बँका 30-वर्षांच्या टायटल सर्च रिपोर्टवर (TSR) का भर देतात?

भारतीय मालमत्ता कायद्यानुसार, दुय्यम निबंधक कार्यालयात खरेदीखताची (Sale Deed) नोंदणी करणे म्हणजे केवळ व्यवहाराची नोंद असते, ती निर्विवाद मालकी हक्काची शासकीय हमी नसते. nemo dat quod non habet (कोणतीही व्यक्ती स्वतःकडे असलेल्या अधिकारापेक्षा जास्त अधिकार दुसऱ्याला देऊ शकत नाही) या कायदेशीर तत्त्वानुसार, जर 2004 मध्ये एखाद्या विक्रेत्याने एकत्र कुटुंबातील 4 पैकी केवळ 3 सह-हिस्सेदारांकडून जमीन विकत घेतली असेल, तर डावललेला 4 था वारस 22 वर्षांनंतरही वाटप आणि मनाई हुकुमाचा दावा (Partition & Injunction Suit) दाखल करू शकतो.

म्हणूनच कन्स्ट्रक्शन फायनान्स, प्लॉट कर्ज किंवा लोन अगेन्स्ट प्रॉपर्टी (LAP) देणारी प्रत्येक बँक, हाऊसिंग फायनान्स कंपनी (HFC) आणि NBFC किमान 30 वर्षांचा (आणि मोठ्या ग्रीनफील्ड जमिनींसाठी 45 वर्षांपर्यंतचा) स्वतंत्र लीगल स्क्रुटिनी रिपोर्ट (LSR) / टायटल सर्च रिपोर्ट (TSR) अनिवार्य करते:

  • 12-वर्षांचा सर्च विरुद्ध 30-वर्षांचा सर्च: मुदत कायदा, 1963 (Limitation Act, 1963) च्या परिशिष्टातील अनुच्छेद 62 नुसार गहाणखताद्वारे सुरक्षित केलेल्या रकमेच्या वसुलीसाठी 12-वर्षांची मुदत असली, तरी अनुच्छेद 65 (प्रतिकूल ताबा / मालकी हक्काचे दावे), अनुच्छेद 109 / 110 (वडिलोपार्जित मालमत्तेची विक्री रद्द करणे किंवा एकत्र कुटुंबाच्या मालमत्तेतून वगळले जाणे), आणि भारतीय पुरावा कायद्याचे कलम 90 / भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 2023 चे कलम 93 (30 वर्षांपूर्वीच्या दस्तांच्या सत्यतेबाबतचे कायदेशीर गृहीतक) यामुळे संपूर्ण महाराष्ट्रात बँकिंग क्षेत्रात 30 वर्षे हाच प्रमाणित निकष मानला जातो.

7/12 उतारा (सात-बारा) विरुद्ध प्रॉपर्टी कार्ड (मालमत्ता पत्रक)

महाराष्ट्रात, जमीन ग्रामीण/निमशहरी सर्व्हे नंबरमध्ये येते की शहराच्या सिटी सर्व्हे हद्दीत येते, यानुसार जमिनीच्या मालकीच्या नोंदी दोन समांतर महसूल प्रणालींमध्ये ठेवल्या जातात:

वैशिष्ट्य 7/12 उतारा (सात-बारा उतारा) CTS प्रॉपर्टी कार्ड (मालमत्ता पत्रक)
नोंदी ठेवणारे प्राधिकरण तलाठी / तहसीलदार (महसूल विभाग) भूमी अभिलेख अधीक्षक (नगर भूमापन अधिकारी / City Survey Officer)
मुख्य ओळख क्रमांक सर्व्हे नंबर / गट नंबर आणि हिस्सा नंबर CTS नंबर (सिटी सर्व्हे क्र.) / फायनल प्लॉट (FP) क्र.
सामान्य कार्यक्षेत्र शेतजमीन, निमशहरी आणि नव्याने NA झालेल्या जमिनी महानगरपालिका / नगरपरिषद शहरी हद्द
संलग्न खाते नोंदवही गाव नमुना 8A (खाते उतारा) — गावातील खातेदाराचे एकूण क्षेत्र चालता नंबर / PR कार्ड रजिस्टर
फेरफार नोंदवही गाव नमुना 6 (फेरफार रजिस्टर) PR कार्डच्या मागील बाजूस / पुढील पानावर नोंदवलेले फेरफार

महत्त्वाची बाब: जेव्हा MMR मधील निमशहरी जमीन (जसे की ठाणे, कल्याण-डोंबिवली, पनवेल, वसई-विरार, मिरा-भाईंदर किंवा पुणे PMRDA) गावाच्या महसूल हद्दीतून महानगरपालिका किंवा टाऊन प्लॅनिंग स्कीममध्ये समाविष्ट होते, तेव्हा बँकेचे वकील दोन्ही — जुनी 7/12 ची साखळी आणि नव्याने उघडलेले CTS प्रॉपर्टी कार्ड — मागवतात, जेणेकरून दोन्ही रेकॉर्डवरील क्षेत्रफळ (चौरस मीटरमध्ये) तंतोतंत जुळते का याची खात्री करता येईल.

बँकेचे वकील 7/12 (सात-बारा) उतारा कसा वाचतात: 5 महत्त्वाचे भाग

7/12 उतारा हा गाव नमुना VII (वरील भागात मालकी हक्क, सत्ताप्रकार आणि बोजे) आणि गाव नमुना XII (खालील भागात पिकांची आणि जमीन वापराची नोंद) यांनी मिळून बनतो. बँकेची कायदेशीर टीम यातील 5 विशिष्ट भाग बारकाईने तपासते:

1. भोगवटादार वर्ग (MLRC, 1966 च्या कलम 29 अंतर्गत सत्ताप्रकार)

  • भोगवटादार वर्ग-I (Occupant Class-I): जमीनधारकाकडे हस्तांतरणाच्या कोणत्याही निर्बंधाशिवाय कायमस्वरूपी मालकी हक्क असतो. अशी जमीन बँका आणि NBFC कडे थेट गहाण ठेवता येते.
  • भोगवटादार वर्ग-II (Occupant Class-II): जमीनधारकाकडे हस्तांतरणावर निर्बंध असलेली जमीन असते — यामध्ये नवीन शर्त (New Tenure), वतन / इनाम पुनर्प्रदान जमीन, महाराष्ट्र कुळवहिवाट आणि शेतजमीन अधिनियम (MTAL), 1948 च्या कलम 32G / 32M अंतर्गत खरेदी केलेली कुळाची जमीन, भूदान / सिलिंग अतिरिक्त जमीन, किंवा आदिवासी जमीन (कलम 36 / 36A) यांचा समावेश होतो.
    • बँकिंग नियम: कोणतीही बँक वर्ग-II जमिनीवर कन्स्ट्रक्शन फायनान्स किंवा प्लॉट कर्ज मंजूर करत नाही, जोपर्यंत मालक प्रथम जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्व हस्तांतरण/गहाण परवानगी घेत नाही आणि विहित नजराणा / रूपांतरण रक्कम (जमिनीच्या प्रकारानुसार सामान्यतः रेडी रेकनर मूल्याच्या 25% ते 50%) भरून जमीन वर्ग-II मधून वर्ग-I मध्ये रूपांतरित करत नाही.
  • सरकारी पट्टेदार (Government Lessee): राज्य शासन किंवा वैधानिक प्राधिकरणाकडून (जसे की MIDC किंवा CIDCO) भाडेपट्ट्यावर मिळालेली जमीन, ज्यासाठी विशिष्ट लेसर NOC किंवा त्रिपक्षीय करार आवश्यक असतो.

2. कब्जेदार रकाना (मुख्य मालक / सह-मालक)

यामध्ये सर्व विद्यमान सह-मालकांची नावे, त्यांचे संबंधित क्षेत्र (हेक्टर-आर-चौ.मी. मध्ये) आणि ज्या फेरफार नोंदीद्वारे प्रत्येक नाव दाखल झाले तो गोल केलेला फेरफार क्रमांक असतो. कब्जेदार रकान्यात नाव असलेल्या प्रत्येक व्यक्तीने एकतर कर्जावर सह-अर्जदार/गहाणवटदार असणे आवश्यक आहे किंवा नोंदणीकृत हक्कसोड पत्र (Release Deed) / खरेदीखत केलेले असणे आवश्यक आहे.

3. इतर हक्क रकाना (Other Rights & Encumbrances)

गाव नमुना VII च्या उजव्या बाजूला असलेला इतर हक्क रकाना हा कर्ज नाकारले जाण्याचे सर्वात मोठे कारण ठरतो. यामध्ये खालील नोंदी असतात:

  • सध्याचे बँक किंवा सहकारी सोसायटीचे बोजे (Boja) (उदा. पीक कर्ज, DCC बँक गहाणखत किंवा जुने मुदत कर्ज),
  • कुळवहिवाट कायद्याखालील संरक्षित कुळे (Kul),
  • न्यायालयाचे जप्ती आदेश, प्रलंबित दावे (lis pendens) किंवा मनाई हुकूम (injunctions),
  • विहिरीच्या पाण्याचे हक्क, रस्त्याचा हक्क (easements) किंवा बहिणींचे / विधवांचे पोटगी हक्क, आणि
  • अटींचे शेरे जसे की "कुळ कायदा कलम 43स पात्र" किंवा "वन / CRZ / महामार्ग संपादनास पात्र".

4. कुळ आणि खंड (Tenancy Details)

जर 7/12 वर जुन्या किंवा सध्याच्या शेतकरी कुळाची (Kul) नोंद दिसत असेल, तर सक्षम तहसीलदार/ALT आदेशाने कुळहक्क कायदेशीररित्या संपुष्टात आणून प्रमाणित फेरफार झाल्याशिवाय जमीनमालक स्पष्ट मालकी हक्क देऊ शकत नाही किंवा जमीन गहाण ठेवू शकत नाही.

5. पोट-खराबा (लागवडीखाली नसलेली / बांधकाम अयोग्य जमीन)

याचे दोन प्रकार पडतात: पोट-खराबा वर्ग (a) (सार्वजनिक रस्ते, नाले किंवा पायवाटांसाठी राखीव जमीन — यावर झिरो FSI मिळतो आणि बांधकाम करता येत नाही) आणि पोट-खराबा वर्ग (b) (खडकाळ/दगडखाण जमीन जी शेतीस अयोग्य आहे, परंतु महसूल आकार भरून बांधकामयोग्य NA मध्ये रूपांतरित केली जाऊ शकते). बँका मूल्यांकन आणि FSI साठी निव्वळ प्लॉट क्षेत्र काढताना वर्ग (a) पोट-खराबा वजा करतात.

फेरफार (गाव नमुना 6 म्युटेशन): केवळ नोंदणीकृत खरेदीखत का पुरेसे नसते?

जेव्हा तुम्ही दुय्यम निबंधक कार्यालयात खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र किंवा वाटपपत्र नोंदणीकृत करता, तेव्हा प्रणाली तलाठ्याकडे इलेक्ट्रॉनिक सूचना (ई-फेरफार) पाठवते. फेरफार प्रक्रिया 3 टप्प्यांतून जाते:

  1. पेन्सिल नोंद (कच्चा फेरफार): तलाठी गाव नमुना 6 फेरफार क्रमांक देतो आणि प्रस्तावित बदल नोंदवतो. डिजिटल 7/12 वर हा क्रमांक प्रमाणित होईपर्यंत गोल न केलेल्या कंसात दिसतो.
  2. 15-दिवसांची कायदेशीर नोटीस: महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, 1966 च्या कलम 150 अंतर्गत, सर्व हितसंबंधित पक्षांना नोटीस बजावली जाते आणि हरकती (Harkat) मागवण्यासाठी चावडी / ग्रामपंचायतीवर 15 दिवसांसाठी प्रसिद्ध केली जाते.
  3. मंडळ अधिकाऱ्यांकडून प्रमाणित (मंजुरी): जर 15 दिवसांच्या आत कोणतीही हरकत आली नाही, तर मंडळ अधिकारी (Circle Officer) फेरफार नोंद प्रमाणित करतात, आणि नवीन मालकाचे नाव गोल केलेल्या फेरफार क्रमांकासह कायमस्वरूपी 7/12 च्या कब्जेदार रकान्यात येते. (जर हरकत नोंदवली गेली, तर ती नोंद वादग्रस्त प्रकरणांच्या नोंदवहीत — नमुना 6A / RTS अपील मध्ये जाते, आणि तहसीलदार/SDO अंतिम आदेश देईपर्यंत बँका कर्ज प्रक्रिया थांबवतात.)

बँक पॅनेलचा नियम: बँकेचे वकील केवळ चालू 7/12 पाहत नाहीत; ते मागील 30 वर्षांतील प्रत्येक फेरफार नोंदीची पडताळणी करतात (उदा. जर 7/12 वर फेरफार क्र. 1142, 1890, 2410 आणि 3105 चा उल्लेख असेल, तर ते सर्व 4 प्रमाणित गाव नमुना 6 उतारे TSR सोबत जोडणे आवश्यक असते). जर कोणत्याही वारस फेरफारात (Waras Ferfar) नोंदणीकृत हक्कसोड पत्राशिवाय मुलीचे किंवा विधवेचे नाव वगळले गेले असेल, तर वकील मालकी हक्कात त्रुटी दाखवतात.

बिगर-शेती (NA) ऑर्डर आणि MLRC, 1966 चे कलम 42 ते 44

SARFAESI कायदा, 2002 च्या कलम 31 अंतर्गत, बँका दिवाणी न्यायालयाच्या प्रदीर्घ प्रक्रियेशिवाय शेतजमिनीवर थेट जप्तीची कारवाई करू शकत नाहीत. शिवाय, महानगरपालिका आणि नगररचना प्राधिकरणे शेतजमिनीवर बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र (Commencement Certificate) देत नाहीत. त्यामुळे कोणत्याही कन्स्ट्रक्शन फायनान्स किंवा प्लॉट कर्जासाठी, जमिनीला महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, 1966 अंतर्गत वैध बिगर-शेती (NA) दर्जा असणे बंधनकारक आहे:

MLRC कलम जमिनीचा प्रकार महाराष्ट्रातील NA कार्यपद्धती
कलम 42A अंतिम विकास आराखड्यात (Final DP) समाविष्ट जमीन (उदा. महानगरपालिका, नगरपरिषदा, PMRDA/MMR नियोजन क्षेत्रे) प्रस्तावित वापर DP झोनशी जुळत असल्यास स्वतंत्र NA परवानगीची गरज नाही. 30 दिवसांच्या आत थकबाकी नसल्याचे / वर्ग-I पडताळणी प्रमाणपत्र घेऊन आणि रूपांतरण कर + बिगर-शेती आकार भरल्यानंतर, बांधकाम आराखडा मंजुरीसोबत डीम्ड NA सनद दिली जाते.
कलम 42B आणि 42C प्रारूप / प्रकाशित प्रादेशिक आराखडा (Regional Plan) किंवा प्रारूप विकास आराखड्यातील जमीन नियोजन प्राधिकरणाकडून (कलेक्टर/टाऊन प्लॅनिंग) विकास परवानगी (Commencement Certificate) मिळाल्यावर आणि रूपांतरण कर + NA आकार भरल्यावर डीम्ड NA रूपांतरण होते.
कलम 42D गावठाण हद्दीपासून 200 मीटरच्या आतील जमीन रूपांतरण शुल्क भरल्यावर सोपी निवासी NA रूपांतरण प्रक्रिया.
कलम 44 DP/RP क्षेत्राबाहेरील जमीन किंवा वापरात बदल आवश्यक असलेली जमीन जिल्हाधिकाऱ्यांकडे औपचारिक अर्ज, महसूल/नगररचना/महामार्ग विभागांकडून पडताळणी आणि कलेक्टर NA ऑर्डर + NA सनद जारी करणे (सामान्यतः 90 दिवसांच्या आत).

बँकेचे वकील NA ऑर्डरमध्ये काय तपासतात:

  1. NA चा नेमका उद्देश: निवासी NA (राहण्यासाठी), व्यावसायिक NA (वाणिज्य) किंवा औद्योगिक NA (औद्योगिक). केवळ निवासी NA ऑर्डर असलेल्या प्लॉटवर सुधारित कलेक्टर रूपांतरण आदेशाशिवाय तुम्हाला व्यावसायिक किंवा औद्योगिक प्रकल्प कर्ज मिळू शकत नाही.
  2. रूपांतरण कर आणि NA आकाराची (बिन-शेती आकार) भरणा पावती: एकरकमी रूपांतरण कर आणि वार्षिक NA आकार सरकारी तिजोरीत भरल्याचा पुरावा.
  3. लेआऊट मंजुरी आणि पोट-विभागणी आदेश (Sub-division Order): जर तुम्ही एखादा स्वतंत्र प्लॉट खरेदी करत असाल (उदा. सर्व्हे क्र. 82 मधील प्लॉट क्र. 14), तर वकील टाऊन प्लॅनिंग (ADTP) मंजूर लेआऊट प्लॅन, प्लॉट क्र. 14 साठी स्वतंत्र वेगळा 7/12 किंवा CTS कार्ड तपासतात आणि तो प्लॉट अनधिकृत लेआऊट (गुंठेवारी) मधील नाही किंवा 10% ओपन स्पेस / 5% अमेनिटी स्पेस साठी राखीव नाही याची खात्री करतात.

बँक टायटल सर्च रिपोर्टसाठी संपूर्ण 8-कागदपत्रांचा संच

कायदेशीर तपासणीसाठी जमीन किंवा प्रकल्प फाइल सादर करताना ही 8 कागदपत्रे कालक्रमानुसार एकत्र करा:

  1. चालू 7/12 उतारा (सात-बारा), गाव नमुना 8A (खाते उतारा) आणि CTS प्रॉपर्टी कार्ड (bhulekh.mahabhumi.gov.in वरून डिजिटल स्वाक्षरी केलेले, मागील 30 दिवसांत काढलेले).
  2. मागील 30 वर्षांतील सर्व प्रमाणित गाव नमुना 6 फेरफार उतारे (Ferfar), लागू असल्यास जुन्या खसरा / पाहणी पत्रकासह.
  3. 30 वर्षांतील नोंदणीकृत मालकी दस्तांची संपूर्ण साखळी: सर्व खरेदीखते (Sale Deeds), कन्व्हेयन्स डीड, डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रीमेंट, अपरिवर्तनीय कुलमुखत्यारपत्रे (POA), बक्षीसपत्रे, हक्कसोड पत्रे किंवा डीम्ड कन्व्हेयन्स आदेश, त्यांच्या महाराष्ट्र मुद्रांक शुल्क पावत्या आणि इंडेक्स-II उताऱ्यांसह.
  4. MLRC, 1966 च्या कलम 42A–44 अंतर्गत कलेक्टर NA ऑर्डर / NA सनद / डीम्ड NA चलन.
  5. वर्ग-II ते वर्ग-I रूपांतरण आदेश आणि नजराणा पावती (जर जमीन कधीही नवीन शर्त, कुळ कायदा कलम 32G/43 किंवा इनाम/वतन अंतर्गत असेल तर).
  6. झोन प्रमाणपत्र आणि सरकारी मोजणी नकाशा (मोजणी नकाशा / क-प्रत): प्रत्यक्ष हद्द आणि कागदोपत्री क्षेत्र जुळत असल्याचे प्रमाणित करणारा TILR / DILR (तालुका / जिल्हा भूमी अभिलेख निरीक्षक) यांचा अधिकृत मोजणी नकाशा.
  7. 30-वर्षांची दुय्यम निबंधक सर्च पावती आणि भारमुक्त प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate): वकिलांनी सर्व संबंधित दुय्यम निबंधक कार्यालयांमधील इंडेक्स-II पुस्तके, तसेच CERSAI आणि MODT / नोटीस ऑफ इंटिमेशन रेकॉर्ड तपासल्याची अधिकृत सरकारी सर्च पावती.
  8. न्यायालयीन दावे आणि भूसंपादन घोषणापत्रे: प्लॉटवर कोणताही प्रलंबित दावा (lis pendens), दिवाणी खटला, महसूल RTS अपील, MIDC/NHAI/मेट्रो भूसंपादन अधिसूचना (कलम 4/6 किंवा कलम 11/19), किंवा वन/CRZ निर्बंध नसल्याची पडताळणी.

तुमची संपूर्ण कायदेशीर आणि तांत्रिक फाइल तयार करण्यासाठी आमची कन्स्ट्रक्शन फायनान्स कागदपत्र तपासणी यादी पाहा, किंवा बँकांकडे प्रस्ताव सादर करण्यापूर्वी तुमच्या मालकी साखळीची पूर्व-तपासणी करण्यासाठी आमच्या कन्स्ट्रक्शन फायनान्स आणि प्लॉट कर्ज सल्ला सेवांना भेट द्या.