  1. होम लोन या LAP बैलेंस ट्रांसफ़र: जब आप ₹60 लाख का लोन लेंडर A से लेंडर B में ट्रांसफ़र करते हैं, तो लेंडर B एक नया मॉर्गेज बनाता है और आपको 0.3% (₹18,000) नई MODT स्टांप ड्यूटी और नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन फ़ीस चुकानी होती है। लेंडर A के समय चुकाई गई पुरानी स्टांप ड्यूटी लेंडर B के मॉर्गेज में समायोजित नहीं होती। इसे हमेशा हमारे होम लोन बैलेंस ट्रांसफ़र कैलकुलेटर में शामिल करें।
  2. उसी लेंडर से टॉप-अप लोन: यदि आपका मौजूदा लेंडर आपके चल रहे ₹50 लाख के होम लोन के ऊपर ₹15 लाख का अतिरिक्त टॉप-अप लोन मंज़ूर करता है, तो मौजूदा मॉर्गेज जारी रहने और बढ़ी हुई लिमिट के लिए केवल पूरक मेमोरैंडम निष्पादित होने पर केवल अतिरिक्त ₹15 लाख पर (₹4,500) 0.3% पूरक MODT स्टांप ड्यूटी लगती है।
  3. वर्किंग कैपिटल (CC / OD) सालाना रिन्यूअल: यदि आपकी कैश क्रेडिट या ओवरड्राफ़्ट लिमिट बिना कोई नया मॉर्गेज दस्तावेज़ निष्पादित किए उसी स्वीकृत राशि पर रिन्यू की जाती है, तो कोई नई MODT स्टांप ड्यूटी नहीं लगती। यदि लिमिट बढ़ाई जाती है (उदाहरण के लिए ₹2 करोड़ से ₹3 करोड़), तो बढ़े हुए ₹1 करोड़ हिस्से पर 0.3% (₹30,000) स्टांप ड्यूटी देय होती है।

लोन बंद करते समय: अपने इंडेक्स II पर मॉर्गेज चार्ज बाक़ी न छोड़ें!

मुंबई, ठाणे और पुणे में हज़ारों घर मालिक होम लोन पूरा होने पर बैंक से अपना मूल एग्रीमेंट और शेयर सर्टिफ़िकेट ले लेते हैं, उन्हें अलमारी में रख देते हैं, और 10 साल बाद — फ़्लैट बेचते समय — पाते हैं कि सब-रजिस्ट्रार के रिकॉर्ड में बैंक का मॉर्गेज अब भी एक सक्रिय बोझ (encumbrance) के रूप में दिख रहा है।

आपका मॉर्गेज कैसे दर्ज हुआ था, इसके आधार पर इसे साफ़-सुथरे तरीक़े से बंद करने का तरीक़ा यहाँ है:

  1. 30 दिनों के भीतर मूल दस्तावेज़ वापस लें (RBI नियम): RBI के 13 सितंबर 2023 के सर्कुलर (1 दिसंबर 2023 से लागू, अब 2025 के रिस्पॉन्सिबल बिज़नेस कंडक्ट निर्देशों का हिस्सा) के तहत, हर बैंक, HFC और NBFC को पर्सनल लोन के पूर्ण पुनर्भुगतान या निपटान के 30 दिनों के भीतर सभी मूल अचल संपत्ति दस्तावेज़ जारी करने होंगे, और किसी भी रजिस्ट्री में दर्ज चार्ज हटाने होंगे। यदि देरी लेंडर के कारण होती है, तो उसे उधारकर्ता को देरी के हर दिन के लिए ₹5,000 का मुआवज़ा देना होगा।
  2. CERSAI चार्ज समाप्ति की पुष्टि करें: लेंडर से इस बात की पुष्टि माँगें कि डिस्बर्समेंट के समय बनाया गया CERSAI चार्ज संतुष्ट / हटाया (satisfied / deleted) मार्क कर दिया गया है।
  3. सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में रिलीज़ डीड (Release Deed / Reconveyance Deed):
    • यदि आपने रजिस्टर्ड मॉर्गेज डीड या रजिस्टर्ड MODT किया था, तो बैंक के अधिकृत अधिकारी द्वारा हस्ताक्षरित एक औपचारिक रिलीज़ डीड (Reconveyance Deed) सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में रजिस्टर करानी होगी ताकि रिलीज़ इंडेक्स II पर दिखे।
    • यदि धारा 89B के तहत नोटिस ऑफ़ इंटिमेशन दाखिल किया गया था, तो बैंक का नो-ड्यूज़ सर्टिफ़िकेट (NDC) और इक्विटेबल मॉर्गेज रिलीज़ पत्र लें, यह सुनिश्चित करें कि रिलीज़ दर्ज हो जाए ताकि भविष्य के टाइटल सर्च में चार्ज समाप्त दिखे, और साथ ही अपनी को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी के रजिस्टर में भी बैंक का लियन (lien) रद्द कराएँ।

Biz Corp Solutions कैसे मदद करती है

हम ठाणे, बदलापुर, मुंबई और पुणे में घर ख़रीदारों, प्रॉपर्टी मालिकों और MSME उधारकर्ताओं को फ़्लैट ख़रीद स्टांप ड्यूटी से लेकर अनुच्छेद 6(1) MODT ड्यूटी, ई-फ़ाइलिंग शुल्क और बैलेंस-ट्रांसफ़र ब्रेक-ईवन गणित तक हर वैधानिक लागत की पूरी पारदर्शिता के साथ होम लोन और लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी दिलाने में मदद करते हैं।

यह गाइड महाराष्ट्र स्टांप अधिनियम के अनुच्छेद 6 और 40 (22 जुलाई 2026 तक संशोधित), रजिस्ट्रेशन अधिनियम 1908 की धारा 89B, IGR महाराष्ट्र शुल्क तालिकाओं और अक्टूबर 2026 तक लागू RBI के रिस्पॉन्सिबल बिज़नेस कंडक्ट निर्देशों पर आधारित है। भुगतान करने से पहले अपने लेंडर के क़ानूनी पैनल से सटीक ई-चालान शीर्ष और सब-रजिस्ट्रार क्षेत्राधिकार की पुष्टि करें।