बैंक 30-वर्षीय टाइटल सर्च रिपोर्ट (TSR) पर जोर क्यों देते हैं?

भारतीय संपत्ति कानून में, उप-पंजीयक (Sub-Registrar) कार्यालय में सेल डीड का पंजीकरण केवल लेन-देन को दर्ज करता है, यह स्वच्छ स्वामित्व की सरकारी गारंटी नहीं है। nemo dat quod non habet (कोई भी व्यक्ति अपने से बेहतर मालिकाना हक दूसरे को हस्तांतरित नहीं कर सकता) के कानूनी सिद्धांत के तहत, यदि 2004 में किसी विक्रेता ने अविभाजित परिवार के 4 में से केवल 3 सह-हिस्सेदारों से जमीन खरीदी थी, तो छूटा हुआ 4 था उत्तराधिकारी 22 साल बाद भी बंटवारे और स्थगन (Partition & Injunction) का मुकदमा दायर कर सकता है।

इसीलिए कंस्ट्रक्शन फाइनेंस, प्लॉट लोन या लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी (LAP) देने वाला प्रत्येक बैंक, हाउसिंग फाइनेंस कंपनी (HFC) और NBFC कम से कम 30 वर्षों (और बड़े ग्रीनफील्ड भूखंडों के लिए 45 वर्षों तक) को कवर करने वाली स्वतंत्र लीगल स्क्रूटिनी रिपोर्ट (LSR) / टाइटल सर्च रिपोर्ट (TSR) अनिवार्य करता है:

  • 12-वर्षीय सर्च बनाम 30-वर्षीय सर्च: जबकि परिसीमा अधिनियम, 1963 (Limitation Act, 1963) की अनुसूची के अनुच्छेद 62 में बंधक द्वारा सुरक्षित धन के भुगतान को लागू करने के लिए 12-वर्ष की परिसीमा अवधि निर्धारित है, अनुच्छेद 65 (प्रतिकूल कब्जा / स्वामित्व मुकदमे), अनुच्छेद 109 / 110 (पैतृक संपत्ति के हस्तांतरण को रद्द करना या संयुक्त पारिवारिक संपत्ति से बहिष्करण), और भारतीय साक्ष्य अधिनियम की धारा 90 / भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 2023 की धारा 93 (30 वर्ष पुराने दस्तावेजों के वास्तविक निष्पादन के संबंध में कानूनी अनुमान) पूरे महाराष्ट्र में 30 वर्ष को बैंकिंग मानदंड बनाते हैं।

7/12 उतारा (सात-बारा) बनाम प्रॉपर्टी कार्ड (मालमत्ता पत्रक)

महाराष्ट्र में, भूमि स्वामित्व रिकॉर्ड दो समानांतर राजस्व प्रणालियों में रखे जाते हैं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि भूमि ग्रामीण/अर्ध-शहरी सर्वे नंबरों के अंतर्गत आती है या सिटी सर्वे सीमा के अंतर्गत:

विशेषता 7/12 उतारा (सात-बारा उतारा) CTS प्रॉपर्टी कार्ड (मालमत्ता पत्रक)
रखरखाव प्राधिकरण तलाठी / तहसीलदार (राजस्व विभाग) भूमि अभिलेख अधीक्षक (सिटी सर्वे ऑफिसर)
मुख्य पहचान संख्या सर्वे नंबर / गट नंबर और हिस्सा नंबर CTS नंबर (सिटी सर्वे नं.) / फाइनल प्लॉट (FP) नं.
सामान्य क्षेत्राधिकार कृषि, अर्ध-शहरी और नई परिवर्तित NA भूमि नगर निगम / नगर परिषद शहरी सीमाएं
सहायक खाता रजिस्टर प्रपत्र 8A (खाते उतारा) — गांव में एक खातेदार की कुल जोत चालता नंबर / PR कार्ड रजिस्टर
म्यूटेशन लॉग प्रपत्र 6 (फेरफार रजिस्टर) PR कार्ड के पीछे / आगे दर्ज म्यूटेशन प्रविष्टियां

महत्वपूर्ण ओवरलैप: जब MMR (जैसे ठाणे, कल्याण-डोंबिवली, पनवेल, वसई-विरार, मीरा-भाईंदर या पुणे PMRDA) में अर्ध-शहरी भूमि ग्रामीण राजस्व सीमा से नगर निगम या टाउन प्लानिंग स्कीम में शामिल होती है, तो बैंक के वकील दोनों — ऐतिहासिक 7/12 श्रृंखला और नया खोला गया CTS प्रॉपर्टी कार्ड — मांगते हैं ताकि यह सत्यापित किया जा सके कि दोनों रिकॉर्ड में सटीक क्षेत्रफल (वर्ग मीटर में) मेल खाता है।

बैंक के वकील 7/12 (सात-बारा) उतारा कैसे पढ़ते हैं: 5 महत्वपूर्ण क्षेत्र

7/12 उतारा ग्राम प्रपत्र VII (शीर्ष पर अधिकारों का रिकॉर्ड, स्वामित्व, सत्ता प्रकार और भार) और ग्राम प्रपत्र XII (नीचे फसल और भूमि-उपयोग निरीक्षण) को जोड़ता है। बैंक की कानूनी टीम 5 विशिष्ट क्षेत्रों की बारीकी से जांच करती है:

1. भोगवटादार वर्ग (MLRC, 1966 की धारा 29 के तहत सत्ता प्रकार)

  • भोगवटादार वर्ग-I (Occupant Class-I): धारक के पास हस्तांतरण पर किसी भी प्रतिबंध के बिना स्थायी रूप से भूमि का स्वामित्व होता है। बैंकों और NBFC के पास सीधे गिरवी रखने योग्य।
  • भोगवटादार वर्ग-II (Occupant Class-II): धारक के पास हस्तांतरण पर प्रतिबंधों के अधीन भूमि होती है — सामान्य उदाहरणों में नवीन शर्त (New Tenure), वतन / इनाम पुनर्प्रदान भूमि, महाराष्ट्र काश्तकारी और कृषि भूमि अधिनियम (MTAL), 1948 की धारा 32G / 32M के तहत खरीदी गई काश्तकारी भूमि, भूदान / सीलिंग अधिशेष भूमि, या आदिवासी भूमि (धारा 36 / 36A) शामिल हैं।
    • बैंकिंग नियम: कोई भी बैंक वर्ग-II भूमि पर कंस्ट्रक्शन फाइनेंस या प्लॉट लोन स्वीकृत नहीं करेगा जब तक कि मालिक पहले कलेक्टर की पूर्व हस्तांतरण/बंधक अनुमति प्राप्त नहीं कर लेता और भूमि को वर्ग-II से वर्ग-I में बदलने के लिए निर्धारित नजराना / रूपांतरण प्रीमियम (भूमि श्रेणी के आधार पर आमतौर पर रेडी रेकनर मूल्य का 25% से 50%) का भुगतान नहीं कर देता।
  • सरकारी पट्टेदार (Government Lessee): राज्य सरकार या वैधानिक प्राधिकरणों (जैसे MIDC या CIDCO) से लीज़ पर ली गई भूमि, जिसके लिए विशिष्ट पट्टादाता NOC या त्रिपक्षीय समझौते की आवश्यकता होती है।

2. कब्जेदार कॉलम (मुख्य धारक / सह-मालिक)

इसमें सभी वर्तमान सह-मालिकों के नाम, उनके संबंधित हिस्से (हेक्टेयर-आर-वर्ग मीटर में) और घेरे में बंद म्यूटेशन नंबर (फेरफार क्रमांक) सूचीबद्ध होते हैं जिसके माध्यम से प्रत्येक नाम रिकॉर्ड में दर्ज हुआ। कब्जेदार कॉलम में सूचीबद्ध प्रत्येक व्यक्ति को या तो लोन पर सह-आवेदक/बंधककर्ता होना चाहिए या पंजीकृत रिलीज़ डीड (हक्कसोड पत्र) / कन्वेयंस निष्पादित किया होना चाहिए।

3. इतर हक्क कॉलम (अन्य अधिकार और भार)

ग्राम प्रपत्र VII के दाईं ओर स्थित, इतर हक्क (अन्य अधिकार) कॉलम वह जगह है जहां लोन सबसे अधिक अटकते हैं। इसमें दर्ज होता है:

  • मौजूदा बैंक या सहकारी समिति के प्रभार (बोजा) (जैसे फसल ऋण, DCC बैंक बंधक या पिछले टर्म लोन),
  • काश्तकारी अधिनियम के तहत संरक्षित किरायेदार (कुल),
  • अदालती कुर्की आदेश, विचाराधीन मुकदमे (lis pendens) या स्थगन आदेश (injunctions),
  • कुएं के पानी के अधिकार, रास्ते का अधिकार (easements), या बहनों / विधवाओं के भरण-पोषण के अधिकार, और
  • सशर्त टैग जैसे "काश्तकारी अधिनियम की धारा 43 के अधीन" या "वन / CRZ / राजमार्ग अधिग्रहण के अधीन"।

4. कुल आणि खंड (काश्तकारी विवरण)

यदि 7/12 में कोई ऐतिहासिक या सक्रिय कृषि काश्तकार (कुल) दिखता है, तो भूमि मालिक तब तक स्पष्ट विपणन योग्य टाइटल हस्तांतरित या गिरवी नहीं रख सकता जब तक कि सक्षम तहसीलदार/ALT आदेश द्वारा काश्तकारी को कानूनी रूप से समाप्त नहीं कर दिया गया हो और प्रमाणित फेरफार के माध्यम से म्यूटेट नहीं किया गया हो।

5. पोट-खराबा (अकृष्य / गैर-निर्माण योग्य भूमि)

इसे दो भागों में बांटा गया है: पोट-खराबा वर्ग (a) (सार्वजनिक सड़कों, नालों या फुटपाथों के लिए आरक्षित भूमि — शून्य FSI और इस पर निर्माण नहीं किया जा सकता) और पोट-खराबा वर्ग (b) (खेती के लिए अनुपयुक्त चट्टानी/खदान भूमि, जिसे निर्धारण शुल्क के भुगतान पर निर्माण योग्य NA में बदला जा सकता है)। बैंक मूल्यांकन और FSI के लिए शुद्ध प्लॉट क्षेत्रफल की गणना करते समय वर्ग (a) पोट-खराबा को घटा देते हैं।

फेरफार (ग्राम प्रपत्र 6 म्यूटेशन): केवल सेल डीड ही पर्याप्त क्यों नहीं है?

जब आप उप-पंजीयक कार्यालय में सेल डीड, गिफ्ट डीड, रिलीज़ डीड या बंटवारानामा पंजीकृत करते हैं, तो सिस्टम तलाठी को एक इलेक्ट्रॉनिक सूचना (ई-फेरफार) भेजता है। म्यूटेशन 3 चरणों से गुजरता है:

  1. पेंसिल प्रविष्टि (कच्चा फेरफार): तलाठी एक प्रपत्र 6 फेरफार नंबर आवंटित करता है और प्रस्तावित परिवर्तन दर्ज करता है। डिजिटल 7/12 में, प्रमाणित होने तक यह संख्या बिना घेरे वाले कोष्ठक में दिखाई देती है।
  2. 15-दिवसीय वैधानिक नोटिस: महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 की धारा 150 के तहत, सभी संबंधित पक्षों को नोटिस दिया जाता है और आपत्तियां (हरकत) आमंत्रित करने के लिए चावडी / ग्राम पंचायत में 15 दिनों के लिए प्रदर्शित किया जाता है।
  3. सर्कल ऑफिसर (मंडल अधिकारी) द्वारा प्रमाणन (मंजूरी): यदि 15 दिनों के भीतर कोई आपत्ति दर्ज नहीं की जाती है, तो सर्कल ऑफिसर फेरफार प्रविष्टि को प्रमाणित (प्रमाणित) करता है, और नए मालिक का नाम घेरे वाले फेरफार नंबर के साथ स्थायी रूप से 7/12 के कब्जेदार कॉलम में आ जाता है। (यदि कोई आपत्ति दर्ज की जाती है, तो प्रविष्टि को विवादित मामलों के रजिस्टर — प्रपत्र 6A / RTS अपील में स्थानांतरित कर दिया जाता है, और तहसीलदार/SDO द्वारा अंतिम आदेश पारित करने तक बैंक लोन प्रक्रिया को रोक देते हैं।)

बैंक पैनल नियम: बैंक का वकील केवल नवीनतम 7/12 की जांच नहीं करता; वे पिछले 30 वर्षों की प्रत्येक फेरफार प्रविष्टि को सत्यापित करते हैं (उदाहरण के लिए, यदि 7/12 में फेरफार क्र. 1142, 1890, 2410 और 3105 का संदर्भ है, तो सभी 4 प्रमाणित प्रपत्र 6 उतारे TSR के साथ संलग्न होने चाहिए)। यदि किसी उत्तराधिकार म्यूटेशन (वारस फेरफार) में बिना पंजीकृत रिलीज़ डीड के किसी बेटी या विधवा का नाम छोड़ दिया गया है, तो वकील टाइटल दोष (title defect) चिह्नित करेगा।

गैर-कृषि (NA) ऑर्डर और MLRC, 1966 की धारा 42 से 44

SARFAESI अधिनियम, 2002 की धारा 31 के तहत, बैंक लंबी दीवानी अदालत की कार्यवाही के बिना कृषि भूमि के विरुद्ध सुरक्षा हित लागू नहीं कर सकते। इसके अलावा, नगर निगम और नगर नियोजन प्राधिकरण कृषि भूमि पर बिल्डिंग कमेंसमेंट सर्टिफिकेट जारी नहीं करेंगे। इसलिए, किसी भी कंस्ट्रक्शन फाइनेंस या प्लॉट लोन के लिए, भूमि के पास महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 के तहत वैध गैर-कृषि (NA) दर्जा होना आवश्यक है:

MLRC धारा भूमि श्रेणी महाराष्ट्र में NA प्रक्रिया
धारा 42A अंतिम विकास योजना (Final DP) के भीतर की भूमि (जैसे नगर निगम, परिषदें, PMRDA/MMR योजना क्षेत्र) यदि प्रस्तावित उपयोग DP ज़ोन से मेल खाता है तो अलग से NA अनुमति की आवश्यकता नहीं है। 30 दिनों के भीतर नो-ड्यूज़ / वर्ग-I सत्यापन प्रमाणपत्र प्राप्त करने और रूपांतरण कर + गैर-कृषि निर्धारण का भुगतान करने के बाद, बिल्डिंग प्लान अनुमोदन पर डीम्ड NA सनद जारी की जाती है।
धारा 42B और 42C प्रारूप / प्रकाशित क्षेत्रीय योजना (Regional Plan) या प्रारूप विकास योजना के भीतर की भूमि योजना प्राधिकरण (कलेक्टर/टाउन प्लानिंग) से विकास अनुमति (कमेंसमेंट सर्टिफिकेट) प्राप्त करने और रूपांतरण कर + NA निर्धारण का भुगतान करने पर डीम्ड NA रूपांतरण।
धारा 42D गावठाण (ग्राम बस्ती) सीमा के 200 मीटर के भीतर की भूमि रूपांतरण शुल्क के भुगतान पर सरल आवासीय NA रूपांतरण प्रक्रिया।
धारा 44 DP/RP क्षेत्रों के बाहर की भूमि या उपयोग में परिवर्तन की आवश्यकता वाली भूमि जिला कलेक्टर को औपचारिक आवेदन, राजस्व/नगर नियोजन/राजमार्ग विभागों में सत्यापन, और कलेक्टर NA ऑर्डर + NA सनद जारी करना (आमतौर पर 90 दिनों के भीतर)।

बैंक के वकील NA ऑर्डर में क्या सत्यापित करते हैं:

  1. NA का विशिष्ट उद्देश्य: आवासीय NA (रहने के लिए), कमर्शियल NA (वाणिज्य) या इंडस्ट्रियल NA (औद्योगिक)। आप संशोधित कलेक्टर रूपांतरण आदेश के बिना केवल आवासीय NA ऑर्डर वाले प्लॉट पर कमर्शियल या इंडस्ट्रियल प्रोजेक्ट लोन नहीं ले सकते।
  2. रूपांतरण कर और NA निर्धारण (बिन-शेती आकार) की भुगतान रसीद: इस बात का प्रमाण कि एकमुश्त रूपांतरण कर और वार्षिक NA निर्धारण सरकारी खजाने में जमा कर दिया गया है।
  3. लेआउट स्वीकृति और उप-विभाजन आदेश (Sub-division Order): यदि आप एक व्यक्तिगत प्लॉट खरीद रहे हैं (जैसे सर्वे नं. 82 में से प्लॉट नं. 14), तो वकील टाउन प्लानिंग (ADTP) स्वीकृत लेआउट प्लान, प्लॉट नं. 14 के लिए व्यक्तिगत अलग 7/12 या CTS कार्ड की जांच करता है, और यह सत्यापित करता है कि प्लॉट किसी अनधिकृत लेआउट (गुंठेवारी) से नहीं काटा गया है या 10% ओपन स्पेस / 5% एमेनिटी स्पेस के लिए आरक्षित नहीं है।

बैंक टाइटल सर्च रिपोर्ट के लिए संपूर्ण 8-दस्तावेज़ पैक

कानूनी जांच के लिए भूमि या प्रोजेक्ट फ़ाइल जमा करते समय, इन 8 दस्तावेज़ों को कालानुक्रमिक क्रम में संकलित करें:

  1. वर्तमान 7/12 उतारा (सात-बारा), प्रपत्र 8A (खाते उतारा) और CTS प्रॉपर्टी कार्ड (bhulekh.mahabhumi.gov.in से डिजिटल रूप से हस्ताक्षरित, पिछले 30 दिनों के भीतर जारी)।
  2. पिछले 30 वर्षों के सभी प्रमाणित प्रपत्र 6 म्यूटेशन उतारे (फेरफार), जहां लागू हो ऐतिहासिक खसरा / पाहणी पत्रक सहित।
  3. 30 वर्षों के पंजीकृत टाइटल डीड की संपूर्ण श्रृंखला: सभी सेल डीड, कन्वेयंस डीड, डेवलपमेंट एग्रीमेंट, अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी, गिफ्ट डीड, रिलीज़ डीड, या डीम्ड कन्वेयंस आदेश, उनकी महाराष्ट्र स्टाम्प ड्यूटी रसीदों और इंडेक्स-II उतारों के साथ।
  4. MLRC, 1966 की धारा 42A–44 के तहत कलेक्टर NA ऑर्डर / NA सनद / डीम्ड NA चालान।
  5. वर्ग-II से वर्ग-I रूपांतरण आदेश और नजराना रसीद (यदि भूमि कभी नवीन शर्त, काश्तकारी धारा 32G/43, या इनाम/वतन के तहत रही हो)।
  6. ज़ोन सर्टिफिकेट और सीमांकन मानचित्र (मोजणी नकाशा / क-प्रत): TILR / DILR (तालुका / जिला भूमि अभिलेख निरीक्षक) से आधिकारिक सीमा माप मानचित्र जो पुष्टि करता है कि भौतिक सीमाएं कागजी क्षेत्रफल से मेल खाती हैं।
  7. 30-वर्षीय उप-पंजीयक सर्च रसीद और भारमुक्त प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate): आधिकारिक सरकारी सर्च रसीद जो पुष्टि करती है कि वकील ने सभी संबंधित उप-पंजीयक कार्यालयों में इंडेक्स-II पुस्तकों के साथ-साथ CERSAI और MODT / नोटिस ऑफ इंटिमेशन रिकॉर्ड का निरीक्षण किया है।
  8. मुकदमेबाजी और अधिग्रहण घोषणाएं: इस बात का सत्यापन कि कोई भी विचाराधीन मुकदमा (lis pendens), दीवानी मुकदमा, राजस्व RTS अपील, MIDC/NHAI/मेट्रो भूमि अधिग्रहण अधिसूचनाएं (धारा 4/6 या धारा 11/19), या वन/CRZ प्रतिबंध प्लॉट को प्रभावित नहीं करते हैं।

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