किमतीनंतर फ्लॅट खरेदीतील सर्वात मोठा खर्च म्हणजे मुद्रांक शुल्क, आणि महाराष्ट्रात त्याचा एकच ठरलेला दर नाही. तुम्ही किती भरता हे फ्लॅट कुठे आहे, खरेदीदार कोण आहे, आणि रेडी रेकनर मूल्य तुमच्या किमतीपेक्षा जास्त आहे का यावर अवलंबून असते. या लेखात दर, महिलांसाठीची सवलत, नोंदणी शुल्क, गृहकर्जावरील मुद्रांक शुल्क आणि पैसे प्रत्यक्ष कसे भरले जातात हे दिले आहे. आमच्या मुद्रांक शुल्क कॅल्क्युलेटर मध्येही हेच दर वापरले आहेत.
फ्लॅटवरील मुद्रांक शुल्क कसे ठरते
यात दोन स्तर आहेत.
1. Maharashtra Stamp Act नुसार मूळ शुल्क. Article 25(b) स्थावर मालमत्तेच्या बाजारमूल्यावर शुल्क आकारते:
- महानगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट क्षेत्रात 5%
- नगरपरिषद, नगरपंचायत किंवा MMRDA हद्दीतील ग्रामीण क्षेत्रात 5%
- त्या हद्दीबाहेरील ग्रामपंचायत क्षेत्रात 4%
डेव्हलपरकडून फ्लॅट घेताना Article 5(g-a)(ii) नुसार विक्री करारावर (agreement for sale) खरेदीखताइतकेच (conveyance) शुल्क लागते. त्यामुळे संपूर्ण शुल्क करार नोंदवताना भरावे लागते, अनेक वर्षांनी ताबा मिळताना नव्हे.
2. त्यावरील स्थानिक अधिभार.
- महानगरपालिकांमध्ये LBT अधिभार (1%). IGR Maharashtra च्या परिपत्रकांमध्ये ठाणे, नवी मुंबई, पुणे, पिंपरी-चिंचवड आणि नागपूर यांसह महानगरपालिकांसाठी तो नमूद आहे. मुंबईचे नाव त्या यादीत नाही.
- अधिसूचित क्षेत्रांत मेट्रो सेस (1%). यात मुंबई महानगर प्रदेश आणि पुणे, पिंपरी-चिंचवड व नागपूर महानगरपालिका येतात. तो 1 एप्रिल 2022 पासून लागू आहे.
- Municipal Councils Act च्या section 147A नुसार कुळगाव-बदलापूर किंवा अंबरनाथसारख्या नगरपरिषद क्षेत्रातील मालमत्तेच्या विक्रीवर नगरपरिषद अधिभार (1%).
क्षेत्रनिहाय मुद्रांक शुल्क दर
| फ्लॅट कुठे आहे | मूळ | अधिभार | एकूण | महिला खरेदीदार |
|---|---|---|---|---|
| मुंबई (BMC) | 5% | 1% मेट्रो सेस | 6% | 5% |
| ठाणे व इतर MMR महानगरपालिका; पुणे, पिंपरी-चिंचवड, नागपूर | 5% | 1% LBT + 1% मेट्रो सेस | 7% | 6% |
| इतर महानगरपालिका | 5% | 1% LBT | 6% | 5% |
| नगरपरिषद, उदा. बदलापूर, अंबरनाथ | 5% | 1% नगरपरिषद अधिभार | 6% | 5% |
| MMRDA हद्दीतील ग्रामीण क्षेत्र | 5% | 1% जिल्हा परिषद | 6% | 5% |
| इतर ग्रामपंचायत क्षेत्रे | 4% | 1% जिल्हा परिषद | 5% | 4% |
नगरपरिषद आणि ग्रामीण ओळी हे Stamp Act आणि स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या कायद्यांचे आमचे सर्वोत्तम आकलन आहे. अधिसूचना बदलत असतात आणि अचूक दर मालमत्ता नेमकी कुठे आहे यावर अवलंबून असतो, त्यामुळे पैसे भरण्यापूर्वी ई-चलनवरील किंवा दुय्यम निबंधकांकडील (Sub-Registrar) आकडा तपासा. दुय्यम निबंधकांनी वेगळा दर सांगितल्यास तो कॅल्क्युलेटरच्या override बॉक्समध्ये टाका.
रेडी रेकनर मूल्य विरुद्ध करार मूल्य
शुल्क बाजारमूल्यावर लागते, म्हणजे व्यवहारात करार मूल्य आणि वार्षिक मूल्यदर तक्त्यातील (Annual Statement of Rates) रेडी रेकनर (RR) मूल्य यांपैकी जे जास्त असेल त्यावर. किमतीत सूट मिळाली तरी मुद्रांक शुल्क RR आकड्याखाली जात नाही.
महाराष्ट्राने 2025-26 साठी RR दर वाढवले (ग्रामीण भागात 3.36% आणि महानगरपालिका क्षेत्रांत 5.95%), आणि नंतर 1 एप्रिल 2026 पासून 2026-27 साठी ते कायम ठेवले. तुमच्या ठिकाणचा दर IGR Maharashtra च्या संकेतस्थळावर पाहता येतो.
महिला खरेदीदारांसाठी 1% सवलत
1 एप्रिल 2021 पासून, महिलेने किंवा महिलांनी निवासी युनिट (फ्लॅट, बंगला, रो हाउस किंवा सदनिका) खरेदी केल्यास Article 25(b) खालील मुद्रांक शुल्क 1% कमी आहे. अटी:
- महिला एकमेव खरेदीदार असावी, किंवा सर्व खरेदीदार महिला असाव्यात. पती किंवा वडील सह-खरेदीदार असल्यास सवलत मिळत नाही.
- ही सवलत फक्त निवासी मालमत्तेला लागू आहे.
- विक्रेता कोणीही असू शकतो.
- मूळ आदेशात 15 वर्षे पुरुषाला पुनर्विक्री करण्यास बंदी होती. 26 मे 2023 च्या आदेशाने ही अट रद्द झाली, त्यामुळे ती आता कोणालाही विकू शकते आणि सवलत परत करावी लागत नाही.
फक्त बचतीसाठी एकमेव मालकी निवडण्यापूर्वी विचार करा. कर्ज मिळवण्यासाठी सह-अर्जदाराचे उत्पन्न लागत असेल, तर कर्जदाता त्या व्यक्तीचे नावही टायटलवर मागू शकतो, आणि कमी मिळणारे कर्ज त्या 1% पेक्षा जास्त महत्त्वाचे ठरू शकते.
नोंदणी शुल्क
महाराष्ट्राच्या शुल्क तक्त्यानुसार विक्री दस्ताच्या नोंदणीसाठी पहिल्या ₹10,000 साठी ₹100 आणि पुढील प्रत्येक ₹1,000 साठी ₹10 लागतात, कमाल ₹30,000. व्यवहारात साधारण ₹30 लाखांवरील प्रत्येक फ्लॅटला ₹30,000 लागतात. मुद्रांक शुल्काप्रमाणेच हेही बाजारमूल्यावर मोजले जाते. स्कॅनिंग आणि दस्त हाताळणीचे थोडे शुल्क वेगळे.
तुमच्या गृहकर्जावरील मुद्रांक शुल्क
कर्जाच्या दस्तावरही शुल्क लागते. महाराष्ट्रातील बहुतेक गृहकर्जे हक्कविलेख ठेव (deposit of title deeds) म्हणजे equitable mortgage द्वारे सुरक्षित केली जातात, ज्यावर Article 6(1) नुसार शुल्क लागते:
- कर्ज ₹5 लाखांपर्यंत असल्यास कर्जाच्या 0.1%, किमान ₹100
- इतर सर्व बाबतीत कर्जाच्या 0.3%, कमाल ₹20 लाख
ताबा न देता नोंदवलेल्या साध्या तारणावर (simple mortgage) Article 40(b) नुसार हेच दर लागतात. ₹40 लाखांच्या गृहकर्जावर हे 0.3% = ₹12,000 होते. कर्जदाते हे सहसा वितरणाच्या वेळी घेतात.
बँक मुद्रांक शुल्कासाठी कर्ज देत नाही. ₹10 लाखांपर्यंतच्या घरांचा अपवाद वगळता, कर्ज-मूल्य मर्यादेसाठी (loan-to-value) मालमत्तेची किंमत मोजताना मुद्रांक शुल्क, नोंदणी आणि दस्तऐवज शुल्क धरू नये असे RBI बँकांना सांगते. हे खर्च स्वतःच्या पैशातून करण्याचे नियोजन करा.
उदाहरणे (केवळ उदाहरणासाठी)
अन्यथा नमूद नसल्यास करार मूल्य RR मूल्याइतके किंवा त्यापेक्षा जास्त आहे असे गृहीत धरले आहे.
| किंमत | दर | मुद्रांक शुल्क | नोंदणी | |
|---|---|---|---|---|
| ठाण्यातील फ्लॅट, पुरुष खरेदीदार | ₹60 लाख | 7% | ₹4,20,000 | ₹30,000 |
| तोच फ्लॅट, एकटी महिला खरेदीदार | ₹60 लाख | 6% | ₹3,60,000 | ₹30,000 |
| मुंबईतील फ्लॅट, संयुक्त (पुरुष व महिला) | ₹1.2 कोटी | 6% | ₹7,20,000 | ₹30,000 |
| बदलापूरमधील रिसेल फ्लॅट, किंमत ₹48 लाख, RR मूल्य ₹52 लाख | ₹52 लाख (RR) | 6% | ₹3,12,000 | ₹30,000 |
बदलापूरच्या उदाहरणात RR मूल्य जास्त असल्याने खरेदीदार ₹48 लाखांवर नव्हे, तर ₹52 लाखांवर शुल्क भरतो. GST, TDS आणि यावर बँक किती कर्ज देते हे जाणून घेण्यासाठी ठाणे व बदलापूरमध्ये घर खरेदीचा खरा खर्च पाहा.
रिसेल फ्लॅट
रिसेल फ्लॅटची खरेदी Article 25 खाली खरेदीखत (conveyance) आहे, त्यामुळे हेच दर, RR नियम आणि महिलांसाठीची सवलत लागू होतात. विक्रेत्याने डेव्हलपरकडून फ्लॅट घेतला असेल आणि त्या करारापासून तीन वर्षांच्या आत तो हस्तांतरित करत असेल, तर आधीच्या करारावर भरलेले शुल्क समायोजित करण्याची तरतूद Stamp Act मध्ये आहे, किमान ₹100 ठेवून. ती तुमच्या व्यवहाराला लागू होते का, हे दुय्यम निबंधकांना विचारा.
मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क कसे भरायचे
महाराष्ट्रात मुद्रांक शुल्क मुख्यतः या मार्गांनी भरता येते:
- gras.mahakosh.gov.in वर GRAS ई-चलन. तुम्ही ऑनलाइन शासकीय कोषागारात पैसे भरता आणि भरण्याचा पुरावा म्हणून GRN मिळतो. नोंदणी शुल्कही याच मार्गाने भरता येते.
- अधिकृत बँकेकडून e-SBTR (electronic Secured Bank and Treasury Receipt), ज्यावर भरण्याचा पुरावा म्हणून CIN असतो.
- कमी रकमांसाठी आणि काही दस्तांसाठी फ्रँकिंग किंवा स्टॅम्प पेपर. फ्लॅट खरेदीसाठी हे क्वचितच वापरले जातात.
पैसे भरण्यापूर्वी चलनवरील मालमत्तेचा तपशील, रक्कम आणि दुय्यम निबंधक कार्यालय तपासा. चुकीचे चलन दुरुस्त करायला वेळ लागतो.
थोडक्यात तपासणी यादी
- फ्लॅटचे RR मूल्य शोधा आणि RR व किंमत यांपैकी जास्त आकडा वापरा.
- तुमच्या क्षेत्रातील एकूण दर (MMR च्या बहुतेक भागात 6% किंवा 7%) चलनवर तपासा.
- महिलांसाठीची सवलत महत्त्वाची असल्यास करार तयार करण्यापूर्वीच मालकी ठरवा.
- नोंदणी (बहुतेक फ्लॅटसाठी ₹30,000) आणि कर्जावरील तारण शुल्काचे नियोजन करा.
- GRN किंवा CIN आणि नोंदणीकृत दस्त जपून ठेवा. कर्जदात्याला त्यांच्या प्रती लागतील.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
ठाणे, बदलापूर आणि मुंबईतील घर खरेदीदारांना मुद्रांक शुल्कासह खरेदीचा संपूर्ण खर्च आणि कर्जाव्यतिरिक्त लागणारी रक्कम काढण्यास आम्ही मदत करतो, आणि नंतर बँका व हाउसिंग फायनान्स कंपन्यांमार्फत गृहकर्ज मिळवून देतो. अंतिम रक्कम आणि दर कर्जदाता ठरवतो.
हा लेख 22 जुलै 2026 पर्यंत सुधारित Maharashtra Stamp Act, IGR Maharashtra च्या अधिसूचना आणि नमूद इतर स्रोतांवर, 21 ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या माहितीनुसार आधारित आहे. अधिभार आणि रेडी रेकनर दर बदलू शकतात. पैसे भरण्यापूर्वी ई-चलनवर किंवा दुय्यम निबंधकांकडे रक्कम तपासा.