लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) क्या है?

लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) अनुसूचित वाणिज्यिक बैंकों और NBFC द्वारा दिया जाने वाला एक टर्म लोन है, जो आपकी स्वयं के स्वामित्व वाली कमर्शियल, रिटेल या इंडस्ट्रियल प्रॉपर्टी से आने वाले भविष्य के अनुबंधित किराए के वर्तमान मूल्य (Present Value) के आधार पर दिया जाता है, और इसके पीछे एक साथ दो सुरक्षा होती हैं:

  1. भविष्य के किराए का समनुदेशन (Assignment of Future Receivables): प्रॉपर्टी मालिक (Lessor), किरायेदार (Lessee) और ऋणदाता बैंक के बीच हस्ताक्षरित त्रिपक्षीय निर्देश पत्र / एस्क्रो समझौते (Tripartite Letter of Instruction / Escrow Agreement) के माध्यम से।
  2. किराया उत्पन्न करने वाली मूल प्रॉपर्टी का इक्विटेबल या रजिस्टर्ड मॉर्गेज (बंधक)।

चूंकि किरायेदार द्वारा हर महीने जमा किए गए रिंग-फेंस्ड एस्क्रो खाते से — मालिक के हाथ में नकदी जाने से पहले ही — सीधे EMI का भुगतान हो जाता है, इसलिए बैंक सामान्य लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी (LAP) की तुलना में लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) को कम जोखिम वाला मानते हैं। परिणामस्वरूप, LRD में कम ब्याज दरें (आमतौर पर 8.75% से 9.75% प्रति वर्ष), अधिक लोन-टू-वैल्यू (LTV 70% से 75% तक) और लंबी पुनर्भुगतान अवधि (12 से 15 वर्ष तक) मिलती है।

LRD सामान्य लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी (LAP) से कैसे अलग है?

कई कमर्शियल प्रॉपर्टी मालिक यह जाने बिना कि उनकी रजिस्टर्ड लीज़ LRD के लिए पात्र है, सामान्य LAP ले लेते हैं। दोनों के अंडरराइटिंग मानदंडों में बड़ा अंतर है:

मानदंड लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) सामान्य कमर्शियल LAP
पुनर्भुगतान का मुख्य स्रोत किरायेदार द्वारा एस्क्रो में जमा किया गया मासिक किराया उधारकर्ता की व्यावसायिक आय / ITR
सामान्य ब्याज दर (प्रति वर्ष) 8.75% – 9.75% 9.50% – 11.25%
बाज़ार मूल्य पर अधिकतम LTV प्रॉपर्टी मूल्यांकन का 65% – 75% कमर्शियल प्रॉपर्टी मूल्यांकन का 55% – 65%
अधिकतम लोन अवधि 10 से 15 वर्ष (लीज़ + नवीनीकरण की दृश्यता से जुड़ा) 10 से 15 वर्ष (उधारकर्ता की आयु से जुड़ा)
रेंटल DSCR आवश्यकता कर-पश्चात शुद्ध किराए पर 1.15x – 1.25x कुल व्यावसायिक नकदी प्रवाह पर 1.30x – 1.50x
एस्क्रो अनिवार्यता त्रिपक्षीय रेंट एस्क्रो खाता अनिवार्य आवश्यक नहीं (चालू खाते से NACH द्वारा कटौती)

आप हमारे EMI और वित्तीय कैलकुलेटर पर मासिक किश्तों की गणना कर सकते हैं और हमारे DSCR गाइड में पढ़ सकते हैं कि बैंक ऋण कवरेज की जांच कैसे करते हैं।

LRD पात्रता का फॉर्मूला: किराया मूल्य और प्रॉपर्टी मूल्य की दोहरी सीमा

बैंक दो स्वतंत्र सीमाओं में से जो कम हो उसे स्वीकृत करते हैं:

सीमा 1: डिस्काउंटेड शुद्ध किराए का वर्तमान मूल्य (Cash-Flow Cap)

सबसे पहले, ऋणदाता वह शुद्ध मासिक किराया (Net Monthly Rent) निकालता है जो वास्तव में एस्क्रो खाते में आएगा:

सकल मासिक किराया (Gross Monthly Rent) (18% GST को छोड़कर, क्योंकि GST सरकार को जमा करना होता है) घटाएं: आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 194-I के तहत कॉर्पोरेट किरायेदार द्वारा काटा गया 10% TDS घटाएं: मासिक नगर निगम प्रॉपर्टी टैक्स और सोसायटी मेंटेनेंस शुल्क (यदि किरायेदार के बजाय मालिक वहन करता है) = एस्क्रो में शुद्ध प्राप्य मासिक किराया (Net Collectible Monthly Rent)

इसके बाद, बैंक रेंटल हेयरकट / DSCR कुशन लगाता है — आमतौर पर शुद्ध मासिक किराए के 80% से 85% (जो न्यूनतम 1.18x से 1.25x के DSCR के बराबर है) को LRD EMI में जाने की अनुमति देता है।

सीमा 2: प्रॉपर्टी मूल्यांकन पर लोन-टू-वैल्यू (Collateral Cap)

भले ही किसी प्राइम हाई-स्ट्रीट रिटेल शोरूम से बहुत अधिक किराया मिलता हो, फिर भी LRD लोन बैंक-पैनलबद्ध मूल्यांकनकर्ता द्वारा निकाले गए प्रॉपर्टी के बाज़ार मूल्यांकन के 65% से 75% से अधिक नहीं हो सकता।

हर महीने त्रिपक्षीय एस्क्रो वॉटरफॉल (Escrow Waterfall) कैसे काम करता है?

फंड डायवर्जन के जोखिम को खत्म करने के लिए, बैंक एक समर्पित LRD एस्क्रो खाता खोलता है (जिसमें उधारकर्ता के पास चेक-बुक या बाहर पैसे भेजने की नेट-बैंकिंग सुविधा नहीं होती):

  1. किरायेदार का वचन पत्र (Letter of Undertaking - LoU): संवितरण से पहले, किरायेदार एक सहमति पत्र पर हस्ताक्षर करता है कि वह 100% मासिक किराया केवल निर्दिष्ट LRD एस्क्रो खाते में ही जमा करेगा, और ऋणदाता बैंक की लिखित NOC के बिना भुगतान खाता नहीं बदलेगा।
  2. किराया देय तिथि पर जमा (जैसे हर महीने की 5 तारीख): कॉर्पोरेट किरायेदार (धारा 194-I के तहत 10% TDS काटने के बाद) शुद्ध किराया + 18% GST ट्रांसफर करता है।
  3. वॉटरफॉल प्राथमिकता 1 — GST रिलीज़: किराया क्रेडिट होने के 24 से 48 घंटों के भीतर, बैंक 18% GST का हिस्सा मकान मालिक के नियमित ऑपरेटिंग चालू खाते में रिलीज़ कर देता है ताकि मालिक महीने की 20 तारीख या उससे पहले GSTR-3B दाखिल कर सके।
  4. वॉटरफॉल प्राथमिकता 2 — LRD मासिक EMI कटौती: निर्धारित EMI तिथि (आमतौर पर महीने की 7 या 10 तारीख) पर, बैंक सीधे एस्क्रो बैलेंस से LRD मूलधन + ब्याज EMI डेबिट करता है।
  5. वॉटरफॉल प्राथमिकता 3 — उधारकर्ता को अधिशेष ट्रांसफर (Surplus Sweep): कोई भी शेष किराया अधिशेष (हर 3 साल में होने वाली 12% से 15% किराया वृद्धि सहित) स्वचालित रूप से मकान मालिक के सामान्य चालू खाते में ट्रांसफर हो जाता है।

लीज़ अवधि बनाम लॉक-इन अवधि बनाम लोन अवधि

LRD अंडरराइटिंग में बातचीत का सबसे बड़ा बिंदु शेष लीज़ अवधि और मांगी गई लोन अवधि के बीच का अंतर होता है:

  • महाराष्ट्र में 9-वर्षीय या 5-वर्षीय लीव एंड लाइसेंस / लीज़: महाराष्ट्र में कॉर्पोरेट लीज़ अक्सर महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम के अनुच्छेद 36 के तहत 5-वर्ष (60-महीने) या 9-वर्ष (108-महीने) के पंजीकृत समझौते के रूप में बनाए जाते हैं, जिसमें 3-वर्ष (36-महीने) की सख्त लॉक-इन अवधि और हर 36 महीने में 15% किराया वृद्धि (Escalation) होती है।
  • क्या 5-वर्ष या 9-वर्ष की लीज़ पर 12-वर्ष या 15-वर्ष का LRD मिल सकता है?
    • PSU बैंक अक्सर लोन अवधि को सख्ती से शेष पंजीकृत लीज़ अवधि तक सीमित रखते हैं (उदाहरण के लिए, यदि रजिस्टर्ड डीड में 8 वर्ष शेष हैं तो 8 वर्ष का लोन)।
    • निजी क्षेत्र के बैंक और बड़े NBFC वर्तमान रजिस्टर्ड लीज़ में 5 से 9 वर्ष शेष होने पर भी 12-वर्ष से 15-वर्ष की LRD अवधि देते हैं, बशर्ते:
      1. प्रॉपर्टी किसी उच्च मांग वाले कमर्शियल माइक्रो-मार्केट (जैसे BKC, अंधेरी, लोअर परेल, वाशी, बेलापुर, ठाणे वागले एस्टेट, पुणे हिंजवडी/खराडी) में स्पष्ट ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) के साथ स्थित हो,
      2. किरायेदार कोई प्रतिष्ठित कॉर्पोरेट, बैंक, अस्पताल, रिटेल चेन या MNC हो जिसने परिसर में भारी फिट-आउट कैपेक्स (Capex) निवेश किया हो (जिससे 5 वें वर्ष के बाद जगह खाली करना आर्थिक रूप से असंभव जैसा हो), और
      3. लीज़ नवीनीकरण के समय उधारकर्ता की व्यक्तिगत/कॉर्पोरेट नेट वर्थ और पूरक नकदी प्रवाह द्वितीयक सुरक्षा प्रदान करते हों।

व्यावहारिक उदाहरण: वाशी के कमर्शियल ऑफिस पर ₹7.50 करोड़ का LRD

मान लीजिए कि आपके पास वाशी, नवी मुंबई में ₹11.00 करोड़ मूल्य का 6,000 वर्ग फुट का कमर्शियल ऑफिस है, जो एक सूचीबद्ध IT कंपनी को रजिस्टर्ड 9-वर्षीय लीज़ डीड (3-वर्ष लॉक-इन और हर 3 वर्ष में 15% किराया वृद्धि के साथ) पर दिया गया है:

चरण गणना राशि (₹)
1. सकल मासिक किराया (Gross Rent) ₹125 प्रति वर्ग फुट × 6,000 वर्ग फुट ₹7,50,000 / माह
2. घटाएं: 10% TDS (धारा 194-I) 10% × ₹7,50,000 − ₹75,000 / माह
3. एस्क्रो में शुद्ध मासिक किराया सोसायटी मेंटेनेंस और प्रॉपर्टी टैक्स किरायेदार वहन करता है ₹6,75,000 / माह
4. शुद्ध किराए के 85% पर पात्र EMI 85% × ₹6,75,000 (1.18x रेंटल DSCR) ₹5,73,750 / माह
5. कैश-फ्लो सीमा (12-वर्ष अवधि @ 9.00% प्रति वर्ष) 9.00% प्रति वर्ष पर 144 महीनों के लिए ₹5,73,750/माह का PV ₹5.04 करोड़
6. कैश-फ्लो सीमा (15-वर्ष अवधि @ 9.00% प्रति वर्ष) 9.00% प्रति वर्ष पर 180 महीनों के लिए ₹5,73,750/माह का PV ₹5.65 करोड़
7. स्टेप-अप किराया वृद्धि के साथ कैश-फ्लो सीमा 180 महीनों में हर 36 महीने पर अनुबंधित 15% किराया वृद्धि को शामिल करने पर ₹6.35 करोड़
8. कोलैटरल LTV सीमा (₹11.00 करोड़ का 70%) 70% × ₹11.00 करोड़ ₹7.70 करोड़
अंतिम स्वीकृत LRD (स्टेप-अप संरचना) चरण 7 और चरण 8 में से जो कम हो ₹6.35 करोड़

ध्यान दें कि LRD को स्टेप-अप EMI सुविधा (Step-Up EMI Facility) के रूप में संरचित करने से — जहां बैंक आपके EMI शेड्यूल को रजिस्टर्ड लीज़ डीड में दर्ज हर 36 महीने में 15% किराया वृद्धि के साथ जोड़ता है — आपकी शुरुआती लोन पात्रता ₹5.65 करोड़ से बढ़कर ₹6.35 करोड़ हो जाती है (पहले ही दिन ₹70 लाख अतिरिक्त), और किसी भी वर्ष 85% शुद्ध किराए की सीमा का उल्लंघन नहीं होता।

LRD आवेदन के लिए पूर्व-स्वीकृति चेकलिस्ट

LRD प्रस्ताव जमा करने से पहले सुनिश्चित करें कि ये 5 बिंदु पूरी तरह तैयार हैं:

  1. रजिस्टर्ड लीज़ / लीव एंड लाइसेंस डीड: अपंजीकृत या नोटरीकृत किराया समझौते LRD के लिए पात्र नहीं हैं। समझौते पर अनुच्छेद 36 के तहत उचित स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान होना चाहिए (हमारी महाराष्ट्र स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण गाइड देखें) और उप-पंजीयक (Sub-Registrar) के पास पंजीकृत होना चाहिए।
  2. स्पष्ट ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) और फायर NOC: कॉर्पोरेट किराए को डिस्काउंट करने से पहले बैंक नगर निगम OC और कमर्शियल उपयोग की मंजूरी की सख्ती से जांच करते हैं।
  3. 6 से 12 महीने का किराया ट्रैक रिकॉर्ड (मौजूदा लीज़ के लिए): बैंक स्टेटमेंट में किराए के क्रेडिट से मेल खाते हुए Form 26AS / AIS में धारा 194-I TDS प्रविष्टियां। (A-ग्रेड किरायेदारों के साथ नई हस्ताक्षरित लीज़ के लिए, सिक्योरिटी डिपॉजिट और पहले महीने का किराया खाते में आते ही बैंक लोन वितरित कर सकते हैं।)
  4. किरायेदार की क्रेडिट जांच: किरायेदार के ऑडिटेड वित्तीय विवरण या क्रेडिट रेटिंग — यदि एक ही कमर्शियल इमारत में आपके 3 से 5 रजिस्टर्ड किरायेदार हैं तो मल्टी-टेनेंट LRD भी संभव है।
  5. संपूर्ण टाइटल चेन: आवश्यक टाइटल और मॉर्गेज दस्तावेजों के लिए हमारी LAP दस्तावेज़ चेकलिस्ट और MODT तथा नोटिस ऑफ इंटिमेशन गाइड देखें।

क्या आप यह मूल्यांकन करना चाहते हैं कि आपकी लीज़ पर दी गई कमर्शियल प्रॉपर्टी स्टेप-अप 15-वर्षीय LRD के लिए पात्र है या मौजूदा महंगे LAP को कम दर वाले LRD में रिफाइनेंस करना चाहते हैं? हमारी लीज़ रेंटल डिस्काउंटिंग और लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी सलाहकार सेवाएं देखें।