13 अक्टूबर 2026 को महाराष्ट्र के राजस्व विभाग ने राज्य के सभी सब-रजिस्ट्रारों को परिपत्र भेजा: अनधिकृत या नियम-विरुद्ध इमारतों के फ़्लैटों के दस्तावेज़ों की रजिस्ट्री बंद करें। राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुले ने यह फ़ैसला घोषित किया और कहा कि मक़सद लोगों की जीवन भर की बचत को अनधिकृत संपत्ति में डूबने से बचाना है। यह बदलाव तुरंत लागू है।
अब कौन-से दस्तावेज़ रजिस्टर नहीं होंगे
योजना नियमों या मंज़ूर नक्शे का उल्लंघन करने वाली इमारत के फ़्लैट के लिए सब-रजिस्ट्रार ये दस्तावेज़ लौटा देंगे:
- पहली बिक्री के अनुबंध (agreement for sale)
- सेल डीड
- डीड ऑफ़ अपार्टमेंट
- हस्तांतरण दस्तावेज़
इमारत मंज़ूर हो तब भी, अगर दस्तावेज़ में फ़्लैट का क्षेत्रफल मंज़ूर नक्शे से ज़्यादा है तो वह दस्तावेज़ भी लौटा दिया जाएगा।
"अनधिकृत" किसे माना गया है
यह परिपत्र मुंबई महानगर क्षेत्र, ठाणे, पुणे, पिंपरी-चिंचवड, हवेली, मुलशी और नागपुर समेत पूरे राज्य से आई शिकायतों के बाद आया है। रिपोर्टों के अनुसार समस्याएँ ये हैं:
- योजना प्राधिकरण की अनुमति के बिना बनी इमारतें
- ग़ैर-आवासीय ज़ोन में बने घर
- ऐसे प्रोजेक्ट जिन्हें महारेरा में पंजीकरण कराना था पर नहीं कराया
- मंज़ूरी से ज़्यादा क्षेत्रफल बताकर बेचे गए फ़्लैट
- UDCPR, विकास योजना या क्षेत्रीय योजना का उल्लंघन करने वाली इमारतें
पहली बिक्री की रजिस्ट्री के लिए ज़रूरी दस्तावेज़
| प्रोजेक्ट का प्रकार | लगाए जाने वाले दस्तावेज़ |
|---|---|
| महारेरा-पंजीकृत प्रोजेक्ट | महारेरा पंजीकरण प्रमाणपत्र या ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट, और मंज़ूर बिल्डिंग नक्शा |
| महारेरा से बाहर का प्रोजेक्ट | कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट (CC), मंज़ूर नक्शा, ज़ोन सर्टिफ़िकेट और नाप-नक्शा |
RERA क़ानून की धारा 3 के अनुसार, अगर ज़मीन 500 वर्ग मीटर या कम है, या फ़्लैट 8 या कम हैं, तो आम तौर पर प्रोजेक्ट को महारेरा पंजीकरण की ज़रूरत नहीं होती। ऐसे छोटे प्रोजेक्ट दूसरी पंक्ति में आते हैं और उन्हें अब योजना के दस्तावेज़ देने होंगे।
पहले नियमितीकरण, वरना तोड़फोड़
UDCPR, विकास योजना या क्षेत्रीय योजना का उल्लंघन करने वाली इमारत के फ़्लैट, जहाँ क़ानून इजाज़त दे वहाँ, इमारत के नियमित होने तक बेचे नहीं जा सकेंगे। जो इमारतें नियमित नहीं हो सकतीं उन्हें क़ानूनी नहीं माना जाएगा और उन पर तोड़फोड़ की कार्रवाई शुरू होगी। जान-बूझकर नियम-विरुद्ध दस्तावेज़ रजिस्टर करने वाले सब-रजिस्ट्रार की विभागीय जाँच होगी।
अगर आप फ़्लैट ख़रीद रहे हैं
बुकिंग राशि देने से पहले वे दस्तावेज़ माँगें जो अब सब-रजिस्ट्रार माँगेंगे, और ख़ुद जाँचें:
- महारेरा वेबसाइट पर प्रोजेक्ट खोजें और बिल्डर के ब्रोशर और अनुबंध पर लिखा पंजीकरण नंबर मिलाएँ।
- कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट और मंज़ूर नक्शा माँगें, और तैयार फ़्लैट के लिए ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट भी।
- अनुबंध के कार्पेट एरिया को मंज़ूर नक्शे से मिलाएँ। अनुबंध में ज़्यादा क्षेत्रफल हो तो दस्तावेज़ लौटाया जा सकता है।
- ज़ोन जाँचें। ज़ोन सर्टिफ़िकेट से पता चलता है कि ज़मीन आवासीय ज़ोन में है या नहीं।
- रजिस्ट्री से पहले बड़ी रक़म न दें। RERA के तहत बिक्री अनुबंध रजिस्टर होने से पहले बिल्डर क़ीमत के 10% से ज़्यादा नहीं ले सकता।
होम लोन देने वाले ऋणदाता फ़्लैट के लिए लोन मंज़ूर करने से पहले मंज़ूरियाँ पहले से जाँचते हैं; जिस प्रोजेक्ट के बिक्री दस्तावेज़ रजिस्टर नहीं हो सकते, उसके ख़रीदारों को लोन मिलना भी मुश्किल होगा। रजिस्ट्री के समय लगने वाली स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फ़ीस हमारा स्टांप ड्यूटी कैलकुलेटर दिखाता है, और बाक़ी जाँचें निर्माणाधीन फ़्लैट के लिए होम लोन गाइड में हैं।
अगर आप बिल्डर या डेवलपर हैं
- हर बिक्री के लिए मंज़ूरियों की फ़ाइल तैयार रखें: आपके प्रोजेक्ट पर जो लागू हो — महारेरा प्रमाणपत्र या CC, मंज़ूर नक्शा, ज़ोन सर्टिफ़िकेट और नाप-नक्शा।
- हर अनुबंध को मंज़ूर नक्शे से मिलाएँ। बेचा गया क्षेत्रफल उस फ़्लैट के मंज़ूर क्षेत्रफल से ज़्यादा न हो।
- बिक्री शुरू करने से पहले कमियाँ दूर करें। अगर किसी इमारत या विंग को संशोधित मंज़ूरी या नियमितीकरण चाहिए, तो तब तक उसकी बिक्री अटकी रहेगी, जिसका असर बिक्री के कैश फ़्लो और कंस्ट्रक्शन फाइनेंस चुकाने की क्षमता पर पड़ेगा।
- नए प्रोजेक्ट को फंड देने से पहले ऋणदाता मंज़ूरियाँ और बारीकी से जाँचेंगे — देखें ऋणदाता कंस्ट्रक्शन फाइनेंस के लिए प्रोजेक्ट का आकलन कैसे करते हैं।
अभी क्या साफ़ नहीं है
हमने जो रिपोर्टें देखीं उनमें परिपत्र का नंबर या पूरा पाठ नहीं दिया गया है। उनमें पहली बिक्री के नियम बताए गए हैं; ऐसी इमारतों में रीसेल कैसे होगी, या पहले से रजिस्टर दस्तावेज़ों पर असर पड़ेगा या नहीं, यह अभी साफ़ नहीं है। परिपत्र का पाठ उपलब्ध होने पर हम यह पेज अपडेट करेंगे।
Biz Corp Solutions कैसे मदद करती है
प्रोजेक्ट होम लोन के लिए तैयार है या नहीं, यह जाँचने में हम घर ख़रीदारों की मदद करते हैं, और मंज़ूर प्रोजेक्टों के लिए बैंकों, NBFC और वित्तीय संस्थानों के माध्यम से डेवलपरों को कंस्ट्रक्शन फाइनेंस दिलाते हैं। हमारी होम लोन और कंस्ट्रक्शन फाइनेंस सेवाएँ देखें, या बुकिंग से पहले हमें कॉल करें।
यह लेख राजस्व विभाग के 13 अक्टूबर 2026 के परिपत्र की ख़बरों पर आधारित है। इस पर कोई फ़ैसला लेने से पहले आधिकारिक परिपत्र देखें, या सब-रजिस्ट्रार कार्यालय से पूछें।