नए फ़्लैट की तुलना में रीसेल फ़्लैट का एक बड़ा फ़ायदा है: वह पहले से बना हुआ है, आम तौर पर ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट, चालू सोसाइटी और बिना GST के। दिक़्क़त यह है कि आपका लेंडर अब किसी और के काग़ज़ों पर निर्भर है, जो अक्सर कई दशक पुराने होते हैं। रीसेल होम लोन में ज़्यादातर देरी गुम हुए एग्रीमेंट, बिना कन्वेयंस वाली बिल्डिंग या विक्रेता के ऐसे लोन से होती है जिसकी किसी ने योजना नहीं बनाई। लेंडर क्या जाँचते हैं और टोकन रकम देने से पहले आप क्या जुटा सकते हैं, यह यहाँ है।
1. एग्रीमेंट की चेन
लेंडर के वकील बिल्डर की पहली बिक्री से मौजूदा विक्रेता तक मालिकाना हक़ का पता लगाते हैं। विक्रेता से ये माँगें:
- बिल्डर और पहले ख़रीदार के बीच का मूल पहला एग्रीमेंट
- उसके बाद का हर एग्रीमेंट या सेल डीड, क्रम से, हर एक रजिस्टर्ड और स्टांप्ड
- हर रजिस्टर्ड दस्तावेज़ का इंडेक्स II। इंडेक्स II सब-रजिस्ट्रार के इंडेक्स की एंट्री है, जिसमें पक्ष, प्रॉपर्टी और कीमत दिखती है।
- अगर पिछले मालिक की मृत्यु हुई हो तो वसीयत, प्रोबेट, उत्तराधिकार प्रमाणपत्र (succession certificate) या वारिस के दस्तावेज़, और सोसाइटी द्वारा वारिस के नाम किया गया ट्रांसफ़र
चेन में टूट रीसेल फ़ाइल अटकने की सबसे आम वजह है। मूल दस्तावेज़ गुम हो तो लेंडर आम तौर पर पुलिस शिकायत, अख़बार में सार्वजनिक नोटिस और सब-रजिस्ट्रार से रजिस्टर्ड कॉपी माँगते हैं, और कुछ लेंडर आगे बढ़ते ही नहीं।
ख़ुद जाँचें. पंजीयन और मुद्रांक विभाग के eSearch पर प्रॉपर्टी नंबर या दस्तावेज़ नंबर से रजिस्टर्ड दस्तावेज़ खोजे जा सकते हैं, दफ़्तर गए बिना। रजिस्ट्रेशन होते ही रिकॉर्ड अपडेट होते हैं, इसलिए भुगतान से ठीक पहले फिर जाँचें।
2. सोसाइटी के दस्तावेज़
को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी में बिल्डिंग (और कन्वेयंस के बाद ज़मीन) सोसाइटी की होती है, और विक्रेता के पास शेयर और फ़्लैट में रहने का हक़ होता है। लेंडर आम तौर पर ये माँगते हैं:
- विक्रेता के नाम का शेयर सर्टिफ़िकेट (मूल)
- बिक्री के लिए और आपके लेंडर के पक्ष में मॉर्गेज के लिए सोसाइटी NOC, जिसमें कोई बकाया न होने की पुष्टि हो
- ताज़ा मेंटेनेंस बिल और रसीद
- ख़रीद के बाद आपके नाम शेयर ट्रांसफ़र, और सोसाइटी के रिकॉर्ड में लेंडर के चार्ज की एंट्री
बिक्री पर सोसाइटी ट्रांसफ़र प्रीमियम ले सकती है, पर इसकी सीमा है। Moneylife के क़ानूनी कॉलम में सहकार विभाग के 9 अगस्त 2001 के परिपत्र और महानगरपालिका क्षेत्रों में प्रति फ़्लैट ₹25,000 की अधिकतम सीमा का ज़िक्र है। सोसाइटी से लिखित ब्योरा माँगें।
3. बिल्डिंग की मंज़ूरियाँ और ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट
रीसेल लोन भी सिर्फ़ फ़्लैट पर नहीं, बिल्डिंग पर आधारित होता है। लेंडर ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (OC) या कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट और मंज़ूर नक़्शा माँगते हैं, और उनका वैल्यूअर फ़्लैट को नक़्शे से मिलाता है। RBI के हाउसिंग फ़ाइनेंस नियम भी बैंकों से कहते हैं कि तैयार प्रॉपर्टी मंज़ूर नक़्शे के मुताबिक़ बनी होने का अंडरटेकिंग लें, जिसे बैंक का अपना आर्किटेक्ट प्रमाणित करे, और अनधिकृत कॉलोनियों की प्रॉपर्टी पर लोन न दें।
महाराष्ट्र में दो हाल के बदलावों से यह और अहम हो गया है:
- 13 अक्टूबर 2026 से सब-रजिस्ट्रार को अनधिकृत बिल्डिंगों के फ़्लैटों के दस्तावेज़ रजिस्टर करने से मना करना होता है। ख़बरों में पहली बिक्री के नियम बताए गए हैं; रीसेल कैसे संभाले जाएँगे, यह अभी साफ़ नहीं है।
- राज्य हर फ़्लैट मालिक को भूमि रिकॉर्ड पर दर्ज करने वाला वर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड लाने की योजना बना रहा है। यह अभी जारी नहीं हुआ है, इसलिए लेंडर अब भी एग्रीमेंट और सोसाइटी के दस्तावेज़ों पर ही निर्भर हैं।
अगर बिल्डिंग का OC नहीं है, तो आगे बढ़ने से पहले बिना OC वाले फ़्लैट पर हमारा अलग लेख पढ़ें।
4. टाइटल सर्च और बोझ (encumbrance)
लेंडर के पैनल के वकील सब-रजिस्ट्रार के रिकॉर्ड का कई साल पीछे तक टाइटल सर्च करते हैं और टाइटल सर्च रिपोर्ट देते हैं। वे देखते हैं:
- फ़्लैट पर दर्ज मौजूदा मॉर्गेज या चार्ज
- अदालती मामले, कुर्की या दावे
- ज़मीन का सोसाइटी को कन्वेयंस हुआ है या नहीं (न हुआ हो तो भूमि रिकॉर्ड पर अब भी बिल्डर या मूल मालिक का नाम होता है)
- बकाया प्रॉपर्टी टैक्स या सोसाइटी का बकाया
CERSAI रजिस्ट्री में सर्च से पता चलता है कि किसी लेंडर ने प्रॉपर्टी पर सिक्योरिटी इंटरेस्ट दर्ज किया है या नहीं। लोन "लगभग चुक गया है" कहने वाले विक्रेता के मामले में यह उपयोगी क्रॉस-चेक है।
5. अगर विक्रेता पर अभी होम लोन है
यह आम बात है, और योजना हो तो संभल जाता है:
- विक्रेता अपने लेंडर से तय तारीख़ पर चुकाने की सही रकम वाला फ़ोरक्लोज़र लेटर और लेंडर के पास रखे दस्तावेज़ों की सूची लेता है।
- मूल दस्तावेज़ सौंपने के अंडरटेकिंग पर आपका लेंडर आपके लोन से सीधे विक्रेता के लेंडर को भुगतान करता है (और बाक़ी रकम आप देते हैं)।
- विक्रेता का लेंडर लोन बंद करता है और मूल दस्तावेज़ लौटाता है, जो आपके लेंडर के पास जाते हैं।
यहाँ RBI के नियम मदद करते हैं। 1 दिसंबर 2023 से बैंकों, HFC और NBFC को पूरा भुगतान मिलने के 30 दिन के भीतर सभी मूल प्रॉपर्टी दस्तावेज़ लौटाने और दर्ज चार्ज हटाने होते हैं। उनकी वजह से देरी हो तो उन्हें उधारकर्ता को हर दिन के लिए ₹5,000 देने होते हैं। दस्तावेज़ गुम हो गए हों तो उन्हें अपने ख़र्च पर प्रमाणित कॉपी दिलाने में मदद करनी होती है, जिसके लिए 30 दिन और मिलते हैं।
फ़ोरक्लोज़र रकम और दस्तावेज़ों की सूची लिखित में पक्की होने से पहले अपना पैसा विक्रेता को न दें।
6. वैल्यूएशन और आपको कितना लोन मिल सकता है
लेंडर का वैल्यूअर फ़्लैट देखकर वैल्यू तय करता है। RBI बैंक होम लोन की सीमा ऐसे रखता है:
| लोन राशि | अधिकतम लोन-टू-वैल्यू |
|---|---|
| ₹30 लाख तक | 90% |
| ₹30 लाख से अधिक और ₹75 लाख तक | 80% |
| ₹75 लाख से अधिक | 75% |
₹10 लाख से महँगे घरों के लिए स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन प्रॉपर्टी की लागत में नहीं गिने जाते। अगर वैल्यूअर फ़्लैट की वैल्यू आपकी तय कीमत से कम आँकता है, तो लेंडर आम तौर पर कम आँकड़े पर सीमा लगाता है, और अंतर आपको भरना होता है। पुरानी बिल्डिंगों में लोन की अवधि कम मिलती है या हालत की जाँच सख़्त होती है, इसलिए कीमत तय करने से पहले पूछ लें।
उदाहरण: आप ₹70 लाख में फ़्लैट ख़रीदना तय करते हैं। वैल्यूअर इसकी वैल्यू ₹65 लाख आँकता है। 80% पर लोन ₹56 लाख नहीं, बल्कि लगभग ₹52 लाख होगा, इसलिए स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन के अलावा आपको अपनी जेब से लगभग ₹18 लाख चाहिए।
7. रीसेल पर स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और TDS
रीसेल एक कन्वेयंस है, इसलिए आप कीमत और रेडी रेकनर वैल्यू में से ज़्यादा रकम पर, नए फ़्लैट जितनी ही दर से स्टांप ड्यूटी देते हैं: ठाणे में आम तौर पर 7%, मुंबई में 6% और बदलापुर में 6%, अकेले ख़रीदने वाली महिला के लिए 1% कम। रजिस्ट्रेशन की अधिकतम सीमा ₹30,000 है। पूरी तालिका के लिए महाराष्ट्र में स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क देखें, या हमारा स्टांप ड्यूटी कैलकुलेटर इस्तेमाल करें।
कीमत ₹50 लाख या उससे ज़्यादा हो तो ख़रीदार को निवासी (resident) विक्रेता को दिए जाने वाले भुगतान से Income-tax Act, 2025 की section 393 के तहत 1% TDS काटकर Form 141 में रिपोर्ट करना होता है। अगर विक्रेता का लोन कीमत से ही चुकाया जा रहा है, तो TDS, विक्रेता के लेंडर को जाने वाली रकम और विक्रेता को बची रकम का बँटवारा लिखित में तय करें।
रीसेल होम लोन जाँच-सूची
- बिल्डर से शुरू होने वाली रजिस्टर्ड एग्रीमेंट की चेन, हर एक के इंडेक्स II के साथ
- शेयर सर्टिफ़िकेट, सोसाइटी NOC और नो-ड्यूज़ लेटर
- OC या कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट और मंज़ूर नक़्शा
- टाइटल सर्च रिपोर्ट और बोझ की जाँच
- लोन हो तो विक्रेता का फ़ोरक्लोज़र लेटर और दस्तावेज़ों की सूची
- प्रॉपर्टी टैक्स और मेंटेनेंस की रसीदें
- आपका KYC, आय के दस्तावेज़ और बैंक स्टेटमेंट
- स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और वैल्यूएशन के किसी भी अंतर का बजट
Biz Corp Solutions कैसे मदद करती है
हम ठाणे, बदलापुर और मुंबई में रीसेल फ़्लैट ख़रीदने वालों को विक्रेता के दस्तावेज़ उस क्रम में जुटाने में मदद करते हैं जिसमें लेंडर उन्हें चाहते हैं, ऐसे लेंडर चुनने में जिनकी क़ानूनी और वैल्यूएशन नीतियाँ प्रॉपर्टी पर फ़िट बैठें, और विक्रेता का लोन बंद कराने के लिए दोनों लेंडरों के बीच तालमेल में। हमारी होम लोन सेवा के बारे में और जानें। लोन का अंतिम फ़ैसला लेंडर करता है।
यह लेख RBI के निर्देशों, Maharashtra Stamp Act और सूचीबद्ध अन्य स्रोतों पर, 21 अक्टूबर 2026 तक की जानकारी के आधार पर है। दस्तावेज़ों की ज़रूरतें लेंडर के हिसाब से अलग होती हैं। कोई भी रकम देने से पहले वकील से टाइटल जाँच करवाएँ।