महारेरा 70% सेपरेट अकाउंट और आदेश 56/2024 पर हमारी गाइड में हमने समझाया था कि ख़रीदारों से मिलने वाला पैसा कलेक्शन अकाउंट (100%), सेपरेट अकाउंट (कम से कम 70%) और ट्रांज़ैक्शन अकाउंट (अधिकतम 30%) में कैसे बँटता है।

किसी भी डेवलपर के लिए — और कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस देने वाले किसी भी बैंक या NBFC के लिए — हर महीने व्यावहारिक सवाल यह होता है: आज 70% सेपरेट अकाउंट से वास्तव में कितना पैसा निकाला जा सकता है? यह आँकड़ा महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (सामान्य) विनियम, 2017 के विनियम 3 के तहत फ़ॉर्म 1, फ़ॉर्म 2 और फ़ॉर्म 3 से तय होता है।

फ़ॉर्म 1, फ़ॉर्म 2, फ़ॉर्म 3, फ़ॉर्म 4 और फ़ॉर्म 5 पर कौन हस्ताक्षर करता है?

महारेरा हर पंजीकृत प्रोजेक्ट पर चार पेशेवरों को अलग-अलग वैधानिक भूमिकाएँ सौंपता है। प्रमाणित करने वाले CA और स्टैच्यूटरी ऑडिटर में गड़बड़ी करना सबसे आम अनुपालन ग़लती है:

फ़ॉर्म कौन हस्ताक्षर करता है यह कब ज़रूरी है यह क्या प्रमाणित करता है
फ़ॉर्म 1 प्रोजेक्ट आर्किटेक्ट शुरुआती RERA रजिस्ट्रेशन पर, 70% सेपरेट अकाउंट से हर निकासी पर, और तिमाही पोर्टल अपडेट के लिए हर इमारत/विंग के पूरे हुए काम का भौतिक प्रतिशत (प्लिंथ, स्लैब, ईंट का काम, आंतरिक प्लास्टर, MEP, लिफ़्ट, फ़िनिशिंग) और आंतरिक/बाहरी विकास कार्य
फ़ॉर्म 2 प्रोजेक्ट इंजीनियर शुरुआती RERA रजिस्ट्रेशन पर, 70% सेपरेट अकाउंट से हर निकासी पर, और तिमाही अपडेट के लिए कुल अनुमानित निर्माण लागत और सर्टिफ़िकेट की तारीख़ तक साइट पर हुई वास्तविक निर्माण लागत
फ़ॉर्म 3 प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट (यह प्रोजेक्ट का स्टैच्यूटरी ऑडिटर नहीं होना चाहिए) शुरुआती RERA रजिस्ट्रेशन पर, 70% सेपरेट अकाउंट से हर निकासी पर, और तिमाही अपडेट के लिए ज़मीन की लागत और विकास लागत (अनुमानित बनाम खाता-बही के अनुसार वास्तविक), हुई लागत का अनुपात, और वह अधिकतम राशि जो प्रमोटर निकाल सकता है
फ़ॉर्म 4 प्रोजेक्ट आर्किटेक्ट प्रोजेक्ट पूरा होने / ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (OC) मिलने पर पंजीकृत प्रोजेक्ट का पूरा होना; इसके मिलने के बाद सर्कुलर 07/2017 सेपरेट अकाउंट की शेष राशि निकालने की अनुमति देता है
फ़ॉर्म 5 स्टैच्यूटरी ऑडिटर (CA) सालाना, हर वित्त वर्ष समाप्त होने के बाद 6 महीने के भीतर (यानी 30 सितंबर तक) सालाना ऑडिट जो पुष्टि करता है कि सेपरेट अकाउंट से निकाली गई राशि केवल प्रोजेक्ट के लिए इस्तेमाल हुई और प्रगति के अनुपात में ही निकाली गई

सर्कुलर क्र. 39/2021 के तहत, प्रमोटर को ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट या कंप्लीशन सर्टिफ़िकेट मिलने तक हर निकासी के लिए शेड्यूल्ड बैंक के पास फ़ॉर्म 1, 2 और 3 जमा करने होते हैं और उनकी प्रतियाँ महारेरा पोर्टल पर अपलोड करनी होती हैं।

फ़ॉर्म 3 आपकी अधिकतम पात्र निकासी की गणना कैसे करता है

फ़ॉर्म 3 के भीतर, प्रमाणित करने वाला चार्टर्ड अकाउंटेंट अनुमानित लागत और वास्तविक खर्च हुई लागत के समानांतर कॉलम में दो लागत हिस्से — ज़मीन की लागत (खंड 1(i)) और विकास / निर्माण लागत (खंड 1(ii)) — निकालता है।

हिस्सा 1: ज़मीन की लागत (खंड 1(i))

इसमें अधिग्रहण लागत और नियामक/रीडेवलपमेंट अधिकारों की लागत दोनों शामिल हैं:

  • ज़मीन या विकास अधिकारों की अधिग्रहण लागत, लीज़ प्रीमियम, स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क।
  • प्लानिंग अथॉरिटी को चुकाई गई TDR (ट्रांसफ़रेबल डेवलपमेंट राइट्स) की ख़रीद लागत और FSI / फ़ंजिबल FSI प्रीमियम।
  • किसी सोसायटी रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट में, पुनर्वास लागत: रिहैब फ़्लैटों की अनुमानित निर्माण लागत (इंजीनियर द्वारा प्रमाणित), ट्रांज़िट किराया / विस्थापन भत्ता, शिफ़्टिंग शुल्क, कॉर्पस भुगतान और बोझ (encumbrance) हटाने की लागत।

हिस्सा 2: विकास लागत / निर्माण लागत (खंड 1(ii))

  1. निर्माण लागत ((a)(i) बनाम (a)(ii) — "दोनों में से कम" का नियम):
    • (a)(i) फ़ॉर्म 2 में इंजीनियर द्वारा प्रमाणित निर्माण की वास्तविक लागत है।
    • (a)(ii) CA द्वारा सत्यापित खाता-बही (books of accounts) के अनुसार हुई निर्माण की वास्तविक लागत है।
    • नियम: फ़ॉर्म 3 सख़्ती से (a)(i) और (a)(ii) में से जो कम हो उसे ही गिनता है। यदि आपने ठेकेदार को एडवांस दिया है (किताबें > इंजीनियर), तो आप बिना काम हुए एडवांस को नहीं गिन सकते; यदि ठेकेदार ने उधार पर स्लैब बनाया है (इंजीनियर > किताबें), तो आप बिना बुक किए गए बिलों को नहीं गिन सकते।
  2. ऑन-साइट ख़र्च ((a)(iii)): प्रोजेक्ट से सीधे जुड़े वेतन, सलाहकारों की फ़ीस (आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजीनियर, PMC), साइट ओवरहेड्स, पानी, बिजली, उपकरण किराया और उपभोग्य वस्तुएँ।
  3. वैधानिक कर, सेस, फ़ीस और शुल्क ((b)): स्क्रूटनी फ़ीस, IOD/CC शुल्क, लेबर वेलफ़ेयर सेस, LUC और प्राधिकरणों को किए गए वैधानिक भुगतान।
  4. वित्त लागत ((c) — ब्याज हाँ, मूलधन नहीं):
    • सर्कुलर क्र. 05/2017 और आदेश क्र. 56/2024 के तहत, कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस पर बैंकों या NBFC को देय ब्याज और वित्त शुल्क विकास लागत के हिस्से के रूप में गिने जाते हैं।
    • प्रोजेक्ट लोन के मूलधन का पुनर्भुगतान (Principal repayment) फ़ॉर्म 3 में केवल जानकारी के लिए कोष्ठक में दिखाया जाता है — इसे कुल प्रोजेक्ट लागत में नहीं जोड़ा जाता।

निकासी का फ़ॉर्मूला

एक बार जब CA हिस्सा 1 + हिस्सा 2 जोड़ लेता है:

हुई लागत का अनुपात (%) = (अब तक हुई कुल लागत ÷ प्रोजेक्ट की कुल अनुमानित लागत) × 100

अभी निकालने योग्य शुद्ध राशि = (कुल अनुमानित लागत × हुई लागत का अनुपात) − अब तक पहले ही निकाली जा चुकी राशि

ध्यान दें कि कुल अनुमानित लागत × हुई लागत का अनुपात बीजगणितीय रूप से अब तक हुई कुल लागत ही बनता है। फिर भी फ़ॉर्म 3 में पूरे अनुपात का खुलासा ज़रूरी है क्योंकि कुल अनुमानित लागत में कोई भी बढ़ोतरी आपके पूर्णता प्रतिशत को घटा देती है और निकासी सीमा को तुरंत कड़ा कर देती है!

फ़ॉर्म 3 निकासी गणना का व्यावहारिक ₹ उदाहरण

मान लीजिए ठाणे के एक आवासीय प्रोजेक्ट के 4 थे स्लैब के चरण में निम्नलिखित आँकड़े (₹ करोड़ में) हैं:

फ़ॉर्म 3 मद अनुमानित लागत (₹ करोड़) अब तक हुई लागत (₹ करोड़) फ़ॉर्म 3 में मान्य राशि (₹ करोड़)
1(i) ज़मीन की लागत (ज़मीन, TDR, FSI प्रीमियम, स्टांप ड्यूटी) ₹12.00 करोड़ ₹12.00 करोड़ ₹12.00 करोड़
1(ii)(a) निर्माण लागत: इंजीनियर का फ़ॉर्म 2 = ₹13.50 करोड़; किताबें = ₹14.00 करोड़ (दोनों में से कम मान्य) ₹30.00 करोड़ ₹13.50 करोड़ / ₹14.00 करोड़ ₹13.50 करोड़
1(ii)(a)(iii) ऑन-साइट विकास ख़र्च ₹4.00 करोड़ ₹1.60 करोड़ ₹1.60 करोड़
1(ii)(b) वैधानिक कर, सेस, प्राधिकरण शुल्क ₹2.50 करोड़ ₹1.80 करोड़ ₹1.80 करोड़
1(ii)(c) कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस पर ब्याज (चुकाया गया मूलधन कोष्ठक में अलग दिखाया गया, जोड़ा नहीं गया) ₹3.00 करोड़ ₹0.90 करोड़ ₹0.90 करोड़
कुल प्रोजेक्ट लागत (खंड 2) ₹51.50 करोड़ ₹29.80 करोड़
हुई लागत का अनुपात (खंड 3 = 29.80 ÷ 51.50) 57.86%
अनुमत अधिकतम संचयी निकासी (खंड 4) ₹29.80 करोड़
घटाव: अब तक सेपरेट अकाउंट से पहले ही निकाली गई राशि (खंड 5) –₹26.00 करोड़
अभी निकाली जा सकने वाली शुद्ध अधिकतम राशि (खंड 6) ₹3.80 करोड़

यदि सेपरेट अकाउंट में अभी ₹4.50 करोड़ हैं, तो प्रमोटर फ़ॉर्म 1, 2 और 3 के इस सेट पर ₹3.80 करोड़ निकाल सकता है। यदि सेपरेट अकाउंट में केवल ₹2.15 करोड़ हैं, तो प्रमोटर अभी ₹2.15 करोड़ निकाल सकता है और अगला सर्टिफ़िकेट देय होने तक इसी फ़ॉर्म 3 के तहत कवरिंग लेटर देकर, जैसे-जैसे आगे ख़रीदार कलेक्शन आएँगे, शेष ₹1.65 करोड़ किस्तों में निकाल सकता है।

हमारे महारेरा सेपरेट अकाउंट निकासी कैलकुलेटर (फ़ॉर्म 3) से सेकंडों में अपने प्रोजेक्ट के आँकड़े चलाएँ।

चल रहे प्रोजेक्टों के लिए "अतिरिक्त जानकारी" जाँच (70% बनाम 100% जमा)

फ़ॉर्म 3 के नीचे, CA को यह भी परखना होता है कि क्या भविष्य के कलेक्शन का 70% इमारत पूरी करने के लिए काफ़ी है:

  1. प्रोजेक्ट पूरा करने की अनुमानित शेष लागत = कुल अनुमानित लागत − अब तक हुई कुल लागत (ऊपर के उदाहरण में: ₹51.50 करोड़ − ₹29.80 करोड़ = ₹21.70 करोड़)।
  2. कुल अनुमानित प्राप्तियाँ (Receivables) = पहले से बिके फ़्लैटों से मिलने वाली शेष राशि (रजिस्टर्ड एग्रीमेंट के अनुसार) + ASR / रेडी रेकनर दर पर आकलित बिना बिके फ़्लैटों का मूल्य।
  3. 100% जमा कब लागू होता है:
    • यदि अनुमानित प्राप्तियाँ > पूरा करने की शेष लागत हैं, तो मानक 70% जमा नियम जारी रहता है।
    • यदि अनुमानित प्राप्तियाँ ≤ पूरा करने की शेष लागत हैं (जिसका अर्थ है कि बाहरी ऋण/इक्विटी आए बिना रेडी रेकनर आधार पर प्रोजेक्ट में फंडिंग की कमी है), तो फ़ॉर्म 3 निर्धारित करता है कि आवंटियों से मिलने वाली राशि का 100% सेपरेट अकाउंट में जमा किया जाए ताकि निर्माण न रुके।

आपके कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस की मंज़ूरी के लिए फ़ॉर्म 1, 2 और 3 क्यों अहम हैं

जब आप कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस के लिए आवेदन करते हैं, तो लेंडर की तकनीकी और क्रेडिट टीमें महारेरा पोर्टल पर आपकी पिछली फ़ॉर्म 1, 2 और 3 फ़ाइलिंग की गहन जाँच करती हैं:

  • लागत बढ़ने (Cost escalation) के रेड फ़्लैग: यदि आपके शुरुआती फ़ॉर्म 2 में निर्माण लागत ₹30 करोड़ अनुमानित थी और मंज़ूर प्लान में बदलाव के बिना आपके नवीनतम फ़ॉर्म 2 ने इसे संशोधित कर ₹42 करोड़ कर दिया, तो लेंडर पूछेगा कि ₹12 करोड़ की बढ़ी हुई लागत कैसे फंड होगी (प्रमोटर इक्विटी बनाम लोन)।
  • भौतिक बनाम वित्तीय अंतर: यदि फ़ॉर्म 1 (आर्किटेक्ट) 25% भौतिक पूर्णता दिखाता है जबकि फ़ॉर्म 2 (इंजीनियर) और फ़ॉर्म 3 (CA) निर्माण लागत का 55% ख़र्च दिखाते हैं, तो यह शुरुआती अधिक ख़र्च या लागत बढ़ने का संकेत देता है।
  • डिस्बर्समेंट माइलस्टोन: बैंक और NBFC हर कंस्ट्रक्शन लोन किस्त जारी करने से पहले अपने प्रोजेक्ट मॉनिटरिंग कंसल्टेंट (PMC) सर्टिफ़िकेट का मिलान आपके फ़ॉर्म 1, 2 और 3 के आँकड़ों से करते हैं, और जाँचते हैं कि कंस्ट्रक्शन लोन पर डेबिट किया गया ब्याज फ़ॉर्म 3 के खंड 1(ii)(c) में सही ढंग से प्रमाणित है या नहीं।

ख़रीदार कलेक्शन के साथ आपके प्रोजेक्ट को कितने बाहरी ऋण की आवश्यकता है, यह हमारे कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस आवश्यकता कैलकुलेटर से जाँचें और हमारी कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस दस्तावेज़ चेकलिस्ट से अपनी आवेदन फ़ाइल तैयार करें।

Biz Corp Solutions कैसे मदद करती है

हम मुंबई, ठाणे, पुणे और पूरे महाराष्ट्र में बिल्डरों और डेवलपरों के लिए ₹5 करोड़ से ₹500 करोड़ तक का कंस्ट्रक्शन फ़ाइनेंस और इन्वेंटरी फंडिंग अरेंज करते हैं। हम आपकी महारेरा फ़ॉर्म 1, 2 और 3 फ़ाइलिंग, आदेश 56/2024 बैंक खातों और कैश-फ़्लो अनुमानों को लेंडर मूल्यांकन मानकों के अनुरूप बनाने के लिए आपके प्रोजेक्ट आर्किटेक्ट, इंजीनियर और चार्टर्ड अकाउंटेंट के साथ मिलकर काम करते हैं।

यह गाइड अक्टूबर 2026 तक लागू RERA 2016 की धारा 4(2)(l)(D), महारेरा (सामान्य) विनियम 2017 के विनियम 3, सर्कुलर 05/2017, 07/2017 और 39/2021, तथा आदेश क्र. 56/2024 पर आधारित है। फ़ॉर्म 3 जारी करने से पहले हमेशा अपने प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट से नवीनतम महारेरा सर्कुलर की पुष्टि कराएँ।