रिसेल फ्लॅटचा नवीन फ्लॅटपेक्षा एक मोठा फायदा आहे: तो आधीच उभा आहे, सहसा भोगवटा प्रमाणपत्र, चालू सोसायटी आणि GST शिवाय. अडचण अशी की तुमचा कर्जदाता आता दुसऱ्याच्या कागदपत्रांवर अवलंबून असतो, जी अनेकदा कित्येक दशके जुनी असतात. रिसेल गृहकर्जातील बहुतेक विलंब हरवलेला करार, अभिहस्तांतरण न झालेली इमारत किंवा कोणी नियोजन न केलेले विक्रेत्याचे कर्ज यामुळे होतात. कर्जदाते काय तपासतात आणि टोकन रक्कम देण्यापूर्वी तुम्ही काय गोळा करू शकता, ते इथे दिले आहे.
1. करारांची साखळी
कर्जदात्याचे वकील बिल्डरच्या पहिल्या विक्रीपासून सध्याच्या विक्रेत्यापर्यंत मालकीचा मागोवा घेतात. विक्रेत्याकडून हे मागा:
- बिल्डर आणि पहिल्या खरेदीदारातील मूळ पहिला करार
- त्यानंतरचे प्रत्येक करार किंवा खरेदीखत, क्रमाने, प्रत्येक नोंदणीकृत आणि मुद्रांकित
- प्रत्येक नोंदणीकृत दस्ताचा इंडेक्स II. इंडेक्स II म्हणजे दुय्यम निबंधकांच्या सूचीतील नोंद, ज्यात पक्षकार, मालमत्ता आणि किंमत दिसते.
- आधीच्या मालकाचा मृत्यू झाला असल्यास मृत्युपत्र, प्रोबेट, वारस प्रमाणपत्र (succession certificate) किंवा वारस कागदपत्रे, आणि सोसायटीने वारसाच्या नावे केलेले हस्तांतरण
साखळीतील खंड हे रिसेल फाइल अडकण्याचे सर्वात सामान्य कारण आहे. मूळ दस्त हरवला असल्यास कर्जदाते सहसा पोलीस तक्रार, वर्तमानपत्रातील जाहीर नोटीस आणि दुय्यम निबंधकांकडील नोंदणीकृत प्रत मागतात, आणि काही कर्जदाते पुढे जातच नाहीत.
स्वतः तपासा. नोंदणी व मुद्रांक विभागाच्या eSearch वर मालमत्ता क्रमांक किंवा दस्त क्रमांकाने नोंदणीकृत दस्त शोधता येतात, कार्यालयात न जाता. नोंदणी होताच नोंदी अद्ययावत होतात, त्यामुळे पैसे देण्याआधी पुन्हा एकदा तपासा.
2. सोसायटीची कागदपत्रे
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत इमारत (आणि अभिहस्तांतरण झाल्यावर जमीन) संस्थेच्या मालकीची असते, आणि विक्रेत्याकडे भाग (shares) आणि फ्लॅटमध्ये राहण्याचा हक्क असतो. कर्जदाते सहसा हे मागतात:
- विक्रेत्याच्या नावावरील भाग प्रमाणपत्र (share certificate) (मूळ)
- विक्रीसाठी आणि तुमच्या कर्जदात्याच्या नावे तारणासाठी सोसायटी NOC, कोणतीही थकबाकी नसल्याची खात्री देणारी
- नवीनतम देखभाल बिल आणि पावती
- खरेदीनंतर तुमच्या नावावर भाग हस्तांतरण, आणि सोसायटीच्या नोंदींमध्ये कर्जदात्याच्या बोजाची नोंद
विक्रीवर सोसायटी हस्तांतरण प्रीमियम घेऊ शकते, पण त्याला मर्यादा आहे. Moneylife च्या कायदेविषयक सदरात सहकार विभागाच्या 9 ऑगस्ट 2001 च्या परिपत्रकाचा आणि महानगरपालिका क्षेत्रांत प्रति फ्लॅट ₹25,000 या कमाल मर्यादेचा उल्लेख आहे. सोसायटीकडून लेखी तपशील मागा.
3. इमारतीच्या मंजुरी आणि भोगवटा प्रमाणपत्र
रिसेल कर्जही फक्त फ्लॅटवर नव्हे, तर इमारतीवर आधारित असते. कर्जदाते भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र आणि मंजूर नकाशा मागतात, आणि त्यांचा मूल्यांकनकर्ता फ्लॅट नकाशाशी जुळतो का ते तपासतो. RBI चे गृह वित्त नियमही बँकांना सांगतात की तयार मालमत्ता मंजूर नकाशानुसार बांधल्याचे हमीपत्र घ्यावे, ते बँकेच्या स्वतःच्या आर्किटेक्टने प्रमाणित करावे, आणि अनधिकृत वसाहतींमधील मालमत्तांवर कर्ज देऊ नये.
महाराष्ट्रात दोन अलीकडील बदलांमुळे हे अधिक महत्त्वाचे झाले आहे:
- 13 ऑक्टोबर 2026 पासून दुय्यम निबंधकांनी अनधिकृत इमारतींतील फ्लॅटचे दस्त नोंदवण्यास नकार द्यावा लागतो. बातम्यांत पहिल्या विक्रीचे नियम दिले आहेत; रिसेल कसे हाताळले जातील हे अद्याप स्पष्ट नाही.
- प्रत्येक फ्लॅटधारकाची भूमी अभिलेखावर नोंद करणारे व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड आणण्याची राज्याची योजना आहे. ते अद्याप दिलेले नाही, त्यामुळे कर्जदाते अजूनही करार आणि सोसायटीच्या कागदपत्रांवरच अवलंबून आहेत.
इमारतीला OC नसल्यास, पुढे जाण्यापूर्वी OC नसलेल्या फ्लॅटवरील आमचा स्वतंत्र लेख वाचा.
4. टायटल सर्च आणि बोजे
कर्जदात्याच्या पॅनेलवरील वकील दुय्यम निबंधकांच्या नोंदींचा अनेक वर्षे मागे जाऊन टायटल सर्च करतात आणि टायटल सर्च रिपोर्ट देतात. ते हे पाहतात:
- फ्लॅटवर नोंदवलेली विद्यमान तारणे किंवा बोजे
- न्यायालयीन प्रकरणे, जप्ती किंवा दावे
- जमिनीचे सोसायटीकडे अभिहस्तांतरण झाले आहे का (झाले नसल्यास भूमी अभिलेखावर अजूनही बिल्डर किंवा मूळ मालकाचे नाव असते)
- थकीत मालमत्ता कर किंवा सोसायटी देणी
CERSAI नोंदवहीतील शोधातून एखाद्या कर्जदात्याने मालमत्तेवर सुरक्षा हितसंबंध (security interest) नोंदवला आहे का ते दिसते. कर्ज "जवळपास फिटले आहे" म्हणणाऱ्या विक्रेत्याबाबत ही उपयुक्त पडताळणी आहे.
5. विक्रेत्यावर अजून गृहकर्ज असेल तर
हे सामान्य आहे, आणि नियोजन केल्यास सहज हाताळता येते:
- विक्रेता आपल्या कर्जदात्याकडून ठरावीक तारखेला भरायची नेमकी रक्कम दाखवणारे फोरक्लोजर पत्र आणि कर्जदात्याकडे असलेल्या कागदपत्रांची यादी घेतो.
- मूळ कागदपत्रे सुपूर्द करण्याच्या हमीपत्राच्या बदल्यात तुमचा कर्जदाता तुमच्या कर्जातून थेट विक्रेत्याच्या कर्जदात्याला पैसे देतो (आणि उरलेली रक्कम तुम्ही देता).
- विक्रेत्याचा कर्जदाता कर्ज बंद करतो आणि मूळ कागदपत्रे परत देतो, जी तुमच्या कर्जदात्याकडे जातात.
इथे RBI चे नियम मदत करतात. 1 डिसेंबर 2023 पासून बँका, HFC आणि NBFC यांनी पूर्ण परतफेडीनंतर 30 दिवसांत सर्व मूळ मालमत्ता कागदपत्रे परत करणे आणि नोंदवलेला बोजा काढणे बंधनकारक आहे. त्यांच्यामुळे विलंब झाल्यास त्यांनी कर्जदाराला प्रत्येक दिवसासाठी ₹5,000 द्यावे लागतात. कागदपत्रे हरवली असल्यास त्यांनी स्वखर्चाने प्रमाणित प्रती मिळवून देण्यास मदत करावी, आणि त्यासाठी आणखी 30 दिवस मिळतात.
फोरक्लोजर रक्कम आणि कागदपत्रांची यादी लेखी निश्चित झाल्याशिवाय स्वतःचे पैसे विक्रेत्याला देऊ नका.
6. मूल्यांकन आणि तुम्हाला किती कर्ज मिळू शकते
कर्जदात्याचा मूल्यांकनकर्ता फ्लॅटची पाहणी करून मूल्य ठरवतो. RBI बँकांच्या गृहकर्जाची मर्यादा अशी ठेवते:
| कर्जाची रक्कम | कमाल कर्ज-मूल्य प्रमाण (LTV) |
|---|---|
| ₹30 लाखांपर्यंत | 90% |
| ₹30 लाखांपेक्षा जास्त आणि ₹75 लाखांपर्यंत | 80% |
| ₹75 लाखांपेक्षा जास्त | 75% |
₹10 लाखांपेक्षा महाग घरांसाठी मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी मालमत्तेच्या किमतीत धरली जात नाही. मूल्यांकनकर्त्याने फ्लॅटचे मूल्य तुमच्या ठरलेल्या किमतीपेक्षा कमी काढल्यास कर्जदाता सहसा कमी आकड्यावर मर्यादा लावतो, आणि फरक तुम्हाला भरावा लागतो. जुन्या इमारतींमध्ये कर्जाची मुदत कमी मिळते किंवा स्थितीची तपासणी कडक होते, त्यामुळे किंमत ठरवण्यापूर्वी विचारा.
उदाहरण: तुम्ही ₹70 लाखांना फ्लॅट घेण्याचे ठरवता. मूल्यांकनकर्ता त्याचे मूल्य ₹65 लाख काढतो. 80% दराने कर्ज ₹56 लाख नव्हे, तर सुमारे ₹52 लाख मिळते, त्यामुळे मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणीव्यतिरिक्त तुम्हाला स्वतःचे सुमारे ₹18 लाख लागतात.
7. रिसेलवरील मुद्रांक शुल्क, नोंदणी आणि TDS
रिसेल हे खरेदीखत (conveyance) आहे, त्यामुळे तुम्ही किंमत आणि रेडी रेकनर मूल्य यांपैकी जास्त रकमेवर, नवीन फ्लॅटइतक्याच दराने मुद्रांक शुल्क भरता: ठाण्यात साधारण 7%, मुंबईत 6% आणि बदलापूरमध्ये 6%, एकट्याने खरेदी करणाऱ्या महिलेसाठी 1% कमी. नोंदणी शुल्काची कमाल मर्यादा ₹30,000 आहे. संपूर्ण तक्त्यासाठी महाराष्ट्रातील मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क पाहा, किंवा आमचा मुद्रांक शुल्क कॅल्क्युलेटर वापरा.
किंमत ₹50 लाख किंवा त्याहून अधिक असल्यास खरेदीदाराने निवासी (resident) विक्रेत्याला दिलेल्या रकमेतून Income-tax Act, 2025 च्या section 393 नुसार 1% TDS कापून Form 141 मध्ये कळवणे आवश्यक आहे. विक्रेत्याचे कर्ज किमतीतूनच फेडले जात असेल, तर TDS, विक्रेत्याच्या कर्जदात्याला द्यायची रक्कम आणि विक्रेत्याला उरलेली रक्कम यांची विभागणी लेखी ठरवा.
रिसेल गृहकर्ज तपासणी यादी
- बिल्डरपासूनच्या नोंदणीकृत करारांची साखळी, प्रत्येकाच्या इंडेक्स II सह
- भाग प्रमाणपत्र, सोसायटी NOC आणि थकबाकी नसल्याचे पत्र
- OC किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र आणि मंजूर नकाशा
- टायटल सर्च रिपोर्ट आणि बोजा तपासणी
- कर्ज असल्यास विक्रेत्याचे फोरक्लोजर पत्र आणि कागदपत्रांची यादी
- मालमत्ता कर आणि देखभाल पावत्या
- तुमचे KYC, उत्पन्नाची कागदपत्रे आणि बँक स्टेटमेंट
- मुद्रांक शुल्क, नोंदणी आणि मूल्यांकनातील कोणत्याही फरकाचे नियोजन
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
ठाणे, बदलापूर आणि मुंबईतील रिसेल फ्लॅट खरेदीदारांना विक्रेत्याची कागदपत्रे कर्जदात्यांना हव्या त्या क्रमाने जमवण्यास, ज्यांची कायदेशीर व मूल्यांकन धोरणे मालमत्तेला जुळतात असे कर्जदाते निवडण्यास, आणि विक्रेत्याचे कर्ज बंद करण्यासाठी दोन्ही कर्जदात्यांशी समन्वय साधण्यास आम्ही मदत करतो. आमच्या गृहकर्ज सेवेबद्दल अधिक जाणून घ्या. कर्जाचा अंतिम निर्णय कर्जदाता घेतो.
हा लेख RBI चे निर्देश, Maharashtra Stamp Act आणि नमूद इतर स्रोतांवर, 21 ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या माहितीनुसार आधारित आहे. कागदपत्रांच्या अटी कर्जदात्यानुसार बदलतात. कोणतीही रक्कम देण्यापूर्वी वकिलाकडून टायटल तपासून घ्या.