अनेक घर खरेदीदार आपल्या फ्लॅट खरेदीवरील 5% ते 7% मुद्रांक शुल्क आणि ₹30,000 नोंदणी शुल्काचे काटेकोर नियोजन करतात, पण प्रत्यक्ष कर्ज वितरणाच्या (disbursement) वेळी आणखी एका खर्चाने चकित होतात: MODT मुद्रांक शुल्क आणि Notice of Intimation (नोटीस ऑफ इंटिमेशन) शुल्क.
तुम्ही नवीन गृहकर्ज घेत असा, मालमत्ता तारण कर्ज (LAP) घेत असा, गृहकर्ज बॅलन्स ट्रान्स्फर किंवा टॉप-अप करत असा, किंवा मालमत्ता तारण ठेवून खेळत्या भांडवलाचे ओव्हरड्राफ्ट घेत असा, महाराष्ट्रात मालमत्ता खरेदीव्यतिरिक्त गहाणखतावर (mortgage) स्वतंत्र मुद्रांक शुल्क आकारले जाते.
MODT (इक्विटेबल मॉर्गेज) विरुद्ध नोंदणीकृत गहाणखत (Registered Mortgage) म्हणजे काय?
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 च्या कलम 58(f) नुसार, जेव्हा कर्जदार कर्जासाठी तारण निर्माण करण्याच्या उद्देशाने (अधिसूचित शहरात) आपल्या स्थावर मालमत्तेची मूळ मालकी कागदपत्रे कर्जदात्याकडे जमा करतो, तेव्हा त्याला डिपॉझिट ऑफ टायटल डीड्स द्वारे गहाण — म्हणजेच इक्विटेबल मॉर्गेज (Equitable Mortgage) — म्हणतात.
या ठेवीची नोंद करण्यासाठी बँका, गृहवित्त कंपन्या (HFCs) आणि NBFCs मेमोरँडम ऑफ डिपॉझिट ऑफ टायटल डीड्स (MODT) करून घेतात. महाराष्ट्रात सरकारी अभिलेखात या तारणाची नोंद करण्यासाठी कर्जदाते दोन मार्ग वापरतात:
- इक्विटेबल मॉर्गेज + नोटीस ऑफ इंटिमेशन (कलम 89B मार्ग): तुम्ही कर्जदात्याच्या शाखेत मूळ मालकी कागदपत्रे जमा करता आणि GRAS/e-SBTR वर अनुच्छेद 6(1) नुसार मुद्रांक शुल्क भरून MODT वर स्वाक्षरी करता. दुय्यम निबंधक कार्यालयात जाऊन पूर्ण गहाणखत नोंदवण्याऐवजी, नोंदणी कायदा, 1908 च्या कलम 89B अन्वये 30 दिवसांच्या आत दुय्यम निबंधकांकडे ऑनलाइन (किंवा प्रत्यक्ष) नोटीस ऑफ इंटिमेशन (NOI) दाखल केली जाते.
- नोंदणीकृत MODT / साधे गहाणखत (अनुच्छेद 40(b) मार्ग): काही बँका, सहकारी बँका किंवा NBFCs (विशेषतः मोठ्या रकमेचे LAP, व्यावसायिक कर्जे किंवा अधिसूचित शहरांबाहेरील भूखंडांसाठी) तुम्हाला दुय्यम निबंधक (Sub-Registrar) कार्यालयात प्रत्यक्ष हजर राहून MODT किंवा ताब्याशिवाय साधे गहाणखत (Simple Mortgage Deed) नोंदवण्यास सांगतात. या दोन्हीवर समान 0.3% मुद्रांक शुल्क लागते, पण त्यासोबत ₹30,000 कमाल मर्यादेचे 1% नोंदणी शुल्कही भरावे लागते.
महाराष्ट्रातील अचूक MODT मुद्रांक शुल्क आणि फायलिंग दर
महाराष्ट्र मुद्रांक कायद्याच्या अनुच्छेद 6(1) नुसार (आणि ताब्याशिवाय साध्या गहाणखतासाठी अनुच्छेद 40(b) नुसार), मुद्रांक शुल्क मालमत्तेच्या बाजारमूल्यावर नव्हे, तर दस्ताद्वारे सुरक्षित केलेल्या मंजूर कर्ज रकमेवर मोजले जाते:
| कर्ज / शुल्क घटक | महाराष्ट्रातील वैधानिक दर | ₹50 लाख गृहकर्ज / LAP वर उदाहरण | ₹2 कोटी LAP / बिझनेस OD वर उदाहरण |
|---|---|---|---|
| ₹5 लाखांपर्यंतच्या कर्जासाठी मुद्रांक शुल्क (अनुच्छेद 6(1)(a)) | कर्ज रकमेच्या 0.1% (किमान ₹100) | लागू नाही (कर्ज > ₹5 लाख) | लागू नाही (कर्ज > ₹5 लाख) |
| ₹5 लाखांवरील कर्जासाठी मुद्रांक शुल्क (अनुच्छेद 6(1)(b)) | कर्ज रकमेच्या 0.3%, कमाल मर्यादा ₹20 लाख | ₹15,000 (0.3% × ₹50,00,000) |
₹60,000 (0.3% × ₹2,00,00,000) |
नोटीस ऑफ इंटिमेशन फायलिंग फी (कलम 89B मार्ग, efilingigr द्वारे) |
₹1,000 फायलिंग फी + ₹300 ऑनलाइन दस्त हाताळणी शुल्क | ₹1,300 | ₹1,300 |
| नोंदणी शुल्क (फक्त जर ई-फायलिंग NOI ऐवजी दुय्यम निबंधकांकडे नोंदणीकृत गहाणखत / नोंदणीकृत MODT केले तर) | कर्ज रकमेच्या 1%, कमाल मर्यादा ₹30,000 (अधिक स्कॅनिंग शुल्क) | ₹30,000 (SRO मध्ये नोंदणी केल्यास) | ₹30,000 (SRO मध्ये नोंदणी केल्यास) |
| CERSAI बोजा नोंदणी शुल्क (SARFAESI कायद्यांतर्गत केंद्रीय नोंदणी) | ₹50 (₹5 लाखांपर्यंतच्या कर्जासाठी) किंवा ₹100 (₹5 लाखांवर) + 18% GST | ₹118 | ₹118 |
₹20 लाख कमाल मर्यादेबाबत टीप: अनुच्छेद 6(1)(b) अन्वये टायटल डीड जमा करण्यावरील कमाल मुद्रांक शुल्क ₹20 लाख आहे (जेव्हा एकाच कर्ज सुविधेची रक्कम ₹66.67 कोटींपेक्षा जास्त होते तेव्हाच ही मर्यादा गाठली जाते). कन्सोर्टियम किंवा अनेक बँकांच्या एकत्रित कॉर्पोरेट कर्जांसाठी मुद्रांक कायद्यात स्वतंत्र तरतुदी आहेत.
तुमच्या फ्लॅट खरेदीवरील मुद्रांक शुल्क आणि गृहकर्जावरील गहाणखत मुद्रांक शुल्क एकाच जागी मोजण्यासाठी आमचे महाराष्ट्र मुद्रांक शुल्क कॅल्क्युलेटर वापरा.
कलम 89B अंतर्गत नोटीस ऑफ इंटिमेशनसाठी 30 दिवसांचा नियम
2013 पूर्वी टायटल डीड जमा करून केलेले इक्विटेबल मॉर्गेज ही कर्जदार आणि बँक यांच्यातील खाजगी बाब असायची — ती दुय्यम निबंधकांच्या इंडेक्स II किंवा सर्च रिपोर्टमध्ये दिसत नसे, ज्यामुळे फसवणूक करणारे एकाच फ्लॅटवर अनेक बँकांकडून कर्ज घेत असत.
हे थांबवण्यासाठी महाराष्ट्राने नोंदणी कायदा, 1908 मध्ये कलम 89B समाविष्ट केले (1 एप्रिल 2013 पासून लागू):
- सक्तीची 30 दिवसांची मुदत: टायटल डीड जमा करून स्थावर मालमत्ता गहाण ठेवणाऱ्या प्रत्येक व्यक्तीने कागदपत्रे जमा केल्याच्या तारखेपासून 30 दिवसांच्या आत मालमत्ता असलेल्या कार्यक्षेत्रातील दुय्यम निबंधकांकडे नोटीस ऑफ इंटिमेशन दाखल करणे बंधनकारक आहे.
- आज ई-फायलिंग कसे चालते: जर तुमचा कर्जदाता IGR महाराष्ट्राच्या ई-फायलिंग मॉड्यूलवर (
efilingigr.maharashtra.gov.in) नोंदणीकृत असेल, तर बँक ऑनलाइन नोटीस ऑफ इंटिमेशन तयार करते, कर्जदाराची आधार ई-स्वाक्षरी घेते, GRAS द्वारे 0.3% मुद्रांक शुल्क व ₹1,000 + ₹300 शुल्क भरते आणि तुम्हाला दुय्यम निबंधक कार्यालयात जावे न लागता ती डिजिटलरीत्या सादर करते. - बँक ई-फायलिंगवर नसेल किंवा 30 दिवस उलटून गेले तर काय? जर कर्जदाता ऑनलाइन ई-फायलिंग वापरत नसेल, तर कर्जदाराने 30 दिवसांच्या आत दुय्यम निबंधक कार्यालयात प्रत्यक्ष जाऊन नोटीस ऑफ इंटिमेशन (पासपोर्ट फोटो, अंगठ्याचा ठसा, GRAS चलन आणि बँकेच्या पुष्टीकरण पत्रासह) सादर करणे आवश्यक आहे. दुय्यम निबंधकांचे सॉफ्टवेअर 30 दिवसांनंतर नोटीस ऑफ इंटिमेशन स्वीकारत नाही. जर 30 दिवसांची मुदत चुकली, तर कर्जदाता साधारणपणे तुम्हाला पूर्ण नोंदणीकृत गहाणखत (Registered Mortgage Deed) करण्यास सांगतो (ज्यात ₹30,000 नोंदणी शुल्क लागते) आणि नोटीस न दिल्याबद्दल कलम 89C अंतर्गत दंडही होऊ शकतो.
बॅलन्स ट्रान्स्फर, टॉप-अप आणि व्यावसायिक नूतनीकरणात MODT कसा लागू होतो
- गृहकर्ज किंवा LAP बॅलन्स ट्रान्स्फर: जेव्हा तुम्ही ₹60 लाखांचे कर्ज बँक A कडून बँक B कडे वळवता, तेव्हा बँक B नवीन गहाण तयार करते आणि तुम्हाला 0.3% (₹18,000) नवीन MODT मुद्रांक शुल्क व नोटीस ऑफ इंटिमेशन फी भरावी लागते. बँक A च्या वेळी भरलेले मुद्रांक शुल्क बँक B च्या गहाणातून वजा मिळत नाही. आमच्या गृहकर्ज बॅलन्स ट्रान्स्फर कॅल्क्युलेटरमध्ये हा खर्च नक्की धरा.
- त्याच बँकेकडून टॉप-अप कर्ज: जर तुमच्या सध्याच्या बँकेने चालू ₹50 लाख गृहकर्जावर अतिरिक्त ₹15 लाख टॉप-अप कर्ज मंजूर केले, तर जुने गहाण कायम राहून फक्त वाढीव रकमेचा पूरक मेमोरँडम केल्यास फक्त अतिरिक्त ₹15 लाखांवर (
₹4,500) 0.3% मुद्रांक शुल्क लागते. - खेळत्या भांडवलाचे (CC / OD) वार्षिक नूतनीकरण: जर तुमची कॅश क्रेडिट किंवा ओव्हरड्राफ्ट मर्यादा नवीन गहाण दस्त न करता त्याच मंजूर रकमेवर नूतनीकृत (renew) झाली, तर कोणतेही नवीन MODT मुद्रांक शुल्क लागत नाही. पण जर मर्यादा वाढवली (उदा. ₹2 कोटींवरून ₹3 कोटी), तर वाढीव ₹1 कोटी भागावर 0.3% (
₹30,000) मुद्रांक शुल्क लागते.
कर्ज बंद करताना: इंडेक्स II वर बँकेचा बोजा तसाच राहू देऊ नका!
मुंबई, ठाणे आणि पुण्यातील हजारो घरमालक गृहकर्ज संपल्यावर बँकेकडून मूळ करारनामा आणि शेअर सर्टिफिकेट घेतात, कपाटात ठेवून देतात आणि 10 वर्षांनंतर — फ्लॅट विकताना — त्यांना समजते की दुय्यम निबंधकांच्या अभिलेखात बँकेच्या कर्जाचा बोजा अजूनही जसाच्या तसा दिसत आहे.
तुमचे गहाण कसे नोंदवले गेले होते यानुसार ही प्रक्रिया पूर्णपणे कशी बंद करावी ते पाहा:
- 30 दिवसांत मूळ कागदपत्रे परत घ्या (RBI नियम): RBI च्या 13 सप्टेंबर 2023 च्या परिपत्रकानुसार (1 डिसेंबर 2023 पासून लागू, आता 2025 च्या रिस्पॉन्सिबल बिझनेस कंडक्ट निर्देशांचा भाग), वैयक्तिक कर्जाची पूर्ण परतफेड किंवा सेटलमेंट झाल्यापासून 30 दिवसांच्या आत प्रत्येक बँक, HFC आणि NBFC ने सर्व मूळ स्थावर मालमत्ता कागदपत्रे परत केली पाहिजेत आणि कोणत्याही नोंदणी कार्यालयात नोंदवलेला बोजा कमी केला पाहिजे. बँकेच्या चुकीमुळे उशीर झाल्यास, बँकेला कर्जदाराला उशिराच्या प्रत्येक दिवसासाठी ₹5,000 भरपाई द्यावी लागते.
- CERSAI बोजा कमी झाल्याची खात्री करा: कर्ज वितरणावेळी नोंदवलेला CERSAI चार्ज पूर्ण / डिलीट (satisfied) केल्याची पोचपावती कर्जदात्याकडून घ्या.
- दुय्यम निबंधक कार्यालयात रिलीज डीड (Release Deed / Reconveyance Deed):
- जर तुम्ही नोंदणीकृत गहाणखत (Registered Mortgage) किंवा नोंदणीकृत MODT केले असेल, तर बँकेच्या अधिकृत अधिकाऱ्याची स्वाक्षरी असलेले रिलीज डीड (Reconveyance Deed) दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदवणे आवश्यक आहे, जेणेकरून इंडेक्स II वर कर्जमुक्त झाल्याची नोंद येईल.
- जर कलम 89B अंतर्गत नोटीस ऑफ इंटिमेशन दाखल केली असेल, तर बँकेचे नो-ड्यूज सर्टिफिकेट (NDC) आणि इक्विटेबल मॉर्गेज रिलीज पत्र घ्या, भविष्यातील टायटल सर्चमध्ये बोजा पूर्ण झाल्याची नोंद असल्याची खात्री करा आणि तुमच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदवहीतूनही बँकेचा बोजा (lien) रद्द करून घ्या.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
आम्ही ठाणे, बदलापूर, मुंबई आणि पुण्यातील घर खरेदीदार, मालमत्ताधारक आणि MSME कर्जदारांना फ्लॅट खरेदी मुद्रांक शुल्कापासून अनुच्छेद 6(1) MODT शुल्क, ई-फायलिंग खर्च आणि बॅलन्स-ट्रान्स्फर बचतीच्या गणितापर्यंत प्रत्येक वैधानिक खर्चाच्या पूर्ण पारदर्शकतेसह गृहकर्ज आणि मालमत्ता तारण कर्ज मिळवून देण्यात मदत करतो.
हा मार्गदर्शक लेख महाराष्ट्र मुद्रांक कायद्याचे अनुच्छेद 6 आणि 40 (22 जुलै 2026 पर्यंत सुधारित), नोंदणी कायदा 1908 चे कलम 89B, IGR महाराष्ट्र शुल्क तक्ते आणि ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या RBI च्या रिस्पॉन्सिबल बिझनेस कंडक्ट निर्देशांवर आधारित आहे. पैसे भरण्यापूर्वी तुमच्या कर्जदात्याच्या विधी पॅनेलकडून अचूक ई-चलन शीर्षक आणि दुय्यम निबंधक कार्यक्षेत्राची खात्री करा.