आमच्या महारेरा 70% स्वतंत्र खाते आणि आदेश 56/2024 वरील मार्गदर्शक लेखात आपण पाहिले की घर खरेदीदारांकडून येणारी रक्कम कलेक्शन खाते (100%), स्वतंत्र खाते (किमान 70%) आणि ट्रान्झॅक्शन खाते (कमाल 30%) यांत कशी विभागली जाते.
कोणत्याही विकासकासाठी — आणि बांधकाम वित्तपुरवठा देणाऱ्या कोणत्याही बँक किंवा NBFC साठी — दरमहा व्यावहारिक प्रश्न हा असतो: आज 70% स्वतंत्र खात्यातून प्रत्यक्ष किती रक्कम काढता येईल? हा आकडा महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण (सामान्य) नियम, 2017 च्या नियम 3 अंतर्गत फॉर्म 1, फॉर्म 2 आणि फॉर्म 3 द्वारे ठरतो.
फॉर्म 1, फॉर्म 2, फॉर्म 3, फॉर्म 4 आणि फॉर्म 5 वर कोण स्वाक्षरी करते?
महारेराने प्रत्येक नोंदणीकृत प्रकल्पावर चार व्यावसायिकांच्या स्पष्ट वैधानिक भूमिका ठरवून दिल्या आहेत. प्रमाणपत्र देणारा CA आणि वैधानिक लेखापरीक्षक (statutory auditor) यांच्यात गल्लत करणे ही सर्वात सामान्य चूक आहे:
| फॉर्म | कोण स्वाक्षरी करते | कधी आवश्यक असतो | यात काय प्रमाणित केले जाते |
|---|---|---|---|
| फॉर्म 1 | प्रकल्प वास्तुविशारद (Architect) | सुरुवातीच्या रेरा नोंदणीच्या वेळी, 70% स्वतंत्र खात्यातून प्रत्येक वेळी पैसे काढताना आणि तिमाही पोर्टल अपडेटसाठी | प्रत्येक इमारत/विंगच्या प्रत्यक्ष पूर्ण झालेल्या कामाची टक्केवारी (जोते, स्लॅब, वीटकाम, आतील प्लास्टर, MEP, लिफ्ट, फिनिशिंग) आणि अंतर्गत/बाह्य विकासकामे |
| फॉर्म 2 | प्रकल्प अभियंता (Engineer) | सुरुवातीच्या रेरा नोंदणीच्या वेळी, 70% स्वतंत्र खात्यातून प्रत्येक वेळी पैसे काढताना आणि तिमाही अपडेटसाठी | एकूण अंदाजित बांधकाम खर्च आणि प्रमाणपत्राच्या तारखेपर्यंत साईटवर झालेला प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च |
| फॉर्म 3 | प्रॅक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटंट (हा प्रकल्पाचा वैधानिक लेखापरीक्षक नसावा) | सुरुवातीच्या रेरा नोंदणीच्या वेळी, 70% स्वतंत्र खात्यातून प्रत्येक वेळी पैसे काढताना आणि तिमाही अपडेटसाठी | जमीन खर्च आणि विकास खर्च (अंदाजित विरुद्ध हिशोबाच्या पुस्तकांनुसार झालेला), झालेल्या खर्चाचे प्रमाण, आणि प्रवर्तक काढू शकणारी कमाल रक्कम |
| फॉर्म 4 | प्रकल्प वास्तुविशारद (Architect) | प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर / भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) मिळाल्यावर | नोंदणीकृत प्रकल्पाची पूर्णता; हे मिळाल्यानंतर परिपत्रक 07/2017 नुसार स्वतंत्र खात्यातील उर्वरित रक्कम काढता येते |
| फॉर्म 5 | वैधानिक लेखापरीक्षक (Statutory Auditor CA) | दरवर्षी, प्रत्येक आर्थिक वर्ष संपल्यानंतर 6 महिन्यांच्या आत (म्हणजेच 30 सप्टेंबरपर्यंत) | स्वतंत्र खात्यातून काढलेले पैसे फक्त त्याच प्रकल्पासाठी वापरले गेले आणि कामाच्या प्रगतीच्या प्रमाणातच काढले गेले याची पुष्टी करणारे वार्षिक ऑडिट |
परिपत्रक क्र. 39/2021 नुसार, प्रवर्तकाने भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत प्रत्येक वेळी पैसे काढताना शेड्युल्ड बँकेकडे फॉर्म 1, 2 आणि 3 सादर करणे आणि त्याच्या प्रती महारेरा पोर्टलवर अपलोड करणे बंधनकारक आहे.
फॉर्म 3 तुमच्या काढता येणाऱ्या कमाल रकमेची गणना कशी करतो
फॉर्म 3 मध्ये, प्रमाणपत्र देणारा चार्टर्ड अकाउंटंट अंदाजित खर्च आणि प्रत्यक्ष झालेला खर्च या दोन समांतर रकान्यांत दोन मुख्य खर्च गट — जमीन खर्च (खंड 1(i)) आणि विकास / बांधकाम खर्च (खंड 1(ii)) — मोजतो.
गट 1: जमीन खर्च (खंड 1(i))
यात जमीन संपादन खर्च आणि वैधानिक/पुनर्विकास हक्क खर्चाचा समावेश होतो:
- जमीन किंवा विकास हक्क संपादन खर्च, भाडेपट्टा प्रीमियम, मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क.
- नियोजन प्राधिकरणाला भरलेला TDR (हस्तांतरणीय विकास हक्क) खरेदी खर्च आणि FSI / फंजिबल FSI प्रीमियम.
- सोसायटी पुनर्विकास प्रकल्पात, पुनर्वसन खर्च: पुनर्वसन (rehab) फ्लॅट्सचा अंदाजित बांधकाम खर्च (अभियंत्याने प्रमाणित केलेला), पर्यायी जागेचे भाडे / विस्थापन भत्ता, शिफ्टिंग खर्च, कॉर्पस फंड देणी आणि बोजे हटवण्याचा खर्च.
गट 2: विकास खर्च / बांधकाम खर्च (खंड 1(ii))
- बांधकाम खर्च (
(a)(i)विरुद्ध(a)(ii)— "दोन्हींपैकी कमी" नियम):(a)(i)हा अभियंत्याने फॉर्म 2 मध्ये प्रमाणित केलेला प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च असतो.(a)(ii)हा CA ने तपासलेल्या हिशोबाच्या पुस्तकांनुसार (books of accounts) झालेला प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च असतो.- नियम: फॉर्म 3 मध्ये काटेकोरपणे
(a)(i)आणि(a)(ii)या दोन्हींपैकी जी रक्कम कमी असेल तीच धरली जाते. जर तुम्ही कंत्राटदाराला आगाऊ रक्कम दिली असेल (पुस्तके > अभियंता), तर न झालेल्या कामाचा ॲडव्हान्स मोजता येत नाही; आणि जर कंत्राटदाराने उधारीवर स्लॅब टाकला असेल (अभियंता > पुस्तके), तर पुस्तकात न नोंदवलेली थकीत बिले मोजता येत नाहीत.
- साईटवरील खर्च (
(a)(iii)): थेट प्रकल्पाशी संबंधित पगार, सल्लागारांचे शुल्क (वास्तुविशारद, स्ट्रक्चरल इंजिनिअर, PMC), साईट ओव्हरहेड्स, पाणी, वीज, उपकरण भाडे आणि साहित्य. - वैधानिक कर, उपकर, फी आणि शुल्क (
(b)): छाननी शुल्क, IOD/CC शुल्क, कामगार कल्याण उपकर, LUC आणि प्राधिकरणांना दिलेली वैधानिक देणी. - वित्त खर्च (
(c)— व्याज होय, मुद्दल नाही):- परिपत्रक क्र. 05/2017 आणि आदेश क्र. 56/2024 नुसार, बांधकाम कर्जावर बँका किंवा NBFC ला देय असलेले व्याज आणि वित्त शुल्क विकास खर्चाचा भाग म्हणून मोजले जाते.
- प्रकल्प कर्जाच्या मुद्दलाची परतफेड (Principal repayment) फॉर्म 3 मध्ये फक्त माहितीसाठी कंसात दाखवली जाते — ती एकूण प्रकल्प खर्चात जोडली जात नाही.
पैसे काढण्याचे सूत्र (Withdrawal formula)
जेव्हा CA गट 1 + गट 2 यांची बेरीज करतो:
झालेल्या खर्चाचे प्रमाण (%) = (आजपर्यंत झालेला एकूण खर्च ÷ प्रकल्पाचा एकूण अंदाजित खर्च) × 100
आता काढता येणारी निव्वळ रक्कम = (एकूण अंदाजित खर्च × झालेल्या खर्चाचे प्रमाण) − आजपर्यंत आधीच काढलेली रक्कम
लक्षात घ्या की एकूण अंदाजित खर्च × झालेल्या खर्चाचे प्रमाण हे गणितीयदृष्ट्या आजपर्यंत झालेला एकूण खर्च इतकेच येते. तरीही फॉर्म 3 मध्ये हे गुणोत्तर स्पष्टपणे मांडणे आवश्यक असते, कारण प्रकल्पाचा एकूण अंदाजित खर्च वाढल्यास तुमची पूर्णतेची टक्केवारी कमी होते आणि पैसे काढण्याची मर्यादा तात्काळ आकुंचन पावते!
फॉर्म 3 नुसार पैसे काढण्याच्या गणनेचे प्रत्यक्ष ₹ उदाहरण
समजा ठाण्यातील एका निवासी प्रकल्पाचे 4 थ्या स्लॅबच्या टप्प्यावर खालीलप्रमाणे आकडे आहेत (₹ कोटींमध्ये):
| फॉर्म 3 घटक | अंदाजित खर्च (₹ कोटी) | आजपर्यंत झालेला खर्च (₹ कोटी) | फॉर्म 3 मध्ये ग्राह्य रक्कम (₹ कोटी) |
|---|---|---|---|
| 1(i) जमीन खर्च (जमीन, TDR, FSI प्रीमियम, मुद्रांक शुल्क) | ₹12.00 कोटी | ₹12.00 कोटी | ₹12.00 कोटी |
| 1(ii)(a) बांधकाम खर्च: अभियंत्याचा फॉर्म 2 = ₹13.50 कोटी; पुस्तके = ₹14.00 कोटी (दोन्हींपैकी कमी रक्कम ग्राह्य) | ₹30.00 कोटी | ₹13.50 कोटी / ₹14.00 कोटी | ₹13.50 कोटी |
| 1(ii)(a)(iii) साईटवरील विकास खर्च | ₹4.00 कोटी | ₹1.60 कोटी | ₹1.60 कोटी |
| 1(ii)(b) वैधानिक कर, उपकर, प्राधिकरण शुल्क | ₹2.50 कोटी | ₹1.80 कोटी | ₹1.80 कोटी |
| 1(ii)(c) बांधकाम कर्जावरील व्याज (फेडलेले मुद्दल कंसात वेगळे दाखवले जाते, जोडले जात नाही) | ₹3.00 कोटी | ₹0.90 कोटी | ₹0.90 कोटी |
एकूण प्रकल्प खर्च (खंड 2) |
₹51.50 कोटी | ₹29.80 कोटी | |
झालेल्या खर्चाचे प्रमाण (खंड 3 = 29.80 ÷ 51.50) |
57.86% | ||
काढता येणारी कमाल एकत्रित रक्कम (खंड 4) |
₹29.80 कोटी | ||
वजा: आजपर्यंत स्वतंत्र खात्यातून आधीच काढलेली रक्कम (खंड 5) |
–₹26.00 कोटी | ||
आता काढता येणारी निव्वळ कमाल रक्कम (खंड 6) |
₹3.80 कोटी |
जर स्वतंत्र खात्यात सध्या ₹4.50 कोटी शिल्लक असतील, तर प्रवर्तक फॉर्म 1, 2 आणि 3 च्या या संचावर ₹3.80 कोटी काढू शकतो. जर स्वतंत्र खात्यात फक्त ₹2.15 कोटी शिल्लक असतील, तर प्रवर्तक आता ₹2.15 कोटी काढू शकतो आणि पुढील प्रमाणपत्राची वेळ येईपर्यंत याच फॉर्म 3 अंतर्गत कव्हरिंग लेटर देऊन खरेदीदारांकडून नवीन रक्कम जमा होईल तशी उर्वरित ₹1.65 कोटी रक्कम टप्प्याटप्प्याने काढू शकतो.
आमच्या महारेरा स्वतंत्र खाते पैसे काढण्याच्या कॅल्क्युलेटरवर (फॉर्म 3) तुमच्या प्रकल्पाचे आकडे सेकंदात तपासा.
चालू प्रकल्पांसाठी "अतिरिक्त माहिती" चाचणी (70% विरुद्ध 100% भरणा)
फॉर्म 3 च्या तळाशी, भविष्यातील संकलनाच्या 70% रकमेतून इमारत पूर्ण होऊ शकेल का, याचीही चाचणी CA ला करावी लागते:
- प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी लागणारा अंदाजित उर्वरित खर्च =
एकूण अंदाजित खर्च − आजपर्यंत झालेला एकूण खर्च(वरील उदाहरणात:₹51.50 कोटी − ₹29.80 कोटी = ₹21.70 कोटी). - एकूण अंदाजित येणे (Receivables) =
आधीच विकलेल्या फ्लॅट्समधून येणारी उर्वरित रक्कम (नोंदणीकृत करारांनुसार) + रेडी रेकनर (ASR) दराने मोजलेले न विकलेल्या फ्लॅट्सचे मूल्य. - 100% भरण्याची अट कधी लागू होते:
- जर अंदाजित येणे > पूर्ण करण्याचा उर्वरित खर्च असेल, तर नेहमीचा 70% भरण्याचा नियम चालू राहतो.
- जर अंदाजित येणे ≤ पूर्ण करण्याचा उर्वरित खर्च असेल (म्हणजेच बाह्य कर्ज/भांडवल आल्याशिवाय रेडी रेकनरनुसार प्रकल्पात निधीची तूट दिसत असेल), तर बांधकाम थांबू नये म्हणून वाटपधारकांकडून येणाऱ्या रकमेच्या 100% रक्कम स्वतंत्र खात्यात जमा करणे फॉर्म 3 नुसार बंधनकारक होते.
तुमच्या बांधकाम वित्तपुरवठा मंजुरीसाठी फॉर्म 1, 2 आणि 3 का महत्त्वाचे आहेत
जेव्हा तुम्ही बांधकाम वित्तपुरवठ्यासाठी अर्ज करता, तेव्हा कर्जदात्याची तांत्रिक आणि क्रेडिट टीम महारेरा पोर्टलवरील तुमच्या मागील फॉर्म 1, 2 आणि 3 ची बारकाईने तपासणी करते:
- खर्च वाढीचे (Cost escalation) धोक्याचे संकेत: जर तुमच्या सुरुवातीच्या फॉर्म 2 मध्ये बांधकाम खर्च ₹30 कोटी अंदाजित होता आणि मंजूर नकाशात बदल नसतानाही ताज्या फॉर्म 2 मध्ये तो ₹42 कोटी केला असेल, तर ₹12 कोटींची ही वाढ कशी उभी करणार (प्रवर्तक भांडवल की कर्ज) याचा खुलासा कर्जदाता मागतो.
- भौतिक प्रगती आणि आर्थिक खर्चातील तफावत: जर फॉर्म 1 (वास्तुविशारद) 25% प्रत्यक्ष काम पूर्ण झाल्याचे दाखवत असेल आणि फॉर्म 2 (अभियंता) व फॉर्म 3 (CA) मध्ये 55% बांधकाम खर्च झाल्याचे दिसत असेल, तर त्यातून सुरुवातीलाच जास्त पैसा खर्च झाल्याचे किंवा खर्च वाढल्याचे दिसून येते.
- कर्ज वितरणाचे टप्पे (Disbursement milestones): बँका आणि NBFC प्रत्येक बांधकाम कर्जाचा हप्ता सोडण्यापूर्वी स्वतःच्या प्रोजेक्ट मॉनिटरिंग कन्सल्टंटचे (PMC) प्रमाणपत्र तुमच्या फॉर्म 1, 2 आणि 3 च्या आकड्यांशी जुळवून पाहतात, आणि बांधकाम कर्जावर आकारलेले व्याज फॉर्म 3 च्या खंड 1(ii)(c) मध्ये योग्यरीत्या प्रमाणित केले आहे का ते तपासतात.
खरेदीदारांच्या हप्त्यांसोबत तुमच्या प्रकल्पाला किती बाह्य कर्जाची गरज आहे हे आमच्या बांधकाम वित्तपुरवठा गरज कॅल्क्युलेटरवर तपासा आणि आमच्या बांधकाम वित्तपुरवठा कागदपत्र तपासणी यादीच्या मदतीने तुमची कर्ज फाइल तयार करा.
Biz Corp Solutions कशी मदत करते
आम्ही मुंबई, ठाणे, पुणे आणि संपूर्ण महाराष्ट्रातील बिल्डर्स आणि विकासकांसाठी ₹5 कोटी ते ₹500 कोटींपर्यंतचा बांधकाम वित्तपुरवठा आणि इन्व्हेंटरी फंडिंग उभारून देतो. तुमचे महारेरा फॉर्म 1, 2 आणि 3 फायलिंग, आदेश 56/2024 बँक खाती आणि कॅश-फ्लो अंदाज कर्जदात्यांच्या मूल्यांकन निकषांशी जुळवून घेण्यासाठी आम्ही तुमच्या प्रकल्प वास्तुविशारद, अभियंता आणि चार्टर्ड अकाउंटंटसोबत समन्वयाने काम करतो.
हा मार्गदर्शक लेख ऑक्टोबर 2026 पर्यंतच्या रेरा 2016 चे कलम 4(2)(l)(D), महारेरा (सामान्य) नियम 2017 चा नियम 3, परिपत्रके 05/2017, 07/2017 आणि 39/2021 तसेच आदेश क्र. 56/2024 वर आधारित आहे. फॉर्म 3 जारी करण्यापूर्वी तुमच्या प्रॅक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटंटकडून महारेराची ताजी परिपत्रके नक्की तपासून घ्या.