तुम्ही मुदत कर्जासाठी अर्ज करता तेव्हा क्रेडिट टीम जवळजवळ सर्वात आधी एकच प्रश्न विचारते: हा व्यवसाय स्वतःच्या रोकड प्रवाहातून हप्ते भरू शकेल का? याचे उत्तर देण्यासाठी वापरला जाणारा आकडा म्हणजे debt service coverage ratio, म्हणजेच DSCR. तुमच्या अंदाजांमध्ये तो चुकला, किंवा कर्जाची रचना चुकीची झाली, तर चांगला व्यवसायसुद्धा कागदावर कर्जासाठी अपात्र दिसू शकतो.
हे मार्गदर्शक DSCR कसा काढला जातो, कर्जदाते तो कसा वाचतात, आणि अर्ज करण्यापूर्वी तुम्ही काय बदलू शकता हे सांगते.
DSCR म्हणजे काय?
DSCR एखाद्या वर्षात व्यवसाय किंवा प्रकल्पातून निर्माण होणाऱ्या रोकडीची तुलना त्या वर्षी कर्जदात्यांना देय असलेल्या रकमेशी (व्याज अधिक मुद्दल) करतो. प्रकल्प मूल्यमापनात (project appraisal) बहुतांश बँका हे सूत्र वापरतात:
DSCR = (PAT + depreciation + other non-cash charges + interest on the term loan) ÷ (interest on the term loan + principal repaid)
म्हणजे (करोत्तर नफा + घसारा + इतर non-cash खर्च + मुदत कर्जावरील व्याज) ÷ (मुदत कर्जावरील व्याज + परतफेड केलेले मुद्दल).
- PAT (करोत्तर नफा) व्याज वजा केल्यानंतर काढला जातो, म्हणून अंशात (numerator) व्याज परत जोडले जाते. यातून व्याज व मुद्दल दोन्ही भरण्यासाठी उपलब्ध रोकड मिळते.
- घसारा (depreciation) आणि इतर non-cash खर्च (उदा. preliminary expenses चे amortisation) परत जोडले जातात, कारण त्यांच्यासाठी व्यवसायातून प्रत्यक्ष पैसा बाहेर जात नाही.
- छेद (denominator) म्हणजे त्या वर्षी देय असलेली एकूण कर्जफेड (debt service).
1.00 DSCR म्हणजे प्रत्येक रुपया कर्जदात्याकडे जातो, काहीच शिल्लक राहत नाही. 1.00 पेक्षा कमी असल्यास अंदाजित रोकड हप्ते भरण्यास पुरेशी नसते. अंदाज क्वचितच तंतोतंत खरे ठरतात, म्हणून कर्जदात्यांना 1.00 च्या वर काही गुंजाइश (cushion) हवी असते.
तुमची इतर मुदत कर्जे असल्यास कर्जदाता सहसा एकूण कर्जफेड पाहतो, त्यामुळे त्यांचे व्याज व मुद्दलही धरा.
सरासरी DSCR विरुद्ध किमान DSCR
कर्जदाते दोन आकडे पाहतात, आणि दोन्ही महत्त्वाचे आहेत.
- सरासरी DSCR दाखवतो की प्रकल्प संपूर्ण कर्जकाळात परतफेड करू शकतो का. बँका तो वेगवेगळ्या पद्धतींनी काढतात. एक नेहमीची पद्धत म्हणजे परतफेडीच्या वर्षांतील सर्व अंशांची बेरीज भागिले सर्व छेदांची बेरीज. दुसरी पद्धत म्हणजे प्रत्येक वर्षाच्या गुणोत्तराची साधी सरासरी. दोन्ही सहसा जवळपास येतात, पण तुमचा कर्जदाता कोणती पद्धत वापरतो ते तपासा.
- किमान DSCR सर्वात तंग एक वर्ष दाखवतो. चांगल्या सरासरीमागे एखादे कमकुवत वर्ष लपू शकते, बहुतेकदा परतफेडीचे पहिले वर्ष, जेव्हा पूर्ण कर्जावरील व्याज आणि मुद्दलाचे पहिले हप्ते एकत्र येतात आणि विक्री अजून वाढत असते.
ज्या वर्षांत फक्त moratorium काळातील व्याज असते (मुद्दल नसते) ती वर्षे सहसा सरासरीतून वगळली जातात, कारण अजून उभारणी सुरू असलेल्या वर्षाचे गुणोत्तर अर्थपूर्ण नसते.
कर्जदात्यांना किती DSCR हवा?
सामान्य मुदत कर्जांसाठी RBI ने कोणताही एकच किमान DSCR ठरवलेला नाही. प्रत्येक बँक किंवा NBFC आपल्या क्रेडिट धोरणात मर्यादा ठरवते, आणि त्या योजना, क्षेत्र, कर्जाचा आकार आणि कर्जदारानुसार वेगळ्या असतात. दोन प्रकाशित उदाहरणे:
| योजना | DSCR अट |
|---|---|
| SBI Surya Shakti सौर अर्थसहाय्य | सर्व मुदत कर्जे धरून किमान 1.20 सरासरी gross DSCR |
| Bank of Baroda Arogyadham (आरोग्यसेवा) | सरासरी 1.75, आणि कोणत्याही वर्षी 1.25 पेक्षा कमी नाही |
प्रकाशित योजनांव्यतिरिक्त, बाजारात आम्हाला साधारणपणे हे दिसते (ही बाजारातील प्रचलित पद्धत आहे, नियम नव्हे, आणि प्रत्येक कर्जदाता वेगळा असू शकतो):
- सामान्य MSME मुदत कर्जांसाठी अनेक कर्जदाते सुमारे 1.25 ते 1.50 या श्रेणीतील सरासरी DSCR ला समाधानी असतात, आणि कोणतेही वर्ष सुमारे 1.10 ते 1.20 पेक्षा फार खाली जाऊ नये अशी अपेक्षा असते.
- जिथे रोकड प्रवाह अस्थिर असतो (नवीन युनिट, चक्रीय क्षेत्रे, दीर्घ उभारणी काळाचे प्रकल्प) तिथे कर्जदाते जास्त गुंजाइश मागतात, आणि जिथे रोकड प्रवाह करारबद्ध व अंदाज बांधता येण्याजोगा असतो तिथे कमी गुंजाइश स्वीकारू शकतात.
- फक्त आक्रमक अंदाजांमुळे खूप जास्त आलेला DSCR उपयोगी पडत नाही. क्रेडिट टीम फक्त गुणोत्तर नव्हे, तर गृहीतके तपासते.
प्रकल्प खर्च, निधीचे स्रोत, break-even आणि sensitivity analysis यांच्यासोबत DSCR कसा बसतो हे आमचे प्रकल्प अहवाल मार्गदर्शक सांगते.
उदाहरण 1: MSME यंत्रसामग्रीसाठी मुदत कर्ज
एक उत्पादक यंत्रसामग्री खरेदीसाठी ₹2 कोटी कर्ज घेतो. उदाहरणासाठी गृहीतके: सुरुवातीच्या शिलकीवर वार्षिक 10% व्याज, आणि 5 वर्षांत दरवर्षी ₹40 लाख अशा समान मुद्दल हप्त्यांत परतफेड. PAT आणि घसारा अंदाजित नफा-तोटा पत्रकातून घेतले आहेत.
| वर्ष | PAT | घसारा | व्याज | उपलब्ध रोकड | मुद्दल | कर्जफेड | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ₹30 लाख | ₹25 लाख | ₹20 लाख | ₹75 लाख | ₹40 लाख | ₹60 लाख | 1.25 |
| 2 | ₹34 लाख | ₹22 लाख | ₹16 लाख | ₹72 लाख | ₹40 लाख | ₹56 लाख | 1.29 |
| 3 | ₹38 लाख | ₹19 लाख | ₹12 लाख | ₹69 लाख | ₹40 लाख | ₹52 लाख | 1.33 |
| 4 | ₹40 लाख | ₹17 लाख | ₹8 लाख | ₹65 लाख | ₹40 लाख | ₹48 लाख | 1.35 |
| 5 | ₹42 लाख | ₹15 लाख | ₹4 लाख | ₹61 लाख | ₹40 लाख | ₹44 लाख | 1.39 |
- सरासरी DSCR (एकत्रित पद्धत): ₹342 लाख ÷ ₹260 लाख = 1.32.
- किमान DSCR: 1.25, वर्ष 1 मध्ये.
1.32 सरासरीवर फाइल ठीक दिसते. कमकुवत बाजू वर्ष 1 आहे. कर्जदात्याची किमान मर्यादा 1.25 असल्यास अजिबात गुंजाइश नाही: वर्ष 1 मधील विक्रीत थोडी घट झाली तरी खाते मर्यादेखाली जाईल.
उदाहरण 2: रिअल इस्टेट प्रकल्प
निवासी प्रकल्पाचे बांधकाम कर्ज प्रामुख्याने स्थिर वार्षिक नफ्यातून नव्हे, तर विक्रीतून येणाऱ्या रकमेतून (sales collections) फेडले जाते. कर्जदाते तरीही cover तपासतात, पण तो प्रकल्पाच्या रोकड प्रवाहावरून काढतात. ₹30 कोटी बांधकाम कर्जाचे उदाहरण, ज्यात वर्ष 1 moratorium मध्ये आहे:
| वर्ष 2 | वर्ष 3 | |
|---|---|---|
| खरेदीदारांकडून वसुली | ₹45 कोटी | ₹55 कोटी |
| वजा: बांधकाम, मंजुरी व इतर प्रकल्प खर्च | ₹30 कोटी | ₹25 कोटी |
| कर्जफेडीसाठी उपलब्ध रोकड | ₹15 कोटी | ₹30 कोटी |
| परतफेड केलेले मुद्दल | ₹10 कोटी | ₹20 कोटी |
| व्याज | ₹3 कोटी | ₹2 कोटी |
| Cover (DSCR) | 1.15 | 1.36 |
परतफेडीच्या दोन वर्षांत cover ₹45 कोटी ÷ ₹35 कोटी, म्हणजे सुमारे 1.29 आहे. वर्ष 2 तंग आहे, कारण बांधकाम खर्च अजून जास्त असतानाच कर्जदात्याला मुद्दल परत हवे असते. रिअल इस्टेटमध्ये कर्जदाते हेही पाहतात:
- विक्रीचा वेग व किंमत यांची गृहीतके, आणि बुकिंग मंदावल्यास काय होते
- खरेदीदारांकडून आलेली रक्कम कशी वापरता येईल यावर बंधन घालणारा RERA स्वतंत्र खात्याचा नियम. आमचे MahaRERA प्रकल्प खाते आणि बांधकाम कर्ज वरील मार्गदर्शक पाहा
- वसुलीचा escrow, जेणेकरून पैसा डेव्हलपरकडे परत जाण्यापूर्वी परतफेड होईल
- व्यावसायिक कामकाज सुरू होण्याची तारीख (DCCO) आणि उशिराचा खर्च. RBI च्या 2025 च्या प्रकल्प अर्थसहाय्य नियमांनी कर्जदाते ती किती पुढे ढकलू शकतात यावर बंधने कडक केली, ज्याबद्दल आमचे कर्जदाते बांधकाम कर्जाचे मूल्यमापन कसे करतात हे मार्गदर्शक सांगते
अर्ज करण्यापूर्वी DSCR कसा सुधारावा
हे गुणोत्तर तुमच्या नफ्याइतकेच कर्जाची रचना कशी आहे यावर अवलंबून असते. हे पर्याय तपासून पाहण्यासारखे आहेत.
1. मुदत (Tenor)
जास्त परतफेड कालावधीत मुद्दल अधिक वर्षांत विभागले जाते. उदाहरण 1 मध्ये ₹2 कोटी ची परतफेड 5 ऐवजी 7 वर्षांत केल्यास वर्ष 1 चे मुद्दल सुमारे ₹28.6 लाख होते, आणि वर्ष 1 चा DSCR 1.25 वरून सुमारे 1.54 होतो. याची किंमत म्हणजे एकूण व्याज जास्त, आणि कर्जदाते मालमत्तेच्या उपयुक्त आयुष्यापलीकडे किंवा योजनेच्या कमाल मर्यादेपलीकडे मुदत वाढवत नाहीत. उदाहरणार्थ, SBI ची Surya Shakti योजना सुरुवातीच्या moratorium सह captive प्रकल्पांसाठी कमाल 10 वर्षे आणि इतरांसाठी 15 वर्षे मुदत देते.
2. Moratorium
प्रत्यक्ष उत्पादन वाढीच्या (ramp-up) कालावधीशी जुळणाऱ्या moratorium मुळे प्लांट किंवा प्रकल्प कमाई करू लागल्यावरच मुद्दल सुरू होते. Moratorium काळातील व्याज भरले जाईल (त्यासाठी रोकड लागते, बहुतेकदा प्रवर्तकांच्या निधीतून किंवा प्रकल्प खर्चात समाविष्ट करून) की capitalise केले जाईल (कर्जात जोडले जाईल, ज्यामुळे नंतरचे हप्ते मोठे होतात) हे ठरवा.
3. परतफेडीची रचना
समान मुद्दल हप्त्यांमध्ये सर्वात जास्त कर्जफेड परतफेडीच्या पहिल्या वर्षात येते. EMI रचनेत ती समान होते. Step-up वेळापत्रक (सुरुवातीला लहान, नंतर मोठे हप्ते) कर्जदात्याच्या धोरणात बसत असल्यास ramp-up शी आणखी चांगले जुळते. ज्यांची वसुली अनियमित असते त्यांना त्रैमासिक हप्ते सोयीचे ठरू शकतात.
4. प्रवर्तकाचे योगदान
स्वतःचा पैसा जास्त म्हणजे कर्ज लहान. उदाहरण 1 मध्ये प्रवर्तकाने ₹40 लाख जास्त योगदान दिल्यास कर्ज ₹1.6 कोटी होते: वर्ष 1 चे मुद्दल ₹32 लाख आणि व्याज ₹16 लाख होते. कराचा परिणाम धरण्यापूर्वी, वर्ष 1 चा DSCR 1.25 वरून सुमारे 1.56 होतो. तुमचे योगदान ओळखता येण्याजोग्या स्रोतांतून येते आहे का, हेही कर्जदाते तपासतात.
5. इतर कर्जे कमी करा
व्यवसायात वापरलेली जास्त व्याजाची unsecured कर्जे, वाहन कर्जे आणि वैयक्तिक कर्जे या सर्वांनी कर्जफेड वाढते. अर्ज करण्यापूर्वी त्यांची परतफेड किंवा refinance केल्यास गुणोत्तर सुधारू शकते.
6. व्याजदर वाढवून तपासा
RBI ने 7 ऑक्टोबर 2026 रोजी रेपो दर 5.50% केला आणि आपली भूमिका calibrated tightening केली. तुमचे कर्ज external benchmark शी जोडलेले असल्यास, आजच्या दराने आणि जास्त दराने DSCR काढून पाहा. व्यवसाय कर्जांसाठी या बदलाचा अर्थ आमच्या रेपो दरवाढ वरील लेखात आहे.
DSCR कॅल्क्युलेटर वापरा
आमचा प्रकल्प DSCR कॅल्क्युलेटर तुमची कर्ज रक्कम, दर, मुदत, moratorium आणि परतफेडीच्या प्रकारावरून संपूर्ण परतफेड वेळापत्रक तयार करतो, आणि वरील सूत्र वापरून वर्षनिहाय, सरासरी व किमान DSCR काढतो. तुम्ही EMI आणि समान मुद्दल हप्त्यांमध्ये बदल करू शकता, moratorium व्याज भरले जाईल की capitalise होईल ते निवडू शकता, आणि तुमच्या कर्जदात्याची मर्यादा टाकू शकता. प्रस्ताव ठरवण्यापूर्वी काही रचना करून पाहा.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
आम्ही व्यवसाय आणि डेव्हलपर्सना त्यांचे अंदाज तपासण्यात, मुदत कर्जाची रचना (मुदत, moratorium, परतफेडीची पद्धत आणि प्रवर्तकाचे योगदान) ठरवण्यात, आणि कर्जदात्यांसाठी तयार फाइलसह योग्य बँका, NBFC व वित्तीय संस्थांशी संपर्क साधण्यात मदत करतो. मूल्यमापन व कर्जाचा निर्णय कर्जदाते स्वतः घेतात. आमच्या प्रकल्प अर्थसहाय्य आणि बांधकाम कर्ज सेवा पाहा.
हा लेख 21 ऑक्टोबर 2026 पर्यंत उपलब्ध कर्जदात्यांच्या योजना पृष्ठांवर आणि RBI च्या साहित्यावर आधारित आहे. दिलेली उदाहरणे केवळ स्पष्टीकरणासाठी आहेत, ऑफर नव्हेत. DSCR मर्यादा प्रत्येक कर्जदात्याचे धोरण आणि तुमचे sanction letter ठरवतात.