आयकर कायदा, 2025 1 एप्रिल 2026 पासून लागू झाला आणि आयकर कायदा, 1961 रद्द झाला. तुमचे गृहकर्ज असेल, तर 24(b) आणि 80C म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या वजावटी अजूनही आहेत, फक्त नव्या कलम क्रमांकांसह. मोठा प्रश्न पूर्वीसारखाच आहे: त्या तुम्ही घेऊ शकता की नाही, हे तुम्ही निवडलेल्या करप्रणालीवर (tax regime) अवलंबून आहे.
या लेखात जुनी कलमे नव्या कलमांशी जोडून दाखवली आहेत, प्रत्येक करप्रणालीत काय मिळते ते सांगितले आहे, आणि ठाण्यातील एका पगारदार कर्जदाराचे उदाहरण दिले आहे.
जुने कलम, नवे कलम
| लाभ | आयकर कायदा, 1961 | आयकर कायदा, 2025 | मर्यादा |
|---|---|---|---|
| स्वतः राहत्या घराचे व्याज | 24(b) | 22(1)(b) आणि 22(2) | वर्षाला ₹2 लाख (अटी पूर्ण न झाल्यास ₹30,000) |
| बांधकामपूर्व व्याज | 24(b) | 22(1)(c) | पाच समान हप्ते, स्वतः राहत्या घरासाठी ₹2 लाखांच्या मर्यादेत |
| भाड्याने दिलेल्या घराचे व्याज | 24(b) | 22(1)(b) | वजावटीवर मर्यादा नाही |
| मुद्दल, मुद्रांक शुल्क, नोंदणी | 80C | Schedule XV सह 123 | PF, विमा व इतर बाबींसह एकूण ₹1.5 लाख |
| पहिल्या घराचे व्याज (2016-17 मध्ये मंजूर कर्जे) | 80EE | 130 | वर्षाला ₹50,000 |
| परवडणाऱ्या घराचे व्याज (2019-22 मध्ये मंजूर कर्जे) | 80EEA | 131 | वर्षाला ₹1.5 लाख |
| घरमालमत्तेचा तोटा पगाराविरुद्ध वजा (set off) | 71(3A) | 109(1)(b) | वर्षाला ₹2 लाख |
| उरलेला तोटा पुढे नेणे (carry forward) | 71B | 110 | आठ कर वर्षे, फक्त घरमालमत्तेच्या उत्पन्नाविरुद्ध |
| नवी करप्रणाली | 115BAC | 202 | तुम्ही बाहेर पडला नाहीत तर डिफॉल्ट |
मर्यादा बदललेल्या नाहीत. एक मुद्दा दुरुस्त करावा लागला: ऑगस्ट 2025 मध्ये मंजूर झालेल्या कायद्यात स्वतः राहत्या घरासाठीच्या ₹2 लाखांच्या मर्यादेत बांधकामपूर्व व्याजाचा समावेश नव्हता. वित्त विधेयक (Finance Bill), 2026 च्या कलम (clause) 30 ने कलम 22(2) मध्ये दुरुस्ती करून तो समावेश केला, जुन्या कायद्याप्रमाणे, 1 एप्रिल 2026 पासून. हे विधेयक 30 मार्च 2026 रोजी वित्त कायदा, 2026 झाले.
व्याज: कलम 22
तुम्ही स्वतः राहता त्या घरासाठी (कायद्याच्या भाषेत कलम 21(6) नुसार शून्य वार्षिक मूल्य असलेली मालमत्ता) तुम्ही वर्षाला ₹2 लाखांपर्यंत व्याज वजा करू शकता, पण फक्त जर:
- कर्ज घर खरेदी करण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी घेतले असेल, आणि
- कर्ज घेतलेल्या कर वर्षाच्या अखेरीपासून पाच वर्षांच्या आत खरेदी किंवा बांधकाम पूर्ण झाले असेल, आणि
- तुमच्याकडे कर्जदात्याचे व्याज प्रमाणपत्र (interest certificate) असेल.
यापैकी एखादी अट पूर्ण न झाल्यास, किंवा कर्ज दुरुस्ती किंवा नूतनीकरणासाठी असल्यास, मर्यादा ₹30,000 आहे. ₹2 लाख ही जास्तीत जास्त दोन स्वतः राहत्या घरांसाठी एकत्रित मर्यादा आहे, प्रत्येकी ₹2 लाख नव्हे.
भाड्याने दिलेल्या घरासाठी व्याजावर मर्यादा नाही. व्याज आणि 30% प्रमाणित वजावट (standard deduction) भाड्यापेक्षा जास्त झाल्यास घरमालमत्तेचा तोटा होतो. जुन्या करप्रणालीत त्यापैकी ₹2 लाखांपर्यंत पगाराविरुद्ध वजा करता येतो (कलम 109) आणि उरलेला आठ कर वर्षांपर्यंत फक्त घरमालमत्तेच्या उत्पन्नाविरुद्ध पुढे नेता येतो (कलम 110).
कर्ज दुसऱ्या कर्जदात्याकडे हलवल्यास, नव्या कर्जदात्याच्या प्रमाणपत्रात नव्या कर्जावरील व्याजही दाखवले पाहिजे (कलम 22(4)). टॉप-अपमुळे तुमच्या दाव्यावर काय परिणाम होतो, हे आमच्या बॅलन्स ट्रान्स्फर आणि टॉप-अप मार्गदर्शकात दिले आहे.
मुद्दल, मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी: कलम 123
कलम 123 नुसार Schedule XV मधील बाबींसाठी वर्षाला ₹1.5 लाखांपर्यंत वजावट मिळते. Schedule च्या परिच्छेद 3 मध्ये बँक, सहकारी बँक, LIC, NHB, गृहवित्त कंपनी (housing finance company) किंवा काही नियोक्त्यांकडून घेतलेल्या गृहकर्जाची परतफेड, तसेच मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क आणि हस्तांतरणाचे इतर खर्च येतात.
लक्षात ठेवण्याचे मुद्दे:
- PF, जीवन विमा, ELSS, शिक्षण शुल्क इत्यादींसोबत हा एकच ₹1.5 लाखांचा गट आहे. अनेक पगारदारांचा हा गट फक्त PF नेच भरतो.
- मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी फक्त ज्या वर्षी भरले त्याच वर्षी धरले जातात. ठाण्यातील फ्लॅटवर हे दोनच खर्च ₹1.5 लाखांपेक्षा जास्त असू शकतात; पाहा ठाणे आणि बदलापूरमध्ये घर घेण्याचा संपूर्ण खर्च.
- व्याज (ज्याचा दावा कलम 22 खाली होतो) आणि बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतरची दुरुस्ती किंवा नूतनीकरण यात धरले जात नाहीत.
- ताबा मिळालेल्या कर वर्षाच्या अखेरीपासून पाच वर्षांच्या आत घर विकल्यास, त्या घरासाठी घेतलेल्या कलम 123 च्या सर्व वजावटी विक्रीच्या वर्षी तुमच्या उत्पन्नात परत जोडल्या जातात.
नवी करप्रणाली: काय मिळते आणि काय नाही
कलम 202 मधील नवी करप्रणाली डिफॉल्ट आहे. पगारदार व्यक्ती दरवर्षी विवरणपत्र (return) भरताना जुनी करप्रणाली निवडू शकते (कलम 202(4)). व्यवसाय उत्पन्न असणाऱ्यांनी विवरणपत्राच्या देय तारखेपर्यंत पर्याय निवडायचा असतो, आणि तो पुढेही लागू राहतो: ते नव्या करप्रणालीत फक्त एकदाच परत जाऊ शकतात.
| नवी करप्रणाली (डिफॉल्ट) | जुनी करप्रणाली (निवडल्यास) | |
|---|---|---|
| स्वतः राहत्या घराचे व्याज | मिळत नाही | ₹2 लाखांपर्यंत |
| मुद्दल, मुद्रांक शुल्क (कलम 123) | मिळत नाही | ₹1.5 लाखांपर्यंत |
| कलम 130 आणि 131 | मिळत नाही | पात्र असल्यास मिळते |
| भाड्याने दिलेल्या घराचे व्याज | त्याच्या भाड्याविरुद्ध मिळते | मिळते |
| घरमालमत्तेचा तोटा पगाराविरुद्ध | मिळत नाही, आणि तोटा रद्द होतो | ₹2 लाखांपर्यंत, उरलेला पुढे नेता येतो |
| पगारावरील प्रमाणित वजावट | ₹75,000 | ₹50,000 |
| सूट (rebate) | ₹12 लाखांपर्यंतच्या उत्पन्नावर कर शून्य | ₹5 लाखांपर्यंतच्या उत्पन्नावर कर शून्य |
म्हणजे नव्या करप्रणालीत भाड्याच्या फ्लॅटचे व्याज त्याचे भाडे पूर्ण पुसू शकते, पण त्यापलीकडचा तोटा आता किंवा नंतर वापरता येत नाही (कलम 202(3)).
कलम 130 आणि 131 (जुने 80EE आणि 80EEA)
हे फक्त ठरावीक कालावधीत मंजूर झालेल्या कर्जांसाठी आहेत: कलम 130 साठी 1 एप्रिल 2016 ते 31 मार्च 2017 (कर्ज ₹35 लाखांपर्यंत, घराचे मूल्य ₹50 लाखांपर्यंत), आणि कलम 131 साठी 1 एप्रिल 2019 ते 31 मार्च 2022 (मुद्रांक शुल्क मूल्य ₹45 लाखांपर्यंत). मंजुरीच्या तारखेला तुमच्या नावावर दुसरे घर नसावे. 2026 मध्ये घेतलेले नवे कर्ज यासाठी पात्र नाही. तुम्ही आधीच या वजावटी घेत असाल, तर त्या जुन्या करप्रणालीत कलम 22 व्यतिरिक्त पुढे सुरू राहतात.
संयुक्त गृहकर्ज (joint home loan)
फ्लॅट ठराविक हिश्श्यांत सह-मालकीचा (co-owned) असेल, तर नव्या कायद्याचे कलम 24 प्रत्येक सह-मालकावर स्वतंत्रपणे कर आकारते, आणि प्रत्येकाला घराचा एकमेव मालक असल्याप्रमाणे स्वतः राहत्या घराची सवलत मिळते. प्रत्यक्षात:
- प्रत्येक व्यक्ती सह-मालक आणि सह-कर्जदार (co-borrower) दोन्ही असावी, आणि आपल्या वाट्याचा EMI स्वतःच्या खात्यातून भरावा.
- प्रत्येकजण आपण भरलेल्या प्रमाणात ₹2 लाखांपर्यंत व्याज आणि स्वतःच्या ₹1.5 लाखांच्या कलम 123 मर्यादेत मुद्दल दावा करू शकतो.
- प्रत्येकजण आपली करप्रणाली स्वतः निवडतो. एक जोडीदार जुन्या करप्रणालीत दावा करू शकतो, तर दुसरा नव्या करप्रणालीत राहू शकतो.
बांधकामाधीन फ्लॅट
फ्लॅट बांधला जात असताना व्याजाची कोणतीही वजावट मिळत नाही. ज्या कर वर्षात बांधकाम पूर्ण होते, तेव्हापासून त्या वर्षापूर्वी भरलेले व्याज (pre-EMI) एकत्र करून पाच समान हप्त्यांत त्या वर्षाच्या व्याजासोबत दावा करा, सर्व काही स्वतः राहत्या घरासाठीच्या ₹2 लाखांच्या मर्यादेत. कर्ज घेतलेल्या वर्षाच्या अखेरीपासून पूर्णतेला पाच वर्षांपेक्षा जास्त लागल्यास मर्यादा ₹30,000 वर येते. ताबा मिळण्यापूर्वी भरलेले मुद्दल साधारणपणे कलम 123 खाली वजा होत नाही.
बांधकामपूर्व व्याजाचा अंदाज घेण्यासाठी आमचा pre-EMI कॅल्क्युलेटर वापरा, आणि बांधकामाधीन फ्लॅटसाठी कर्ज घेण्यापूर्वी काय तपासावे हे वाचा.
FY 2025-26 विरुद्ध कर वर्ष 2026-27
- FY 2025-26 (31 मार्च 2026 पर्यंतचे उत्पन्न) वर अजूनही 1961 च्या कायद्यानुसार कर लागतो. 2026 मध्ये भरायच्या विवरणपत्रात 24(b), 80C आणि 115BAC वापरले जातात.
- कर वर्ष 2026-27 (1 एप्रिल 2026 ते 31 मार्च 2027) हे 2025 च्या कायद्याखालील पहिले वर्ष आहे, नव्या कलम क्रमांकांसह. "निर्धारण वर्ष (assessment year)" ही संज्ञा आता नाही.
- आधीच्या वर्षांपासून पुढे नेलेला घरमालमत्तेचा तोटा नव्या कायद्याच्या कलम 536(2)(m) नुसार पुढे सुरू राहतो. 1 एप्रिल 2026 नंतर विक्रीमुळे परत घेतला जाणारा कलम 80C चा दावा विक्रीच्या वर्षी करपात्र होतो.
उदाहरण: ठाण्यातील पगारदार कर्जदार
गृहीतके: एकूण पगार ₹18 लाख, स्वतः राहत असलेल्या फ्लॅटवर 8.5% दराने 20 वर्षांसाठी ₹50 लाख कर्ज (EMI सुमारे ₹43,391), आणि वर्षाला ₹60,000 कर्मचारी PF. पहिल्या वर्षी व्याज सुमारे ₹4,21,000 आणि मुद्दल सुमारे ₹99,500 आहे. हे फक्त उदाहरणासाठी आहे, आणि यात व्यवसाय कर (professional tax), आरोग्य विमा व इतर वजावटी धरलेल्या नाहीत.
| जुनी करप्रणाली | नवी करप्रणाली | |
|---|---|---|
| एकूण पगार | ₹18,00,000 | ₹18,00,000 |
| प्रमाणित वजावट | ₹50,000 | ₹75,000 |
| व्याज, कलम 22 (मर्यादेसह) | ₹2,00,000 | शून्य |
| कलम 123 (PF + मुद्दल, मर्यादेसह) | ₹1,50,000 | शून्य |
| करपात्र उत्पन्न | ₹14,00,000 | ₹17,25,000 |
| सेसपूर्वी कर | ₹2,32,500 | ₹1,45,000 |
| 4% सेससह कर | ₹2,41,800 | ₹1,50,800 |
कर्जदार ₹4,21,000 व्याज भरत असूनही नवी करप्रणाली सुमारे ₹91,000 स्वस्त पडते. कमी स्लॅब दर गृहकर्ज वजावटींपेक्षा जास्त फायदा देतात. एकूण वजावटी यापेक्षा खूप जास्त असतील तेव्हाच साधारणपणे जुनी करप्रणाली फायद्याची ठरते.
हाच फ्लॅट भाड्याने दिला असता महिना ₹15,000 (वर्षाला ₹1,80,000) भाड्याने: ₹54,000 ची 30% वजावट आणि ₹4,21,000 व्याज वजा केल्यावर तोटा ₹2,95,000 होतो. जुन्या करप्रणालीत ₹2,00,000 पगाराविरुद्ध वजा होतात आणि ₹95,000 पुढे नेले जातात. नव्या करप्रणालीत भाडे प्रत्यक्षात करमुक्त होते, पण ₹2,95,000 चा तोटा वाया जातो. विवरणपत्र भरण्यापूर्वी दोन्ही प्रकारे स्वतःचे आकडे काढा, किंवा तुमच्या CA ला विचारा.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
ठाणे, बदलापूर आणि महाराष्ट्रभरातील पगारदार व स्वयंरोजगारित कर्जदारांना आम्ही गृहकर्ज, बॅलन्स ट्रान्स्फर आणि मालमत्ता तारण कर्जासाठी बँका व HFC यांची तुलना करण्यास मदत करतो, आणि कराच्या वेळी लागणारी व्याज व मुद्दल प्रमाणपत्रे तुम्हाला मिळतील याची काळजी घेतो. कर्जाचा अंतिम निर्णय कर्जदाता घेतो, आणि तुमची कर स्थिती तुमच्या CA ने निश्चित करावी. आमच्या गृहकर्ज आणि मालमत्ता तारण कर्ज सेवा पाहा.
हा लेख राजपत्रात प्रसिद्ध झालेला आयकर कायदा, 2025, वित्त विधेयक, 2026 आणि 21 ऑक्टोबर 2026 पर्यंत उपलब्ध कर विश्लेषणावर आधारित आहे. ही सामान्य माहिती आहे, कर सल्ला नाही; तुमची स्वतःची स्थिती चार्टर्ड अकाउंटंटकडून निश्चित करून घ्या.