लीज रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) म्हणजे काय?

लीज रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) हे शेड्युल्ड व्यावसायिक बँका आणि NBFC कडून दिले जाणारे एक मुदत कर्ज (Term Loan) आहे. हे कर्ज स्वतःच्या मालकीच्या व्यावसायिक, रिटेल किंवा औद्योगिक मालमत्तेतून मिळणाऱ्या भविष्यातील निश्चित भाडे प्रवाहाच्या सध्याच्या मूल्यावर (Present Value) दिले जाते, ज्याला खालील दोन गोष्टींचा आधार असतो:

  1. भविष्यातील भाडे प्राप्तींचे हस्तांतरण (Assignment of Future Receivables): मालमत्ताधारक (Lessor), भाडेकरू (Lessee) आणि कर्ज देणारी बँक यांच्यात स्वाक्षरी केलेल्या त्रिपक्षीय संमतीपत्राद्वारे (Tripartite Letter of Instruction / Escrow Agreement) भाड्याचा हक्क बँकेला दिला जातो.
  2. भाडे देणाऱ्या मूळ मालमत्तेचे इक्विटेबल किंवा रजिस्टर्ड मॉर्गेज (गहाणखत).

भाडेकरूने दरमहा जमा केलेल्या रिंग-फेन्स्ड एस्क्रो खात्यातून — मालकाच्या हातात पैसा जाण्यापूर्वीच — परस्पर कर्जाचा EMI वळता केला जात असल्यामुळे, बँका नियमित लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) च्या तुलनेत लीज रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) ला कमी जोखमीचे मानतात. परिणामी, LRD मध्ये कमी व्याजदर (सामान्यतः 8.75% ते 9.75% प्रति वर्ष), जास्त लोन-टू-व्हॅल्यू (LTV 70% ते 75% पर्यंत) आणि दीर्घ परतफेड मुदत (12 ते 15 वर्षांपर्यंत) मिळते.

LRD आणि नियमित लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) मधील मुख्य फरक

अनेक व्यावसायिक मालमत्ताधारकांना आपल्या नोंदणीकृत भाडेकरारावर LRD मिळू शकते याची कल्पना नसल्याने ते नेहमीचे LAP घेतात. परंतु बँकेच्या अंडररायटिंगमध्ये मोठा फरक असतो:

निकष लीज रेंटल डिस्काउंटिंग (LRD) नियमित कमर्शियल LAP
परतफेडीचा मुख्य स्रोत भाडेकरूने एस्क्रो खात्यात जमा केलेले मासिक भाडे कर्जदाराचे व्यावसायिक उत्पन्न / ITR
सामान्य व्याजदर (प्रति वर्ष) 8.75% – 9.75% 9.50% – 11.25%
बाजारमूल्यावर कमाल LTV मालमत्ता मूल्यांकनाच्या 65% – 75% व्यावसायिक मालमत्ता मूल्यांकनाच्या 55% – 65%
कमाल कर्ज मुदत 10 ते 15 वर्षे (भाडेकरार + नूतनीकरणाच्या शक्यतेशी संलग्न) 10 ते 15 वर्षे (कर्जदाराच्या वयाशी संलग्न)
भाडे DSCR निकष करपश्चात निव्वळ भाड्यावर 1.15x – 1.25x एकूण व्यावसायिक रोख प्रवाहावर 1.30x – 1.50x
एस्क्रो खात्याची अट त्रिपक्षीय रेंट एस्क्रो खाते अनिवार्य गरज नाही (चालू खात्यातून NACH द्वारे वजावट)

तुम्ही आमच्या EMI आणि आर्थिक कॅल्क्युलेटरवर मासिक हप्त्यांचे गणित तपासू शकता आणि बँका परतफेड क्षमता कशी मोजतात हे आमच्या DSCR मार्गदर्शकामध्ये वाचू शकता.

LRD पात्रतेचे सूत्र: भाडे मूल्य आणि मालमत्ता मूल्याची दुहेरी मर्यादा

बँका खालील दोन स्वतंत्र मर्यादांपैकी जी रक्कम कमी असेल ती मंजूर करतात:

मर्यादा 1: डिस्काउंटेड निव्वळ भाड्याचे सध्याचे मूल्य (Cash-Flow Cap)

सर्वप्रथम, बँक एस्क्रो खात्यात प्रत्यक्ष जमा होणारे निव्वळ मासिक भाडे (Net Monthly Rent) काढते:

एकूण मासिक भाडे (Gross Monthly Rent) (18% GST वगळून, कारण GST शासनाला जमा करावा लागतो) वजा: प्राप्तीकर कायदा, 1961 च्या कलम 194-I अंतर्गत कॉर्पोरेट भाडेकरूने कापलेला 10% TDS वजा: मासिक महानगरपालिका मालमत्ता कर आणि सोसायटी मेंटेनन्स (जर भाडेकरूऐवजी मालक भरत असेल तर) = एस्क्रो खात्यातील निव्वळ प्राप्त भाडे (Net Collectible Monthly Rent)

त्यानंतर, बँक रेंटल हेअरकट / DSCR कुशन लावते — सामान्यतः निव्वळ मासिक भाड्याच्या 80% ते 85% रक्कम (म्हणजेच किमान 1.18x ते 1.25x चा DSCR) LRD च्या EMI साठी ग्राह्य धरली जाते.

मर्यादा 2: मालमत्तेच्या मूल्यांकनावर लोन-टू-व्हॅल्यू (Collateral Cap)

जरी एखाद्या मुख्य रस्त्यावरील रिटेल शोरूमला खूप जास्त भाडे मिळत असले, तरीही बँकेच्या पॅनेलवरील व्हॅल्युअरने काढलेल्या मालमत्तेच्या बाजारमूल्याच्या 65% ते 75% पेक्षा जास्त LRD कर्ज दिले जात नाही.

दरमहा त्रिपक्षीय एस्क्रो वॉटरफॉल (Escrow Waterfall) कसा काम करतो?

निधी इतरत्र वळवला जाण्याची (Diversion) जोखीम टाळण्यासाठी बँक एक विशेष LRD एस्क्रो खाते उघडते (ज्यावर कर्जदाराला चेकबुक किंवा बाहेर पैसे पाठवण्याचा नेट-बँकिंग अधिकार नसतो):

  1. भाडेकरूचे संमतीपत्र (Letter of Undertaking - LoU): कर्ज वितरणापूर्वी भाडेकरू लेखी संमती देतो की तो 100% मासिक भाडे केवळ निर्धारित LRD एस्क्रो खात्यातच जमा करेल आणि बँकेच्या लेखी NOC शिवाय भाडे देण्याचे खाते बदलणार नाही.
  2. भाडे देय तारखेला जमा (उदा. दर महिन्याच्या 5 तारखेला): कॉर्पोरेट भाडेकरू (कलम 194-I अंतर्गत 10% TDS कापून) निव्वळ भाडे + 18% GST एस्क्रो खात्यात ट्रान्सफर करतो.
  3. वॉटरफॉल प्राधान्य 1 — GST ची रक्कम मुक्त करणे: भाडे जमा झाल्यापासून 24 ते 48 तासांच्या आत, बँक 18% GST चा भाग मालकाच्या नियमित चालू खात्यात (Current Account) वर्ग करते, जेणेकरून मालक महिन्याच्या 20 तारखेपूर्वी GSTR-3B भरू शकेल.
  4. वॉटरफॉल प्राधान्य 2 — LRD मासिक EMI कपात: निर्धारित EMI तारखेला (सामान्यतः महिन्याच्या 7 किंवा 10 तारखेला), बँक एस्क्रो शिल्लक रकमेतून थेट LRD मुद्दल + व्याजाचा EMI वळता करते.
  5. वॉटरफॉल प्राधान्य 3 — उर्वरित रक्कम मालकाच्या खात्यात वर्ग (Surplus Sweep): EMI वजा जाता उरणारी सर्व भाडे रक्कम (दर 3 वर्षांनी होणाऱ्या 12% ते 15% भाडेवाढीसह) आपोआप मालकाच्या नियमित चालू खात्यात पाठवली जाते.

भाडेकरार मुदत विरुद्ध लॉक-इन कालावधी विरुद्ध कर्ज मुदत

LRD मंजुरीमध्ये सर्वात मोठा चर्चेचा मुद्दा म्हणजे उर्वरित भाडेकरार कालावधी आणि मागितलेली कर्ज मुदत यातील तफावत:

  • महाराष्ट्रातील 9-वर्षे किंवा 5-वर्षांचे नोंदणीकृत भाडेकरार: महाराष्ट्रात कॉर्पोरेट भाडेकरार अनेकदा महाराष्ट्र मुद्रांक कायद्याच्या अनुच्छेद 36 अंतर्गत 5-वर्षे (60-महिने) किंवा 9-वर्षे (108-महिने) मुदतीचे नोंदणीकृत (Registered) करार असतात, ज्यात 3-वर्षांचा (36-महिने) कडक लॉक-इन कालावधी आणि दर 36 महिन्यांनी 15% भाडेवाढीची (Escalation) अट असते.
  • मग 5 किंवा 9 वर्षांच्या भाडेकरारावर 12 किंवा 15 वर्षांचे LRD मिळू शकते का?
    • PSU बँका अनेकदा कर्जाची मुदत कडकपणे नोंदणीकृत कराराच्या उर्वरित मुदतीपर्यंतच मर्यादित ठेवतात (उदा. कराराची 8 वर्षे बाकी असल्यास 8 वर्षांचेच कर्ज).
    • खाजगी बँका आणि मोठ्या NBFC मात्र सध्याच्या कराराची 5 ते 9 वर्षे शिल्लक असतानाही 12 ते 15 वर्षांची LRD मुदत देतात, जर खालील अटी पूर्ण होत असतील:
      1. मालमत्ता सहज भाड्याने जाणाऱ्या मुख्य व्यावसायिक परिसरात (उदा. BKC, अंधेरी, लोअर परळ, वाशी, बेलापूर, ठाणे वागळे इस्टेट, पुणे हिंजवडी/खराडी) असेल आणि तिला स्पष्ट भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) असेल,
      2. भाडेकरू एखादी नामांकित कंपनी, बँक, हॉस्पिटल, रिटेल चेन किंवा MNC असेल जिने त्या जागेत फर्निचर व फिट-आऊटवर मोठा खर्च (Capex) केला आहे (ज्यामुळे 5 व्या वर्षानंतर जागा सोडणे आर्थिकदृष्ट्या अशक्यप्राय ठरते), आणि
      3. करार नूतनीकरणाच्या वेळी अतिरिक्त सुरक्षितता म्हणून कर्जदाराची स्वतःची नेट वर्थ आणि इतर व्यावसायिक रोख प्रवाह मजबूत असतील.

प्रत्यक्ष उदाहरण: वाशी येथील व्यावसायिक ऑफिसवर ₹7.50 कोटी LRD

समजा तुमच्याकडे वाशी, नवी मुंबई येथे 6,000 चौ. फूट व्यावसायिक ऑफिस आहे ज्याचे बाजारमूल्य ₹11.00 कोटी आहे, आणि ते एका लिस्टेड IT कंपनीला नोंदणीकृत 9-वर्षांच्या भाडेकराराने (3-वर्षे लॉक-इन आणि दर 3 वर्षांनी 15% भाडेवाढ या अटीवर) दिले आहे:

टप्पा आकडेमोड रक्कम (₹)
1. एकूण मासिक भाडे (Gross Rent) ₹125 प्रति चौ. फूट × 6,000 चौ. फूट ₹7,50,000 / महिना
2. वजा: 10% TDS (कलम 194-I) 10% × ₹7,50,000 − ₹75,000 / महिना
3. एस्क्रोमधील निव्वळ मासिक भाडे सोसायटी मेंटेनन्स व मालमत्ता कर भाडेकरू भरतो ₹6,75,000 / महिना
4. निव्वळ भाड्याच्या 85% नुसार पात्र EMI 85% × ₹6,75,000 (1.18x भाडे DSCR) ₹5,73,750 / महिना
5. कॅश-फ्लो मर्यादा (12-वर्षे मुदत @ 9.00% दराने) 9.00% दराने 144 महिन्यांसाठी ₹5,73,750/महिना चे PV ₹5.04 कोटी
6. कॅश-फ्लो मर्यादा (15-वर्षे मुदत @ 9.00% दराने) 9.00% दराने 180 महिन्यांसाठी ₹5,73,750/महिना चे PV ₹5.65 कोटी
7. स्टेप-अप भाडेवाढीसह कॅश-फ्लो मर्यादा 180 महिन्यांत दर 36 महिन्यांनी होणारी करारातील 15% भाडेवाढ गृहीत धरून ₹6.35 कोटी
8. मालमत्ता LTV मर्यादा (₹11.00 कोटींच्या 70%) 70% × ₹11.00 कोटी ₹7.70 कोटी
अंतिम मंजूर LRD (स्टेप-अप रचनेसह) टप्पा 7 आणि टप्पा 8 यापैकी कमी असलेली रक्कम ₹6.35 कोटी

येथे लक्षात घ्या की LRD ची रचना स्टेप-अप EMI सुविधा (Step-Up EMI Facility) म्हणून केल्यास — जिथे बँक तुमचा EMI शेड्यूल नोंदणीकृत भाडेकरारातील दर 36 महिन्यांनी होणाऱ्या 15% भाडेवाढीशी जोडते — तुमची सुरुवातीची कर्ज पात्रता ₹5.65 कोटींवरून थेट ₹6.35 कोटींवर जाते (म्हणजेच पहिल्याच दिवशी ₹70 लाख जादा निधी), आणि कोणत्याही वर्षी 85% निव्वळ भाड्याची मर्यादा ओलांडली जात नाही.

LRD अर्जासाठी पूर्व-मंजुरी तपासणी यादी (Checklist)

LRD प्रस्ताव बँकेत सादर करण्यापूर्वी या 5 बाबी पूर्ण असल्याची खात्री करा:

  1. नोंदणीकृत लीज / लिव्ह अँड लायसन्स करार: अनोंदणीकृत किंवा केवळ नोटरी केलेले भाडेकरार LRD साठी पात्र नसतात. करार अनुच्छेद 36 अंतर्गत योग्य मुद्रांक शुल्क भरून (आमचे महाराष्ट्र मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी मार्गदर्शक पाहा) दुय्यम निबंधकांकडे नोंदणीकृत असावा.
  2. स्पष्ट भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) आणि फायर NOC: कॉर्पोरेट भाड्यावर कर्ज देण्यापूर्वी बँका महानगरपालिकेचे OC आणि व्यावसायिक वापर परवानगी कडकपणे तपासतात.
  3. 6 ते 12 महिन्यांचा भाडे जमा होण्याचा ट्रॅक रेकॉर्ड (सध्या चालू असलेल्या करारांसाठी): बँक स्टेटमेंटमधील भाडे जमा नोंदी आणि Form 26AS / AIS मधील कलम 194-I TDS नोंदी जुळल्या पाहिजेत. (A-ग्रेड भाडेकरूंसोबतच्या नवीन करारांसाठी, सिक्युरिटी डिपॉझिट आणि पहिल्या महिन्याचे भाडे खात्यात जमा होताच बँका कर्ज वितरित करू शकतात.)
  4. भाडेकरूची आर्थिक पततपासणी: भाडेकरू कंपनीचे ऑडिटेड आर्थिक अहवाल किंवा क्रेडिट रेटिंग — जर एकाच व्यावसायिक इमारतीत तुमचे 3 ते 5 नोंदणीकृत भाडेकरू असतील तर एकत्रित मल्टी-टेनंट LRD सुद्धा मिळू शकते.
  5. संपूर्ण टायटल चेन: आवश्यक मालकी हक्क आणि मॉर्गेज कागदपत्रांसाठी आमची LAP कागदपत्र तपासणी यादी आणि MODT व नोटीस ऑफ इंटिमेशन मार्गदर्शक पाहा.

तुमची भाड्याने दिलेली व्यावसायिक मालमत्ता 15-वर्षांच्या स्टेप-अप LRD साठी पात्र आहे का हे तपासायचे आहे, किंवा सध्याचे महागडे LAP कमी व्याजदराच्या LRD मध्ये रिफायनान्स करायचे आहे का? आमच्या लीज रेंटल डिस्काउंटिंग आणि लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी सल्ला सेवांना भेट द्या.