"आता ताबा घ्या, OC लवकरच येईल" हे वाक्य ठाणे, कल्याण, बदलापूर आणि मुंबईतील अनेक खरेदीदारांनी ऐकले आहे. कधी OC काही महिन्यांत खरोखर येते. कधी ते कधीच येत नाही, आणि मालक वर्षानुवर्षे तात्पुरत्या जोडण्या, जास्त बिले आणि विकायला किंवा तारण ठेवायला कठीण अशा फ्लॅटसह राहतात. ही प्रमाणपत्रे म्हणजे काय, कायदा बिल्डरकडून काय अपेक्षा करतो, आणि स्वतःचे संरक्षण कसे करायचे, ते इथे दिले आहे.

CC आणि OC: प्रत्येकाचा अर्थ

प्रारंभ प्रमाणपत्र (CC). महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम, 1966 नुसार बिल्डरला काम सुरू करण्यापूर्वी नियोजन प्राधिकरणाकडून (महानगरपालिका, नगरपरिषद, म्हाडा, सिडको किंवा इतर प्राधिकरण) विकास परवानगी आणि CC लागते. CC मुळे नकाशे मंजूर असल्याची खात्री होते. जून 2026 मध्ये दिलेल्या म्हाडाच्या एका प्रमाणपत्रात सामान्य अटी अशा आहेत:

  • CC दिल्याच्या तारखेपासून एक वर्ष वैध असते
  • काम सुरू झाले नसल्यास दरवर्षी नूतनीकरण करता येते, पण एकूण तीन वर्षांपेक्षा जास्त नाही
  • भोगवटा परवानगी मिळेपर्यंत इमारतीचा कोणताही भाग वापरता येणार नाही
  • काही प्रकरणांत CC फक्त जोत्यापर्यंतच्या (plinth) कामासाठी असते आणि त्यावरील कामासाठी ते पुन्हा पृष्ठांकित (re-endorse) करावे लागते

भोगवटा प्रमाणपत्र (OC). RERA नुसार हे सक्षम प्राधिकरणाने इमारतीत राहण्याची परवानगी देणारे प्रमाणपत्र आहे, ज्या इमारतीत पाणी, स्वच्छता आणि वीज यांसारख्या नागरी सुविधांची तरतूद आहे. इमारत पूर्ण होऊन मंजूर नकाशानुसार तपासणी झाल्यावर ते दिले जाते. पूर्णत्व प्रमाणपत्र (completion certificate) प्रकल्प मंजूर नकाशानुसार बांधल्याचे प्रमाणित करते. काही प्राधिकरणे दोन्ही एकत्र देतात. काही मजले किंवा विंगसाठी अंशतः OC (part OC) दिले जाऊ शकते.

कायदा बिल्डरकडून काय अपेक्षा करतो

  • OC मिळवणे. RERA चे section 11(4)(b) पूर्णत्व प्रमाणपत्र किंवा OC मिळवून ते खरेदीदारांना किंवा त्यांच्या संस्थेला उपलब्ध करून देण्याची जबाबदारी प्रवर्तकावर (promoter) टाकते.
  • OC नंतर ताबा. महाराष्ट्राच्या मॉडेल विक्री कराराच्या clause 7.1 नुसार प्रवर्तक OC मिळाल्यावर, ते मिळाल्यापासून 7 दिवसांत ताबा देऊ करतो. मॉडेल पेमेंट वेळापत्रकात अंतिम हप्ता "भोगवटा प्रमाणपत्र किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळाल्यावर किंवा त्यानंतर" ताबा देताना ठेवलेला आहे.
  • तुमचे बंधन OC नंतर सुरू होते. RERA च्या section 19(10) नुसार खरेदीदाराने OC नंतर दोन महिन्यांत ताबा घ्यायचा असतो. OC पूर्वी ताबा घेण्याबद्दल त्यात काहीही नाही.
  • अभिहस्तांतरण. महाराष्ट्र RERA नियमांनुसार, एका इमारतीच्या प्रकल्पात करारात वेगळे नमूद नसल्यास प्रवर्तकाने OC पासून तीन महिन्यांत, किंवा 51% खरेदीदारांनी पूर्ण रक्कम भरल्यावर, यांपैकी जे आधी होईल तेव्हा सोसायटीच्या नावे मालकी हस्तांतरित करायची असते.
  • मोफा (MOFA). RERA पूर्वीच्या जुन्या इमारतींसाठी, सर्वोच्च न्यायालयाने महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियमाच्या (MOFA) sections 3 आणि 6 चा अर्थ पूर्णत्व प्रमाणपत्रापूर्वी ताबा देण्यास मनाई आणि प्रवर्तकाने OC देणे बंधनकारक असा लावला आहे.

OC नसलेल्या फ्लॅटवर गृहकर्ज मिळू शकते का?

बांधकाम सुरू असताना: होय. तेव्हा OC अपेक्षितच नसते. इमारत उभी राहील तसे कर्जदाते टप्प्याटप्प्याने कर्ज वितरित करतात, आणि CC, मंजूर नकाशा व महारेरा नोंदणी तपासतात. बांधकामाधीन फ्लॅटसाठी गृहकर्ज पाहा.

तयार किंवा "ताबा दिलेला" पण OC नसलेला फ्लॅट: इथे अडचण येते.

  • RBI चे गृह वित्त नियम बँकांना सांगतात की तयार मालमत्ता मंजूर नकाशानुसार बांधल्याचे हमीपत्र घ्यावे, ते बँकेच्या आर्किटेक्टने प्रमाणित करावे, आणि अनधिकृत वसाहतींतील मालमत्तांवर नियमितीकरण होईपर्यंत कर्ज देऊ नये.
  • तयार आणि रिसेल फ्लॅटसाठीच्या बँकांच्या यादीत, उदा. कोटकच्या, मालमत्तेच्या कागदपत्रांमध्ये भोगवटा प्रमाणपत्र आहे.
  • 13 ऑक्टोबर 2026 पासून दुय्यम निबंधकांनी अनधिकृत इमारतींतील फ्लॅटचे विक्री दस्त नोंदवण्यास नकार द्यावा लागतो, आणि महारेरा प्रकल्पातील पहिल्या विक्रीसाठी महारेरा प्रमाणपत्र किंवा मंजूर नकाशासह OC लागते.

व्यवहारात, अनेक बँका OC नसलेल्या तयार फ्लॅटला नकार देतात. काही कर्जदाते प्रकरणानुसार विचार करू शकतात, सहसा जास्त अटींसह, जसे कमी कर्जरक्कम, त्या विंगसाठी part OC, किंवा OC अर्ज फक्त दूर करता येण्याजोग्या कारणामुळे प्रलंबित असल्याचा पुरावा. याचे एकच उत्तर नाही, आणि कोणताही कर्जदाता कर्ज देण्यास बांधील नाही.

रिसेल फ्लॅटसाठीही हीच तपासणी लागू होते. इतर कागदपत्रांसाठी आमची रिसेल फ्लॅट गृहकर्ज तपासणी यादी पाहा.

OC नसलेल्या फ्लॅटमध्ये राहण्याचे धोके

  • पाणी-वीज. सर्वोच्च न्यायालयाने जानेवारी 2022 मध्ये निकाली काढलेल्या समृद्धी प्रकरणात, 1997 मध्ये OC शिवाय ताबा घेतलेल्या मालकांना नियमित पाणी आणि वीज जोडण्या मिळू शकल्या नाहीत, आणि ते सोसायटीने मिळवलेल्या तात्पुरत्या जोडण्यांवर राहिले.
  • जास्त मालमत्ता कर आणि पाणीपट्टी. याच मालकांनी नेहमीच्या दरापेक्षा 25% जास्त मालमत्ता कर आणि 50% जास्त पाणीपट्टी भरली. शुल्क शहरानुसार बदलते, त्यामुळे तुमच्या इमारतीला काय लागू आहे ते स्थानिक स्वराज्य संस्थेला विचारा.
  • कायदेशीरपणा. इमारत नकाशापेक्षा वेगळी बांधल्यामुळे OC अडले असेल, तर इमारतीचे नियमितीकरण करावे लागू शकते. नियमित करता न येणाऱ्या इमारतींवर कारवाई होते, आणि ऑक्टोबर 2026 चे परिपत्रक आता त्यांचे विक्री दस्त थांबवते.
  • पुनर्विक्री आणि कर्ज. तुमच्या खरेदीदाराचा कर्जदाताही तेच प्रश्न विचारेल, त्यामुळे खरेदीदार कमी होतात आणि किंमतही.
  • पुनर्विकास आणि विमा. अस्पष्ट कायदेशीर स्थितीमुळे वर्षांनंतर दोन्हीत अडचणी येऊ शकतात.

OC शिवाय अभिहस्तांतरण

सोसायटी कायम थांबू शकत नाही. सहकार विभागाच्या 22 जून 2018 च्या शासन निर्णयाने मानीव अभिहस्तांतरण (deemed conveyance) सोपे केले, आवश्यक कागदपत्रे कमी केली, आणि अर्जदारांच्या indemnity bond सह OC किंवा इमारत पूर्णत्व प्रमाणपत्र नसतानाही ते देण्याची मुभा दिली. जमीन सोसायटीच्या नावावर आणणे हे अनेकदा नंतर स्वतः OC किंवा नियमितीकरणाचा पाठपुरावा करण्याचे पहिले पाऊल असते.

बिल्डरने OC मिळवले नसेल तर काय करावे

  1. कारण लेखी विचारा. नकाशापेक्षा वेगळे बांधकाम, न भरलेले प्रीमियम किंवा शुल्क, किंवा अग्निशमन किंवा इतर NOC नसणे ही सामान्य कारणे आहेत. काही फक्त कागदोपत्री असतात; काही गंभीर असतात.
  2. महारेरा तपासा. नोंदणीकृत प्रकल्पासाठी प्रकल्पाच्या पानावर पूर्णत्वाची तारीख, मुदतवाढ आणि अपलोड केलेली कागदपत्रे पाहा.
  3. करारात OC शी जोडलेला अंतिम हप्ता OC पाहिल्याशिवाय भरू नका.
  4. section 11(4)(b) च्या उल्लंघनाबद्दल महारेराकडे तक्रार करा, आणि ताबा उशिरा मिळाल्यास section 18 नुसार विलंबाचे व्याज मागा.
  5. ग्राहक आयोगाचा वापर करा. समृद्धी प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने ठरवले की OC न मिळवणे ही सेवेतील त्रुटी (deficiency in service) आणि सतत चालू राहणारी चूक आहे, त्यामुळे तक्रार मुदतबाह्य ठरली नाही, आणि खरेदीदार जास्त कर आणि पाणीपट्टीसाठी भरपाई मागू शकले.
  6. सोसायटी म्हणून संघटित व्हा आणि आर्किटेक्टच्या मदतीने मानीव अभिहस्तांतरण, मग OC किंवा नियमितीकरणाचा पाठपुरावा करा.

Biz Corp Solutions कशी मदत करते

तुम्ही निर्णय घेण्यापूर्वी फ्लॅटच्या मंजुरी कर्जदात्यांच्या गरजांशी जुळतात का ते आम्ही तपासतो, आणि ज्यांची धोरणे मालमत्तेला जुळतात अशा बँका व हाउसिंग फायनान्स कंपन्यांमार्फत गृहकर्ज मिळवून देतो. डेव्हलपरसाठी आम्ही मंजूर प्रकल्पांना बांधकाम वित्त मिळवून देतो, जिथे OC पर्यंतचा स्वच्छ मार्ग कर्जदात्यासाठीही महत्त्वाचा असतो. कर्जाचा अंतिम निर्णय कर्जदाता घेतो.

हा लेख RERA कायदा, महाराष्ट्र RERA नियम, RBI चे निर्देश, सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल आणि नमूद इतर स्रोतांवर, 21 ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या माहितीनुसार आधारित आहे. ही सर्वसाधारण माहिती आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. खरेदीपूर्वी इमारतीच्या मंजुरी वकील किंवा आर्किटेक्टकडून तपासून घ्या.