"अभी पज़ेशन ले लीजिए, OC जल्द आ जाएगा" — ठाणे, कल्याण, बदलापुर और मुंबई के कई ख़रीदारों ने यह बात सुनी है। कभी OC सच में कुछ महीनों में आ जाता है। कभी कभी नहीं आता, और मालिक सालों तक अस्थायी कनेक्शन, ज़्यादा बिल और ऐसे फ़्लैट के साथ रहते हैं जिसे बेचना या गिरवी रखना मुश्किल है। ये सर्टिफ़िकेट क्या हैं, क़ानून बिल्डर से क्या उम्मीद करता है, और आप अपनी सुरक्षा कैसे करें, यह यहाँ है।
CC और OC: हर एक का मतलब
कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट (CC). महाराष्ट्र रीजनल एंड टाउन प्लानिंग एक्ट, 1966 के तहत बिल्डर को काम शुरू करने से पहले प्लानिंग अथॉरिटी (महानगरपालिका, नगर परिषद, म्हाडा, सिडको या कोई और अथॉरिटी) से डेवलपमेंट परमिशन और CC चाहिए। CC से पुष्टि होती है कि नक़्शे मंज़ूर हैं। जून 2026 में जारी म्हाडा के एक सर्टिफ़िकेट में आम शर्तें ऐसी हैं:
- CC जारी होने की तारीख़ से एक साल तक वैध है
- काम शुरू न हुआ हो तो इसे हर साल रिन्यू किया जा सकता है, पर कुल तीन साल से ज़्यादा नहीं
- ऑक्यूपेंसी परमिशन मिलने तक बिल्डिंग के किसी भी हिस्से का इस्तेमाल नहीं हो सकता
- कुछ मामलों में CC सिर्फ़ प्लिंथ तक के काम के लिए होता है और उससे ऊपर के काम के लिए इसे दोबारा एंडोर्स कराना होता है
ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (OC). RERA इसे सक्षम अथॉरिटी द्वारा बिल्डिंग में रहने की अनुमति देने वाला सर्टिफ़िकेट बताता है, जिस बिल्डिंग में पानी, स्वच्छता और बिजली जैसी नागरिक सुविधाओं का प्रावधान हो। बिल्डिंग पूरी होने और मंज़ूर नक़्शे से जाँच के बाद यह जारी होता है। कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट प्रमाणित करता है कि प्रोजेक्ट मंज़ूर नक़्शे के मुताबिक़ बना है। कुछ अथॉरिटी दोनों साथ देती हैं। कुछ मंज़िलों या विंग के लिए पार्ट OC भी जारी हो सकता है।
क़ानून बिल्डर से क्या उम्मीद करता है
- OC लेना. RERA की section 11(4)(b) कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट या OC लेने और उसे ख़रीदारों या उनकी एसोसिएशन को उपलब्ध कराने की ज़िम्मेदारी प्रमोटर पर डालती है।
- OC के बाद पज़ेशन. महाराष्ट्र के मॉडल एग्रीमेंट फ़ॉर सेल के clause 7.1 के तहत प्रमोटर OC मिलने पर, उसके मिलने के 7 दिन के भीतर पज़ेशन ऑफ़र करता है। मॉडल पेमेंट शेड्यूल में आख़िरी किस्त "ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट या कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट मिलने पर या उसके बाद" पज़ेशन के समय रखी गई है।
- आपकी ज़िम्मेदारी OC के बाद शुरू होती है. RERA की section 19(10) के तहत ख़रीदार को OC के दो महीने के भीतर पज़ेशन लेना होता है। OC से पहले पज़ेशन लेने के बारे में इसमें कुछ नहीं है।
- कन्वेयंस. महाराष्ट्र RERA नियमों के तहत, एक बिल्डिंग वाले प्रोजेक्ट में अगर एग्रीमेंट में कुछ और न लिखा हो, तो प्रमोटर को OC के तीन महीने के भीतर, या 51% ख़रीदारों के पूरा भुगतान करने पर, जो भी पहले हो, सोसाइटी के नाम टाइटल ट्रांसफ़र करना होता है।
- MOFA. RERA से पहले की पुरानी बिल्डिंगों के लिए सुप्रीम कोर्ट ने महाराष्ट्र ओनरशिप फ़्लैट्स एक्ट (MOFA) की sections 3 और 6 का अर्थ यह लगाया है कि कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट से पहले पज़ेशन नहीं दिया जा सकता और प्रमोटर को OC देना ही होगा।
क्या बिना OC वाले फ़्लैट पर होम लोन मिल सकता है?
निर्माण के दौरान: हाँ। तब OC की उम्मीद ही नहीं होती। बिल्डिंग जैसे-जैसे बनती है, लेंडर चरणों में लोन जारी करते हैं, और CC, मंज़ूर नक़्शा और महारेरा रजिस्ट्रेशन जाँचते हैं। निर्माणाधीन फ़्लैट के लिए होम लोन देखें।
तैयार या "पज़ेशन दिया गया" पर बिना OC वाला फ़्लैट: यहीं मुश्किल होती है।
- RBI के हाउसिंग फ़ाइनेंस नियम बैंकों से कहते हैं कि तैयार प्रॉपर्टी मंज़ूर नक़्शे के मुताबिक़ बनी होने का अंडरटेकिंग लें, जिसे बैंक का आर्किटेक्ट प्रमाणित करे, और अनधिकृत कॉलोनियों की प्रॉपर्टी पर नियमितीकरण होने तक लोन न दें।
- तैयार और रीसेल फ़्लैट के लिए बैंकों की सूचियों में, जैसे कोटक की, प्रॉपर्टी दस्तावेज़ों में ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट शामिल है।
- 13 अक्टूबर 2026 से सब-रजिस्ट्रार को अनधिकृत बिल्डिंगों के फ़्लैटों के बिक्री दस्तावेज़ रजिस्टर करने से मना करना होता है, और महारेरा प्रोजेक्ट में पहली बिक्री के लिए महारेरा सर्टिफ़िकेट या मंज़ूर नक़्शे के साथ OC चाहिए।
व्यवहार में, कई बैंक बिना OC वाले तैयार फ़्लैट को मना कर देते हैं। कुछ लेंडर मामले के हिसाब से विचार कर सकते हैं, आम तौर पर ज़्यादा शर्तों के साथ, जैसे कम लोन राशि, उस विंग के लिए पार्ट OC, या यह सबूत कि OC आवेदन सिर्फ़ ठीक की जा सकने वाली वजह से अटका है। इसका कोई एक जवाब नहीं है, और कोई लेंडर लोन देने के लिए बाध्य नहीं है।
रीसेल फ़्लैट पर भी यही जाँच लागू होती है। बाक़ी दस्तावेज़ों के लिए हमारी रीसेल फ़्लैट होम लोन जाँच-सूची देखें।
बिना OC वाले फ़्लैट में रहने के जोखिम
- पानी-बिजली. सुप्रीम कोर्ट द्वारा जनवरी 2022 में तय किए गए समृद्धि मामले में, 1997 में बिना OC के पज़ेशन लेने वाले मालिकों को नियमित पानी और बिजली कनेक्शन नहीं मिल पाए, और वे सोसाइटी द्वारा दिलाए गए अस्थायी कनेक्शनों पर रहे।
- ज़्यादा प्रॉपर्टी टैक्स और पानी शुल्क. इन्हीं मालिकों ने सामान्य दर से 25% ज़्यादा प्रॉपर्टी टैक्स और 50% ज़्यादा पानी शुल्क चुकाया। शुल्क शहर के हिसाब से अलग होते हैं, इसलिए अपनी बिल्डिंग पर क्या लागू है, यह स्थानीय निकाय से पूछें।
- वैधता. अगर OC इसलिए अटका है कि बिल्डिंग नक़्शे से अलग बनी है, तो बिल्डिंग का नियमितीकरण कराना पड़ सकता है। जिन बिल्डिंगों का नियमितीकरण नहीं हो सकता उन पर कार्रवाई होती है, और अक्टूबर 2026 का परिपत्र अब उनके बिक्री दस्तावेज़ रोकता है।
- रीसेल और लोन. आपके ख़रीदार का लेंडर भी वही सवाल पूछेगा, जिससे ख़रीदार कम होते हैं और कीमत भी।
- रीडेवलपमेंट और बीमा. अस्पष्ट क़ानूनी स्थिति से सालों बाद दोनों में दिक़्क़त आ सकती है।
बिना OC के कन्वेयंस
सोसाइटी हमेशा इंतज़ार नहीं कर सकती। सहकार विभाग के 22 जून 2018 के शासन निर्णय ने डीम्ड कन्वेयंस आसान किया, ज़रूरी दस्तावेज़ घटाए, और आवेदकों के indemnity bond के साथ OC या बिल्डिंग कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट न होने पर भी इसकी अनुमति दी। ज़मीन सोसाइटी के नाम लाना अक्सर बाद में ख़ुद OC या नियमितीकरण के लिए आगे बढ़ने का पहला क़दम होता है।
अगर बिल्डर ने OC नहीं लिया है तो क्या करें
- वजह लिखित में पूछें. नक़्शे से अलग निर्माण, बकाया प्रीमियम या शुल्क, या फ़ायर या कोई और NOC न होना आम वजहें हैं। कुछ सिर्फ़ काग़ज़ी होती हैं; कुछ गंभीर।
- महारेरा देखें. रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के लिए प्रोजेक्ट पेज पर पूरा होने की तारीख़, एक्सटेंशन और अपलोड किए गए दस्तावेज़ देखें।
- एग्रीमेंट में OC से जुड़ी आख़िरी किस्त OC देखे बिना न चुकाएँ।
- section 11(4)(b) के उल्लंघन पर महारेरा में शिकायत करें, और पज़ेशन देर से मिले तो section 18 के तहत देरी का ब्याज माँगें।
- उपभोक्ता आयोग का सहारा लें. समृद्धि मामले में सुप्रीम कोर्ट ने माना कि OC न लेना सेवा में कमी (deficiency in service) और लगातार चलने वाली ग़लती है, इसलिए शिकायत समय-सीमा से बाहर नहीं मानी गई, और ख़रीदार ज़्यादा टैक्स और पानी शुल्क का मुआवज़ा माँग सके।
- सोसाइटी के रूप में संगठित हों और आर्किटेक्ट की मदद से डीम्ड कन्वेयंस, फिर OC या नियमितीकरण के लिए आगे बढ़ें।
Biz Corp Solutions कैसे मदद करती है
आपके फ़ैसला लेने से पहले हम जाँचते हैं कि फ़्लैट की मंज़ूरियाँ लेंडर की ज़रूरतों से मेल खाती हैं या नहीं, और ऐसे बैंकों व हाउसिंग फ़ाइनेंस कंपनियों के ज़रिए होम लोन दिलाते हैं जिनकी नीतियाँ प्रॉपर्टी पर फ़िट बैठें। डेवलपर्स के लिए हम मंज़ूर प्रोजेक्ट्स को कंस्ट्रक्शन फाइनेंस दिलाते हैं, जहाँ OC तक का साफ़ रास्ता लेंडर के लिए भी मायने रखता है। लोन का अंतिम फ़ैसला लेंडर करता है।
यह लेख RERA क़ानून, महाराष्ट्र RERA नियमों, RBI के निर्देशों, सुप्रीम कोर्ट के फ़ैसले और सूचीबद्ध अन्य स्रोतों पर, 21 अक्टूबर 2026 तक की जानकारी के आधार पर है। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं। ख़रीदने से पहले बिल्डिंग की मंज़ूरियाँ किसी वकील या आर्किटेक्ट से जँचवा लें।