जब आप टर्म लोन के लिए आवेदन करते हैं, तो क्रेडिट टीम लगभग सबसे पहले एक ही सवाल पूछती है: क्या यह बिज़नेस अपने कैश फ़्लो से किस्तें चुका पाएगा? इसका जवाब देने के लिए जिस आँकड़े का इस्तेमाल होता है, वह है डेट सर्विस कवरेज रेशियो, यानी DSCR। अगर आपके प्रोजेक्शन में यह ग़लत निकले, या लोन का ढाँचा ठीक न हो, तो एक अच्छा बिज़नेस भी काग़ज़ पर लोन के लायक नहीं दिखता।
यह गाइड बताती है कि DSCR कैसे निकाला जाता है, लेंडर इसे कैसे पढ़ते हैं, और आवेदन से पहले आप क्या बदल सकते हैं।
DSCR क्या है?
DSCR किसी साल में बिज़नेस या प्रोजेक्ट से बनने वाली नकदी की तुलना उस साल लेंडरों को देय रकम (ब्याज और मूलधन) से करता है। प्रोजेक्ट मूल्यांकन (project appraisal) में ज़्यादातर बैंक यह फ़ॉर्मूला इस्तेमाल करते हैं:
DSCR = (PAT + डेप्रिसिएशन + अन्य non-cash ख़र्च + टर्म लोन पर ब्याज) ÷ (टर्म लोन पर ब्याज + चुकाया गया मूलधन)
- PAT (टैक्स के बाद का मुनाफ़ा) ब्याज घटाने के बाद निकाला जाता है, इसलिए अंश (numerator) में ब्याज वापस जोड़ा जाता है। इससे ब्याज और मूलधन दोनों चुकाने के लिए उपलब्ध नकदी मिलती है।
- डेप्रिसिएशन और अन्य non-cash ख़र्च (जैसे preliminary expenses का amortisation) वापस जोड़े जाते हैं, क्योंकि इनके लिए बिज़नेस से असल में पैसा बाहर नहीं जाता।
- हर (denominator) उस साल देय कुल डेट सर्विस है।
1.00 का DSCR मतलब हर रुपया लेंडर के पास जाता है, कुछ नहीं बचता। 1.00 से कम होने पर अनुमानित नकदी किस्तें चुकाने के लिए काफ़ी नहीं होती। प्रोजेक्शन शायद ही कभी हूबहू सच होते हैं, इसलिए लेंडर 1.00 से ऊपर कुछ गुंजाइश (cushion) चाहते हैं।
अगर आपके दूसरे टर्म लोन भी हैं, तो लेंडर आम तौर पर कुल डेट सर्विस देखता है, इसलिए उनका ब्याज और मूलधन भी जोड़ें।
औसत DSCR बनाम न्यूनतम DSCR
लेंडर दो आँकड़े देखते हैं, और दोनों मायने रखते हैं।
- औसत DSCR दिखाता है कि प्रोजेक्ट पूरे लोन काल में चुकौती कर सकता है या नहीं। बैंक इसे अलग-अलग तरीकों से निकालते हैं। एक आम तरीका है चुकौती के वर्षों के सभी अंशों का जोड़ भाग सभी हरों का जोड़। दूसरा तरीका है हर साल के अनुपात का साधारण औसत। दोनों आम तौर पर क़रीब आते हैं, पर देखें कि आपका लेंडर कौन-सा तरीका अपनाता है।
- न्यूनतम DSCR सबसे तंग एक साल दिखाता है। अच्छे औसत के पीछे एक कमज़ोर साल छिप सकता है, अक्सर चुकौती का पहला साल, जब पूरे लोन पर ब्याज और मूलधन की पहली किस्तें एक साथ आती हैं और बिक्री अभी बढ़ ही रही होती है।
जिन वर्षों में केवल मोरेटोरियम का ब्याज होता है (मूलधन नहीं), उन्हें आम तौर पर औसत से बाहर रखा जाता है, क्योंकि जिस साल निर्माण चल रहा हो उसका अनुपात अर्थपूर्ण नहीं होता।
लेंडर कितना DSCR चाहते हैं?
सामान्य टर्म लोन के लिए RBI ने कोई एक न्यूनतम DSCR तय नहीं किया है। हर बैंक या NBFC अपनी क्रेडिट नीति में सीमा तय करता है, और यह योजना, सेक्टर, लोन के आकार और उधारकर्ता के हिसाब से अलग होती है। दो प्रकाशित उदाहरण:
| योजना | DSCR की शर्त |
|---|---|
| SBI Surya Shakti सोलर फ़ाइनेंस | सभी टर्म लोन मिलाकर औसत ग्रॉस DSCR कम से कम 1.20 |
| Bank of Baroda Arogyadham (हेल्थकेयर) | औसत 1.75, और किसी भी वर्ष 1.25 से कम नहीं |
प्रकाशित योजनाओं के अलावा, बाज़ार में हम आम तौर पर यह देखते हैं (यह बाज़ार का चलन है, नियम नहीं, और हर लेंडर अलग हो सकता है):
- सामान्य MSME टर्म लोन के लिए कई लेंडर लगभग 1.25 से 1.50 के दायरे में औसत DSCR से संतुष्ट रहते हैं, और उम्मीद करते हैं कि कोई भी साल लगभग 1.10 से 1.20 से बहुत नीचे न जाए।
- जहाँ कैश फ़्लो अस्थिर हो (नई यूनिट, चक्रीय सेक्टर, लंबी अवधि वाले प्रोजेक्ट) वहाँ लेंडर ज़्यादा गुंजाइश माँगते हैं, और जहाँ कैश फ़्लो अनुबंधित और अनुमान योग्य हो वहाँ कम गुंजाइश स्वीकार कर सकते हैं।
- सिर्फ़ आक्रामक प्रोजेक्शन की वजह से बहुत ऊँचा DSCR काम नहीं आता। क्रेडिट टीम सिर्फ़ अनुपात नहीं, धारणाएँ भी जाँचती है।
प्रोजेक्ट लागत, फ़ाइनेंस के साधन, ब्रेक-ईवन और सेंसिटिविटी विश्लेषण के साथ DSCR कैसे बैठता है, यह हमारी प्रोजेक्ट रिपोर्ट गाइड बताती है।
उदाहरण 1: MSME मशीनरी टर्म लोन
एक निर्माता मशीनरी ख़रीदने के लिए ₹2 करोड़ उधार लेता है। उदाहरण के लिए धारणाएँ: शुरुआती बैलेंस पर सालाना 10% ब्याज, और 5 वर्षों में हर साल ₹40 लाख की बराबर मूलधन किस्तों में चुकौती। PAT और डेप्रिसिएशन अनुमानित लाभ-हानि खाते से लिए गए हैं।
| वर्ष | PAT | डेप्रिसिएशन | ब्याज | उपलब्ध नकदी | मूलधन | डेट सर्विस | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ₹30 लाख | ₹25 लाख | ₹20 लाख | ₹75 लाख | ₹40 लाख | ₹60 लाख | 1.25 |
| 2 | ₹34 लाख | ₹22 लाख | ₹16 लाख | ₹72 लाख | ₹40 लाख | ₹56 लाख | 1.29 |
| 3 | ₹38 लाख | ₹19 लाख | ₹12 लाख | ₹69 लाख | ₹40 लाख | ₹52 लाख | 1.33 |
| 4 | ₹40 लाख | ₹17 लाख | ₹8 लाख | ₹65 लाख | ₹40 लाख | ₹48 लाख | 1.35 |
| 5 | ₹42 लाख | ₹15 लाख | ₹4 लाख | ₹61 लाख | ₹40 लाख | ₹44 लाख | 1.39 |
- औसत DSCR (कुल योग तरीका): ₹342 लाख ÷ ₹260 लाख = 1.32।
- न्यूनतम DSCR: 1.25, वर्ष 1 में।
1.32 के औसत पर फ़ाइल ठीक दिखती है। कमज़ोर कड़ी वर्ष 1 है। अगर लेंडर की न्यूनतम सीमा 1.25 है, तो कोई गुंजाइश नहीं बचती: वर्ष 1 की बिक्री में थोड़ी भी गिरावट खाते को सीमा से नीचे ले जाएगी।
उदाहरण 2: रियल एस्टेट प्रोजेक्ट
आवासीय प्रोजेक्ट का कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस मुख्य रूप से स्थिर सालाना मुनाफ़े से नहीं, बल्कि बिक्री से आने वाली रकम (sales collections) से चुकाया जाता है। लेंडर फिर भी cover जाँचते हैं, पर उसे प्रोजेक्ट के कैश फ़्लो से बनाते हैं। ₹30 करोड़ के कंस्ट्रक्शन लोन का उदाहरण, जिसमें वर्ष 1 मोरेटोरियम में है:
| वर्ष 2 | वर्ष 3 | |
|---|---|---|
| ख़रीदारों से वसूली | ₹45 करोड़ | ₹55 करोड़ |
| घटाएँ: निर्माण, मंज़ूरी और अन्य प्रोजेक्ट लागत | ₹30 करोड़ | ₹25 करोड़ |
| डेट सर्विस के लिए उपलब्ध नकदी | ₹15 करोड़ | ₹30 करोड़ |
| चुकाया गया मूलधन | ₹10 करोड़ | ₹20 करोड़ |
| ब्याज | ₹3 करोड़ | ₹2 करोड़ |
| Cover (DSCR) | 1.15 | 1.36 |
चुकौती के दो वर्षों में cover ₹45 करोड़ ÷ ₹35 करोड़, यानी लगभग 1.29 है। वर्ष 2 तंग है, क्योंकि निर्माण ख़र्च अभी ऊँचा रहते हुए ही लेंडर मूलधन वापस चाहता है। रियल एस्टेट में लेंडर ये भी देखते हैं:
- बिक्री की रफ़्तार और कीमत की धारणाएँ, और बुकिंग धीमी होने पर क्या होगा
- RERA अलग खाते का नियम, जो ख़रीदारों से आई रकम के इस्तेमाल पर रोक लगाता है। हमारी MahaRERA प्रोजेक्ट खाता और कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस गाइड देखें
- वसूली का escrow, ताकि पैसा डेवलपर को वापस जाने से पहले चुकौती हो जाए
- व्यावसायिक संचालन शुरू होने की तारीख़ (DCCO) और देरी की लागत। RBI के 2025 के प्रोजेक्ट फ़ाइनेंस नियमों ने इसे आगे बढ़ाने की सीमाएँ सख़्त कीं, जिसके बारे में हमारी लेंडर कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस का आकलन कैसे करते हैं गाइड बताती है
आवेदन से पहले DSCR कैसे सुधारें
यह अनुपात आपके मुनाफ़े जितना ही लोन के ढाँचे पर निर्भर करता है। ये विकल्प आज़माने लायक हैं।
1. अवधि (Tenor)
लंबी चुकौती अवधि मूलधन को ज़्यादा वर्षों में बाँट देती है। उदाहरण 1 में ₹2 करोड़ को 5 की जगह 7 वर्षों में चुकाने से वर्ष 1 का मूलधन लगभग ₹28.6 लाख रह जाता है, और वर्ष 1 का DSCR 1.25 से बढ़कर लगभग 1.54 हो जाता है। इसकी क़ीमत है ज़्यादा कुल ब्याज, और लेंडर एसेट की उपयोगी उम्र या योजना की अधिकतम सीमा से आगे अवधि नहीं बढ़ाते। उदाहरण के लिए, SBI की Surya Shakti योजना शुरुआती मोरेटोरियम सहित captive प्रोजेक्टों के लिए अधिकतम 10 वर्ष और अन्य के लिए 15 वर्ष की अवधि देती है।
2. मोरेटोरियम
असली ramp-up अवधि से मेल खाता मोरेटोरियम यह पक्का करता है कि मूलधन तभी शुरू हो जब प्लांट या प्रोजेक्ट कमाई करने लगे। तय करें कि मोरेटोरियम के दौरान ब्याज चुकाया जाएगा (इसके लिए नकदी चाहिए, अक्सर प्रमोटर के फ़ंड से या प्रोजेक्ट लागत में शामिल करके) या capitalise होगा (लोन में जुड़ जाएगा, जिससे बाद की किस्तें बड़ी हो जाती हैं)।
3. चुकौती का ढाँचा
बराबर मूलधन किस्तों में सबसे भारी डेट सर्विस चुकौती के पहले साल में आती है। EMI ढाँचा इसे बराबर कर देता है। Step-up शेड्यूल (शुरू में छोटी, बाद में बड़ी किस्तें) अगर लेंडर की नीति में हो, तो ramp-up से और बेहतर मेल खाता है। जिनकी वसूली अनियमित होती है, उनके लिए तिमाही किस्तें सुविधाजनक हो सकती हैं।
4. प्रमोटर का योगदान
अपना पैसा ज़्यादा, तो लोन छोटा। उदाहरण 1 में प्रमोटर ₹40 लाख ज़्यादा लगाए तो लोन ₹1.6 करोड़ रह जाता है: वर्ष 1 का मूलधन ₹32 लाख और ब्याज ₹16 लाख हो जाता है। टैक्स के असर से पहले, वर्ष 1 का DSCR 1.25 से लगभग 1.56 हो जाता है। लेंडर यह भी जाँचते हैं कि आपका योगदान पहचाने जा सकने वाले स्रोतों से आ रहा है।
5. दूसरे कर्ज़ घटाएँ
बिज़नेस में इस्तेमाल हो रहे महँगे unsecured लोन, वाहन लोन और निजी उधार, सब डेट सर्विस बढ़ाते हैं। आवेदन से पहले इन्हें चुकाने या refinance करने से अनुपात सुधर सकता है।
6. ऊँची दर पर जाँचें
RBI ने 7 अक्टूबर 2026 को रेपो रेट 5.50% किया और अपना रुख़ calibrated tightening कर दिया। अगर आपका लोन external benchmark से जुड़ा है, तो आज की दर पर और ऊँची दर पर DSCR निकालकर देखें। बिज़नेस लोन पर इस बदलाव का मतलब हमारे रेपो रेट बढ़ोतरी वाले लेख में है।
DSCR कैलकुलेटर इस्तेमाल करें
हमारा प्रोजेक्ट DSCR कैलकुलेटर आपकी लोन राशि, दर, अवधि, मोरेटोरियम और चुकौती के प्रकार से पूरा चुकौती शेड्यूल बनाता है, फिर ऊपर दिए फ़ॉर्मूले से वर्षवार, औसत और न्यूनतम DSCR निकालता है। आप EMI और बराबर मूलधन किस्तों के बीच बदल सकते हैं, चुन सकते हैं कि मोरेटोरियम का ब्याज चुकाया जाए या capitalise हो, और अपने लेंडर की सीमा डाल सकते हैं। प्रस्ताव तय करने से पहले कुछ ढाँचे आज़माकर देखें।
Biz Corp Solutions कैसे मदद करता है
हम बिज़नेस और डेवलपरों को उनके प्रोजेक्शन जाँचने, टर्म लोन का ढाँचा (अवधि, मोरेटोरियम, चुकौती का तरीका और प्रमोटर का योगदान) तय करने, और लेंडर के लिए तैयार फ़ाइल के साथ उपयुक्त बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थाओं से संपर्क करने में मदद करते हैं। मूल्यांकन और क्रेडिट का फ़ैसला लेंडर ख़ुद करते हैं। हमारी प्रोजेक्ट फ़ंडिंग और कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस सेवाएँ देखें।
यह लेख 21 अक्टूबर 2026 तक उपलब्ध लेंडरों के योजना पेजों और RBI की सामग्री पर आधारित है। दिए गए उदाहरण केवल समझाने के लिए हैं, ऑफ़र नहीं। DSCR सीमाएँ हर लेंडर की नीति और आपका sanction letter तय करते हैं।